Как решить вопрос с юридическим адресом ООО, если договор аренды был расторгнут?

Добрый день. Подскажите ООО было зарегистрировано по юридическому адресу, последний год деятельность не ведется и договор аренды расторгли, заключили его на меня, как на частное лицо (в ООО являюсь директором и учредителем), чтобы платить наличными, работаем от ИП. Недавно пришла проверка из налоговой и выписали предписание об отсутствии по месту регистрации. Я тут нахожусь, все документы по ООО у меня в кабинете. Теперь требуют явиться в налоговую для пояснений и предоставить новые данные для внесения в ЕГРЮЛ. Как поступить?

Ответы юристов (1)

Ситуация в следующем:

Постановление Пленума ВАС РФ от 30.07.2013 N 61 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров, связанных с достоверностью адреса юридического лица»

Юридическое лицо несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, поступивших по его адресу, указанному в ЕГРЮЛ, а также риск отсутствия по этому адресу своего представителя, и такое юридическое лицо не вправе в отношениях с лицами, добросовестно полагавшимися на данные ЕГРЮЛ об адресе юридического лица, ссылаться на данные, не внесенные в указанный реестр, а также на недостоверность данных, содержащихся в нем (в том числе на ненадлежащее извещение в ходе рассмотрения дела судом, в рамках производства по делу об административном правонарушении и т.п.), за исключением случаев, когда соответствующие данные внесены в ЕГРЮЛ в результате неправомерных действий третьих лиц или иным путем помимо воли юридического лиц

Поэтому налоговая будет требовать подтверждение данных, что по юридическому адресу, указанному в ЕГРЮЛ фактически и находится ваше ООО,

У вас два варианта — искать новый адрес для ООО и предоставлять документы, подтверждающие нахождение ООО по этому адресу (не ваши, как учредителя/директора, а именно ООО).

Или составьте договор субаренды (если договор аренды это предусматривает) между вами как ф/л и ООО.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Гарантийное письмо для первичной регистрации

Доброго дня! Вопрос касается адреса места нахождения. помещение собственник сдает в аренду (договор на неопределенный срок, не подлежат регистрации), арендатор сдает субарендатору (договор на неопределенный срок, не подлежит регистрации). Часть этого помещения планируется сдать новому юр.лицу. Можно ли гарантийное письмо оформить от собственника, а не от субарендатора, чтобы не плодить кучу согласий (собственник, арендатор), все равно в росреестре нет данных об аренде и субаренде.

09 Августа 2016, 12:08 Вика, г. Москва

Ответы юристов (16)

Если в Росреестре договора об аренде и субаренде не зарегистрированы, то тогда Вы сможете предоставить гарантийное письмо от собственника помещения, у налоговой к данному гарантийному письму претензий быть не должно. Так как именно данный собственник по реестрам как раз и является лицо имеющее право давать гарантийные письма для налоговой.

Есть вопрос к юристу?

Да, гарантийное письмо и должно быть от собственника, если аренда и субаренда не зарегистрированы.

И если зарегистрированы — собственник же вправе передать часть аренды (но лучше чтобы данное (которое гарантирует предоставить собственник) помещение на момент составления не было в аренде, которая зарегистрирована.).

Только собственник и может разрешить предоставить юридический адрес, субарендатор не вправе принять такое решение.

«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 03.07.2016) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.08.2016)ГК РФ Статья 209. Содержание права собственности
1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
3. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом(статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.
4. Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица.

С Уважением,
Васильев Дмитрий.

Дмитрий, по моему, вы не правы. Если право аренды зарегистрировано и договор аренды предусматривает право арендатора передать в субаренду, а субарендатор в последующую субаренду — то почему только собственник? И согласие арендатора у собственника на субаренду получено.

Статья 615 ГК РФ.
Пользование арендованным имуществом
1. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
2.Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.
К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
3. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Также отмечу, что в данном случае налоговая инспекция по практике может затребовать свидетельство о праве собственности и все договоры аренды = где есть право о том, что субарендатор вправе предоставить в последующую субаренду. Согласие на субаренду (если договором не предусмотрено право арендатора передовать в субаренду без согласия).

В случае же если собственник составит гарантийное письмо, то налоговая инспекия в частичных случаях просит предоставить свидетельство о праве собственности. Полномочия налоговой инспекции расширяются с каждым днем, и во избежание отказа рекомендую в свидетельстве указать реквизиты свидетельства о праве и приложить его к гарантийному письму.

Такое гарантийное письмо и нужно представить от собственника.

