Заключаем договор аренды

Заключать договор аренды нежилого помещения допускается юридическим лицам, при условии его использования в коммерческих целях. Сторонами договора является Арендатор и Арендодатель

Порядок составления договора аренды определен законодательно и обязывает содержать следующие сведения:

  • Стороны сделки;
  • Сведения об Арендаторе и Арендодателе;
  • Наименование арендуемого помещения;
  • Описание недвижимости;
  • Адрес помещения;
  • На какой срок сдаётся помещение;
  • Сумма платежа;
  • Порядок и периодичность оплаты;

Договор аренды помещения для коммерческих нужд начинается с заполнения сведений сторон сделки. Для юридического лица это:

  • Полное и краткое наименования организации;
  • Номер и серия свидетельства о регистрации;
  • Фактический и юридический адрес;
  • Банковские реквизиты;
  • Фамилия, имя и отчество руководителя, который будет подписывать договор.

Следующим не маловажным пунктом будет описание помещения, сдаваемого в аренду. Здесь обязательно должны указываться:

  • Состояние помещения до подписания договора;
  • Имеющиеся недостатки и повреждения;
  • На какой земле находится объект;
  • Условия содержания прилегающей территории.
  • Площадь арендуемого помещения;
  • Наличие подведённых коммуникаций;
  • Правила оплаты коммунальных услуг.

Также допускается приложить к договору не только описание объекта, но и его фотографии, сделанные внутри и снаружи.

Немаловажным являются сведения, которые необходимо обязательно указать в документе до его подписания – это оплата коммунальных услуг, плата за места общего пользования; текущий и капитальный ремонт и др.

Стороны по договору аренды должны указать, для каких целей организация берёт в аренду помещение, каким видом деятельности планирует там заниматься.

Срок договора аренды

Договор аренды нежилого помещения не имеет определённых сроков. Он заключается на неопределённое время или на срок указанный в договоре. Из чего следует, что максимальный срок договора аренды нежилого объекта отсутствует.

Договор аренды продлевается:

  • При подписании нового договора;
  • Пролонгируется старый договор (если нет факта его расторжения);
  • Путем подписания дополнительного соглашения (при изменении условий аренды).

Договор, составленный сроком до одного года (одиннадцать месяцев), не проходит государственную регистрацию. Продлевается такой договор автоматически, если стороны не приняли решение об ином. Срок пролонгированного договора также составляет одиннадцать месяцев.

Аренда земли

Аренда земельного участка может заключаться между юридическими и физическими лицами.

Срок договора аренды земельного участка может быть краткосрочным и долгосрочным.

  • Краткосрочные договоры составляются сроком на пять лет.
  • Долгосрочные – от пяти до сорока девяти лет.

Краткосрочная аренда чаще всего заключается для строительства, реконструкции, установления памятников и разбивки парка, размещения стоянок, парковок, детских площадок с установкой малых архитектурных форм и т.д.

Долгосрочная аренда земли нужна для длительной её эксплуатации, под объекты промышленных комплексов или для выращивания сельскохозяйственной продукции. Долгосрочно арендуемые земли впоследствии могут оформляться или покупаться в собственность её арендатором.

Аренда земли на срок менее одного года, как и аренда нежилой недвижимости не требует государственной регистрации.

Земля, находящаяся в аренде на длительные сроки, должна быть зарегистрирована в Росреестре. Регистрация арендованной земли подтверждает право владения землёй арендатора. Он же является плательщиком налогов на имущество, куда входит и земельный участок.

Особенности заключения договора аренды земли

К общим требованиям при заключении сделки с землёй относятся:

  • Взять землю в аренду допускается всем лицам, проживающим на территории РФ;
  • Закон не обязывает арендатора иметь прописку или временную регистрацию в России;
  • Запрещено передавать в аренду земли находящуюся в прибрежной или заповедной зоне.

    В договоре аренды земельного участка должны быть следующие сведения:

    • Присвоенный кадастровый номер;
    • Местонахождения участка;
    • Площадь;
    • Сроки договора;
    • Стоимость аренды;
    • Порядок оплаты;
    • Условия эксплуатации земли;
    • Реквизиты и подписи обеих сторон.

    Обязательно в договоре должны присутствовать пункты:

    • Ответственность сторон;
    • Непредвиденные ситуации;
    • Порядок рассмотрения споров;
    • Внесение изменений в документ;
    • Дополнительные условия.

    Нужно отметить, что земля, находящаяся в собственности государства или муниципалитета может сдаваться в аренду только через участие в аукционе.

    Если земельный участок принадлежит физическому лицу или коммерческой организации, оформление её в аренду носит более упрощенный характер. Для такой сделки нужно лишь согласие двух сторон – арендатора и арендодателя, которые подписывают договор.

    Нередки случаи передачи в аренду пая, принадлежащего физическому лицу на праве собственности. В этом случае основанием такой сделки служит Сертификат на пай.

    При любой сделке, как между коммерческими структурами, так и с органами власти, собственниками земли, передачи объекта проходит путём подписания Акта приёма-передачи.

    Продлить договор аренды земли можно, заключив дополнительное соглашение с указанием новых сроков её использования.

    Расторжение договора

    Прекратить отношения по аренде земли очень трудно. Для этого необходим ряд фактов, свидетельствующих о нарушении договора одной из сторон. Если арендатор или арендодатель пришли к решению расторгнуть договор, они обязаны в тридцатидневный срок уведомить об этом другую сторону, если иные сроки не указаны в договоре.

