Как купить квартиру в 2017-м?

Форум недвижимости Domik.ua

03 фев 2017, 17:16

Никак не могу найти в интернете актуальной информации о процедуре покупки недвижимости. За последнее время произошло много изменений в законах и нужно понять как сейчас происходят такие сделки.

Если у кого есть полезная информация, скиньте ссылку на статьи или законы. Не обязательно описывающие процедуру полностью, можно какие-то отдельные важные элементы.

В частности интересует покупка квартиры на вторичном рынке.
Какие документы должен получить покупатель при сделке?

Как осуществляется передача денег, при сумме больше 50т. грн?

Перевод делается с карты на карту, до получения на руки документов на квартиру или после?

Сделка и оплата происходят в одном помещении?

Должен ли покупатель платить налоги?

Какие действия с документами должен провести покупатель после сделки, зарегистрировать их где-то или получить дополнительные документы?

Очень нужна эта информация, буду благодарен любой помощи.

03 фев 2017, 17:55

03 фев 2017, 21:21

Много пишут о том, что покупатель должен проследить чтобы в квартире не было прописанных. Как-то можно затребовать эту информацию у продавца или это всё делается самостоятельно?

Также читал, что желательно убедится в психическом здоровье продавца, чтобы потом суд не мог признать сделку не действительной. На практике бывают такие требования? Ведь продавец может просто послать.

Насколько законно получение квитанции без самого перевода?

Кто занимается получением этой квитанции?

Если нужно отдать нал, то в какой валюте? Если по закону — в гривне, так передача нала в офисе нотариуса уже не совсем законна.

Взнос в пенсионный фонд делается во время сделки или уже после? Если после в какой срок это нужно сделать?

Как я понимаю консультация нотариуса не бесплатны? Сколько консультация может стоить?

Понимаю что много вопросов, но хотелось бы четко понимать этот процесс, прежде влазить в него.

04 фев 2017, 09:38

О зарегистрированных в квартире продавцом берётся справка (Форма №3) в ЖЕКе и предоставляется нотариусу на сделку. Можете за ней сходить вместе и убедится что он её не покупает

Справка об отсутствии на учёте в психо диспансере не обязательна, но может быть предоставлена по требованию покупателю.

Порядок расчёта по безналу формальный: предварительно открыли счета, в офис нотариуса пришёл представитель банка, принёс квитанции о зачислении и снятии, тут же подписали заявления на закрытие счетов. Заплатили за услугу (500-1000 грн).
Некоторые нотариусы пишут в договоре что стороны произвели расчёт до подписания.
Но, выполняя требования НБУ, лучше всё-таки покупателю иметь банковскую квитанцию.

В процессе оформления покупатель и продавец (если есть налог на доходы и военный сбор) идут в ближайшую кассу и платят свои платежи (нотариус даст необходимые реквизиты и посчитает суммы).

Нотариус может проконсультировать бесплатно так как заинтересован в клиентах.

04 фев 2017, 13:20

А разве такая процедура с квитанциями законна? Может я чего-то не понимаю, но это похоже на мошенничество. Представитель банка делает квитанции о зачислении которого не было и о снятии которого не было. Махинации с банковскими документами по-моему наказываются законом? Или нет?

Если провести покупку таким способом, можно ли обжаловать её в суде? Например продавец через пару месяцев заявит, что денег он не получал, а квитанция — подделка. И ведь действительно — подделка.

Безопасная сделка на вторичке. Нюансы при покупке квартиры

Форум недвижимости Domik.ua

14 дек 2017, 17:24

14 дек 2017, 17:30

14 дек 2017, 17:31

14 дек 2017, 17:35

14 дек 2017, 17:35

19 дек 2017, 16:22

Интересующийся_ писал(а): Здравствуйте.

Начитался о жутких разводах при покупках жилья. Те продают по поддельным документам, у тех — родственник совладелец — «псих», или становится психом, у того — дядя — судья, у кого-то сами документы на квартиру или еще что-то — фиктивны.
Можно ли как-то ( пусть и с помощью дополнительных финансовых затрат, страхования там, еще чего-то ) свести на нет вероятность потери средств при покупке квартиры?

То, что «не верить на слово, проверять все» — это понятно. Но ведь этого мало! Может стоит заключать сделку с привлечением какой-то крупной структуры, вроде банка? Или есть страхование, которое в случае чего вернет рыночную стоимость квартиры?

19 дек 2017, 16:27

20 дек 2017, 21:01

Министерство юстиции Украины внесло изменения в правила нотариальной регистрации договоров купли-продажи жилья в части соблюдения прав несовершеннолетних детей и лиц с ограниченной дееспособностью . По обновленным правилам нотариусы учитывают состав семьи владельца отчуждаемой недвижимости на основе данных, самостоятельно внесенных владельцем в заявление о государственной регистрации договора купли-продажи жилья.

Требования стали обязательными 5 декабря 2017 года при регистрации приказа в Едином государственном реестре нормативных актов.

02 янв 2018, 15:20

Правила и этапы процедуры оценки недвижимого имущества регулируются Законом Украины № 2658-III «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине». Указанный закон устанавливает ограниченный срок действия документа об оценке любого объекта недвижимого имущества в Украине.

