uristinfo.net

Как уже отмечалось, применительно к договору продажи недвижимости в ГК имеются специальные правила о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, исключающие применение некоторых общих положений ГК о государственной регистрации сделок и договоров, а именно: положение о том, что сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 ГК и Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 1 ст. 164); и положение о том, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации (п. 3 ст. 433).

Заключение договора продажи недвижимости и вступление его в силу делает его обязательным для продавца и покупателя (но не для третьих лиц!). Именно с момента заключения договора (до государственной регистрации) покупатель вправе требовать от продавца его исполнения, т.е. передачи ему проданного объекта недвижимости. Учитывая существующий порядок государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, во всех случаях исполнения договора продажи недвижимости предполагается, что в течение определенного промежутка времени покупатель находится в положении фактического владельца объекта недвижимости при сохранении права собственности на указанный объект за продавцом (во всяком случае, с точки зрения третьих лиц). Такая ситуация некоторой юридической неопределенности порождает множество вопросов в арбитражно — судебной практике.

В частности, возникает вопрос, имеет ли право покупатель, ставший владельцем недвижимого имущества в результате исполнения продавцом обязательств, вытекающих из договора продажи недвижимости, до государственной регистрации перехода к нему права собственности отчуждать либо иным образом распоряжаться соответствующим объектом недвижимости. Практика арбитражных судов дает на этот вопрос отрицательный ответ, принимая во внимание прежде всего интересы третьих лиц (кредиторов продавца), которые вправе рассчитывать на недвижимое имущество продавца вплоть до момента прекращения права собственности последнего на это имущество, каковой совпадает с моментом регистрации перехода права собственности к покупателю.

Например, акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском о признании недействительным договора купли — продажи строения, который был заключен между индивидуальным частным предприятием и обществом с ограниченной ответственностью.

В обоснование своих требований истец указал, что продал строение по договору купли — продажи индивидуальному частному предприятию, которое, не уплатив его стоимости и не зарегистрировав переход права собственности, перепродало строение обществу с ограниченной ответственностью. Получив плату за строение от покупателя, директор частного предприятия скрылся.

Арбитражный суд отказал акционерному обществу в иске. Данное решение было отменено исходя из следующих выводов. В соответствии с п. 2 ст. 223 ГК, в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Статья 551 ГК предусматривает государственную регистрацию перехода к покупателю права собственности на недвижимость по договору купли — продажи.

Поскольку право собственности на строение у индивидуального предприятия не возникло, оно не вправе было отчуждать это имущество другому лицу.

Общество с ограниченной ответственностью, покупая у индивидуального частного предприятия здание, не проверило документы о наличии у продавца прав собственника, в частности данных о регистрации, хотя было обязано это сделать, т.е. действовало неосмотрительно, на свой страх и риск. Поэтому кассационная инстанция правомерно отменила решение суда и удовлетворила исковые требования акционерного общества .

См.: Вестник ВАС РФ. 1998. N 1. С. 82.

Определенным своеобразием отличается и правовое положение продавца недвижимого имущества, исполнившего свое обязательство перед покупателем по передаче последнему объекта недвижимости, до момента регистрации перехода права собственности к покупателю. В этом случае продавец сохраняет право собственности на недвижимость и, следовательно, обладает правомочиями по пользованию, владению и распоряжению в отношении проданного имущества. Однако и покупатель имеет статус титульного владельца, поскольку владеет проданным недвижимым имуществом на законном основании (договор продажи недвижимости). В итоге получается, что в подобной ситуации и продавец, так же как и покупатель, не может распорядиться соответствующим объектом недвижимости.

Данное обстоятельство подтверждается и официальной позицией Высшего Арбитражного Суда РФ, нашедшей отражение в Постановлении его Пленума от 25 февраля 1998 г. N 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав». Согласно п. 14 данного Постановления, при разрешении споров, связанных с возникновением и прекращением права собственности на недвижимость, арбитражным судам следует исходить из того, что до государственной регистрации перехода права собственности покупатель по договору продажи недвижимости, исполненному сторонами, не вправе распоряжаться данным имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом. При этом следует иметь в виду, что после передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности продавец также не вправе распоряжаться этим имуществом, поскольку оно служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем. В случае заключения нового договора об отчуждении ранее переданного покупателю имущества продавец несет ответственность за его неисполнение .

См.: Вестник ВАС РФ. 1998. N 10. С. 18.

Представляется, однако, что указанное разъяснение нуждается в уточнении.