    Оспорить уже подписанный договор в суде очень сложно, поэтому следует в оформление договора вносить все необходимые нюансы. Лучше оформление и составление договора аренды земли поручить квалифицированному специалисту.

    Договор аренды нежилого помещения: как составить правильно

    Юристы советуют предпринимателям быть осторожными: снять недвижимость можно «случайно» – при деловой переписке

    Аренда нежилого помещения (офис, склад, торговые площади) – серьезный шаг для каждого предпринимателя, значительно влияющий на развитие дальнейшего бизнеса. UBR.ua узнал у юристов, на какие моменты стоит обратить внимание, чтобы избежать недоразумений с собственником помещений.

    Как договариваться

    Правоотношения в сфере аренды нежилых помещений регулируют Хозяйственный и Гражданский кодексы Украины, напомнил управляющий партнёр АО «Клочков и партнеры» Владимир Клочков.

    Обязательное условие: письменная форма договора аренды нежилого помещения.

    «Письменной формой указанного договора считается не обязательно привычный всем единый документ. Нормы законодательства Украины гласят: договором признаются также несколько писем, отправленных и, обязательно, полученных другой стороной при соблюдении пары условий. Во-первых, наличие подписей уполномоченных лиц. Во-вторых, – должны присутствовать условия, требуемые украинским законодательством как «существенные». Поэтому необходимо максимально внимательно относиться к деловой переписке, поскольку она может быть признанной договором аренды нежилого помещения», – отметила UBR.ua юрист ЮФ «Кушнир, Якимяк и Партнеры» Оксана Гриша.

    Упомянутые условия касаются и классических («обычных») договоров аренды; они могут быть использованы для проверки также их правомерности.

    Что касается существенных условий договора аренды нежилого помещения, к таковым относят:

    • арендуемый объект (перечень, стоимость имущества);
    • точный срок действия заключаемого договора аренды;
    • размер арендной платы с учетом индексации;
    • процедура передачи объекта (нежилого помещения), его восстановления, условия возврата;
    • исполнение обязательств;
    • ответственность подписантов договора аренды.

    Нежилое помещение как объект аренды

    Для максимально возможной защиты обоюдных интересов сторон договора особое внимание нужно уделить объекту. Договор обязан содержать подробное описание нежилого помещения, необходимо указать конкретные характеристики, состояние, точную стоимость.

    «Крайне важно указать документы, подтверждающие право собственности либо иное право, дающее арендодателю полномочия на заключение договора аренды конкретного нежилого помещения. Естественно, желательно проверить актуальность информации», – предупредил Владимир Клочков.

    Юристы утверждают: полномочия представителя могут быть ограниченными, что впоследствии способно оказаться веской причиной для признания договора аренды недействительным. Проверить наличие вероятных ограничений стоит, изучая устав, доверенность, договор, протокол о назначении… Важно убедиться в наличии полномочий подписывать именно такой документ – договор аренды нежилого помещения.

    Минимизировать риск остаться без денег и арендованного помещения поможет проверка, не было ли раньше обременений на имущество (арест, залог, ипотека…), не подлежит ли помещение принудительной реализации в рамках исполнительного производства, нет ли судебных споров.

    «Перечисленные действия способны защитить от возможных мошенников либо недобросовестных арендодателей», – говорит Клочков.

    Не забудьте прописать в договоре аренды нежилого помещения пункт об условиях косметического либо капитального ремонта (при необходимости), а также уточните нюанс – кто будет платить за устранение вполне вероятных неполадок, последствий естественного износа.

    Также необходимо не забыть подробно прописать порядок, сроки передачи и возврата нежилого помещения.

    Сроки и порядок возврата объекта в случае невыполнения обязательств по договору со стороны арендатора, порядок возврата помещения, если арендатор не хочет добровольно съезжать – тоже критичны моменты, забывать о которых неразумно. Чаще всего, факты передачи и возврата объекта оформляются стандартным актом приема-передачи.

    Срок договора

    Важнейший пункт – срок действия договора аренды нежилого помещения. Определяется этот параметр исключительно по согласованию сторон. Если срок превышает 3 года, договор подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации, – напоминает Оксана Гриша.

    «Согласно ч. 4 ст. 284 Хозяйственного кодекса Украины, при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении или изменении условий договора аренды нежилого помещения на протяжении месяца после окончания срока действия документа, он считается продленным на точно тот же срок и на идентичных условиях, ранее предусмотренных договором», – заметил Владимир Клочков.

    Во избежание возможных недоразумений, юрист советует прописать возможность либо невозможность автоматической пролонгации соглашения.

    Арендная плата

    Договором аренды нежилого помещения устанавливается размер платы, порядок, её сроки.

    Чаще всего, арендатор сразу же оплачивает ставку за первый месяц плюс гарантийный платеж.

    «Особое внимание уделяется гарантийному платежу: указывается размер, назначение (какие нарушения могут покрываться за его счет). Фиксируется, когда гарантийный платеж не подлежит возврату, а когда – подлежит. Прописываются подробные условия, порядок, сроки возврата», – советует Клочков.

    Важная деталь договора аренды нежилого помещения: форма осуществления оплаты, что именно включает арендная плата, перечисляются возможные дополнительные платежи.