03 янв 2018, 20:03

Domik.ua выяснил, как работают оценщики и когда их выводы получают или теряют законную силу:

— Законодательная база
— Кто оценивает недвижимость
— Какие операции не требуют оценки недвижимости
— Ограничения для проведения оценки недвижимости
— Рецензирование отчета об оценке имущества
— Сколько стоит услуга оценщика
— Актуальные сроки оценки недвижимости

04 янв 2018, 23:19

Как выяснил Domik.ua, в 2018 году размеры административных сборов за регистрацию прав в Госреестре и выписки из него с информацией о имуществе, будут меняться вместе с суммой прожиточного минимума для трудоспособных лиц. В законе о Государственном бюджете Украины на 2018 год законодатели определили такую динамику изменений прожиточного минимума для трудоспособных лиц (ПМ/ТС):

10 янв 2018, 10:05

Добрый день!
Собираемся покупать квартиру на вторичке. Очень быстро нашли неплохой вариант, на просмотре была риелтор крупного АН. Договорились о сумме по телефону, хозяев квартиры мы не видели. Как говорит риелтор — приезжайте на договор задатка и там увидите и хозяев, и документы на квартиру.
Но есть несколько нюансов:
1) мы просмотрели всего пару вариантов и сомневаемся, вдруг появится вариант получше
2) хотелось бы познакомиться с хозяевами до договора задатка, и увидеть документы
3) думаем о привлечении юриста, на предварительной консультации он нам сказал, что до договора задатка нужно проверить квартиру, для этого ему нужны копии документов собственника на право собственности и его идентификационный код. Риелтор сказала, что по правилам агенства они не могут давать копии до встречи у них в офисе на договоре задатка. То есть до договора задатка мы не получим никакой гарантии что это за квартира и кто ее реальный собственник.

как поступить в таком случае и нормальная ли это практика?
Покупаем квартиру в первый раз, поэтому столько вопросов и сомнений

10 янв 2018, 12:17

15 янв 2018, 14:42

15 янв 2018, 19:48

Способы получения недвижимости в собственность.
Один из них — отчуждение жилой недвижимости по договору купли-продажи на вторичном рынке. Какие документы проверяет нотариус для подтверждения такой сделки:

17 янв 2018, 21:53

— Законодательная база
— Правила регистрации
— Сроки для регистрации
— Пакет документов для регистрации
— Оплата за регистрацию
— Отказ в регистрации
— Отмена регистрации

24 янв 2018, 22:15

Нотариальная палата Украины (НПУ) уточнила порядок и размеры наличных и безналичных расчетов между физическими лицами при совершении договоров купли-продажи имущества. Domik.ua выяснил, что требование расчета наличными в пределах 50 000 грн между участниками сделки распространяется на договоры купли-продажи недвижимого и иного имущества. Если сумма обеспечения договора превышает указанный лимит, расчет производят в безналичной форме . Нотариальная палата Украины в официальном информационном письме от 15 января 2018 года уточнила способы безналичных расчетов. А также субъектов и методы юридического обеспечения операций.

26 фев 2018, 23:48

В действующем законодательстве Украины определены стандартные и ускоренные сроки проведения государственной регистрация прав и обременений на недвижимое имущество, их изменений или прекращений. Размеры выплат административного сбора за эти услуги зависят от суммы прожиточного минимума и времени, отведенного на регистрацию. Domik.ua выяснил, как вычисляется размер административного сбора с учетом сроков предоставления услуг, определенных в законе:

12 мар 2018, 21:45

Как владельцам жилья успешно зарегистрировать у нотариуса продажу или залог имущества.

14 мар 2018, 22:06

Как участникам сделки-купли-продажи жилья избежать ошибок, отменяющих нотариальную регистрацию договора и куда подать жалобу на неправомерные действия нотариуса.

Безопасная передача денег за квартиру

Мы подошли к самому существенному моменту, апофеозу любой сделки с недвижимостью – процедуре безопасной передачи денег. Вы, уважаемый читатель, можете быть и продавцом, и покупателем, и посредником – однако этого самого ответственного и волнующего этапа не избежать. Ни для кого не секрет, что на вторичном рынке обращается «черный нал», причем оборот одной сделки значительно превышает стоимость человеческой жизни у киллеров. Поэтому непродуманная передача денег — кормушка не только для фармазонов и кукольников, но и более серьезной публики – кидал и бандитов. А для них Ваша жизнь — ломаный грош.

Общие правила передачи денег

Запомните, пожалуйста, простые правила, отступать от которых при передаче денег ни в коем случае нельзя.

1. Деньги передаются только в банке.
Категорически запрещается рассчитываться на квартире, в машине, в офисе продавца, покупателя или риэлтерской фирмы, у нотариуса, в месте регистрации или на любой другой территории! За сумму, которая лежит «в чемодане», аферисты разыграют целый спектакль (например, с переодеванием в омоновцев), да причем так мастерски, что Вы безропотно отдадите свои кровные и будете еще довольны, что легко отделались (если, конечно, повезет). Остается только одно место – банк.

