Оглавление:

Можно ли расторгнуть договор аренды в одностороннем внесудебном порядке — всегда ли это возможно и при каких условиях?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Договор аренды, заключенный на определенный срок, может быть расторгнут в одностороннем внесудебном порядке, если в нем содержится условие о возможности одностороннего отказа от исполнения договора. Такое условие закону не противоречит.
В отсутствие данного условия договор может быть расторгнут только по соглашению сторон либо на основании решения суда.

Обоснование вывода:
В соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
Договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон в случаях существенного нарушения договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных законодательством или договором. Такое расторжение по общему правилу возможно только в судебном порядке (п. 2 ст. 450, ст. 619, ст. 620 ГК РФ).
Однако законом или договором может быть предусмотрено право отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке без обращения в суд. Если возможность отказа от договора допускается законом или соглашением сторон, такой отказ автоматически влечет за собой расторжение или изменение договора (п. 3 ст. 450 ГК РФ) и прекращение обязательств (п. 2 ст. 453 ГК РФ).
Применительно к договорам аренды возможность одностороннего отказа от договора прямо предусмотрена только в отношении договоров аренды, заключенных на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ). От исполнения же договора аренды, заключенного на определенный срок, его сторона может отказаться только в том случае, если возможность такого отказа прямо предусмотрена договором.
Таким образом, в договор аренды может быть включено условие о том, что одна из сторон может отказаться от исполнения договора. Такое условие не противоречит закону. Если заключенный на определенный срок договор аренды не содержит положений, допускающих односторонний отказ от его исполнения, он может быть расторгнут только по соглашению сторон либо на основании решения суда (п.п. 1 и 2 ст. 450 ГК РФ).
Сказанное подтверждается и судебной практикой (п. 27 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», постановления Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2010 г. N 13057/09, от 9 сентября 2008 г. N 5782/08).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Бахтина Анастасия

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Александров Алексей

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

Расторжение договора в одностороннем порядке по ГК РФ

Расторжение договора в одностороннем порядке ГК РФ рассматривает как ситуацию исключительную, хотя и возможную. Этот способ прекращения обязательств можно применить в строго определенных случаях, с учетом процедурных особенностей.

Одностороннее расторжение договора по ГК РФ: общие положения

Расторжение (ст. 452 ГК РФ) и отказ от исполнения (отказ от договора) (ст. 310, 450.1 ГК РФ) — 2 самостоятельных способа прекращения договора. Их отличия в следующем:

  • расторжение производится судом по обращению заинтересованной стороны, отказ — по заявлению стороны;
  • до предъявления в суд иска о расторжении договора направляется предупреждение (уведомление) и ожидается ответ, отказ же действителен с момента уведомления контрагента (ст. 450.1 ГК РФ).

Расторжение по процедуре и последствиям может быть аналогично отказу. Об этом читайте ниже.

В ст. 450, 452 ГК РФ указаны основания, по которым допускается расторжение договора по инициативе стороны:

  • при его существенном нарушении;
  • в случаях, предусмотренных законом или договором;
  • при существенном изменении обстоятельств.

Расторгнуть можно только действующий договор. Это вытекает из ст. 408, 450–453 ГК РФ (см. определение ВАС РФ от 13.05.2010 № ВАС-5792/10).

Существенное нарушение договора как основание для его расторжения

Такое основание для расторжения договора в одностороннем порядке возникает, если сторона в значительной мере лишается причитающегося ей предоставления по договору. Норма сформулирована с расчетом на оценочную деятельность суда.

Нарушение может быть существенным в случаях:

  • Нарушения основного обязательства для данного вида договоров. Это передача товара покупателю, передача имущества в аренду, выполнение работ, уплата денег (см., например, постановление президиума ВАС РФ от 10.06.2014 № 1999/14). Если основное обязательство не исполнено частично, суд может отказать в расторжении договора, поэтому сторонам следует более гибко использовать другие способы воздействия на контрагента (например, приостановить встречное исполнение).
  • Длительной просрочки исполнения.
  • Более чем 1 случая ненадлежащего исполнения (в частности, нарушения сроков поставки) и др.
  • Нарушения существенного условия (установленного законом или договором) о товаре, месте, времени исполнения и т. д. (см., например, постановление ФАС ЗСО от 16.06.2010 по делу № А45-3418/2008).