    Особенно тщательно прописываются финансовые детали: арендная плата, порядок с условиями перечисления платежей, индексация арендной платы – изменения в случае колебания цен на рынке. Предусматривается курсовая оговорка: изменения масштаба платежей при колебаниях валютного курса.

    «Отсутствие в договоре аренды нежилого помещения четкой инструкции, описывающей порядок изменения цены, не является гарантией того, что цена не будет изменена при значительных скачках индексов», – подчеркнула Оксана Гриша.

    Исполнение обязательств

    Договором нужно конкретизировать обязательства, порядок, сроки выполнения, возможные санкции за невыполнение либо ненадлежащее выполнение обязательств, ответственность, порядок урегулирование споров.

    Чтобы обезопасить себя, стоит максимально урегулировать правоотношения касательно аренды объекта, прописать права, обязанности и ответственность за нарушения.

    Обратите внимание, есть ли в договоре упоминание о санкциях либо неустойке за ненадлежащее исполнение обязательств.

    «Помните, пеня может взыскиваться только за неисполнение обязательств по расчетам и платежам. Она не может превышать размер двойной учетной ставки, установленной НБУ на конкретный период», – говорит Гриша.

    Юрист считает: составляя договор аренды нежилого помещения, неразумно вовсе отказываться от санкций. Наличие ответственности сторон – надежное средство обеспечения надлежащего исполнения договора, установления платежной дисциплины, предоставления и обеспечения сторонами всех необходимых условий для использования помещения.

    Еще одним важным аспектом заключения договора аренды является порядок его расторжения/продления.

    Согласно законодательству Украины, договор не может быть самостоятельно расторгнут одной из сторон (односторонний порядок – исключен), если такая возможность прямо не предусмотрена документом.

    «Единственным исключением является возможность одностороннего расторжения соглашения арендодателем на основании положения законодательства, если оплата не вносится более чем три последовательные месяцы», – уточнила Гриша.

    Отсутствие условий и порядка расторжения договора аренды нежилого помещения может привести к ситуации, когда при фактическом неисполнении договора, его расторжение может быть заблокировано и стать причиной значительных финансовых потерь.

    Хотите первыми получать важную и полезную информацию о ДЕНЬГАХ и БИЗНЕСЕ? Подписывайтесь на наши аккаунты в мессенджерах и соцсетях: Telegram, Twitter, Google+, Facebook, Instagram.

    Особенности заключения договора аренды

    Общие положения арендных операций

    Договоры аренды заключаются при оформлении различных арендных операций – хозяйственных операций по предоставлению имущества в пользование другим физическим или юридическим лицам за плату на определенный срок.

    Арендные (лизинговые) операции осуществляются в виде оперативного, финансового, возвратного лизинга (аренды), аренды жилья с выкупом, аренды земельных участков, транспортных средств, зданий, в том числе жилых помещений.

    Наиболее распространенными в хозяйственной деятельности предприятий и предпринимателей являются оперативная аренда недвижимости (зданий, помещений, строений) и транспорта, а также финансовый лизинг.

    Оперативная аренда – это основанное на договоре срочное платное пользование имуществом, необходимым арендатору для осуществления предпринимательской или иной деятельности.

    Основное отличие финансового лизинга от оперативной аренды состоит в том, что имущество обычно изготавливается по заказу лизингополучателя (арендатора) и по окончании действия лизингового договора переходит в его собственность.

    Признаки финансового лизинга таковы:

    • арендатор получает право собственности на арендованный актив по окончании срока аренды;
    • арендатор имеет возможность и намерение приобрести объект аренды по цене ниже его справедливой стоимости на дату приобретения ;
    • срок аренды представляет большую часть срока полезного использования ( эксплуатации ) объекта аренды;
    • настоящая стоимость минимальных арендных платежей с начала срока аренды равна или превышает справедливую стоимость объекта аренды;
    • имущество, передаваемое в финансовый лизинг, изготовлено по заказу лизингополучателя (арендатора) и по окончании действия лизингового договора не может быть использовано другими лицами из-за его технологических и качественных характеристик.

    Признаки оперативной аренды:

    • по истечении срока аренды предмет оперативной аренды возвращается арендодателю;
    • арендатор не намерен приобретать объект аренды;
    • сравнительно небольшой срок аренды в сравнении со сроком полезного использования объекта;
    • стоимость минимальных арендных платежей не превышает справедливую стоимость объекта аренды;
    • арендованный объект не имеет особенностей или характеристик, позволяющих только арендатору использовать его без расходов на модернизацию , модификацию , дооборудование.

    Оформление договора аренды

    Юридическое оформление аренды имущества предполагает заключение договора аренды в письменном виде. Порядок передачи арендодателем арендатору имущества во временное пользование за плату урегулирован и ГКУ, и ХКУ. Причем в ХКУ речь идет об аренде имущества в сфере хозяйствования. В частности в части шестой ст.283 ХКУ указано следующее: «к отношениям аренды применяются соответствующие положения Гражданского кодекса Украины с учетом особенностей, предусмотренных настоящим Кодексом».

    Положения имущественного найма (аренды) закреплены в главе 58 ГКУ «Найм (аренда)». Причем понятия аренды и имущественного найма употребляются в данном кодексе как идентичные. Поэтому при заключении договора аренды имущества следует руководствоваться нормами указанной главы ГКУ. Понятия «договор найма» и «договор аренды» на практике употребляются в одном значении в зависимости от сферы применения.

