Оглавление:

Законодательство о деятельности управляющих компаний

Управляющие компании представляют собой юридические лица, осуществляющие деятельность на коммерческой основе. Они открываются с нуля или на базу уже существующих организаций.

Для осуществления деятельности требуется:

  • собрать необходимые документы;
  • зарегистрироваться;
  • получить лицензию и т.д.

Выделяют несколько видов управляющих компаний, но закон об управляющих компаниях в сфере ЖКХ в 2018 году.

Права и обязанности

Обязанности управляющей компании включают в себя, прежде всего, содержание и ремонт общего имущества.

К дополнительным обязательствам относятся:

  • иные ремонтно-эксплуатационные работы;
  • организационная деятельность.

Управляющие организации обладают правом на получение денежных средств в качестве оплаты деятельности.

Правовое регулирование

Вопрос об управляющих компаниях, их лицензировании и осуществлении деятельности подробно регламентируется законодательной базой.

  1. Важнейшим нормативно-правовым документом является ЖК РФ. На его основе могут создаваться постановления, указы и инструкции, но они не должны вступать с ним в противоречие.
  2. Постановление Правительства №491 от 2006 года.
  3. Постановление правительства № 354 от 2011 года.
  4. Отдельные статьи ГК РФ и КОАП РФ.

Закон об управляющих компаниях в сфере ЖКХ

Нормативно-правовым документом, регулирующим деятельность управляющих компаний, является ЖК РФ.

В 2011 году путем принятия ФЗ в этот закон были внесены изменения, на основании которых:

  • ликвидируются ЖЭК, находящиеся на государственном управлении;
  • учреждаются управляющие компании и товарищества, осуществляющие деятельность на коммерческой основе.

Закон управляющих компаний в сфере ЖКХ порядок выбора управляющей организации и условия её деятельности. Все эти вопросы обсуждаются на общем собрании.

Если мнение разделяется, то проводится голосование. Выбор устанавливается при количестве голосов 50% + 1.

Открытый конкурс управляющих компаний – мероприятие, порядок организации которого устанавливается исполнительными органами субъекта РФ.

Вводящий штрафы

Закон, вводящий штрафы на УК – КОАП РФ. В соответствии с этим документом при несоблюдении обязательств, установленных договором, нарушении санитарно-эпидемиологического состояния подъездов и т.д. на управляющую компанию налагается материальная ответственность.

Размер штрафов берет начало от 10000 руб. на юридические лица и может достигать 100000 руб. и более.

Невыполнение обязательств может сопровождаться не только штрафными санкциями, но и такими мерами, как отстранение от работы и прекращение действия лицензии.

Нужен образец претензии в управляющую компанию по отоплению? Смотрите тут.

О лицензировании

В соответствии с законом о лицензировании регулирование процесса получения лицензии происходит инспекцией по жилищным делам. Она самостоятельно проверяет всю поданную документацию, после чего передает её на рассмотрение лицензионным комиссиям.

Её задачи – выявление и предотвращение нарушений УК.

Для получения лицензии требуется сдать экзамен. К нему не будут допущены организации, наименование которых включено в Реестр дисквалифицированных лиц жилищного фонда.

К лицензионным требованиям относится:

  • отсутствие судимостей за преступную деятельность (в том числе, в экономической области);
  • соблюдение требований к раскрытию сведений о деятельности;
  • наличие квалификационного аттестата и т.д.

Чтобы компания получила допуск к лицензии, руководитель сдает экзамен. Перечень вопросов и порядок определения результатов устанавливается постановлением Правительства РФ.

К компании предъявляются дополнительные лицензионные требования:

  • заявление, оформленное в соответствии с установленной формой;
  • регистрация заявителя в РФ;
  • наличие помещений для проведения деятельности, а также оборудования;
  • присутствие учредительной документации;
  • руководство должно обладать квалификационным аттестатом.

ЖК РФ устанавливает ряд положений, в соответствии с которыми лицензия аннулируется:

  • сокращается число многоквартирных строений более чем на 15% от числа за год, указанного в приложении к лицензии;
  • нарушаются лицензионные требования, установленные ЖК РФ.

Важно, что не все УК должны заниматься получением лицензии.

От этой процедуры освобождаются:

  • компании, созданные владельцами квартир;
  • ЖК или потребительные кооперативы, учрежденные в пределах одного многоквартирного дома.

О раскрытии информации

Управляющие компании, осуществляющие свою деятельность в соответствии с действующим законодательством, обязуются предоставлять собственникам квартир отчеты о проделанной работе.