Оценка нарушения в качестве существенного может представлять сложность. Это видно на примере дела № 5-КГ12-51, рассмотренного СК по гражданским делам ВС РФ 02.10.2012. Договор ренты был расторгнут, поскольку плательщик самовольно заменил содержание в натуре денежными выплатами, тогда как получатель ренты по состоянию здоровья нуждалась в обеспечении лекарствами.

Существенное изменение обстоятельств как основание расторжения договора в одностороннем порядке

Ст. 451 ГК РФ содержит перечень характеристик, которые в их совокупности дают основание трактовать изменение обстоятельств как существенное.

По каждому из пунктов должны быть представлены доказательства. Обращает на себя внимание п. 3 ч. 2 этой статьи: необходимо доказать будущие обстоятельства, что на практике вызывает затруднения.

Так, суды отказывают в расторжении договоров по предъявляемым в большом количестве «кризисным» искам (см. апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 04.06.2015 по делу № 33-8952/2015). Изменение курса валют и экономический кризис не относятся к числу обстоятельств, которые нельзя предвидеть.

Ситуации, в которых может возникнуть необходимость в расторжении по данному основанию, разнообразны. Общие правила вывести невозможно.

В целом такие обстоятельства должны не только отвечать 4 условиям, изложенным в ст. 451 ГК РФ, но и носить объективный характер. Например, к таким обстоятельствам не относятся:

  • ухудшение финансового положения (постановление ФАС МО от 19.03.2014 по делу № А40-68115/2013),
  • недостаточность бюджетного финансирования (постановление АС УО № Ф09-2054/17 от 14.06.2017 по делу № А47-5021/2016),
  • изменение курса иностранной валюты по отношению к рублю (п. 8 Обзора судебной практики ВС РФ N 1 (2017), утв. Президиумом ВС РФ 16.02.2017.

Иные основания и условия для расторжения договора в одностороннем порядке

Договор аренды может быть расторгнут по ст. 619, 620 ГК РФ. Дополнительные основания в договоре должны быть указаны вполне определенно, формулировка «иные основания» судом будет отклонена (определение ВС РФ от 21.08.2015 № 310-ЭС15-4004). Возможность немотивированного отказа от договора следует формулировать прямым текстом.

Несмотря на то, что ГК РФ напрямую называет способ внесудебного прекращения договора стороной односторонним отказом, на практике очень часто стороны включают в договор условие о возможности одностороннего расторжения с предупреждением за «_ дней». Суды считают такие условия применимыми (иногда приравнивают их к отказу). Примером является определение ВАС РФ от 01.08.08 № 10903/08.

Однако для уверенности в применимости такие условия следует формулировать:

  • как право на односторонний немотивированный отказ (по ст. 450.1 ГК РФ);
  • либо как право расторгнуть договор в одностороннем внесудебном порядке без указания мотивов расторжения.

Расторжение договора в одностороннем порядке регулируется только нормами ГК РФ и условиями договора, но не распорядительными актами органов власти. Так, при решении вопроса о возможности расторжения договора аренды земельного участка в связи с отменой постановления о его предоставлении в аренду, ВС РФ установил, что такое основание в договоре отсутствовало, и в иске о расторжении договора было отказано (п. 1 обзора судебной практики от 04.03.2015 № 1 (2015)).

Образец уведомления о расторжении договора в одностороннем порядке и срок ожидания ответа

Для выполнения требований ст. 452 ГК РФ до обращения в суд:

  • по ч. 2 ст. 450 ГК РФ следует предпринять попытку приведения договора в соответствие с изменениями (известить, предложить иные условия);
  • в остальных случаях и при отказе от внесения изменений необходимо направить предложение расторгнуть договор (ч. 2 ст. 452 ГК РФ).

В договорных условиях расторжения, как правило, также предусматривают предварительное направление уведомления.

Уведомление должно содержать:

  • реквизиты договора, подлежащего расторжению;
  • подлежащую применению норму;
  • основание (причину), если не предусмотрена возможность расторгнуть договор без указания мотивов;
  • предложение расторгнуть договор или извещение о расторжении по истечении определенного срока (договорный внесудебный порядок).

Образец уведомления о расторжении договора можно посмотреть здесь: Уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке – образец.