    Договор найма (аренды) двусторонне-обязующий, консенсуальный и оплатный.

    Общие положения договора аренды

    По договору аренды арендодатель передает или обязуется передать арендатору имущество в пользование за плату на определенный срок (ст.759 ГКУ).

    Главной особенностью договора аренды и его отличительной чертой от других видов договоров является передача имущества во временное пользование, а не в собственность. Арендатор не становится собственником имущества, как, например, по договору поставки . По окончании срока аренды арендатор должен вернуть именно имущество, взятое в аренду, а не аналогичное, как, например, по договору займа.

    Сторонами в договоре аренды являются арендодатель – субъект, сдающий имущество в аренду, и арендатор – субъект, его арендующий.

    Право передачи имущества в аренду по ГКУ предоставлено собственнику либо лицу, которому принадлежат имущественные права, а также лицу, уполномоченному на заключение договора найма. Собственниками имущества могут выступать физические и юридические лица, предприниматели, государственные и муниципальные органы, различные организации, объединения и др. Полномочия на заключение договора найма должны подтверждаться доверенностью либо соответствующим договором (к примеру, договором поручения).

    Очень важно перед подписанием договора аренды недвижимости, особенно на длительный срок, проверить полномочия арендодателя и его право на недвижимость, чтобы не оказалось, что заключен договор субаренды с арендатором, который сам снимает помещение у непосредственного собственника. При субаренде многое зависит от условий договора между первоначальным арендатором и собственником имущества. Если в этом договоре прямо выражено согласие собственника на субаренду (или когда такое согласие оформлено в отдельном документе), у субарендатора есть определенные гарантии. В противном случае имеется риск лишиться права на аренду, если, к примеру, суд признает основной договор аренды недействительным по причине того, что он подписан неуполномоченным лицом. Если же субаренда прямо запрещена, субарендатора могут в любой момент попросить вернуть имущество.

    Во избежание этого, необходимо проверить все документы, подтверждающие право арендодателя на сдаваемое имущество. Это право подтверждается информационной справкой из Госреестра вещных прав на недвижимое имущество (https://kap.minjust.gov.ua/). Справка также содержит данные о наличии (отсутствии) обременений на помещение, таких как ипотека (залог в обеспечение кредита), арест, аренда, сервитут. Обязательно необходимо включать в договор аренды пункт, по которому арендодатель обязан предупреждать арендатора о наличии обременений.

    Также стоит проверить своего контрагента по договору: запросить у него копии уставных документов и сверить их с выпиской из Единого госреестра юридических лиц и физических лиц-предпринимателей (бесплатный поиск данных можно осуществить на сайте Минюста по адресу: https://usr.minjust.gov.ua/ua/freesearch). При заключении договора субаренды необходимо проверять как непосредственного контрагента, так и арендодателя – собственника имущества, запросив копии основного договора аренды и убедившись, что арендодатель дал письменное согласие на субаренду. Важно также проверить срок аренды по основному договору: он не должен заканчиваться раньше, чем срок действия договора субаренды.

    Существенные условия договора аренды

    Существенными условиями договора аренды, согласно ст.284 ХКУ, являются:

    • объект аренды (состав и стоимость имущества с учетом ее индексации);
    • срок, на который заключается договор аренды;
    • арендная плата с учетом ее индексации;
    • порядок использования амортизационных отчислений;
    • восстановление арендованного имущества и условия его возврата или выкупа.

    Также существенными условиями договора аренды будут любые иные условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (ст.638 ГКУ и ст.180 ХКУ).

    Условия, зафиксированные в договоре аренды, сохраняют свою силу в течение всего срока действия договора. Они сохраняются также и в случае, если после его заключения законодательством установлены правила, ухудшающие положение арендатора. Это положение защищает права арендатора, равно как и условие о том, что даже реорганизация арендодателя не является основанием для изменения условий или расторжения договора аренды.

    Объект аренды

    Прежде всего, в договоре аренды имущества, как и в любом другом виде договоров, должен быть указан предмет договора, т. е. объект аренды: его название, вид, размер и другие характеристики . Если это объект недвижимости, указывается площадь и адрес расположения, при необходимости прилагается план помещения, описание технического состояния и т. д. Отражается цель планируемого использования помещения.

    Предметом договора аренды может быть вещь, которая определена родовыми признаками и сохраняет свой первоначальный вид при неоднократном использовании (иными словами, непотребляемая вещь). Согласно ст.179 ГКУ вещью является предмет материального мира, относительно которого могут возникать гражданские права и обязанности. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, а также расположенные на них объекты, перемещение которых невозможно без их обесценивания и изменения их назначения. Движимыми вещами являются вещи, которые можно свободно перемещать в пространстве (ст.181 ГКУ).

    Объектами аренды в сфере хозяйствования согласно части третьей ст.283 ХКУ могут быть:

    • государственные и коммунальные предприятия или их структурные подразделения как целостные имущественные комплексы, то есть хозяйственные объекты с завершенным циклом производства продукции (работ, услуг), обособленным земельным участком, на котором размещен объект, и автономными инженерными коммуникациями и системой энергоснабжения;
    • недвижимое имущество (здания, сооружения, помещения);
    • другое отдельное индивидуально определенное имущество производственно-технического назначения, принадлежащее субъектам хозяйствования.