Во-первых, необходимо видеть разницу между невозможностью со стороны соответственно покупателя или продавца распорядиться переданным во исполнение договора продажи недвижимым имуществом. В первом случае речь идет о юридической невозможности для покупателя распорядиться переданным ему объектом недвижимости, поскольку до момента регистрации право собственности сохраняется за продавцом. Во втором случае, напротив, продавец, оставаясь собственником, имеет право распорядиться имуществом, но не обладает фактической возможностью реализовать свое право, поскольку имущество находится у покупателя на законном основании и не может быть отобрано у последнего.

Указанное различие правовой природы отношений, при которых и покупатель, и продавец не могут распоряжаться объектом недвижимости, переданным покупателю во исполнение договора продажи недвижимости, особенно заметно при анализе возможных последствий отчуждения такого имущества (либо распоряжения им в иной форме) покупателем или продавцом. Очевидно, что любая сделка по распоряжению объектом недвижимости, совершенная покупателем, является в данном случае недействительной как противоречащая закону. Если же сделки по распоряжению недвижимым имуществом, переданным покупателю, совершаются продавцом, то они не могут быть признаны недействительными. При этих условиях будет иметь место невозможность исполнения обязательств, вытекающих из таких сделок, наступившая по обстоятельствам, зависящим от продавца, что влечет ответственность последнего перед кредиторами за неисполнение обязательств.

Во-вторых, положение ГК о том, что исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (п. 2 ст. 551 ГК), свидетельствует о том, что фактическая невозможность для продавца распорядиться переданным покупателю объектом недвижимости не может служить препятствием для обращения взыскания на указанное недвижимое имущество по требованиям кредиторов продавца. И напротив, до момента регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество кредиторы покупателя не вправе претендовать на удовлетворение их требований за счет этого имущества.

В рамках рассмотрения проблемы соотношения государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество и обязательств сторон, вытекающих из договора продажи недвижимости, необходимо подчеркнуть, что сам факт регистрации перехода права собственности на объект недвижимости к покупателю не влияет на обязательства сторон по договору продажи недвижимости и не является основанием их прекращения. На данное обстоятельство обращено внимание в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. N 8, согласно которому при разрешении споров по требованиям продавцов о расторжении договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателю права собственности, арбитражным судам следует учитывать, что, если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании п. 3 ст. 486 ГК вправе требовать оплаты недвижимости и уплаты процентов по ст. 395 ГК. В тех случаях, когда законом или договором предусмотрена возможность расторжения договора с возвращением полученного сторонами по договору, регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК, в том числе и в связи с неоплатой покупателем имущества. В этом случае продавец вправе требовать возвращения недвижимого имущества и возмещения покупателем убытков, причиненных как расторжением договора, так и неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств (п. 15) .

См.: Вестник ВАС РФ. 1998. N 1. С. 18 — 19.

Переход права собственности как оформить и как происходит по закону?

Недвижимое имущество — это собственность которая находится на земельном участке и передвижение которой невозможно.

Список недвижимого имущества выглядит следующим образом:

  • Земельная площадь;
  • Квартира;
  • Дом;
  • Гараж;
  • Дача;
  • Незаконченная постройка.

Стоит отметить, что способ передачи права собственности на имение зависит от документа при помощи которого происходит данный переход. Подробнее ознакомиться с данной информацией вы можете в настоящей статье.

Регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество

Чтобы зарегистрировать передачу привилегии на владение недвижимым имуществом следует обратиться с необходимыми документами в Федеральную службу государственной регистрации.
Существует список способов для регистрации документации, который будет представлен ниже:

  • Лично обратиться в Росреестр. При этом, с вами должны присутствовать все стороны соглашения;
  • Обратиться в МФЦ;
  • Отправить документацию почтой. В этом случае необходимо чтобы заявление было заверено нотариусом;
  • Направить заявление через официальный сайт;
  • Также возможно вызвать сотрудников Росрееста на дом.

Документы для регистрации перехода права собственности

Чтобы зарегистрировать передачу привилегии на владение недвижимостью необходимо собрать следующий пакет документов:

  1. Заявление, которое следует направить в регистрационную службу, бланк прошения можно скачать на сайте Росреестра. Также стоит отметить что количество заявлений должно быть эквивалентно количеству лиц сделки.
  2. Свидетельство на основании которого происходит переход прав. Это может быть:
  • Договор купли-продажи, мены, дарения;
  • Удостоверение подтверждающее что вы получили данное имение по наследству;
  • Соглашение о приватизации;
  • Разрешение на постройку имущества.

3. Кадастровый паспорт недвижимости;
4. Паспорта всех участников сделки;
5. Если имущество было приобретено в браке, необходимо согласие супруга;
6. Фактура подтверждающая что вы оплатили государственную пошлину.