В банке можно выбрать три основных формы безопасных расчетов:

  • аренда депозитарной (сейфовой) ячейки — на сегодняшний день основной вид взаиморасчетов, о ней речь пойдет далее;
  • безналичные расчеты — используются при покупке квартир в домах-новостройках и при отдельных финансовых операциях на рынке недвижимости;
  • аккредитивная форма расчетов может применяться в случаях, когда один или оба участника сделки являются юридическими лицами и указанная форма расчетов установлена основным договором между ними, где указывается сумма аккредитива, его вид, срок раскрытия (получение денег продавцом) и перечень документов, для этого необходимых. Между физлицами эта форма используется при междугородных и международных сделках, когда перевозить деньги из одного города (страны) в другой небезопасно.

2. Не отвечать за деньги сторон!
Категорически запрещается охранять, сторожить, сопровождать или просто держать в руках деньги, которые пока еще Вам не принадлежат. Если Вы продавец, встречайтесь с покупателем непосредственно в банке, если покупатель – привозите деньги в банк скрытно или заранее, если посредник – не соглашайтесь быть «гарантом» безопасности всей суммы денег в то время пока, например, стороны оформляют доверенности у нотариуса. За деньги отвечает та сторона, в чьей собственности они пока находятся! Если кто-то из партнеров просит Вас помочь доставить деньги, ни в коем случае не соглашайтесь и порекомендуйте воспользоваться услугами инкассационной службы банка – это стоит от 0,5 до 1,5% суммы, в зависимости от условий транспортировки.

3. Минимум осведомленных лиц!
О том, какая сумма, в какое время и кем завозится в банк или вывозится оттуда, должны знать только люди, которым Вы доверяете. Как показывает практика, в среднем три четверти бандитских нападений на транспортировщиков денег совершаются по наводке осведомленных лиц. Рекомендации покупателю: завозите деньги в банк по частям или попросите сделать это Ваших родственников, а сами езжайте «налегке». Продавцу же после получения наличности лучше не вывозить всю сумму сразу, а арендовать в банке другой индивидуальный сейф, положить в него всю наличность и вывозить ее частями в последующие дни, а сегодня ехать «пустым».

4. На передачу денег должны правильно оформляться документы.

Расписка в получении денег и любой «документ», в котором указаны суммы в валюте (будь то доллары, евро, гривны или тугрики), документом как таковым с юридической точки зрения не является и доказательной силы в суде не имеет. Это всего лишь подтверждение для «силовиков», если Вы попросите таковых вышибать с недобросовестных партнеров свои кровные. Поэтому требуйте оформления передачи основной, т.е. указанной в договоре суммы денег распиской, а боковой — обязательством о возврате денег (об этом подробнее пойдет разговор ниже).

При передаче валюты возможно указание сумм в долларах или в евро, но с обязательной припиской, «что составляет. тысяч рублей по курсу Центрального банка Российской Федерации на день совершения расчетов». Такая формулировка не противоречит ст. 317 ГК РФ.

Торг о передаче денег

В реальности самой распространенной процедурой является передача денег через депозитарную ячейку, однако у Ваших оппонентов может сложиться свое видение процесса, особенно если средства переводятся за границу. После того как стороны «ударили по рукам» и договорились по частностям, начинается очень ответственный этап переговорного процесса — «торг о передаче» — согласование условий по поводу того, где, когда и как передавать оговоренную сумму. В этот момент главная задача — правильно себя повести и убедить партнеров, что предлагаемая Вами схема дает взаимные гарантии всем участникам и «кинуть» друг друга в принципе невозможно. Вот несколько элементарных психологических приемов ведения подобных переговоров:

1. Соблюдайте свой интерес.
Вы можете выступать в четырех основных ролях, к которым сводятся все остальные: продавца, покупателя или представителя одного из них. Естественно, нужно стараться «перетянуть одеяло на себя», предлагая партнерам схему, гарантирующую в первую очередь собственную безопасность.

2. Не ставьте партнерам неприемлемых условий.
Типичные примеры таковых:

  • продавец требует, чтобы всю сумму денег ему отдали до регистрации (а где гарантия того, что он на регистрацию пойдет?). Так иногда поступают собственники недорогих земельных участков «Я дам вам доверенность, а дальше оформляйте сами», а также продавцы в «срочном режиме»
  • покупатель настаивает, что он будет полностью или частично расплачиваться после регистрации (это классический пример «кидания» — продавцу отдают только заниженную стоимости указанную в договоре, и ни долларом больше);
  • посредник хочет получить «свое» до завершения госрегистрации и уйти в сторону (начисто потеряв интерес к тому, чем сделка закончится).

3. Найдите компромисс.
Иногда переговоры о передаче денег проходят слишком бурно, участники выливают друг на друга целые «ведра» отрицательных эмоций. Однако если стороны хотят действительно довести сделку до конца — рано или поздно наступает успокоение, и партнеры начинают друг другу уступать. Лучше это делать по частностям, не затрагивая основных вопросов личной безопасности.

4. Предупредите о бессмысленности «кидания».
В процессе переговоров Вы должны дать понять (конечно, ненавязчиво) партнерам, что за Вашей спиной есть авторитетные силы, которые примут серьезные меры, если участники сделки не будут выполнять взятые на себя обязательства. Можно ссылаться на гипотетических знакомых в мэрии, милиции, преступном мире, стоит почаще употреблять такие словесные обороты, как «найму юриста из ассоциации риэлтеров», «обращусь в службу безопасности», «мне помогают сотрудники ОБЭП», и им подобные. На потенциальных «кидал» это действует отрезвляюще.