    Указывая характеристики предмета договора аренды, арендодатель обязан описать его состояние. Арендатор вправе требовать предоставления имущества в том состоянии и комплектности, которые зафиксированы в договоре или специальных приложениях к нему.

    Частой ошибкой арендаторов торговых или офисных помещений в крупных торговых или бизнес-центрах является то, что они не требуют от арендодателя план помещения, на котором отмечен объект аренды. Зачастую этот план оформляется как приложение к договору, которое стороны не подписывают. В договоре часто указывается общая площадь арендуемого помещения без уточнения ее составляющих (подсобных помещений), стоимость аренды которых значительно дешевле торговых. Впоследствии это приводит к спорам с арендодателем о размере арендной платы. Во избежание этого необходимо запросить у арендодателя инвентаризационные и правоустанавливающие документы, на основании которых определяется площадь торгового зала, – техпаспорт на нежилое помещение, планы, экспликации, схемы и пр. В интересах арендатора сделать копию плана, заштриховать на ней арендуемое им помещение, подписать этот документ и получить подпись арендодателя.

    Арендодатель в свою очередь должен предупредить арендатора о специфических особенностях имущества и последствиях обращения с ним (если таковые имеются), а также о возможности его повреждения при использовании. Вместе с тем обязанность проверить качество арендуемого имущества при передаче его в аренду возложена на арендатора, следовательно, если он своевременно не обнаружит в нем недостатков, считается, что имущество передано ему в надлежащем состоянии.

    Согласно ст.767 ГКУ арендодатель обязан предупредить арендатора о недостатках имущества, передаваемого в аренду, иначе он несет ответственность за выявленные дефекты предоставленного в аренду имущества как за ненадлежащее выполнение обязательства . Арендатор должен в присутствии арендодателя внимательно осмотреть передаваемое в аренду имущество для выявления явных дефектов, иначе, если они не будут указаны в договоре и акте приемки-передачи, считается, что имущество передано в надлежащем состоянии.

    Арендатор, подписавший договор аренды и выявивший несоответствие имущества заявленному в договоре состоянию, имеет право не только отказаться от договора, но и взыскать с недобросовестного арендодателя убытки, понесенные в результате его невыполнения.

    Недостатками считаются дефекты имущества, создающие препятствие его нормальной эксплуатации. При этом указанные в договоре дефекты имущества недостатками не считаются. Так, например, предоставление в аренду помещения, требующего капитального ремонта, считается правомерным, если арендодатель указал на это в договоре.

    Если арендодатель не знал о недостатках имущества, препятствующих полноценному его использованию, он все равно несет за них ответственность. Так, ст.768 ГКУ позволяет арендатору требовать бесплатного устранения выявленных недостатков, уменьшения арендной платы, возмещения расходов на их устранение или даже расторжения договора с возмещением ущерба. При этом арендодатель имеет право выбрать один из возможных вариантов разрешения подобной ситуации.

    Качественное состояние имущества отражается в актах приемки-передачи, которые обязательны при передаче в аренду зданий, помещений или их отдельных частей. Поэтому в договоре должно быть обязательно указано, что объект аренды передается арендатору согласно акту приемки-передачи. Возврат объекта аренды также оформляется актом приемки-передачи. Данные акты являются неотъемлемой частью договора аренды.

    Именно с даты подписания акта приемки-передачи начинается исчисление срока аренды.

    Срок аренды

    Срок аренды определяется по согласованию сторон. Однако, если он не будет установлен в договоре сторонами, договор будет считаться заключенным на неопределенный срок. Такой договор расторгается по инициативе одной из сторон путем письменного предупреждения об этом другой стороны в срок не менее чем за три месяца до предполагаемой даты прекращения договора (по согласованию сторон данный срок может быть увеличен).

    Если же в договоре будет установлен конкретный срок аренды, то в случае отсутствия заявления одной из сторон о прекращении или изменении условий договора аренды на протяжении одного месяца после истечения срока действия договора, он считается продленным на такой же срок и на тех же условиях, которые были предусмотрены договором.

    Относительно отдельных видов имущества ГКУ содержит специальные требования по заключению договора аренды. Так, согласно ст.793 и ст.794 ГКУ договор аренды здания, другого капитального сооружения либо их отдельной части сроком на три года и более должен быть нотариально удостоверен, а право аренды по нему подлежит государственной регистрации.

    В то же время в ХКУ отсутствует требование об обязательном нотариальном удостоверении договоров аренды недвижимости и государственной регистрации права аренды по ним. В связи с этим могут возникнуть вопросы, в частности, распространяется ли на субъектов предпринимательства, основным видом хозяйственной деятельности которых является предоставление недвижимости в аренду, норма ГКУ об обязательном нотариальном удостоверении и государственной регистрации в случае, если срок аренды по договору составляет более трех лет, а также можно ли в данном случае руководствоваться нормами ХКУ об аренде, не содержащими указанного требования.

    Несмотря на то, что предметом регулирования ГКУ являются гражданские отношения, а именно личные неимущественные права и имущественные отношения граждан, в данном случае требования ст.793 и ст.794 ГКУ необходимо соблюдать.