Заявление о государственной регистрации перехода права собственности

Прошение о государственной регистрации права собственности оформляется по установленному стандарту. Его можно написать от руки или распечатать готовый бланк который остается только заполнить.

Стоит отметить, что существует возможность самостоятельно заполнить прошения, не прибегая к помощи специалистов. Но если у вас нет времени лично заниматься этими вопросами, законом предусмотрена возможность доверить это дело постороннему лицу. Для этого необходимо написать доверенность и заверить ее у нотариуса.

Госпошлина за переход права собственности

При регистрации перехода привилегии на владение собственностью следует оплатить государственную пошлину. Согласно статье 333.33 Налогового кодекса Российской Федерации, нет конкретной суммы которую следует оплатить. Величина платежа зависит индивидуально от каждого случая.

Зачастую сумма госпошлины составляет:

  • 2 000 для физических;
  • 22 000 для юридических лиц.

Стоит отметить что при оплате госпошлины закон предусматривает льготы для некоторых категорий граждан. От уплаты государственной пошлины освобождаются малоимущие лица. Для этого им необходимо предоставить справку из соцзащиты.

Переход права собственности на автомобиль

После покупки автомобиля новому владельцу необходимо зарегистрировать его. Совершить данную операцию следует в течение 10 суток после приобретения.

Для этого требуется направить заявление в госинспекцию по безопасности дорожного движения, а также предоставить следующие документы:

  • Паспорт владельца;
  • Соглашение о купли-продажи;
  • Фактура подтверждающая что вы оплатили госпошлину.

После всех процедур госинспектор выдаст владельцу свидетельство которое подтверждает регистрацию авто.

Переход права собственности на квартиру

Чтобы зарегистрировать передачу привилегии на владение квартирой необходимо оформить заявление и направить его в Росреестр.
Согласно закону, учреждение обязано ответить вам в течение трех месяцев после принятия заявления. Стоит отметить что они вправе приостановить регистрацию или вовсе отказать вам в ней. Сделать они это могут, если документы которые были предоставлены не были правильно оформлены или не являются подлинными.

Переход права собственности на земельный участок

Регистрация перехода привилегии на владение земельным участком осуществляется на основании заявления. Правообладатель необходимо подать данное прошение в Росреестр. Также, необходимо предоставить следующие документы:

  • Паспорта участников сделки;
  • Документ подтверждающий наличие прав на земельный участок;
  • Квитанцию, подтверждающая оплату государтсвенной пошлины.

По истечению трех месяцев Росреестр обязан вам ответить. Если вы получили необоснованный отказ или ваша просьба была проигнорирована, вы вправе обратиться в суд с исковым заявлением.

Переход права собственности н

Департамент правового консалтинга ИКК «Проконсул»

Общее понятие права собственности. Его формы.

Прежде чем говорить о переходе прав собственности и его правовых аспектах, необходимо определить само понятие права собственности. Как таковое, под правом собственности над конкретным объектом понимают полномочия собственника по владению, пользованию и распоряжению. Однако гражданско-правовая наука рассматривает право собственности в двух пониманиях — объективном и субъективном.

Право собственности в объективном смысле
– совокупность правовых норм, которые устанавливают принадлежность материальных благ тому либо иному субъекту, регулируют отношения по владению, пользованию и распоряжению ими, а также определяют правила и порядок возникновения и прекращения у конкретного субъекта таких прав.

Право собственности в субъективном смысле
– установленное и гарантированное правовыми нормами право конкретного субъекта по осуществлению полномочий по владению, пользованию и распоряжению определенным имуществом.

Особое значение для определения особенностей перехода прав собственности имеют формы права собственности на конкретный объект. В зависимости от субъектов права собственности мы можем выделить следующие его формы: государственная, коммунальная и частная.

Государственная собственность – собственность Украинского народа, право собственности от имени которого осуществляет государство в лице Верховной Рады.

Коммунальная собственность – собственность территориальной громады (населения конкретной административно территориальной единицы – города, села, района), право собственности от имени которой осуществляется местными советами, либо непосредственно конкретной громадой.

Частная собственность – собственность конкретного субъекта (юридического либо физического лица).

Особенности перехода права собственности на объекты конкретных форм собственности

Государственная собственность

На современном этапе развития Украины “разгосударствление” собственности выполняет две важные задачи:

  1. Средства, полученные от реализации, пополняют государственный бюджет страны;
  2. Посредством передачи прав собственности на конкретные объекты государство пытается уменьшить затраты на их содержание.