Рассмотрим ситуацию на практике

Давайте более подробно рассмотрим процедуру торга о передаче на примере легкой альтернативы: жильцы более дорогой квартиры № 1 переезжают в жилплощадь № 2, которая дешевле (для простоты укажем стоимость объекта № 1 — 300 тыс. долл., объекта № 2 — 200 тыс.) и получают соответствующую доплату — 100 тыс. долл. При этом дорогую квартиру № 1 можно оформить по полной стоимости (она находится в собственности жильцов более трех лет), а дешевую № 2 — только по заниженной — 1 млн руб. Для объективности представим себе, что Вы находитесь «над сделкой», т.е. выступаете в роли независимого консультанта, который не подыгрывает ни одной из трех сторон: верхнему покупателю, жильцам, нижнему продавцу (в реальности вы будете представлять интересы либо одних, либо даже двоих из этих трех). Итак, основные вопросы, которые сторонам следует обсудить «на берегу» и прийти к принципиальному согласию (если все делать как положено, Вы ведете «протокол совещания» и представители ставят потом на нем подписи).

1. Выбор банка.
Заведомо неприемлемы банки с государственным участием (Сбербанк, ВТБ-24), а также «уполномоченные» финучреждения местных администраций — там откровенно «стучат» на своих клиенто: в фискальные органы! Кроме того, в каждом регионе у риэлтеров есть «черные списки» банков, куда однозначно обращаться не следует, причем по разным причинам — от имевшихся случаев несанкционированного, вскрытия ячеек до слишком медленного обслуживания. Но кроме «черных», существуют и «белые» списки, и обычно две стороны из трех всегда приходят к согласию, а третий уже никуда не денется!

Возможен немного другой сценарий — у верхнего покупател деньги лежат в конкретном банке N, который не относится к «го-сам», «белым» или «черным». При этом его представитель заявляет -«Мой клиент никуда с наличными не поедет!» В таком случае риелторам со стороны жильцов и нижнего продавца необходимо съездить в N, посмотреть там образцы договоров и условия обслуживания и только после этого принимать решение.

И еще одно замечание. При межрегиональной сделке банк выбирается по месту нахождения верхнего покупателя, он, покупая объект в «своем» городе, однозначно не повезет личные в какое-нибудь Ново-Долбуново или Зуево-Кукуево и будет совершенно прав.

2. Пакетность сделок.
При совершении простейшей альтернативы, о которой идет течь, риэлтеры различают так называемую пакетную и разорванную сделку — в первом случае в оба ДКП в соответствии со ст. 157 ГК РФ относится особое условие, в случае нерегистрации по каким-либо причинам одной из сделок вторая тоже считается нерегистрированной и, стало быть, несостоявшейся. При «разорванности» такого условия нет, и, например, при нерегистрации прав по квартире № 1 нижний продавец квартиры № 2 забирает свои 200 тыс. долл., фактически ему не принадлежащие! При этом всегда «разорванными» будут следующие виды сделок: в разных субъектах Федерации (кроме мены); при отчуждении или приобретении не оформленной в собственность новостройки; на вторичке при покупке альтернативной жилплощади «чуть позже». В этом случае существенно ущемляются права верхнего покупателя, поэтому указанный вопрос толжен быть согласован сторонами еще до начала сделки!

3. Оформление «боковика».
В случае если одна или обе жилплощади (а в более сложном случае — и доли в них) находятся в собственности их нынешних владельцев менее трех лет, то в ДКП обычно указывается сумма не более 1 млн руб. (или пропорциональная доле). Естественно, и у верхнего покупателя (по квартире № 1), и у жильцов (по № 2) возникает законный вопрос — как мы будем оформлять переданную «сверх договора» сумму (в рассматриваемом примере 200 тыс. долл. минус 1 млн руб. по жилплощади № 2). Предложение представителя нижнего продавца «давайте мы напишем расписку» говорит либо о его (ее) некомпетентности, либо о злом умысле — во-первых, подобные расписки при рассмотрении судами дел о признании сделок недействительными обычно исключаются из числа доказательств; во-вторых, в руки жильцов или верхнего покупателя попадает отличный козырь для дальнейшего налогового шантажа нижнего продавца или, в случае оформления подобной боковой расписки на квартиру № 1, самих же жильцов: ведь если они в установленные законом сроки подадут «пустую» декларацию 3-НДФЛ, то их можно будет привлечь к уголовной ответственности по ст. 198 УК РФ

Иногда один из риэлтеров предлагает такой путь: никакие расписки писать не будем, а в тексте основных ДКП укажем формулировку типа «в случае признания настоящего договора недействительным по инициативе продавца или третьих лиц со стороны продавца они обязуются своими силами и за свой счет приобрести покупателю аналогичное жилье. » Конечно, для «морального успокоения» эту фразу можно включить в ДКП, но в случае подачи иска о «признанке» она не поможет: если весь договор будет признан судом недействительным, то этот абзац — тоже!

Есть способ который позволяет защитить покупателя (в нашем случае — жильцов по квартире № 2) от «признанки» со стороны продавца (в примере — нижнего) — это договор займа с особыми условиями (ДЗ ОУ); соглашение о неотделимых улучшениях, якобы выполненных продавцом за деньги покупателя; обязательство выплатить «боковик» в случае признанки со стороны продавца. На практике стороны обычно договариваются об оформлении именно такого обязательства — ведь в этом случае доказательств передачи боковых денег нет.