Необходимо выждать срок для ответа — 30 дней (ч. 2 ст. 452 ГК РФ) или тот, который предусмотрен договором. При более раннем обращении суд оставит иск без рассмотрения.

Все исполненное до прекращения договора должно быть принято и оплачено, встречные обязанности соразмерно исполнены.

Таким образом, расторжение договора возможно при соблюдении процедуры и условий, подлежащих применению, со всеми указанными выше особенностями.

Как разорвать договор с арендатором?

Имеется недвижимость — магазин ( 3 собственника: Отчим «1/2 собственности», я «1/4 собственности» и брат «1/4 собственности»).

Фактически управление магазином осуществляет отчим, нас он фактически отстранил от управления магазином.

По его просьбе в конце 2017г. по его просьбе мы заключили договор аренды с компанией по продаже алкоголя. Срок аренды составляет 5 лет. Я с братом решил продать наши части магазина — но не можем т.к. они обременены арендой.

Отчим явно не хочет расторгать договор — заявил, что у нас долг перед этой компанией и он договорился, что отдаст его через 8-10 месяцев.

По договору «Расторжение договора»

Настоящий Договор может быть расторгнут досрочно:

-по письменному соглашению сторон;

-в случае возникновения экономической целесообразности использования арендуемых площадей в собственных интересах, договор может быть досрочно в одностороннем порядке расторгнут Арендодателем. Договор будет считаться расторгнутым по истечении тридцатидневного срока с момента получения Арендатором соответствующего извещения;

— в иных случаях, предусмотренных законом или соглашением;

-Арендодатель вправе отказаться от исполнения договора аренды в одностороннем внесудебном порядке.

Вопрос: Можем ли мы с братом расторгнуть договор с арендодателем без отчима? С исключением обременения из Росреестра.

Подскажите как лучше поступить в данной ситуации?

Уточнение клиента

Допустил неточность не с арендодателем, а с арендатором расторгнуть договор.

28 Февраля 2018, 06:41

Ответы юристов (6)

На мой взгляд, Вашим договором с арендатором предусмотрено право арендодателя в одностороннем внесудебном (уведомительном) порядке расторгнуть договор аренды:

Настоящий Договор может быть расторгнут досрочно:
.
-в случае возникновения экономической целесообразности использования арендуемых площадей в собственных интересах, договор может быть досрочно в одностороннем порядке расторгнут Арендодателем. Договор будет считаться расторгнутым по истечении тридцатидневного срока с момента получения Арендатором соответствующего извещения;

— Арендодатель вправе отказаться от исполнения договора аренды в одностороннем внесудебном порядке.

В силу ст. 450.1 Гражданского кодекса РФ:

1. Предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Если арендодателем по договору аренды Ваш отчим не является (а так оно и есть, насколько следует из Вашего вопроса), то уведомлять его об этом или получать от него разрешение не требуется.

Уточнение клиента

Т.е. я правильно понимаю, мне и брату достаточно написать письмо арендатору об отказе в аренде без согласия третьего собственника — отчима?Как потом тогда убрать обременение из Росреестра на собственность?

28 Февраля 2018, 06:46

Есть вопрос к юристу?

Теоретически Вы можете продать и арендованное имущество, закон это не запрещает:

1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
2. В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.
Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

Т.е. Вы можете продать свою долю, а потом уже новый сособственник будет решать вопрос расторжения договора аренды.

Уточнение клиента

Договор с Арендателем.

28 Февраля 2018, 17:42

Т.е. я правильно понимаю, мне и брату достаточно написать письмо арендатору об отказе в аренде без согласия третьего собственника — отчима? Как потом тогда убрать обременение из Росреестра на собственность?

Нет, не очень правильно. Уу вас нежилое помещение в долевой собственности, поэтому решения по нему должны принимать только втроем, в том числе по вопросу расторжения договора аренды. Если кто-то не согласен с таким решением, вы не можете ставить вопрос о расторжении договора аренды.

1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

Александр, на первой странице в преамбуле договора указано, что Вы все трое совместно именуемые «Арендодатель».

То есть на стороне арендодателя все трое собственников, а поэтому для выражения воли арендодателя на досрочное одностороннее расторжение договора необходима воля Вас всех троих.

В силу ст. 308 ГК РФ:

1. В обязательстве в качестве каждой из его сторон — кредитора или должника — могут участвовать одно или одновременно несколько лиц.