Исходя из деления прав собственности на три формы, можно сделать логический вывод, что из государственной собственности тот или иной объект может перейти либо в коммунальную, либо в частную собственность.

Особенности перехода государственной собственности в коммунальную изложены в Законе Украины “О передаче государственной и коммунальной собственности”. Основная особенность – передача государственной собственности в коммунальную (в собственность территориальных громад) в основном осуществляется на безвозмездных началах.

Исходя из специфики настоящего издания особое внимание следует уделить переходу государственной собственности в частную (приватизация). Особенности указанного перехода состоят в следующем:

  1. Такая передача в основном осуществляется на возмездных началах. Исключение составляют случаи бесплатной приватизации гражданами квартир, а также земельных участков (ст. 118 Земельного кодекса Украины).
  2. Конкретное лицо, которому будет передано право собственности на конкретный объект, как правило, определяется конкурентным способом. Однако и здесь есть свои исключения, на которых мы остановимся чуть позднее.

Под конкурентным способом приватизации подразумевают: продажу объекта приватизации на аукционе либо по конкурсу.

Продажа на аукционе заключается в том, что объект приватизации выставляется на открытые торги, участвовать в которых имеет право каждый, кто выполнил необходимые условия участия, опубликованные заранее в установленном законодательстве порядке. При этом: окончательная цена продажи – наивысшая сумма, объявленная участником аукциона (торгов) стоимость по которой он готов приобрести данный объект. Соответственно приобретатель прав собственности на объект, выставленный на аукцион, а следовательно и будущий собственник — участник аукциона (торгов), предложивший эту цену за объект.

Продажа по конкурсу несколько отличается от продажи на аукционе и заключается в следующем. Отбор покупателя по конкурсу осуществляет конкурсная комиссия, создаваемая в соответствии с действующим законодательством. Она же определяет условия конкурса. Необходимо отметить, что условия, определяемые комиссией, являются основной особенностью проведения приватизации путем продажи по конкурсу. К условиям, которые могут быть установлены конкурсной комиссией, законодательство относит:

  • o сохранение на протяжении определенного времени после приватизации количества рабочих мест на предприятии;
  • o введение прогрессивных технологий производства на объекте;
  • o осуществление мер по защите окружающей среды;
  • o сохранение профиля производства на протяжении определенного времени с момента приватизации.

Другой отличительной особенностью проведения приватизации путем продажи объекта по конкурсу, является сам порядок его проведения. После опубликования в установленном законодательством порядке условий конкурса, заинтересованные лица подают в конкурсную комиссию план приватизации объекта. Данный план должен содержать наименование и местонахождение объекта приватизации, сведения о покупателе, предложенную цену, обязательства относительно выполнения условий конкурса, а также дополнительные обязательства. Указанный план подается комиссии в письменном виде, в самом же заседании конкурсной комиссии участники, либо их представители не участвуют, поскольку такие заседания в соответствии с действующим законодательством являются закрытыми.

Сам конкурс осуществляется в два этапа. На первом этапе определяется предварительный победитель конкурса. Информация о предложениях, изложенных в предоставленном им плане приватизации объекта, доводится до ведома всех участников конкурса. Если на протяжении определенного законодательством времени (как правило – 5 рабочих дней) ими не предоставлены дополнительные предложения, то предварительный победитель объявляется окончательным. При наличии таких предложений конкурсная комиссия проводит дополнительное заседание, на котором и определяется окончательный победитель конкурса.

Исключением из проведения приватизации государственного имущества на конкурсной основе является приватизация путем выкупа. Приватизации путем выкупа подлежат следующие объекты:

  • не проданные на аукционе либо по конкурсу;
  • включенные в перечень объектов, подлежащих приватизации путем выкупа;
  • сданные в аренду, если право на выкуп было предусмотрено договором аренды, заключенным до вступления в силу Закона Украины «Об аренде государственного имущества».

Иные особенности приватизации государственного имущества, порядок ее проведения, особенности приватизации отдельных видов объектов определяются целым рядом нормативно-правовых актов. Основные из них – Закон Украины (далее – ЗУ) «О приватизации государственного имущества», ЗУ «О приватизации небольших государственных предприятий», ЗУ «Об особенностях приватизации имущества в агропромышленном комплексе», ЗУ «Об особенностях приватизации объектов незавершенного строительства», Приказ Фонда государственного имущества (далее – ФГИ) «Об утверждении Положения о порядке определения и применения способов приватизации относительно объектов малой приватизации», Приказ ФГИ «Об утверждении Положения о порядке продажи на аукционе, по конкурсу основных средств, которые являются государственной собственностью» и многие другие.