    ХКУ регламентирует хозяйственную деятельность субъектов предпринимательства. И вполне логично, что при осуществлении такого вида деятельности , как предоставление недвижимости в аренду, следует обращаться к нормам данного Кодекса, регулирующим аренду недвижимости, а именно к параграфу 5 «Аренда имущества и лизинг». Но положения данного кодекса относительно арендных операций должны применяться с учетом соответствующих норм ГКУ.

    Арендная плата

    Отдельное внимание в договоре следует уделить арендной плате. Арендная плата – это фиксированный платеж, уплачиваемый арендатором арендодателю независимо от результатов своей хозяйственной деятельности.

    Передача имущества в пользование может осуществляться только на платной основе независимо от того, в чьей собственности находится имущество, и кто будет являться арендатором. Это обусловлено общими требованиями гражданского законодательства, регулирующими вопросы имущественного найма (аренды). Так, в ст.759 ГКУ указано, что по договору найма (аренды) наймодатель передает или обязуется передать нанимателю имущество в пользование за плату на определенный срок. Поэтому условие внесения платы за пользование имуществом должно быть обязательно отражено в договоре аренды.

    В зависимости от того, в чьей собственности находится имущество, передаваемое по договору аренды, определяется механизм расчета арендной платы. Если объектом аренды является, например, недвижимое имущество, находящееся в частной собственности, размер арендной платы может устанавливаться сторонами по своему усмотрению. В случае же аренды государственного или коммунального имущества размер арендной платы рассчитывается по специальной методике, утвержденной КМУ.

    Арендная плата фиксируется в договоре и уплачивается в денежной единице Украины – гривне, поскольку согласно ст.524 и ст.533 ГКУ обязательство должно быть выражено и исполнено в гривнях (ст.762 ГКУ позволяет плату за аренду вносить по договоренности сторон и в натуральной форме ). При этом согласно части второй ст.524 ГКУ стороны могут определить денежный эквивалент обязательства в иностранной валюте, что означает, что в долгосрочных договорах, к которым относится и аренда недвижимости, одновременно с выражением обязательства в национальной валюте Украины можно указывать его эквивалент в иностранной валюте (долларах США, евро и пр.). Но уплачиваться арендная плата должна только в гривнях, поскольку согласно части второй ст.533 ГКУ «если в обязательстве определен денежный эквивалент в иностранной валюте, сумма, подлежащая уплате в гривнях, определяется по официальному курсу соответствующей валюты на день платежа, если иной порядок ее определения не установлен договором или законом или другим нормативно-правовым актом».

    Кроме того, стороны в договоре могут предусмотреть периодический пересмотр, изменение (индексацию) размера арендной платы (часть третья ст.762 ГКУ). Пересмотр арендной платы возможен при изменении стоимости каких-либо платежей не по вине сторон. В данном случае необходимо составить дополнительное соглашение, что должно быть зафиксировано в договоре.

    Индексация арендной платы является одним из существенных условий договора аренды согласно ст.284 ХКУ, поэтому во избежание признания договора аренды незаключенным (согласно ст.180 ХКУ) следует обязательно предусматривать индексацию арендной платы, в том числе и в договорах, в которых сумма арендной платы выражена в эквиваленте иностранной валюты.

    ГКУ предусмотрено, что арендатор имеет право требовать уменьшения арендной платы, если возможность пользования имуществом значительно снизилась не по его вине (часть четвертая ст.762 ГКУ). При этом уменьшение арендной платы должно быть пропорционально снижению полезных свойств объекта аренды. Если же по причине, не зависящей от арендатора, он вообще не мог использовать имущество по назначению, арендатор освобождается от уплаты арендной платы за все время, в течение которого имущество не могло использоваться (часть шестая ст.762 ГКУ).

    Обязательно в договоре указываются периодичность и сроки внесения арендной платы. Если в договоре периодичность уплаты аренды не установлена, она должна вноситься ежемесячно (часть пятая ст.762 ГКУ).

    Другие существенные условия

    Для отражения в договоре таких существенных условий, как порядок использования амортизационных отчислений, восстановление арендованного имущества и условия его возврата или выкупа, можно указать, что амортизационные отчисления используются арендодателем по собственному усмотрению. Восстановление арендованного имущества, как правило, производится путем осуществления капитальных ремонтов арендодателем за свой счет (периодичность устанавливается по договоренности сторон) и текущих ремонтов (по мере необходимости) арендатором за свой счет. При этом в договоре следует указать, что за период проведения арендодателем капитальных ремонтов здания (помещения) арендатор не вносит арендную плату, поскольку фактически не использует объект аренды.

    Существенные изменения объекта аренды (т. е. реконструкция, техническое переоборудование, улучшение арендованного имущества) арендатор имеет право производить только по согласованию с арендодателем, если иное не предусмотрено договором, за счет собственных средств. Если такие улучшения могут быть отделены от имущества без нанесения ему ущерба, арендатор вправе оставить их за собой. Если улучшения арендованного имущества, сделанные с согласия арендодателя, невозможно отделить от имущества без нанесения ему ущерба, арендодатель обязан компенсировать арендатору стоимость осуществленных расходов, если иное не предусмотрено договором. Стоимость улучшений, сделанных арендатором без согласия арендодателя, которые нельзя отделить без ущерба для имущества, компенсации не подлежат.