Это необходимо для того, чтобы жильцы знали – переданные денежные средства необходимы для оплаты коммунальных услуг.

В соответствии со статьей 161 ЖК РФ УК должна обеспечить для каждого владельца жилой площади доступность любых сведений о работе.

Следовательно, собственники имеют право требовать у УК отчета о проделанной работе.

Регламентирующий деятельность

В соответствии с законодательными нормами ЖК РФ, управляющая компания является организацией, проводящей управление домами в соответствии с соглашением владельцев помещений.

Договор имеет возмездный характер, поскольку оба участника сложившихся правоотношений имеют права и обязанности.

Договор имеет несколько особенностей:

  • заключается в письменной форме;
  • включает в себя перечень прав и обязательств каждой стороны (устанавливаются по взаимному соглашению, но не должны вступать в противоречие с действующим законодательством);
  • вступает в силу только после подписи обеих сторон.

Об ответственности

Законом об ответственности управляющих компаний предусматривается их главная обязанность – соблюдение условий договора, заключенного с жильцами одного или нескольких многоквартирных домов.

В противном случае, они могут обратиться с жалобой в государственные органы, что повлечет за собой ответственность управляющих организаций.

Как написать жалобу на действия управляющей компании в прокуратуру? Читайте здесь.

Интересует раскрытие информации управляющими компаниями ЖКХ? Подробная информация в этой статье.

Куда обращаться при нарушениях?

При обнаружении нарушения для начала требуется составить заявление в управляющую компанию.

На бумаге требуется указать:

  • должностное лицо, которому она направляется;
  • ФИО заявителя (лучше, если она будет составлена коллективно);
  • текст обращения, указывающий на возникшую проблему;
  • пути её решения;
  • требование о приеме ряда действий;
  • дата составления;
  • подписи заявителей.

Заявление составляется в двух экземплярах, один направляется в УК, другой остается у заявителей (на нем должна стоять отметка о принятии на рассмотрение).

Если управляющие компании не дают ответа или не спешат предпринимать никаких действий, то составляется жалоба в инспекцию по жилищным делам или претензия в прокуратуру.

Если дело снова не было улажено в соответствующем порядке, то иск подается в суд. Судебная инстанция – последний орган, способный воздействовать на УК путем вынесения решения.

На видео о законодательстве по работе УК

Управляющие компании ЖКХ

Термин «управляющая компания» большинством граждан воспринимается как организация, оказывающая услуги в сфере жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ). Однако, если говорить о правильной трактовке данного термина, то такие фирмы следует называть управляющие организации, а управляющие компании – это юридические лица, которые управляют инвестициями (как собственными, так и привлечёнными). Но в народе давно уже устоялось подобное восприятие, а потому в данной статье речь пойдет именно о полномочиях управляющих компаний ЖКХ – организаций, созданных для осуществления управления многоквартирным домом, обеспечение его необходимыми ресурсами, поддерживающими надлежащее санитарное и техническое состояние объекта.

Деятельность УК ЖКХ регулируется жилищным законодательством РФ. Управляющие компании ЖКХ создаются именно с целью обеспечения жизнедеятельности многоквартирных домов, и все свои услуги они осуществляют только в соответствии с установленными требованиями законодательства. По большому счёту, УК ЖКХ являются посредниками между жильцами дома и компаниями, предоставляющими услуги населению. С экономической точки зрения, такие компании аккумулируют денежные средства собственников жилья для последующей оплаты поставщикам коммунальных услуг; на них ложится контроль за расходованием вверенных денежных средств. С технической стороны УК осуществляют накопление информации об объекте управления, о существующих проблемах технического характера, ведёт учёт износа и амортизации имущества, планирует и организует мероприятия по ремонту и восстановлению зданий и сооружений.

Если рассматривать правовой аспект деятельности УК ЖКХ, то между ними и собственниками жилья складываются потребительские отношения, в которых такие компании выступают первыми подрядчиками со всеми вытекающими из гражданского законодательства обязанностями и юридическими последствиями.

Все управляющие компании в сфере ЖКХ можно разделить на следующие виды:

Управляющие – их особенной чертой является тот факт, что они осуществляют только управление многоквартирным домом, без самостоятельного оказания услуг населению – для этого такая компания заключает договора подряда с другими организациями.

Гибридные управляющие компании самостоятельно выполняют полный перечень необходимых услуг: и управление, и техническое содержание, коммунальное обеспечение без привлечения сторонних организаций.