Коммунальная собственность

Переход права собственности из коммунальной в государственную также как и обратный процесс урегулирован Законом Украины “О передаче государственной и коммунальной собственности”.

Переход права собственности из коммунальной в частную осуществляется либо путем продажи, либо путем приватизации конкретного объекта. При этом простая продажа менее выгодна местным громадам по следующей причине – в случае простой продажи местный совет, как полномочный представитель местной громады, будет обязан уплатить 20 % НДС от стоимости проданного имущества. В то же время средства, полученные от приватизации не облагаются НДС. Именно этот факт приводит к тому, что местные советы более заинтересованы в проведении процесса приватизации нежели в простой продаже имущества находящегося в их собственности.

Приватизация объектов коммунальной собственности осуществляется в рамках нормативно-правовой базы, регулирующей приватизацию государственного имущества, с учетом особенностей, изложенных в Законе Украины “О местном самоуправлении”. Основная особенность – решение о приватизации конкретного объекта, о порядке и способе приватизации принимается непосредственно соответствующим советом.

Частная собственность

В связи с тем, что переход объектов права государственной и коммунальной собственности в частную был рассмотрен выше, особое внимание будет уделено переходу права частной собственности в государственную, а также переход права собственности между субъектами права частной собственности.

Переход права собственности из частной в государственную может быть проведен на добровольных началах либо в соответствии с требованиями действующего законодательства.

К видам передачи объектов права частной собственности в государственную на добровольных началах можно отнести:

  • безвозмездную передачу имущества;
  • продажу имущества в государственную собственность.

Продажа имущества в государственную собственность имеет свои особенности. Дело в том, что оплата за имущество, приобретаемое государством в лице его органов, идет из государственного бюджета Украины. Именно этим обусловлен тот факт, что государственные органы (как представители государства) не свободны в выборе субъекта, у которого будет приобретено имущество. В случае, если государство (как правило в лице конкретного органа) заинтересовано в приобретении конкретных объектов (от недвижимости и автомобилей до горючего и канцтоваров) – объявляется тендер. Тендер заключается в следующем. До проведения тендера государственный орган подает объявление в СМИ, в котором указывает наименование, ассортимент и количество конкретных объектов, а также сроки принятия заявок на тендер и его проведения. В день, оговоренный в объявлении, рассматриваются все поступившие предложения. После этого комиссия выбирает наиболее приемлемый вариант, а предложивший данный вариант субъект объявляется победителем тендера. И только после изложенной выше процедуры между продавцом (субъектом частной собственности) и органом государственной власти заключается договор купли-продажи на условиях, оговоренных в заявке победителя тендера.

Как отмечалось выше, в законодательстве могут быть предусмотрены иные основания для перехода объектов права частной собственности в государственную. В качестве примера можно привести наследование государством права собственности в следующих случаях, предусмотренных ст. 555 Гражданского кодекса Украины:

  • если наследодатель все имущество либо его часть завещал государству;
  • если наследодатель не имеет наследников ни по завещанию, ни по закону;
  • если все наследники отказались от наследства;
  • если все наследники лишены права наследования;
  • если не один из наследников не принял наследства.

Кроме того, законодательством могут быть предусмотрены случаи принудительного перевода объектов частной собственности в государственную. К ним можно отнести национализацию, конфискацию и реквизицию.

Национализация безвозмездное обращение в собственность государства имущества, принадлежащего физическим и юридическим лицам.

Конфискация безвозмездное изъятие имущества у собственника в пользу государства по приговору суда или другого компетентного органа в виде санкции за совершенное правонарушение (п. 4 ст. 55 Закона Украины “О собственности”). Конфискация, хотя и является институтом публичного права, является основанием возникновения права собственности у государства.

Реквизиция изъятие государством имущества у собственника в интересах общества с выплатой ему реальной стоимости имущества к моменту прекращения права собственности (п. 3 ст. 55 Закона Украины “О собственности”).

Переход прав собственности от одного собственника к другому, когда при этом объект остается в частной собственности, является одним из самых распространенных. Такой переход проводится на основании различных гражданско-правовых договоров. В настоящее время нормативным актом, наиболее полно регулирующим вопросы перехода прав собственности, является Гражданский кодекс Украины.

Рассмотрим подробнее некоторые из договоров, по которым возможен переход права собственности.

Договор купли-продажи

По договору купли-продажи продавец обязуется передать имущество в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (ст. 224 ГК Украины). Договор купли-продажи наиболее распространенный договор гражданского оборота.

Сторонами по договору купли-продажи могут выступать все участники гражданского оборота. Договоры купли-продажи заключаются между организациями, между организациями и гражданами, между гражданами.