    Права и обязанности арендодателя

    По договору аренды недвижимого имущества арендодатель обязан:

    1. Передать арендатору объект аренды в состоянии, соответствующем условиям договора, с момента подписания акта приемки-передачи. В момент передачи арендодатель должен ознакомить арендатора с имеющимися дефектами (недостатками) объекта аренды.
    2. Известить арендатора о правах третьих лиц на объект аренды. Если объект аренды находится, к примеру, в залоге или в аренде у арендодателя, последний должен проинформировать об этом арендатора, в противном случае правомерно будет требование об уменьшении арендной платы.
    3. Производить за свой счет капитальный ремонт объекта аренды для поддержания его в состоянии, пригодном к использованию. При внесении данных обязательств в договор необходимо указать периодичность проведения капитального ремонта. Если определиться с периодичностью сложно, можно оперировать понятием «разумного срока».
    4. Предоставить арендатору (как нанимателю, имеющему преимущественные права) по его желанию объект аренды по истечении срока аренды на новый срок. В данном условии следует предусмотреть срок, в течение которого арендатор должен уведомить арендодателя о своем желании продлить срок аренды. Уведомление должно быть произведено до окончания срока аренды.

    Арендодатель не обязан возмещать арендатору стоимость произведенных без его согласия улучшений, которые нельзя отделить от объекта аренды.

    Арендодатель имеет право требовать:

    • расторжения договора в случае использования арендатором объекта аренды не по целевому назначению или если арендатор не уплачивает арендную плату в течение трех месяцев подряд;
    • возмещения причиненного ущерба объекту аренды, если это произошло по вине арендатора.

    Права и обязанности арендатора

    Арендатор по договору аренды недвижимого имущества обязан:

    1. Использовать объект аренды по целевому назначению. В частности, если помещение арендовано для осуществления предпринимательской деятельности, его нельзя переоборудовать под жилое и использовать для проживания.
    2. Беречь арендованное имущество в соответствии с условиями договора, предотвращая его порчу или повреждение. Для этого арендатору необходимо производить текущий ремонт имущества, условия проведения которого обязательно должны быть прописаны в договоре. Во избежание ситуации, когда по мнению арендодателя арендатор привел имущество в предаварийное состояние из-за несвоевременно проведенного текущего ремонта (и, как следствие, потребует расторжения договора), в договоре необходимо уточнить понятие «своевременное осуществление текущего ремонта». Такое уточнение в договоре может быть сформулировано следующим образом: «Текущий ремонт помещения осуществляется арендатором своевременно, по мере выявления дефектов, т. е. в случае фактического ухудшения технико-эксплуатационных характеристик, зафиксированных в акте обследования помещения».

    Капитальный ремонт обычно производится арендодателем, но такая обязанность может быть возложена и на арендатора, если это отдельно зафиксировано в договоре.

  • Своевременно уплачивать арендную плату в сроки, предусмотренные договором. Арендатор имеет право требовать уменьшения размера арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, изменились предусмотренные договором условия хозяйствования или существенно ухудшилось состояние объекта аренды.
  • Возместить арендодателю стоимость арендованного имущества в случае его уничтожения или порчи по его вине.
  • Согласовывать с арендодателем план перестройки (перепланировки) помещения, проводимой по его инициативе. При внесении в договор данного пункта предусматривается, что план перестройки (перепланировки) помещения подписывается обеими сторонами и является неотъемлемой частью договора.
  • Не сдавать имущество в субаренду без специального разрешения арендатора.
  • Возвратить арендодателю по истечению срока договора объект аренды в состоянии, в котором оно было получено с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном в договоре.
  • Уплатить арендодателю неустойку в размере двойной платы за пользование имуществом за несвоевременный его возврат в срок, указанный в договоре.
  • К правам арендатора относятся:

    1. Преимущественное право перед другими субъектами хозяйствования на продление срока действия договора аренды (заключение договора аренды на новый срок). Это означает, что если до истечения срока договора арендатор известит арендодателя о своем желании продлить срок аренды, данное желание должно быть удовлетворено, даже при наличии нескольких претендентов. Однако, если стороны при заключении нового договора аренды не достигнут соглашения относительно платы и других условий договора, арендатор утрачивает свое преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.
    2. Использование арендованного помещения в течение повторного срока аренды, если арендодатель в течение одного месяца с момента истечения срока аренды не потребовал передачи помещения.
    3. Требование возмещения ущерба от арендодателя, причиненного несвоевременным предоставлением объекта аренды.
    4. Получение от арендодателя информации о правах третьих лиц на объект аренды.
    5. Инициирование внесения изменений в договор в связи с ненадлежащим выполнением арендодателем своих обязательств по договору.
    6. Осуществление капитального ремонта с зачетом его стоимости в счет уплаты арендной платы, или право требования от арендодателя возмещения стоимости ремонтных работ, в случае, если состояние объекта аренды требует капитального ремонта, а арендодатель отказывается его произвести. В данном случае также возможно требование возмещения ущерба и расторжения договора.
    7. Изъятие улучшений объекта аренды, которые могут быть без ущерба от него отделены, если такие улучшения производились с разрешения (согласия) арендодателя. Статья 778 ГКУ разрешает арендатору улучшить вещь, являющуюся предметом договора аренды, только с согласия арендодателя. Если же улучшения могут быть отделены от объекта аренды (т. е. являются физически отделимыми) без его повреждения, то в таком случае арендатор имеет право их изъять. Если же арендатор перед осуществлением улучшения вещи (объекта аренды) получил предварительное согласие арендодателя, то он будет иметь право на возмещение стоимости осуществленных расходов или на зачет их стоимости в счет платы за пользование вещью (объектом аренды).