Эксплуатационные компании осуществляют только функции по эксплуатации, техническому и санитарному содержанию имущества многоквартирных домов на основании договора подряда, который заключается с собственниками жилья, ТСЖ и другими УК.

Как и у любой организации в гражданских правоотношениях, у УК ЖКХ есть свои определённые обязанности перед собственниками жилья в доме , который находится на обслуживании. Например, такие компании обязаны проводить следующие работы:

  • поддерживать техническое состояние дома в надлежащем виде, делая его безопасным для жильцов;
  • проверка состояния вверенного имущества раз в полгода: крыша, чердак, подвал, системы водоотведения и канализации и т.д. Все обнаруженные проблемы должны документироваться и устраняться в разумные сроки;
  • выполнение мелкого и текущего ремонта зданий и сооружений; для проведения капитальных ремонтных работ необходимо получить согласие собственников жиль;
  • подготовка дома и прилегающей территории к зиме (весне);
  • в случае возникновения неполадок и аварий в доме, при устранении таких проблем необходимо руководствоваться установленными техническими рекомендациями и регламентами;
  • создание благоприятных условий для предоставления гражданам коммунальных услуг соответствующего качества;
  • контроль за соблюдением норм и правил пожарной безопасности.

Обязанности управляющих компаний ЖКХ

Непосредственными обязанностями УК ЖКХ является поддержание чистоты на вверенной территории, а именно уборка подъездов, лестничных клеток, лифтов, озеленение и поддержание санитарных условий на прилегающем земельном участке; компания в обязательном порядке должна создать условия для сбора и вывоза мусора и бытовых отходов граждан. Такие организации обязаны осуществлять контроль за установкой общедомовых коммунальных приборов и счётчиков, проверять их исправность и правильность эксплуатации; а также обеспечивать сохранность технической и проектной документации вверенных зданий и сооружений.

Не стоит забывать и про организационные обязанности УК ЖКХ. К таким можно отнести регистрацию граждан в квартирах; проведение собрание жильцов для принятии решений касаемо дома, уведомления их о существующих проблемах, общей информации в сфере ЖКХ. Также УК обязаны собирать коммунальные услуги с собственников жилья и информировать их об изменении существующих тарифов.

В случае, когда УК ЖКХ выполняет свои обязанности ненадлежащим образом, либо вообще уклоняется от их исполнения, ее должностных лиц можно привлечь к ответственности как административной, так и уголовной. Поэтому лицам, заключившим договор с такой компанией следует помнить, что осуществление функций УК должно быть направлено строго на удовлетворение интересов собственников жилого имущества и обеспечения функционирования дома.

Управляющая компания ЖКХ — функции и задачи

Управляющая компания – это организация, которая занимается “ведением дел”. Если быть точнее, то производит: обслуживание, ремонт, организацию оплаты за тепло и свет, а также проводит проверки. Может «заниматься» одним или несколькими жилыми домами, все зависит от уровня престижности компании. Причем с недавнего времени предприятия ЖКХ должны быть официально лицензированы, в обязательном порядке. УК содержит структуру, которая зависит от того, насколько крупно предприятие. По законодательству они должны соблюдать перечень обязанностей, а также выполнять некоторые предписания.

Обязанности УК по законодательству

Управляющая компания ЖКХ имеет некоторые права и обязанности, которые должны соблюдаться в обязательном порядке. Те, обязанности в доме, которые на себя возьмет та или иная управляющая организация при заключении договора, будут в нем прописаны. В таком случае договор может содержать следующие виды обязанностей:

  • Проведение подготовки дома к новому сезону, будь то зима или лето.
  • Коммунальные услуги, их тарификация, ремонт или замена систем водоснабжения: труб, счетчиков, а также систем электросетей.
  • Как капитальный, так и косметический сезонный ремонт.
  • Уборка дворовых территорий, подъездов, лифтов, поддержание чистоты.
  • Организация проведения других ремонтных работ, связанных с установленным в доме оборудованием, к примеру, лифтовым (если оно установлено и ремонтируется за счет собственников, предыдущей УК или строительной компании)
  • Оформление справок для собственников жилья, предоставление полной отчетности, а также выставление счетов согласно тарификации за коммунальные услуги.

Помимо этого, устанавливается и стоимость оказания услуг со стороны компании. Все это обговаривается на общедомовом собрании собственников и жильцов.

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Или звоните нам по телефону (круглосуточно).

Это быстро и бесплатно!