В Вашем случае на стороне арендодателя как раз несколько лиц. Но это одна сторона договора — арендодатель.

И для выражения воли арендодателя необходима воля всех лиц, составляющих данную сторону договора.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Возможно ли досрочное расторжение договора аренды?

Добрый день. В проекте договора аренды коммерческой недвижимости есть пункты относительно досрочного расторжения по инициативе арендатора. Прошу оценить, нет ли в этих пунктах противоречий или подводных камней, чтобы в дальнейшем можно было расторгнуть договор во внесудебном порядке:

«4.4. Арендатор обязан:

4.4.11. письменно уведомить АРЕНДОДАТЕЛЯ о намерении досрочно прекратить ДОГОВОР (когда такое прекращение допускается законом или ДОГОВОРОМ) не позднее, чем за один месяц до даты освобождения ПОМЕЩЕНИЯ.»

6.5. По требованию АРЕНДАТОРА ДОГОВОР может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

6.5.1. АРЕНДОДАТЕЛЬ не предоставляет ПОМЕЩЕНИЕ в пользование АРЕНДАТОРУ либо создает препятствия пользованию ПОМЕЩЕНИЕМ в соответствии с условиями ДОГОВОРА или назначением ПОМЕЩЕНИЯ;

6.5.2. ПОМЕЩЕНИЕ в силу обстоятельств, за которые АРЕНДАТОР не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования;

6.5.3. АРЕНДОДАТЕЛЬ создает АРЕНДАТОРУ препятствия в пользовании ПОМЕЩЕНИЕМ в соответствии с условиями ДОГОВОРА.

6.6. АРЕНДАТОР также вправе с учетом содержания п. 4.4.11. ДОГОВОРА досрочно расторгнуть ДОГОВОР в любое время по любым иным причинам, помимо предусмотренных в п. 6.5. ДОГОВОРА, или без объяснения причин».

Уточнение клиента

Всех благодарю за ответы. Да, существенная оговорка, что договор заключается на 11 месяцев, то есть срок действия определен.

14 Сентября 2016, 11:07

Ответы юристов (11)

проекте договора аренды коммерческой недвижимости есть пункты относительно досрочного расторжения по инициативе арендатора. Прошу оценить, нет ли в этих пунктах противоречий или подводных камней, чтобы в дальнейшем можно было расторгнуть договор во внесудебном порядке:
Инна

Досрочное расторжение договора предусмотрено:

ст. 619 ГК РФ: По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. , 6.5. По требованию АРЕНДАТОРА ДОГОВОР может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:
Инна

Тут уже указан судебный порядок. Досрочное расторжение договора в одностороннем порядке возможно, если такое предусмотрено договором. У Вас такое есть. Соответственно ничего противоречивого я тут не вижу.

Есть вопрос к юристу?

Данный пункт соответствует закону:

ст. 610 ГК РФ:2. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок

Как указано в ст. 620 Гражданского кодекса РФ,

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:
1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В приведенной статье речь идет о расторжении договора по требованию арендатора в судебном порядке. То есть в случае не достижения соглашения между арендатором и арендодателем о расторжении договора.

А в Вашем договоре (пункт 6.6) предусмотрено право арендатора расторгнуть договор в одностороннем порядке, то есть без обращения в суд:

6.6. АРЕНДАТОР также вправе с учетом содержания п. 4.4.11. ДОГОВОРА досрочно расторгнуть ДОГОВОР в любое время по любым иным причинам, помимо предусмотренных в п. 6.5. ДОГОВОРА, или без объяснения причин».
Инна

В этом случае договор будет считаться расторгнутым через месяц после получения арендодателем заявления арендатора о расторжении договора (или в иной срок, превышающий месяц, если такой срок будет указан в уведомлении арендатора).

А я не соглашусь с коллегами

4.4.11. письменно уведомить АРЕНДОДАТЕЛЯ о намерении досрочно прекратить ДОГОВОР (когда такое прекращение допускается законом или ДОГОВОРОМ) не позднее, чем за один месяц до даты освобождения ПОМЕЩЕНИЯ.»
Инна

то есть у Вас должно быть указано, в каких случаях можно прекратить договор

6.6. АРЕНДАТОР также вправе с учетом содержания п. 4.4.11. ДОГОВОРА досрочно расторгнуть ДОГОВОР в любое время по любым иным причинам, помимо предусмотренных в п. 6.5. ДОГОВОРА, или без объяснения причин».
Инна

Сейчас у Вас установлено ограничение на внесудебное расторжение по п.6.5, например, при невозможности пользования помещением.