В зависимости от субъектного состава можно выделить некоторые особенности заключения данной категории договоров. Обязательному нотариальному удостоверению подлежат договора купли-продажи недвижимости, автомобилей и некоторых других объектов, хотя бы одной стороной в которых выступают физические лица.

К договорам купли-продажи указанных объектов, заключаемым между юридическими лицами, не предъявляется требования относительно их обязательного нотариального заверения. Однако довольно часто при заключении таких договоров юридические лица прибегают к их нотариальному заверению с целью обезопасить себя от возможности признания данных договоров недействительными.

Еще одной особенностью заключения договоров купли-продажи указанных выше объектов является то, что такие договора, заключенные на бирже не подлежат обязательному нотариальному заверению.

Особенностью заключения договоров купли-продажи недвижимого имущества является то, что “…с операций купли-продажи недвижимого имущества предприятиями, учреждениями, организациями независимо от форм собственности и физическими лицами, которые приобретают недвижимое имущество уплачивается сбор на обязательное пенсионное страхование в размере 1% от стоимости такого имущества, указанной в договоре” (п. 15-1 Порядка уплаты сбора на обязательное государственное пенсионное страхование с отдельных видов хозяйственных операций, утвержденного постановлением Кабинета Министров Украины № 1740 от 3.11.1998 г.). Кроме того, в указанном порядке (п.15-3) говорится о том, что нотариальное заверение, либо регистрация на бирже договоров купли-продажи недвижимости могут быть проведены только при наличии документального подтверждения уплаты сбора покупателем.

Еще одной особенностью договоров купли-продажи является то, что в отношении некоторых видов имущества могут быть установлены специальные правила. Для проведения каких либо операций с ними физические и юридические лица должны иметь особое разрешение. К таким видам относятся:

  • огнестрельное охотничье оружие;
  • газовые пистолеты;
  • объекты, которые состоят на учете как памятники истории и культуры;

Согласно ст. 229 ГК Украины при заключении договора купли-продажи продавец обязан предупредить покупателя о всех правах третьих лиц (залогодержателей, арендаторов и т.д.) В случае неисполнения продавцом требований указанной статьи, у покупателя возникает право требовать уменьшения цены либо расторжения договора. Кроме того, продавец обязан сообщить покупателю о имеющихся у объекта недостатках. Данная обязанность продавца вытекает из смысла ст. 233 ГК Украины (Качество проданной вещи). При этом согласно ст.335 ГК Украины покупатель вправе заявить продавцу по поводу не оговоренных продавцом недостатков проданной вещи. Здесь же устанавливаются сроки возможного обращения покупателя к продавцу: для объектов недвижимости этот срок составляет не более трех лет со дня передачи объекта недвижимости покупателю.

Договор мены

По договору мены между сторонами производится обмен одного имущества на другое (ст. 241 ГК Украины).

Согласно ст. 242 ГК Украины к договору мены применяются соответствующие правила о договоре купли-продажи.

Особенностью договора мены заключается в том, что каждый из участников данного договора считается продавцом имущества, которое он передает и покупателем имущества, которое он приобретает. Именно поэтому спору между сторонами договора мены разрешаются на основании статей ГК Украины, относящихся к договору купли-продажи.

Нельзя рассматривать в качестве договора мены сходные отношения – обмен. Так, договором мены не является обмен жилых помещений, осуществляемый нанимателями. При таком обмене права собственности на объект не переходит, а значит, такой договор нельзя признать договором мены.

Договор дарения

По договору дарения одна сторона – даритель – передает безвозмездно другой стороне – одаряемому – имущество в собственность (ст.243 ГК Украины).

ПЕРЕХОД ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ТОВАР В ДОГОВОРЕ ПОСТАВКИ