Типы управляющих компаний

Жилищным компаниям можно заниматься частью услуг, которые были описаны выше, все зависит от требований жильцов и возможностей организации, таким образом эти управляющие компании в сфере ЖКХ можно разделить на типы:

  • Поставляющая все услуги и являющаяся посредником с обеспечивающими ресурсами организациями.
  • Являющаяся посредником, который находит исполнителей для всех необходимых услуг.
  • Организации по управлению дворовыми территориями, гаражами и помещениями, не предназначенными для жилья.

Обязанности управляющей компании

О том, какие обязанности есть у управляющих компаний в сфере ЖКХ было рассказано выше. Но чем же имеет право заниматься такая организация помимо своих основных обязанностей?

Все услуги, которые компания готова предоставлять и их расценки обычно озвучиваются на общедомовых собраниях, а жители, в свою очередь, решают нужно ли им это. Когда владельцы квартир определяются с выбором, то составляется договор с собственниками, на основании которого и ведется предоставление услуг. Дополнительно управляющие организации могут заниматься, к примеру, вывозом крупногабаритного мусора несколько раз в месяц.

Оформление договора с собственниками

При оформлении договора управляющая компания в сфере ЖКХ должна указать со своей стороны:

  • Перечень всех услуг, которые она будет предоставлять конкретному дому.
  • Информация об обязательствах сторон, прав и отношений.
  • Информация о доме (или другом объекте), причем должна указываться подробно.

Помимо этого, договор содержит информацию об:

  • Отчетах.
  • Правилах использования помещений типа: чердаков, подвалов и других нежилых помещений.

Договор может меняться при условии, что поступает запрос от собственников. Изменения могут быть связанны с любыми пунктами договоров.

Ответственность УК по законодательству

Есть несколько уровней государственных органов, совокупность которых контролирует работу управляющих компаний в сфере ЖКХ. Для этого устраиваются проверки, связанные с выявлением качества выполнения работ, как со стороны управления дома, так и из местного (муниципального) уровня. Делается это с целью выявления недочетов в работе и их устранения. Когда происходит проверка со стороны государственных органов, то они проверяют все от стоимости коммунальных услуг, до их качества и так далее.

В случае, когда организация не выполняет свои обязательства, отказывается это делать, то происходит урегулирование конфликта за счет наложения на нее административного штрафа, так как это считается нарушением по КОАП РФ, статьей 7.22 он должен составлять 40 – 50 тысяч рублей. К тому же помимо штрафа статья предусматривает приостановление деятельности компании на срок до 90 дней.

Если возникают нарушения санитарных требований жилых помещений и организация никак на это не реагирует, то сразу же можно обращаться в суд. В таком случае на организацию также накладывается штраф в 10 – 20 тысяч рублей. Это выгодно для жильцов тем, что в следующий раз управляющие будут более серьезно относиться к просьбам собственников.

Лицензия у УК

Жилищные хозяйства по ФЗ № 255 обязаны получать лицензию на работу. В противном случае организацию невозможно будет зарегистрировать. На этих основаниях можно утверждать, что каждая управляющая организация имеет лицензию, которую можно получить у:

  • Органа надзора за ЖКХ.
  • Комиссии по лицензированию ЖКХ.

А для ее оформления, нужен целый перечень бумаг:

  • Свидетельство об открытии ИП или ООО.
  • Налоговые документы учета.
  • Справка от ЕГРЮЛ.
  • Назначение директора и сертификаты о возможности работать на этой должности.

И это далеко не полный перечень, необходимы еще другие документы. Информацию о лицензии можно получить по названию управляющей компании или адресу дома, к которой она привязана. Сделать это можно на сайте госуслуг.

Управляющая компания ЖКХ — что это такое?

Согласно п.2 ст.161 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений многоквартирного дома (МКД) необходимо выбрать одну из форм управления имуществом:

Непосредственное управление возможно в доме с количеством квартир не более 30. В таком случае за состояние и техническое обслуживание отвечают сами жильцы.

Товарищество собственников жилья (ТСЖ) либо иной жилищный потребительский кооператив. Способ подразумевает заключение договоров между жильцами и ресурсоснабжающими и обслуживающими организациями напрямую.

Управляющая компания. В данном случае жильцы передают функции управления МКД специализированной коммерческой организации. Управляющую компанию выбирают на общем собрании собственников. В противном случае муниципалитет проводит открытый конкурс по выбору УК для управления домом.

На самом деле, управляющая компания — это привычная жилищно-коммунальная служба или ЖЭУ, сменившая форму собственности и название. В настоящее время жильцы дома нанимают управляющую компанию по договору. Она отвечает перед собственниками за весь перечень жилищно-коммунальных услуг. Этот список может быть минимальным (который определен законодательством) либо более широким (по условиям договора).