4. Сроки аренды ячеек.

Как показывает практика, банк обычно предлагает три типовых срока аренды ячейки: 30,45,60 дней. Для плановой месячной регистрации стоит однозначно выбрать 60, для срочной в тех регионах, где таковая имеется, — 45 (не 30, ведь продавец всегда должен иметь запас по времени, мало ли что может с ним случиться). Так же для пресечения всевозможных афер, в течение дней собственно регистрации, без разницы, плановой или срочной, доступ к ячейке не должен иметь никто (или, что то же самое, оба участника одновременно).

5. Ключи и расписки.
Если подходить к рассматриваемому вопросу (кто из участников сделки, как и когда обменивается ключами от сейфа и расписка в получении сумм) поверхностно, то можно использовать такой алгоритм: ключи остаются у закладчиков денег (в нашем случае по квартире № 1 у верхнего покупателя, по № 2 — у жильцов), а расписки получатели (по № 1 — жильцы, по № 2 — нижний продавец) пишут после окончания госрегистрации в обмен на ключи. Но, уважаемый читатель, представьте себе — в течение «регистрационного месяца» отношения между сторонами (все равно, по сделке 1 или 2) вдруг испортились.

В этом случае верхний покупатель, юридически став собственником, не отдает ключи от ячейки, где лежит доплата жильцов, а те, в свою очередь, поступают аналогично по отношению к нижнему продавцу. Но это еще полбеды (по договору с банком ключики можно за дополнительную плату восстановить, и в конце концов деньги будут получены), а вот встречного исполнения в виде расписок (по квартире № 1 — на полную, а по № 2 — на заниженную сумму), а также документов на «боковик» заинтересованные в них участники так и не дождутся, что может привести в дальнейшем к «признанке». Так что такой простой путь на самом деле не всегда приемлем.

В качестве компромисса можно использовать прием, получивший среди риэлтеров название «под гарантийку»: стороны (для простоты — покупатель с ключом, продавец — с написанной распиской и оформленным надлежащим образом «боковиком») сдают их своим риэлтерам или даже иногда контрагентам под гарантийное письмо, в котором агентство обязуется после окончания госрегистрации передать ключ и расписку кому следует, а в случае отказа — вернуть назад. Но эта процедура не учитывает такую вещь, как приостановление госрегистрации по инициативе одной из сторон, что может привести к серьезным трудностям в дальнейшем (из расписки следует, что деньги получены продавцом, а он их пока еще не держал в руках). Надеяться на порядочность контрагента по сделке в этом случае не следует, а писать заявление в полицию или подавать иск в суд на «нерадивое» агентство, как показала практика, бесполезно!

Единственной легитимной процедурой, позволяющей защитить всех участников сделки, которую может предложить «независимый консультант», то есть Вы, является организация так называемой встречной, или «перевернутой», документарной ячейки (первой стороной в ней является продавец, второй — покупатель), куда и закладываются и расписка на заниженную сумму, грамотно оформленный «боковик» а в отдельных случаях и приемо-сдаточный акт. Ключ от денежной ячейки покупатель сразу отдает продавцу, а от документарной — наоборот: продавец — покупателю. В результате всех этих действий стороны полностью застрахованы от произвола оппонентов и риэлтеров: после окончания регистрации продавец и покупатель независимо друг от друга являются в банк и вскрывают свои ячейки (отчуждатель получает деньги, а приобретатель—необходимые документы). Единственное существенное замечание — продавец должен самостоятельно получать экземпляр своего ДКП с госрегистрации, а не представитель (а тем более контрагент) по доверенности!

Схема безопасной передачи денег

Представьте себе, что приобретатель недвижимого имущества (покупатель, соинвестор, гражданин, желающий улучшить свои лилищные условия путем обмена или расселения, арендатор крупного нежилого помещения) принял окончательное решение вести сделку.

Другие участники (продавец, посредник или оба вместе) просят покупателя подтвердить серьезность своих намерений и внести предоплату, которая может представлять собой задаток или аванс.

Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из сторон (например, покупателем) другой (продавцу) в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Аванс — это имущественное предоставление (не только деньги, но и веши), вручаемое покупателем (или заказчиком услуг) продавцу (или исполнителю) в счет будущих платежей за выполнение работ, услуг или возмездную передачу имущества. Главное отличие задатка от аванса заключается в том, что первый служит доказательством заключения договора и способом обеспечения исполнения обязательств (в нашем случае – покупки недвижимости), а аванс таких функций не несет.

Процедура передачи задатка регламентируется ст. 380 и 381 ГК РФ.

Из сказанного выше можно сделать вывод, что оформлять передачу или получение предварительного платежа в виде задатка можно только в том случае, если Вы «железобетонно» уверены, что будете вести именно эту сделку. Если же «мосты окончательно не сожжены» и Вас еще гложет червь сомнения, то лучше оформить взаимоотношения с оппонентом в виде аванса.

Если в сделке со стороны покупателя или продавца участвует риэлтерская фирма, то чаще всего взаимоотношения сторон по предоплате оформляются в виде «гарантийного письма», согласно которому покупатель вносит деньги агентству, а оно обязуется в разумные сроки (20—30 дней) передать их продавцу, что в действительности обычно не делается.