Об особенностях перехода права собственности на товар, который означает, что к покупателю помимо владения и пользования переходит право распоряжения купленным товаром, пойдет в речь в данной статье.
Переход права собственности на товар означает, что к покупателю помимо владения и пользования переходит право распоряжения купленным товаром (ст. ст. 209, 223 ГК РФ), т.е. покупатель может продавать товар, отдавать его в залог, передавать в аренду, вносить в качестве вклада в уставный капитал и т.п.
Условие о переходе права собственности представляет собой указание в договоре на определенный момент перехода этого права от поставщика к покупателю.
В соответствии положениями Гражданского кодекса РФ стороны вправе согласовать:
— переход права собственности в момент передачи товара покупателю;
— сохранение права собственности за поставщиком до момента полной оплаты;
— переход права собственности при наступлении любых иных обстоятельств, согласованных сторонами (момент сдачи товара первому перевозчику, передача получателю и т.п.). Стороны могут прямо указать в договоре, что право собственности переходит в момент передачи товара. Таково и общее правило, установленное законом (ст. 223 ГК РФ). При этом если на момент передачи товар будет уже полностью оплачен, то покупатель сможет осуществлять свое право собственности без каких-либо ограничений, а у поставщика не будет оснований требовать возврата товара. Однако если покупатель становится собственником переданного, но не оплаченного товара, для обеих сторон возникают последствия, связанные с возможностью распоряжения и возврата товара. При переходе права собственности в момент передачи товара поставщик может лишиться права требовать от покупателя возврата неоплаченного товара в порядке п. 3 ст. 488 ГК РФ. Однако в судебной практике существует и другая позиция, согласно которой если неоплаченный товар находится во владении покупателя, то поставщик может выбирать способ защиты нарушенного права — требовать оплаты или возврата. Если по условиям договора оплата товара осуществляется после его передачи, поставщик может использовать момент перехода права собственности как обеспечение исполнения покупателем обязательства по оплате. Для этого в договоре должно быть условие о переходе права собственности через некоторое время после передачи, например в момент оплаты (ст. 491 ГК РФ).
Условие о переходе права собственности на переданный товар в момент оплаты защищает интересы поставщика, поскольку покупатель в таком случае, не являясь собственником товара, не вправе будет им распоряжаться, если это прямо не предусмотрено договором или не вытекает из назначения товара. Однако в случае продажи, например, скоропортящегося товара или в целях оптимизации бухгалтерского учета включить право реализовать полученный товар до момента перехода к нему права собственности в интересах покупателя (ст. 491 ГК РФ), поскольку в таком случае он может правомерно продать или иным образом распорядиться товаром и поставщик не вправе будет потребовать возврата Поставщик при условии перехода права собственности в момент оплаты и (или) при наличии в договоре права требовать возврата товара в случае неоплаты защищен от неисполнения покупателем обязанности по оплате товара, поскольку он вправе на основании ч. 2 ст. 491 ГК РФ потребовать от покупателя вернуть товар, оплата которого просрочена Кроме того, данное условие договора не лишает поставщика права выбора, предоставленного п. 3 ст. 488 ГК РФ, и вместо возврата неоплаченного товара он вправе взыскать с покупателя стоимость товара в судебном порядке. Договором могут быть предусмотрены последствия неоплаты поставленного товара, отличные от указанных в ст. 491 ГК РФ. Например, стороны могут установить ответственность покупателя в виде неустойки (штрафа, пени). Однако поставщик в этом случае может лишиться права требовать возврата неоплаченного товара и должен будет руководствоваться условиями договора. Вместе с тем, чтобы поставщику в случае неоплаты товара сохранить право потребовать и неустойку, и возврата товара, в договоре следует согласовать в качестве последствий неоплаты покупателем товара оба требования.

Если по договору право собственности сохраняется до оплаты товара, поставщик согласно ч. 2 ст. 491 ГК РФ может потребовать возврата товара при его неоплате в установленный срок. При этом указанная норма не лишает поставщика права требовать возврата, если к наступлению согласованного срока товар оплачен частично. В этом случае даже при наличии в договоре условия о рассрочке (ст. 489 ГК РФ) покупатель не сможет ссылаться на п. 2 ст. 489 ГК РФ, согласно которому поставщик не вправе требовать возврата товара, если уплачено более половины цены. Применительно к такой ситуации суд указывает, что нормы ст. 491 ГК РФ являются специальными по отношению к нормам ст. 489 ГК РФ, поэтому требование о возврате товара на основании ст.491 ГК РФ может быть заявлено и при неполной его оплате. В отличие от п. 2 ст. 489 ГК РФ, в ч. 2 ст. 491 ГК РФ не указано, что требование поставщика о возврате товара должно быть сопряжено с его отказом от договора. Однако такое требование по существу означает, что поставщик не желает сохранять договорные отношения, исполнять свои обязательства и требовать от покупателя оплаты товара. Таким образом, можно сделать вывод, что требование о возврате товара является отказом поставщика от договора (п. 3 ст. 450 ГК РФ) и после возврата товара обязательства сторон прекращаются (п. 2 ст. 453 ГК РФ). Поставщик может расторгнуть договор до перехода права собственности к покупателю и по иным основаниям, установленным законом или договором. В силу п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возврата того, что ими было исполнено на основании договора до момента его расторжения. Но если к этому моменту покупатель оплатил товар частично и в связи с этим право собственности по условиям договора сохранилось за продавцом, то покупатель ничего не получает взамен своего исполнения (так как товар возвращен продавцу). Поэтому уплаченная по договору сумма может рассматриваться как неосновательное обогащение поставщика. Соответственно, покупатель после расторжения договора может потребовать вернуть исполненное на основании ст. 1102 ГК РФ (п. 1 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2000 N 49). Однако поставщик может избежать возврата уплаченной суммы как неосновательного обогащения. Для этого в договоре нужно согласовать условие о том, что все внесенные до расторжения договора платежи являются арендной платой за пользование товаром.