Обязанности управляющей компании прописаны в договоре: содержание общего имущества дома в надлежащем состоянии; создание комфортных и безопасных условий проживания; качественное предоставление жилищно-коммунальных услуг (ЖКУ) в объеме, соответствующем нормам потребления; формирование стоимости ЖКУ для жильцов и поиск путей ее снижения.

Основные направления деятельности и функции управляющей компании (УК)

В зависимости от условий соглашения с жильцами определяют следующие направления деятельности УК и соответствующие им функции:

1. Общее руководство. Направление относится к руководящим должностям (директор УК, главный бухгалтер, главный инженер)

координация и контроль за работой подразделений; информирование собственников помещений по вопросам деятельности УК.

2. Планирование и технический контроль.

контроль за техническим состоянием жилищного фонда; планирование работ по его содержанию и ремонту; контроль за качеством оказываемых коммунальных услуг; прогнозирование и предотвращение возможных аварий.

3. Финансово-экономическая деятельность предполагает обеспечение текущей деятельности организации в соответствии с финансовой политикой и стратегией развития УК

организация сбора платежей; своевременное перечисление средств поставщикам услуг и подрядчикам; ведение лицевых счетов.

4. Договорно-правовая деятельность.

правовое сопровождение деятельности организации при заключении договоров, работе по сбору платежей с собственников помещений, защите прав жильцов при предоставлении ЖКУ.

5. Инженерно-техническая деятельность, когда УК самостоятельно выполняет функции по техническому обслуживанию.

поддержание в соответствующем состоянии общего имущества; обеспечение бесперебойной работы оборудования; оказание услуг жильцам дома по техническому обслуживанию или изменению коммуникаций внутри квартир.

Функции из разных направлений могут осуществляться одним работником. Например, если директор проводит анализ технического состояния жилищного фонда и планирует работы по текущему ремонту, он выполняет функции главного инженера. Это возможно, если работник обладает достаточной квалификацией, а площадь обслуживаемого жилищного фонда небольшая.

Для оптимизации своей деятельности управляющая компания может использовать различные инструменты автоматизации. Например, расчет квартплаты и ведение лицевых счетов лучше доверить биллинговой системе 1С ЖКХ (подробнее). Собирать показания счетчиков и принимать оплаты за коммунальные услуги удобно с помощью личных кабинетов Сайта ЖКХ. Подробнее о преимуществах сайта вы можете прочитать здесь.

Права управляющей организации ЖКХ

Управляющая компания вправе: сообщать о незаконной перепланировке дома в жилищную инспекцию района; заключать договора с ресурсоснабжающими организациями; распоряжаться резервным фондом согласно смете предполагаемых ремонтных и иных работ; взыскивать долги с жильцов и в случае неуплаты ограничивать предоставление коммунальных услуг; обладать иными правами на основании договора или других нормативных документов; подробнее о правах и обязанностях УК вы можете прочитать здесь.
Реализуя свои права, управляющей организации следует учитывать интересы собственников дома и находить компромиссные решения.

При выборе управляющей компании ЖКХ, помните, что хорошая организация станет настоящим помощником для жильцов, которая примет на себя все заботы по управлению домом и его имуществом. Использование современного программного обеспечения повысит прозрачность деятельности управляющей компании перед жильцами и поможет оптимизировать работу, освобождая время для других важных задач. Подробнее о программах для ЖКХ. В случае, если компания выполняет свои обязательства ненадлежащим образом, то, согласно законодательству, ее всегда можно привлечь к ответственности.

Деятельность и полномочия или какие возможности есть у управляющей компании

Без целенаправленного воздействия извне, практически невозможно организовать сообщество собственников МДК и урегулировать движение крупных потоков денег, которые вращаются при организации и поддержке системы ЖКХ.

Для этого служат управляющие компании (УК). Правда, в системе ЖКХ их правильнее называть — Управляющие организации, поскольку к ним относятся и ЖСК, и ТСЖ.

Далее мы подробно разберем, как работает управляющая компания ЖКХ.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — просто позвоните, это быстро и бесплатно !

Управляющая компания: чем занимается

Управляющая организация — коммерческая структура, с полномочиями юридического лица.

В соответствии с коллективным договором с собственниками жилья, УК принимает на себя такие обязанности:

  • правильно эксплуатировать общее имущество;
  • техническое содержание дома в соответствии с нормативами;
  • сбор средств за получаемые собственниками коммунальные ресурсы;
  • распределение денежных потоков на текущие и долгосрочные нужды на поддержание дома в надлежащем состоянии;
  • ответственность и подотчётность собственникам жилья.