Более существенной, чем аванс или даже задаток, формой подтверждения сторонами своих намерений по совершению сделки является заключение предварительного договора, особенности которого регулируются ст. 429 ГК РФ.

Содержание этого документа представляет собой обязательства сторон по заключению в разумном будущем (в срок от суток до года), соответствующего основного договора, в нашем случае — по отчуждению недвижимого имущества, причем последний должен быть заключен в сроки и на существенных условиях, предусмотреных предварительным договором.

Казалось бы, соглашения о задатке, которое в соответствии соответствии с 380 ГК РФ уже является доказательством заключения основного договора, в этом случае вполне достаточно. Однако на практике стороны часто не хотят брать на себя обязательства, под которые вносится задаток, и настаивают на авансе. Именно в таком случае и нужен предварительный договор, ведь он конкретизирует права и обязанности сторон и дает в какой-то мере гарантию того, что основное соглашение будет заключено, при этом необоснованное уклонение одного из участников сделки от дальнейшего оформления отчуждения может повлечь для него по требованию добросовестного партнера решение суда о понуждении к выполнению юридически значимых действий (заключения основного договора, его регистрации, выписки и т.д.). При этом сторона, уклоняющаяся от заключения основного договора, должна также возместить своим добросовестным оппонентам причиненные этим убытки.

Форма предварительного договора должна соответствовать требованиям, предъявляемым к основному договору, например, если основной договор должен быть обязательно удостоверен нотариально, то и предварительный тоже. Более подробно об этом у нас идет речь в специальной книге, посвященной договорному праву.

Итак, аванс передан, на часть его продавец собирает необходимые справки, покупатель ведет проверку чистоты сделки, и наконец наступает самый волнующий момент — передача полной суммы денег, оговоренной сторонами (естественно, с учетом предоплаты)

Сначала деньги завозятся покупателем в оговоренный сторонами банк (лучше всего — заранее). Это необходимо сделать до посещения нотариуса (в случае оформления сделки без нотариуса — до начала регистрации).

В банк должны прибыть: продавец, покупатель с деньгами, посредники, если они есть, а также, в случае оформления «боковика» при помощи ДЗОУ, два приглашенных Вами (но не состоящих с кем либо в родстве) свидетеля (очевидца).

Покупатель отдает деньги на проверку их подлинности (обычно эту услугу дополнительно оплачивает продавец) и заключает банком (в лице менеджера, клерка или управляющего) договор на аренду банковской ячейки. В разных банках эта процедура происходит по-разному (позвоните предварительно по их телефонам), но главный вопрос, который задаст работник банка: «На чье имя дем оформлять получение денег?»

В общем случае ответ покупателя таков » получение денег формляется на продавца, при предъявлении последним своего паспорта и оригинала договора купли-продажи квартиры с покупателем, а при совершении альтернативной сделки — дополнительно и ксерокопии свидетельства о праве собственности на свою «новую» квартиру. Обычно достигнутая между сторонами договоренность фиксируется в дополнительном соглашении к договору —Банк — Покупатель—. Также большую роль играет срок действия такого договора — в случае —плановой— месячной регистрации сделки он должен составлять не 45, а 60 дней. Кроме того, продавец или его представитель обязательно должен выяснить, как можно получить деньги (естественно, при предъявлении документов на вскрытие ячейки, указанных в допсоглашении) в случае невозможности личной явки продавца (в ряде банков нотариальная доверенность в этом случае не принимается, продавец должен «назначить представителя» непосредственно в банке). Еще один существенный вопрос — передача ключей от ячейки покупателем продавцу и оформление последним расписок, как на основную (указанную в договоре), так и на «боковую» суммы, а также время и порядок подписания приемо-передаточного акта.

После сдачи денег в банк, подписания основного договора, оформления расписок и боковиков, передачи ключей партнеры едут сдавать документы на регистрацию, и, когда покупатель вступает в права собственности, продавец получает в банке свои деньги, подписывая после этого акт приемо-передачи квартиры.

В случае, когда сделка оформляется в простой письменной форме, без участия нотариуса, деньги завозятся в банк до посещения соответствующего органа юстиции, а изымаются продавцом после окончания процедуры госрегистрации (этот процесс может растянуться до 30 дней включительно).

Процедура передачи денег значительно упрощается, если партнеры указали в договоре реальную рыночную стоимость (в примере, рассмотренном выше, эквивалент 300 тыс. долл. в рублях) или сами расчеты производятся не в долларах, а в родных «деревянных денежных единицах».

Такова, уважаемый читатель, общая схема безопасной передачи денег. При расселении, натуральном обмене с доплатой, альтернативной цепочке все происходит аналогично, только роль «продавца» будет играть лицо, получающее деньги, а «покупателя» — отдающее.

На практике существует еще несколько особых случаев передачи денег, алгоритм которых отличается от рассмотренных выше В первую очередь это:

  • расчеты при ипотечной сделке;
  • перекупка прав требования по новостройке;
  • продажа новостройки после подписанного приемо-передаточного акта (с перезаключением договора);
  • расчеты за нежилое помещение.

Изложенный выше алгоритм, конечно, труден для восприятия, особенно теми из Вас, кто сталкивается с передачей денег впервые. Но только такая схема дает подлинные гарантии безопасности сторон!