1. ПРЕТЕНЗИОННАЯ СТАДИЯ
— Сбор документов и их павовая оценка.
— Разработка решения вариантов вопроса в т.ч. путем мирного решения. Подробнее.

2. ПРЕДСУДЕБНАЯ СТАДИЯ
— Разработка проекта иска/отзыва на иск.
— Сбор и подготовка документов, обосновывающих выработанную правовую позицию.
— Подача иска в суд. Подробнее.

3. ПЕРВАЯ ИНСТАНЦИЯ
— Проведение предварительного слушания.
— Оценка возражений противоположной стороны.
— Корректировка и уточнение сформированной позиции (при необходимости сбор дополнительных доказательств).
— Проведение основного слушания. Подробнее.

4. АПЕЛЛЯЦИОННАЯ ИНСТАНЦИЯ
— Правовая оценка решения суда.
— Оценка жалобы противоположной стороны.
— Разработка проекта дела.
— Подготовка жалобы/отзыва на жалобу.
— Проведениеслушания дела. Подробнее.

Работа в суде апелляционной инстанции проверяется уже вынесенное решение суда первой инстанции. Стадия апелляционной инстанции очень важна, т.к. Постановление апелляционной инстанции вступает в силу немедленно и подлежит принудительному исполнению через службу судебных приставов. Апелляционная инстанция заседает в составе 3-х судей, а не одного, как в суде первой инстанции, выносит решение коллегиально; по ряду вопросов может иметь свою собственную правовую позицию. Поэтому на этом этапе очень важно хорошо подготовиться к делу и суметь отстоять уже принятое в пользу клиента положительно решение или добиться изменения отрицательного решения

6. ИСПОЛНИТЕЛЬНОЕ ПРОИЗВОДСТВО
— Возбуждение исполнительного производства.
— Участие в исполнительных действиях.
— Обеспечение исполнения решения суда. Подробнее.

Популярное:

  • Как досрочно расторгнуть договор каско Как расторгнуть договор КАСКО? Юридический Яндекс Дзен! Там наши особенные юридические материалы в удобном и красивом формате. Подпишитесь прямо сейчас. Страхование автомобиля по каско, являясь добровольной формой страхования, осуществляется на основании договора страхования и правил […]
  • Пенсия статья 27 пункт 1 Досрочные пенсии Добрый день уважаемые юристы.Прошу Вас ответить на мои вопросы и дать конкретный ответ,а не выписки из законов и постановлений правительства РФ как это делают другие юридические консультанты интернета.Законный ли отказ пенсионного фонда о назначении мне досрочной пенсии […]
  • Ст 108 ук рф по составу Статья 108 УК РФ. Убийство, совершенное при превышении пределов необходимой обороны либо при превышении мер, необходимых для задержания лица, совершившего преступление Текущая редакция ст. 108 УК РФ с комментариями и дополнениями на 2018 год 1. Убийство, совершенное при превышении […]
  • Статья 190 ук украины комментарии Статья 190 УК (мошенничество) — есть ли срок давности? (страница 1) Статья 190 УК (мошенничество) — есть ли срок давности? ← следующая страница 1 предыдущая → 2 1 Сроки есть, но они зависят от части статьи 190 УК! Стаття 49. Звільнення від кримінальної відповідальності у […]
  • Понятия признаки и состав правонарушения шпаргалка Понятия признаки и состав правонарушения шпаргалка 54. СОСТАВ ПРАВОНАРУШЕНИЯ Состав правонарушения является фактическим основанием юридической ответственности. Это сложный юридический факт, с которым закон связывает возникновение охранительного правоотношения. Элементы состава […]
  • П4 ст13 федерального закона о полиции Запросы из полиции: как грамотно выкрутиться Прим.: данная статья была опубликована в журнале "Бухгалтерия" 23.02.2012 г. Произошли важные изменения в законодательстве. Актуальный материал от 11.10.2017 года можно скачать тут . В соответствии с ч. 4 ст. 13 Закона от 07.02.2011 N […]