Деятельность УК с 2005 года регламентируется Жилищным Кодексом РФ. А с марта 2015 года для неё предусмотрена конкурсная форма подрядных торгов на предоставление услуг внутри муниципалитета.

По сути — управляющая организация является посредником между жильцами дома и поставщиками ресурсов, необходимых собственникам жилья, а так же подрядных организаций, способных поддержать его техническую жизнеспособность.

В процессе этой деятельности рождается много бумаг (планы, проекты, договора, сметы, акты), которые УК обязуется систематизировать, вести и хранить. Для ремонтно-эксплуатационной деятельности нужны профессионалы, содержанием которых занимается тоже управляющая организация.

Сам вопрос передачи полномочий должен быть прописан в Уставе организации, а механизм передачи чётко проработан. Тогда по условиям договора с УК, один из учредителей принимает по решению общего собрания полномочия участника (будь то коммерческая организация или индивидуальный предприниматель).

Условием передачи полномочий является подписание нового договора после государственной регистрации.

Полномочия управляющей компании по управлению многоквартирным домом могут быть делегированы ТСЖ или одним из собственников, действующих на основе доверенности остальных.

Такой уполномоченный представитель собственников на добровольной основе может осуществлять контроль действий работников УК, информировать о полученных результатах других владельцев жилья посредством сообщений на информационных стендах, собраний жильцов для урегулирования текущих вопросов.

Договор УК с собственниками или товариществом собственников на управление многоквартирным домом, обычно заключается на срок от 1 года до 5 лет, но может быть расторгнут по инициативе одной из сторон или по решению суда.

В случае, когда собственники не могут придти к единому мнению по содержанию договора, принятию юридического лица или не хотят решать вопросы управления хозяйством дома, муниципальное образование имеет право в отведённые сроки своей властью назначить управляющую организацию.

Функции стороннего управления системой

Идея создания жилых товариществ, способных организовать управление недвижимостью, занятой под жильё, появилась в нашей стране в начале прошлого века как ЖАКТ (жилищно-арендные кооперативные товарищества). Потом она прошла через преобразования в ЖЭК, ДЭЗ, что уже больше на слуху у последнего поколения.

Однако полномочия современной управляющей организации намного шире и сложнее, чем у предшественников, что соответствует увеличению этажности многоквартирных домов, их техническому оснащению, уровню комфорта, предлагаемому ЖКХ.

Вырос и уровень юридической и административной ответственности нового образования.

Поэтому с сентября 2014 года Федеральным законом №255-ФЗ для УК было введено обязательное лицензирование деятельности, чтобы ограничить допуск в эту сферу авантюрных непрофессионалов.
А с мая 2015 года, организации, не получившие лицензии в Госжилнадзоре, к управлению хозяйством жилого дома не допускаются.

Главные функции УК в соответствии с лицензией:

  • представительство в качестве единого заказчика (перед подрядчиками и поставщиками от имени собственников):
  • представительство в качестве единого исполнителя перед собственниками;
  • ответственное представительство собственника перед контролирующими органами.

Возникший в нашей стране в результате нескольких волн приватизации конгломерат жильцов, создал гибрид многоквартирного дома, в котором уживаются разные типы собственности, социальные слои населения, виды взаимоотношений собственников с УК.

Основные варианты рабочих взаимоотношений между УК и жильцами можно формулировать следующим образом:

Собственники добровольно передают управляющей организации весь объём управленческой деятельности, ограничиваясь контролем начисления платежей, объёма и качества услуг.

За управляющей организацией закрепляются только ремонтно-эксплуатационные обязанности, а коммунальные услуги остаются прерогативой ТСЖ или ЖСК.

Законодательная база для менеджмента в ЖКХ

Осуществляя управлением МКД, УК должна ориентироваться на следующие законодательные акты:

  • Сбор информации о техническом состоянии жилого строения должен осуществляться с учетом п.4 ст.29 Конституции РФ.
  • Жилищный Кодекс РФ в Главе VIII регламентирует управление многоквартирными домами, предлагая в ст.161 владельцам квартир делать выбор УК, а в ст.162 — регулировать вопросы отчётности посредством заключения договора.
  • ПП РФ №491 от 2006 года утверждает правила содержания общего имущества, а так же взаимоотношения между собственниками и УК.
  • ПП РФ №354 от 2011 года регламентирует виды и объёмы предоставляемых населению коммунальных услуг.
  • ПП РФ №493 от 2013 устанавливает требования Госжилнадзора к порядку учёта жилищного фонда, управлению многоквартирным домом.