Способы передачи денег от покупателя продавцу: какой из них безопаснее

Покупая квартиру, большинство граждан совершает самую дорогостоящую покупку в своей жизни. И вопрос безопасности в таких сделках далеко не второстепенный. Покупателю нужно тщательно проверить состояние квартиры, её юридическую чистоту и согласовать с покупателем приемлемый способ передачи денег.

Давайте выясним, как выгоднее, безопаснее и удобнее рассчитываться при покупке квартиры?

Как оплатить покупку квартиры: виды расчётов

Последний этап оформления купли-продажи квартиры — передача денег за жилое помещение. Порядок оплаты при покупке квартиры обязательно должен быть согласован обеими сторонами и всех устраивать — иначе сделка просто не состоится.

Различных способов расплатиться за купленную недвижимость не так много. Главный выбор, который нужно сделать, — между наличной («живыми» деньгами) и безналичной (через счета, открытые в финансовом учреждении) формой расчётов.

По статистике, около 95% расчётов по сделкам купли-продажи жилой недвижимости происходит за наличные средства. И способов это сделать довольно много. Отличия — в цене, удобстве и безопасности процедуры.

Расчёты при покупке за наличные деньги

Лежащий на поверхности вариант: самый лёгкий для реализации, но имеющий свою изнаночную сторону — момент передачи денег.

Формально переход права собственности происходит в момент гос. регистрации купли-продажи жилья в Регистрационной палате. Но гос. регистрация происходит через 10 дней с даты подачи документов (если покупка предполагает ипотеку, чуть быстрее — через 5 дней). Так, когда же платить?

  1. Предоплата. Средства передаются перед оформлением документов по переходу права собственности на недвижимость в Регистрационной палате.
  2. Оплата по факту. Сначала происходит документальное оформление права новых хозяев на жильё — и только потом расчёт наличными.

У обоих способов есть подводные камни: в первом рискует оказаться и без денег, и без квартиры покупатель, во втором — продавец. Да и крупная сумма денег, да ещё и в наличной форме может стать хорошей приманкой для всевозможных мошенников и грабителей.

Допустим, вам необходимо прибегнуть именно к наличной форме расчёта. Как рассчитаться наличными свести к минимуму возможность оказаться «у разбитого корыта»?

  • Передачу средств подтвердите распиской (с указанием паспортных данных получившего, переданной суммы прописью и цели передачи);
  • Не поленитесь взять с собой надёжного спутника (друга, родственника, т.д.);
  • Тщательно выбирайте место передачи денег — это должно быть людное, хорошо просматривающееся место, желательно — с камерами видеонаблюдения.

Если говорить об участии третьих лиц при передаче денег, то остановимся подробнее на банке.

Расчёт за квартиру через банковскую ячейку

Делается это путём временного (пока проходит документальное оформление купли-продажи и переход права собственности на недвижимость) принятия наличности на хранение.

Банк может хранить деньги клиентов на двух основаниях:

  1. Индивидуальное сейфовое хранение. Здесь договорные обязательства возникают между банком и лицом, которое будет получать средства.
    Схема действий очень проста: продавец получит ключ от ячейки, содержащей оплату за недвижимость, после выполнения всех условий продажи — и не раньше (т.е., положивший в ячейку средства покупатель не рискует быть обманутым). Никаких дополнительных условий нет.
  2. Ответственное сейфовое хранение. В дополнение к основному договору (из первого пункта) подписывается дополнительное соглашение. В нём указываются идентификационные данные лица, имеющего право хранимые деньги из ячейки забрать.
  3. Трёхсторонний договор. Подписывается покупателем, банком и продавцом.
    Делит сроки доступа к депозитарной ячейке и деньгам в ней между сторонами купли-продажи так, чтобы они не пересекались. Дата размещения денег + Срок государственной регистрации перехода права собственности + Запас времени (примерно 5 рабочих дней) = сроку, на протяжении которого забрать деньги может продавец (при предоставлении в банк подтверждения выполнения своих обязательств).
    Как только этот срок истёк — покупатель может вернуть себе деньги, ведь квартира им не получена.

Помещать средства в ячейку при покупке квартиры лучше обеим сторонам вместе, чтобы избежать сомнений в полноте суммы, подлинности банкнот, пр.

Дополнительные расходы

Услуги хранения банк оказывает на платной основе, и условия их могут разниться:

  • срок аренды — от 1-2 мес. (подневной и понедельной аренды банки обычно не предлагают);
  • оплата зависит от объёма ячейки (в куб. см.), ориентир — 1200-3000 руб./мес.;
  • дополнительно можно заказать услугу пересчёта и проверки подлинности банкнот квалифицированными сотрудниками банка (кассирами). После проверочных манипуляций в присутствии всех заинтересованных сторон, деньги кладутся в пакет и опечатываются.

Как правило, оплата услуг банка ложится на покупателя, как и большинство других расходов. Хотя это, безусловно, — предмет для переговоров.

Кроме того, если квартира приобретается через ипотеку (или просто кто-то из сторон обслуживается в банке), тот может предоставить своё помещение (специализированные комнаты пересчёта, переговоров) в качестве безопасного места для расчётов по сделке купли-продажи. Безусловно, такие вопросы заранее согласовываются с сотрудниками финансового учреждения.