Толкование п.6.6 — речь идёт о расторжении «без объяснения причин», но ссылка на п.4.4.11, которую можно толковать как порядок расторжения (предупреждение за 1 месяц), а можно и как ограничение указанными в п.4.4.11 случаями.

Советую переформулировать так, чтобы было однозначно понятно, в каких случаях можно расторгнуть, порядок уведомления и расторжения, и дата, с которой не начисляется арендная плата в этом случае.

Уточнение клиента

Екатерина, именно это меня и смутило — фраза в скобках пункта 4.4.11. (когда такое прекращение допускается законом или ДОГОВОРОМ). Если убрать эту фразу и оставить так, то будет более однозначно?

«4.4.11. письменно уведомить АРЕНДОДАТЕЛЯ о намерении досрочно прекратить ДОГОВОР не позднее, чем за один месяц до даты освобождения ПОМЕЩЕНИЯ.»

«6.6. АРЕНДАТОР также вправе с учетом содержания п. 4.4.11. ДОГОВОРА досрочно расторгнуть ДОГОВОР в любое время по любым иным причинам, помимо предусмотренных в п. 6.5. ДОГОВОРА, или без объяснения причин».

14 Сентября 2016, 11:11

Если договор заключен на неопределенный срок, то возможность предусмотрена законом

Данный пункт соответствует закону:
Урванцев Евгений

Тогда, как указала выше Екатерина Белкина, необходимо дополнить договор о том, что арендатор/арендодатель имеет право на односторонний отказ от исполнения договора, предупредив в срок, указанный в п.4.4.11

Инна, если Вы согласны с тем, что во внесудебном порядке по обстоятельствам, указанным в п.6.5, не расторгнете, тогда нормально.

Я бы предложила ещё скорректировать «6.6.АРЕНДАТОР также вправе в порядке, указанном в п. 4.4.11. ДОГОВОРА. »

А меня, откровенно говоря, условие пункта 4.4.1 проекта Договора совсем не смущает.

Ведь в пункте 6.6 как раз и предусмотрено «такое прекращение» Договора:

«6.6. АРЕНДАТОР также вправе с учетом содержания п. 4.4.11. ДОГОВОРА досрочно расторгнуть ДОГОВОР в любое время по любым иным причинам, помимо предусмотренных в п. 6.5. ДОГОВОРА, или без объяснения причин».

п.6.6. ссылается на п.4.4.11 «с учетом содержания», а в п.4.4.11 речь о ситуациях, которые должны быть предусмотрены в договоре. Если прямо не указано, в каких случаях прекращается договор по инициативе арендатора, то при желании Арендатора расторгнуть «без объяснения причин» ему может быть отказано именно на том основании, что прямо это договором не предусмотрено. В судебном порядке, возможно, сможет подтвердить право на досрочное расторжение, но не обязательно

А при досудебном расторжении отношения часто уже испорчены и вторая сторона пытается найти хоть какой-то аргумент, пусть и весьма спорный, чтобы отказать. Речь именно о том, чтобы стараться не допустить спорного толкования.

4.4. Арендатор обязан:
4.4.11. письменно уведомить АРЕНДОДАТЕЛЯ о намерении досрочно прекратить ДОГОВОР (когда такое прекращение допускается законом или ДОГОВОРОМ) не позднее, чем за один месяц до даты освобождения ПОМЕЩЕНИЯ.

6.6. АРЕНДАТОР также вправе с учетом содержания п. 4.4.11. ДОГОВОРА досрочно расторгнуть ДОГОВОР в любое время по любым иным причинам, помимо предусмотренных в п. 6.5. ДОГОВОРА, или без объяснения причин».

В пункте 4.4.11 говорится о том, что Арендатор обязан письменно уведомить Арендодателя о намерении досрочно прекратить договор, когда такое прекращение допускается (в частности) договором не позднее, чем за один месяц.

Пунктом 6.6 как раз «такое допускается договором» (и с учетом пункта 4.4.11). В чём тут противоречие.