Управляющим организациям рекомендованы как руководство к действию следующие Федеральные Законы:

Виды управления

Суть управления заключается в наличии таких обязательных этапов:

  • накопление информации об объекте и окружающей среде;
  • анализ собранной информации для выработки решения;
  • активное воздействие на объект управления с целью придания ему позитивных изменений.

В отечественном менеджменте жилой собственности применяются следующие виды управления:

    Управление непосредственное: управленческая функция заключается в привлечении подрядных организаций для выполнения текущих технологических и эксплуатационных задач. Оно эффективно в домах с количеством квартир от 12 до 50.

Координация управленческих решений осуществляется одним из собственников по нотариально заверенной доверенности других жильцов. Договоры на рессурсоснабжение заключаются каждым собственником от своего имени. Положительным моментом является экономия средств на содержание штата компании.

Управление гибридное: объединение всех сфер управленческой деятельности по техническому и санитарному содержанию, эксплуатации и предоставлению коммунальных услуг собственникам многоквартирного дома.

Сторонние организации не привлекаются.

Управление эксплуатационное: функции по техническому и санитарному содержанию, эксплуатации здания и прилегающей территории осуществляются на основе трёхстороннего подрядного договора между собственниками жилья, ТСЖ и сторонними организациями, другими УК, индивидуальными предпринимателями.

Основные принципы деятельности

Деятельность УК основывается на следующих принципах:

  • Полное удовлетворение всех запросов и ожиданий собственников и арендаторов недвижимости.
  • Гарантия современных стандартов качества, предоставляемых услуг, постоянная модернизация деятельности управляющих компаний в сфере ЖКХ.
  • Высокий профессиональный уровень персонала, мотивированного на саморазвитие.
  • Командный принцип работы, как условие оперативности и точности выполнения задач.
  • Системность, последовательность и комплексность подхода к управлению в ориентации на оптимальный результат.
  • Юридическая и техническая грамотность всех решений с недвижимостью как основа компетентности.

Об отчетности УК вы сможете узнать из отдельных публикаций:

Услуги, предоставляемые УК

Осуществляя свою деятельность, управляющая компания должна обеспечивать жильцов следующими услугами:

Управление процессами содержания и обслуживания многоквартирного дома:

  • аккумулирование средств;
  • борьба с задолженностями;
  • выявление расхитителей поставляемых ресурсов;
  • заключение договоров с поставщиками, контроль за качеством их работы;
  • перерасчёт тарифов, платы за некачественные услуги;
  • сбор и хранение документации по дому, включая техническую.

Контроль исправности и бесперебойности действия инженерного оборудования. Он заключается в регулярном осмотре всех приборов перед отопительным сезоном.

Своевременный мелкий и текущий ремонт мест общедомового пользования.

  • Содержание придомовой территории с учётом сезонной специфики:
    • уборка от мусора, листвы, снега;
    • устранение наледи, сосулек;
    • регулярный вывоз мусора;
    • поддержание детской площадки в безопасном техническом состоянии.

    Обеспечение круглосуточной аварийной службы. Если УК не имеет своей собственной службы, она должна заключать договора с соответствующими организациями и при возникновении аварийной ситуации, выполнять роль оператора, обеспечивающего быстрое решение проблемы.

    Заключение договоров с поставщиками коммунальных услуг.

    Учёт и регистрация жильцов дома: осуществление как постоянной, так и временной прописки.

  • Оказание дополнительных платных услуг в соответствии с лицензией:
    • установка, замена сантехники;
    • установка, замена приборов учёта;
    • плотницкие работы;
    • электромонтажные работы;
    • подготовка документов (дефектных ведомостей, технического заключения и т.п).
  • В видео приведен перечень услуг, ответственность за исполнение которых лежит на УК:

    Деятельность на основании стандартного договора

    Вся деятельность УК осуществляется ей в соответствии с пунктами договора, который компания подписывает с собственниками жилья. Стандартно, эта деятельность заключается в следующем:

    Поддержание технического состояния дома в безопасности для проживающих:

    • ежедневная уборка территории с учётом сезонной специфики;
    • осмотр технического состояния конструкций благоустройства, зелёных насаждений, площадок для детских игр;
    • уборка контейнерной площадки;
    • удаление мусора из мусороприёмника; мойка и дезинфекция;
    • влажная уборка и дезинфекция лестничной клетки с мусоропроводом, с лифтом; уборка лифтов;
    • устранение пыли с потолков, стен, плафонов, дверей, окон, отопительных приборов;
    • дезинсекция и дератизация чердаков и подвалов.