Покупка через банковский аккредитив

Использование банковского аккредитива при покупке квартиры — альтернатива депозитарной ячейке, предполагающая наивысшую степень надёжности операции по передаче денег.

Аккредитив — безотзывное обязательство покупателя уплатить продавцу оговоренную сумму после предоставления им надлежаще оформленного пакета документов. Информация о правильном оформлении документов при покупке квартиры — здесь. Т.е., покупатель не сможет отменить его по своему усмотрению, без согласия продавца. Обязательство это гарантируется выпустившим аккредитив банком, он же проверяет предоставленную продавцом документацию — защищая, таким образом, обе стороны.

Нередко ошибочно полагают, что аккредитивный счёт доступен только юридическим лицам. На самом же деле, прибегнуть к этой форме расчётов может и физическое лицо (достаточно быть дееспособным).

Краткий порядок действий таков:

  1. Покупатель открывает специальный счёт в банке и размещает на нём нужную сумму денег. Доступ к счёту без выполнения ряда условий банк не предоставит никому.
  2. Банк, выпускающий аккредитив, известит продавца о том, что деньги в сумме не менее стоимости жилья (остатка суммы после аванса, задатка, любой другой, согласованной сторонами) поступили на счёт.
  3. Продавец получит право снять полагающуюся ему сумму, лишь предоставив оговоренные в аккредитиве документы — подтверждение перехода права собственности, зарегистрированного по закону во всех территориальных органах ФРС. Например, выписку из Государственного реестра прав на недвижимое имущество или копию зарегистрированного договора купли-продажи.
  4. В противном случае — по истечении установленного срока (когда уже понятно, что сделки не будет), к покупателю вернётся доступ к счёту и операциям по нему.

Невыполнение срока предоставления пакета документов для завершения расчётов по сделке может произойти из-за:

  • уклонения какой-то из сторон (неявки в Регистрационную палату и отсутствии доверенности на право представлять интересы);
  • наличия заявления на приостановку или полный отказ от регистрации сделки;
  • ошибок и нарушений, выявленных в документах, неполнота поданного пакета (здесь задержка инициируется государственным органом). О том, как выполнить проверку чистоты квартиры — подробнее тут.

Минусы аккредитивного способа расчётов:

  • потребует больше времени на оформление;
  • комиссия банка за эту услугу выше, соответственно и сопутствующие расходы по купле-продаже увеличатся ощутимее.

Принимая окончательное решение, каким из описанных нами способов воспользоваться, оценивайте здраво все возможные риски. Сопоставьте свои издержки (на оплату комиссий посредника) с ценой квартиры — ведь истинность поговорки «скупой платит дважды» проверена не единожды. Дальнейшие действия после покупки квартиры изложены здесь.

За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Покупка» по ссылке.

Бесплатная юридическая поддержка по телефонам:

Москва и Московская область: +7 (499) 703-31-45 (звонок бесплатен)

Санкт-Петербург и Лен.область: +7 (812) 309-78-23

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статье могла устареть!

Популярное:

  • Екатеринбург северные надбавки Северные надбавки В России есть районы Крайнего Севера и местности, к ним приравненные. Работа в таких местах оплачивается по-другому. В ст. 50 ТК РФ указано, что начисление и расчёт заработной платы людям, работающим в таких климатических зонах, происходит с учётом северных надбавок. А […]
  • Дт 60 кт 51 выписка банка Дт 60 кт 51 выписка банка Добрый день! Пожалуйста помогите, кому не трудно, опыта нет, не могу разобраться. как правильно отразить операции в 1С 7.7 УСН: 1. Списана с р/с комиссия банка (по выписке банка) 91.4 - 60.2 60.2 - 51 2. в кассу получена выручка от потребителей услуги 50 - 62.1 […]
  • Тянут с выплатой страховки Как повлиять на страховую компанию, затягивающую сроки выплат? Застраховалась в Росгосстрахе в феврале от несчастного случая сроком на 20 лет. 3 марта получила сложную травму: перелом 2 ребер, перелом предплечья, ЗЧМТ. На больничном 52 дня. Документы в страховую подала 6 мая. Страховку […]
  • Воинская часть 877 Инженерно-техническая часть (в/ч 33877) Войсковая часть 33877 относится к инженерно-техническим войскам и дислоцируется в пгт. Чехове-3 (бывшем поселке Санаторный), находящимся на расстоянии 50 км от МКАД, а так же в поселках Чехов-2 и Чехов-4. Все эти поселки находятся на территории […]
  • Меры дисциплинарного взыскания в овд Правовой алгоритм применения и учета в органах внутренних дел дисциплинарных взысканий в виде замечания и выговора, объявленных в устной форме (Дерюга А.Н.) Дата размещения статьи: 24.04.2015 На основании п. 1 и 2 ч. 1 ст. 50 Федерального закона от 30 ноября 2011 г. N 342-ФЗ "О службе в […]
  • Трудовой кодекс 1984 Трудовой кодекс. Заключительные положения Статья 420. Сроки введения в действие настоящего Кодекса Настоящий Кодекс вводится в действие с 1 февраля 2002 года. Статья 421. Порядок и сроки введения минимального размера оплаты труда, предусмотренного частью первой статьи 133 настоящего […]