    Условия досрочного расторжения договора

    В частности, у арендодателя есть право требовать расторжения договора аренды в случаях, если арендатор:

    • пользуется имуществом вопреки договору либо назначению имущества;
    • без разрешения арендодателя передал имущество в пользование другому лицу;
    • своим поведением создает угрозу повреждения имущества;
    • не приступил к капитальному ремонту вещи (объекта аренды), если на него была возложена такая обязанность.

    Кроме того, арендодатель имеет право отказаться от договора аренды и требовать возврата объекта аренды, если арендатор в течение трех месяцев подряд по истечении срока платежа не уплачивает арендную плату. При этом договор будет считаться расторгнутым с момента получения арендатором уведомления арендатора об отказе от договора. Если арендатор не освободит арендуемый объект, арендодатель может обратиться в суд с иском о расторжении договора аренды и выселении арендатора по причине неуплаты им арендной платы в течение трех месяцев подряд по истечении срока платежа. При этом даже если арендатор внесет соответствующую сумму арендной палаты, суд может принять решение о расторжении договора аренды.

    Арендатор имеет право предъявить в суде требование о досрочном расторжении договора, если объект аренды по причинам, от него не зависящим, окажется в состоянии, непригодном к использованию. По инициативе арендатора договор расторгается также в случае, если арендодатель передал имущество в состоянии, не соответствующем условиям договора, а также, если арендодатель не производит капитальный ремонт объекта аренды, что предусмотрено договором. Во избежание недоразумений по данному вопросу, в договоре обязательно должен устанавливаться срок проведения капитального ремонта.

    Это общее условие, предусмотренное ст.776 ГКУ. Если договором срок не установлен, то капитальный ремонт должен быть произведен в разумный срок (законодательно не определяется). В связи с этим в договоре следует указать, что «в случае необходимости проведения капитального ремонта, стороны обязуются установить конкретные сроки выполнения ремонтных работ в дополнительном соглашении к договору, являющимся его неотъемлемой частью».

    Независимо от причины и способа прекращения договора аренды арендатор, в соответствии со ст.785 ГКУ, должен немедленно возвратить арендодателю вещь (объект аренды) в том состоянии, в котором он ее получил, с учетом нормального износа, либо в состоянии, обусловленном в договоре. В случае если арендатор не выполнит вышеуказанное обязательство, арендодатель по закону имеет право требовать уплаты арендатором неустойки в размере двойной оплаты за пользование вещью (объектом аренды) за время просрочки. Поэтому ГКУ предусматривает при возврате объекта аренды недвижимого имущества составлять и подписывать акт приемки-передачи.

    Стороны договора аренды могут установить любые другие основания для его досрочного расторжения. Например, арендодатель может предложить внести в договор положение о праве отказаться от договора, если арендатор не вносит арендную плату в течение одного месяца. Чем это чревато для арендатора? Недобросовестный арендодатель может под надуманным предлогом уклониться от получения арендной платы, представив это впоследствии как нарушение условий договора, и потребовать его расторжения.

    Популярное:

    • Адвокат в калаче-на-дону Калач-на-дону юрист, адвокат - консультация, составление иска, договора Калач-на-дону юрист, адвокат. Периодически возникают ситуации, когда для решения проблему самому невозможно и необходима консультация юриста. Обращение к юристу и адвокату за грамотной юридической помощью обычно […]
    • Возврат ндфл за покупку земли Как вернуть налог при покупке земельного участка? Напомним, что в соответствии с подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ при определении размера налоговой базы гражданин имеет право на получение имущественного налогового вычета в сумме фактически произведенных расходов, но не более 2 млн. руб. В […]
    • Словарь юристов Евразийский юридический портал Бесплатная юридическая консультация онлайн, помощь юриста и услуги адвоката Юридический словарь – это словарь терминов и понятий, которые широко применяются в сфере юриспруденции. Любой подробный словарь юридических терминов является важнейшим […]
    • Молодая семья тольятти 2018 очередь Правила постановки на очередь по программе Молодая семья в Тольятти Программа для молодых семей со слов Правительства РФ успешно проходит во всех регионах государства. Но так ли это на самом деле? Какие требования выдвигаются программой для молодых семей в Тольятти? Как стать в очередь […]
    • Мировой суд ленинского района омска Мировой суд ленинского района омска Давыдова Вера Михайловна Телефон: 8(3812) 41-55-27 начальник отдела Комарова Лариса Петровна Телефон: 8(3812) 45-17-33 факс 40-04-61 канцелярия 8(3812) 41-35-76 График работы ГРАФИК ПРИЕМА ГРАЖДАН НАЧАЛЬНИКОМ ОТДЕЛА: Понедельник, вторник, среда, […]
    • Госпошлина на внесение изменений в егрюл кбк КБК для уплаты госпошлины Подводя итоги по КБК для уплаты госпошлины Обращаясь в органы государственной власти, самоуправления или к любым должностным лицам с просьбой о каком-либо действии, значимом с точки зрения закона, физическому или юридическому лицу нужно уплатить специальный сбор […]