    Системная проверка общедомового имущества (от крыши до подвала):

    • опрессовка системы отопления, ликвидация воздушных пробок;
    • проверка технического состояния вентиляции;
    • проверка технического состояния водоснабжения (горячего и холодного);
    • проверка канализационных вытяжек;
    • устранение течей; ремонт запорной арматуры, задвижек;
    • проверка канализационных колодцев; установка крышек;
    • замена предохранителей и выключателей в распределительных щитках на этажах.

    Мелкий и текущий ремонт:

    • устранение засора канализации;
    • восстановление запорных устройств на технических шкафах и ящиках;
    • ликвидация течи;
    • сварочные работы;
    • проверка работы системы пожаротушения.

    Подготовка объекта к зиме:

    • ремонт и утепление входной группы;
    • остекление на лестницах;
    • проведение мероприятий для устранения теплопотерь.

    Устранение аварийных ситуаций в соответствии с техническими рекомендациями и регламентами:

    • технологические нарушения — отклонения параметров снижения надёжности;
    • авария — неконтролируемые разрушения технических устройств, связанные с взрывом или выбросом опасных веществ;
    • инцидент — повреждение, связанное с отклонением функционирования от штатного режима;
    • технологический отказ — вынужденное ограничение рабочего состояния оборудования.

    Как контролировать работу УК?

    В любом случае, даже если собственниками был выбран доверительный тип управления, жильцы всегда имеют право на следующие действия в отношении УК:

    • сменить управляющую организацию: на основании 2-х судебных прецедентов или жалобы в Госжилинспекцию;
    • потребовать единый стандарт платежей по ЖКХ;
    • потребовать от управляющей организации подтвердить свою компетентность, сдав квалификационный экзамен.

    Проверить работу УК можно такими способами:

    • по квитанциям на квартплату, затребовав у компании сведения о размере обязательных платежей;
    • по смете расходов на год (запрос стоит подать в официальной форме);
    • привлечь специалистов в области экономики и юриспруденции для сопоставления представленной сметы и фактически выполненных работ.

    О грубых нарушениях со стороны УК необходимо своевременно поставить в известность Роспотребнадзор и Госжилинспекцию. Для проверки организации можно обратиться в Прокуратуру.

    Среди организаций этого типа уже появились правофланговые управленцы, способные справиться со всем комплексом задач, который рождает сложная инфраструктура обслуживания многоквартирного дома.

    Популярное:

    • Региональный материнский капитал в курганской области в 2018 году Материнский капитал в Кургане и Курганской области В Курганской области преобладает пожилое население. Программа материнского капитала с помощью субсидирования семей с детьми призвана увеличить рождаемость и таким образом «омолодить» жителей региона. В области действует несколько […]
    • Задать вопрос о льготных лекарствах ( см. статью 37 Федерального закона от 21 ноября 2011 г. N 323-ФЗ "Об основах охраны здоровья граждан в Российской Федерации" и раздел II «Виды, условия и формы оказания медицинской помощи» Постановления Правительства РФ от 22 октября 2012 г. N 1074 "О программе государственных гарантий […]
    • Как попасть в детский сад ижевск Очередь в детский сад в Ижевске в 2018-2019 году В соответствии с российским законом «Об образовании» вопросы обеспечения населения образовательными услугами переданы местным органам самоуправления. Власти регионов опираются на нормы, изложенные в действующем законодательстве. Как и в […]
    • Статья 5 фз 135 Статья 5 фз 135 Автострахование Жилищные споры Земельные споры Административное право Участие в долевом строительстве Семейные споры Гражданское право, ГК РФ Защита прав потребителей Трудовые споры, пенсии Главная Закон об оценочной деятельности […]
    • Авто после дтп ваз 2107 15 объявлений о продаже ВАЗ 2107 после ДТП Предложения ВАЗ 2107 после ДТП: 100 тыс. км Киев Бензин, 1.5 л. Не указано 150 тыс. км Подольск (Котовск) Газ/бензин, 1.5 л. Ручная / Механика Автомобиль после незначительного ДТП удар виден на фото. на ходу. детали по […]
    • Неустойка по осаго с 1 сентября 2014 расчет Неустойка по осаго с 1 сентября 2014 расчет Автострахование Жилищные споры Земельные споры Административное право Участие в долевом строительстве Семейные споры Гражданское право, ГК РФ Защита прав потребителей Трудовые споры, пенсии Главная […]