Сергей, вот это и есть пример того, что надо формулировать договор, чтобы не допускать возможности таких споров. Я вижу, что сторона, которая не захочет добровольно расторгать, будет утверждать, что п.4.4.11 — это не «в частности», а «исключительно» закон или договор, и будет говорить, что п.6.6 сам по себе такие случаи не устанавливает, и стороны в договоре не установили.

И тогда Арендатор идёт в суд и там доказывает, что толковать нужно только так, как говорите Вы. И с чем я, кстати, не очень спорю. Но думаю, никто не может обещать на 100%, что суд вынесет решение в пользу арендатора. А в данный момент задача другая — предусмотреть подобный спор, пока есть возможность. На практике такие споры почти всегда, потому что отношения плохие, и не просто на компромисс не идут, но из принципа готовы зацепиться за любую мелочь. Да и на Правоведе много вопросов было, кстати, именно в связи с досрочным расторжением договора аренды — это же основание продолжать начислять арендную плату.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Досрочное расторжение договора аренды зу арендатором

Здравствуйте! У меня вопрос по поводу досрочного расторжения договора аренды земельного участка арендатором. Могу ли я, как арендатор, досрочно расторгнуть договор аренды зу в одностороннем и внесудебном порядке, если в договоре аренды есть следующий пункт: 4.2. Арендатор имеет право: 4.2.1. Досрочно расторгнуть настоящий Договор, направив письменное обращение Арендодателю о расторжении Договора.

Участок соответствует заявленным качествам, администрация пользованию не мешает. Какова судебная практика по данному вопросу в Краснодарском крае, а именно Туапсинский район. Договор во вложении

Уточнение клиента

Договор во вложении

23 Марта 2018, 11:18

Ответы юристов (20)

Считаю, что Договором у Вас не предусмотрено право на досрочное внесудебное расторжение Договора аренды в одностороннем порядке по требованию Арендатора.

Договором предусмотрено лишь направление обращения Арендодателю.

4.2. Арендатор имеет право:
4.2.1. Досрочно расторгнуть настоящий Договор, направив письменное обращение Арендодателю о расторжении Договора.

А далее указано, как расторгается Договор

7.2. Договор может быть расторгнут досрочно по обоюдному согласию Сторон. Расторжение Договора по обоюдному согласию Сторон по основаниям, указанным в п. 4.3.1, возможно только при отсутствии у Арендатора задолженности по арендной плате.
7.3. По требованию одной из Сторон Договор может быть расторгнут судом по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством и п. 4.3.1 Договора.

Указанные условия соответствуют требованиям закона

Статья 620. Досрочное расторжение договора по требованию арендатора

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:
1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

С уважением! Г.А. Кураев

Уточнение клиента

Соответственно, если по соглашению не получится, то только через суд? Как расторгнуть в суде, если ни один из 4-ех пунктов статьи 620 Гк РФ ко мне не относится, у меня иные причины. Суды идут на встречу?

23 Марта 2018, 11:43

Есть вопрос к юристу?

Здравствуйте, Елена. Да, пункт 4.2.1 Договора аренды дает Вам право расторгнуть договор в одностороннем внесудебном порядке направив письменное уведомление о его расторжении.

Согласно п. 1 ст. 450.1 ГК РФ право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Данное условие соответствует ст. 620 ГК РФ согласно которой

договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Уточнение клиента

23 Марта 2018, 11:55

Согласно подпункту 4.2.1 пункта 4.2 проекта договора, арендатор имеет право досрочно расторгнуть настоящий Договор, направив письменное обращение Арендодателю о расторжении Договора.

Однако проектом договора не предусмотрен механизм прекращения правоотношений по аренде земельного участка.

С другой стороны, согласно положениям статьи 450.1. ГК РФ, предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

2. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Таким образом, представленный Вами проект договора предусматривает право арендатора на одностороннее расторжение договора во внесудебном порядке, а механизм реализации такого права закреплен в статье 450.1 ГК РФ.

Как следует из ответов коллег ниже, в Договоре содержится противоречие.

Но, я полагаю, что это противоречие не в Вашу пользу, так как толковать Договор нужно в совокупности с указанными мною пунктами, а не отдельно.

Статья 431. Толкование договора

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Пункт 7.2 договора предусматривает иные основания для расторжения и п. 4.2.1 этому не противоречит. Ссылка на то что по п. 4.2.1 направляется письменное обращение не говорит о том, что это обращение не является уведомление о расторжении, а фиксирует порядок расторжения договора, что следует из ст. 431 Гк РФ

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Пункт 7.2 договора предусматривает иные основания для расторжения и п. 4.2.1 этому не противоречит. Ссылка на то что по п. 4.2.1 направляется письменное обращение не говорит о том, что это обращение не является уведомление о расторжении, а фиксирует порядок расторжения договора.

Елена, судебная практика рассмотрения судебных споров по иску администрации Джубгского городского поселения Туапсинского района к физ.лицам — арендаторам земельного участка в основном сводится к утверждению мировых соглашений, согласно которым: истец отказывается от исковых требований о расторжении договора аренды земельного участка и обязании возвратить его администрации Джубгского городского поселения . А ответчик гражданин обязуется огородить, очистить указанный земельный участок забором в срок до ______, а также регулярно содержать данный земельный участок в чистоте, нести бремя его содержания и ухода за ним, принимать меры для его благоустройства, оплачивать арендные платежи, на условиях договора аренды земельного участка . Ответчик обязуется срок до мая 2017 года получить разрешение на строительство индивидуального жилого дома на земельном участке с кадастровым номером №, расположенного по адресу: РФ, , №. Для этого Ответчик обязуется совершить все предусмотренные законом действия, включая сбор, представление, оплату изготовления необходимых технических и правовых документов. После получения разрешения на строительство на указанном земельном участке Ответчик обязуется завершить строительство индивидуального жилого дома на земельном участке в срок до ______.

Либо администрация отказывается от исковых требований в связи с заключением соглашения между сторонами о расторжении договора.

Определение № 2-1899/2016 2-1899/2016

М-2473/2016 М-2473/2016 от 13 декабря 2016 г. по делу № 2-1899/2016

Туапсинский районный суд (Краснодарский край) — АдминистративноеСуть спора: 2.127 — Споры, связанные с землепользованием -> Иные споры, связанные с землепользованием

Дело №2-1899/16 О П Р Е Д Е Л Е Н И Ео прекращении производства по делу13 декабря 2016 года город ТуапсеТуапсинский районный суд Краснодарского края в составе: Председательствующего — Коткова С.А.при секретаре судебного заседания Срассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации Джубгского городского поселения к Хартя Н.Т. о расторжении договора аренды земельного участка и обязании возвратить земельный участок , У С Т А Н О В И Л: Администрация Джубгского городского поселения обратилась в Туапсинский районный суд с исковым заявлением к Хартя Н.Т. о расторжении договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № и обязании возвратить земельный участокадминистрации Джубгского городского поселения .В ходе судебного заседания стороны по делу пришли к мировому соглашению, представили таковое суду и просили его утвердить, производство по делу прекратить. Представленное мировое соглашение подписано сторонами и достигнуто на следующих условиях: истец отказывается от исковых требований о расторжении договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № и обязании возвратить егоадминистрации Джубгского городского поселения . Ответчик Хартя Н.Т. обязуется огородить и очистить указанный земельныйучасток забором в срок до ДД.ММ.ГГГГ, а также регулярно содержать данный земельный участок в чистоте, нести бремя его содержания и ухода за ним, принимать меры для его благоустройства, оплачивать арендные платежи, на условиях договора аренды земельногоучастка от ДД.ММ.ГГГГ №. Ответчик Хартя Н.Т. обязуется срок до мая 2017 года получить разрешение на строительство индивидуального жилого дома на земельном участке с кадастровым номером №, расположенного по адресу: РФ, , №. Для этого Ответчик Хартя Н.Т. обязуется совершить все предусмотренные законом действия, включая сбор, представление, оплату изготовления необходимых технических и правовых документов. После получения разрешения на строительство на указанном земельном участке Ответчик Хартя Н.Т. обязуется завершить строительство индивидуального жилого дома на земельном участке в срок до ДД.ММ.ГГГГ. Настоящее Мировое соглашение составлено в четырех экземплярах, по одному для каждой из сторон, и один экземпляр в материалы дела Туапсинскогорайонного суда. Судебные расходы, расходы по оплате услуг адвокатов и любые другие расходы сторон, связанные прямо и/или косвенно с делом по указанному иску, сторонами друг другу не возмещаются и лежат исключительно на той стороне, которая их понесла.Обсудив заявленное ходатайство, выслушав мнения участников процесса, суд полагает возможным утвердить подписанное сторонами мировое соглашение и производство по делу прекратить.В соответствии со ст.39 ГПК РФ, стороны могут окончить дело мировым соглашением. При этом суд не утверждает мировое соглашение сторон, если это противоречит закону или нарушает права и законные интересы других лиц. Суд полагает, что представленное мировое соглашение содержит все необходимые условия, подписано лицами, обладающими необходимыми полномочиями и не нарушает права и законные интересы других лиц, что установлено в судебном заседании и подтверждено пояснениями представителя истца и ответчиком. При таких обстоятельствах заключенное между сторонами мировое соглашение не противоречит закону. Последствия заключения мирового соглашения и прекращения производства по делу сторонам судом разъяснены. На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.220, 221, 224-225 ГПК РФ, судО П Р Е Д Е Л И Л:/b>Утвердить мировое соглашение, заключенное между администрацией Джубгского городского поселения и Хартя Н.Т., согласно которому: Истец отказывается от исковых требований о расторжении договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № и обязании возвратить его администрации Джубгского городского поселения . Ответчик Хартя Н.Т. обязуется огородить, очистить указанный земельный участок забором в срок до ДД.ММ.ГГГГ, а также регулярно содержать данный земельный участок в чистоте, нести бремя его содержания и ухода за ним, принимать меры для его благоустройства, оплачивать арендные платежи, на условиях договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №. Ответчик Хартя Н.Т. обязуется срок до мая 2017 года получить разрешение на строительство индивидуального жилого дома на земельномучастке с кадастровым номером №, расположенного по адресу: РФ, , №. Для этого Ответчик Хартя Н.Т. обязуется совершить все предусмотренные законом действия, включая сбор, представление, оплату изготовления необходимых технических и правовых документов. После получения разрешения на строительство на указанном земельном участке Ответчик Хартя Н.Т. обязуется завершить строительство индивидуального жилого дома на земельном участке в срок до ДД.ММ.ГГГГ. Настоящее Мировое соглашение составлено в четырех экземплярах, по одному для каждой из сторон, и один экземпляр в материалы делаТуапсинского районного суда. Судебные расходы, расходы по оплате услуг адвокатов и любые другие расходы сторон, связанные прямо и/или косвенно с делом по указанному иску, сторонами друг другу не возмещаются и лежат исключительно на той стороне, которая их понесла. Производство по делу прекратить.Повторное обращение в суд по спору между теми же сторонами, о том же предмете и по тем же основаниям не допускается.На определение может быть подана частная жалоба в вой суд через Туапсинский районный суд в течение пятнадцати дней со дня его вынесения.Председательствующий:

Популярное:

  • Свобода расторжения договора по гк рф Постановления Пленума ВАС РФ ПОСТАНОВЛЕНИЕ Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации О последствиях расторжения договора В связи с возникающими в судебной практике вопросами, в целях обеспечения единообразных подходов к их разрешению Пленум Высшего Арбитражного Суда […]
  • Ст Гк рф 619 Статья 619. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с […]
  • Купить дом в селе крым недорого Продажа частных домов в Крыму области Объявления продажи частных домов в Крыму области р‑н. Луговое перТынч , 200м² г. Симферополь 200 1, к 10 соток . (киевский р-он города,мкр.луговое,солнечная долина).тихое спокойное место,свежий воздух-все это в р-оне […]
  • Земля под ижс челябинск Земельные участки ИЖС Челябинской области. Готовая земля для строительства дома. Вид разрешенного использования: земельные участки ИЖС - земельные участки, предназначенные для индивидуального жилищного строительства. Т.е. Вы можете построить на данном участке дом высотой от 1-го до 3-х […]
  • Юрист марий эл Юрист марий эл С 1 сентября по 31 октября проходит прием представлений на соискание Премии «Юрист года». ООО «Консультант Плюс Марий Эл» и Марийское Региональное Отделение Общероссийской общественной организации «Ассоциация юристов России» проводят Премию «Юрист года». Лауреаты Премии […]
  • Гк статья 450 и 451 Статья 450. Основания изменения и расторжения договора 1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. Многосторонним договором, исполнение которого связано с осуществлением всеми его […]