На практике гарантийные письма при создании юр. лица в налоговую представляются, но их нет в официальном перечне документов:

Федеральный закон от 08.08.2001 N 129-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей»Статья 12. Документы, представляемые при государственной регистрации создаваемого юридического лица

При государственной регистрации создаваемого юридического лица в регистрирующий орган представляются:
а)подписанное заявителем заявление о государственной регистрации по форме, утвержденной уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти. В заявлении подтверждается, что представленные учредительные документы (в случае, если юридическое лицо действует на основании устава, утвержденного его учредителями (участниками), или учредительного договора) соответствуют установленным законодательством Российской Федерации требованиям к учредительным документам юридического лица данной организационно-правовой формы, что сведения, содержащиеся в этих учредительных документах, иных представленных для государственной регистрации документах, заявлении о государственной регистрации, достоверны, что при создании юридического лица соблюден установленный для юридических лиц данной организационно-правовой формы порядок их учреждения, в том числе оплаты уставного капитала (уставного фонда, складочного капитала, паевых взносов) на момент государственной регистрации, и в установленных законом случаях согласованы с соответствующими государственными органами и (или) органами местного самоуправления вопросы создания юридического лица;
б) решение о создании юридического лица в виде протокола, договора или иного документа в соответствии с законодательством Российской Федерации;

в)учредительные документы юридического лица, за исключением случая, если юридическое лицо будет действовать на основании типового устава, предусмотренного подпунктом «е» пункта 1 статьи 5 настоящего Федерального закона, в двух экземплярах (в случае представления документов непосредственно или почтовым отправлением), один из которых с отметкой регистрирующего органа одновременно с документом, предусмотренным пунктом 3 статьи 11 настоящего Федерального закона, выдается заявителю либо его представителю, действующему на основании нотариально удостоверенной доверенности и предоставившему такую доверенность или ее копию, верность которой засвидетельствована нотариально, регистрирующему органу, или направляется по почте. В случае, если предусмотренные настоящей статьей документы представлены в регистрирующий орган через многофункциональный центр, один экземпляр учредительных документов с отметкой регистрирующего органа направляется этим органом одновременно с документом, предусмотренным пунктом 3 статьи 11 настоящего Федерального закона, в многофункциональный центр, который выдает указанный экземпляр учредительных документов одновременно с документом, предусмотренным пунктом 3 статьи 11 настоящего Федерального закона, заявителю либо его представителю, действующему на основании нотариально удостоверенной доверенности и предоставившему такую доверенность или ее копию, верность которой засвидетельствована нотариально, многофункциональному центру. В случае, если предусмотренные настоящей статьей документы направлены в регистрирующий орган в форме электронных документов с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, включая единый портал государственных и муниципальных услуг, учредительные документы юридического лица в электронной форме направляются в одном экземпляре. Регистрирующий орган по адресу электронной почты, указанному заявителем, одновременно с документом, предусмотренным пунктом 3 статьи 11 настоящего Федерального закона, направляет учредительные документы, представленные заявителем в электронной форме и подписанные электронной подписью регистрирующего органа. Экземпляр данных документов на бумажном носителе с отметкой регистрирующего органа выдается заявителю либо его представителю, действующему на основании нотариально удостоверенной доверенности и предоставившему такую доверенность или ее копию, верность которой засвидетельствована нотариально, регистрирующему органу, или направляется по почте при указании заявителем на необходимость получения и способа получения данных документов при направлении предусмотренных настоящей статьей документов в регистрирующий орган. В случае, если юридическое лицо действует на основании типового устава, утвержденного в соответствии с федеральным законом, сведения об этом указываются в заявлении, предусмотренном подпунктом «а» настоящей статьи;

г) выписка из реестра иностранных юридических лиц соответствующей страны происхождения или иное равное по юридической силе доказательство юридического статуса иностранного юридического лица — учредителя;
д) документ об уплате государственной пошлины.

Уточнение клиента

А выезжают ли сейчас на место заявленного адреса? у нас Московская область.

09 Августа 2016, 12:53

При регистрации юр. лица нет. Это банк (при открытии счета) еще может выехать и убедится, что арендуете ли действительно помещение по своему местонахождению по Уставу

Как правильно оформить договор аренды жилого помещения между физ лицом и ООО?

Добрый день, у нас ООО, предлагают снять офис. Собственник физ лицо, помещение жилое, предлагают заключить договор, где Арендодателем и получателем аренды будет прописан ИП . на основании доверенности ( доверенность от собственника с правом сдачи в аренду юр лицам всего недвижимого имущества принадлежащего собственнику с правом получения прибыли и т.д.). Договор аренды с указанием для нужд ООО ( Не прописываем, что под офис). На 11 мес. Вопрос: законен ли договор, кто попадет на налоги (Будем ли мы налоговым агентом и попадем на 13% или ИП будет оплачивать налоги с прибыли). Предлагают также как вариант договор субаренды ( кая ч понимаю будет договор аренды между собственником и ИП с правом сдачи в субаренду, и потом договор субаренды между ИП и нашим ООО, тут также вопрос по налогам?) Спасибо.

Ответы юристов (12)

… на основании доверенности ( доверенность от собственника с правом сдачи в аренду юр лицам всего недвижимого имущества принадлежащего собственнику с правом получения прибыли и т.д.)

На основании доверенности это означает что от имени физ лица просто подписывает за него ИП. В данном случае ООО налоговый аген физика — «попадает » на НДФЛ 13% НО их можно включить в арендную плату и выплачивать АП за вычетом 13% для этого нужно правильно составить договор.

Если ип сам возьмет в аренду у физика, или в безвозмездное пользование. а потом вам сдаст в субаренду то 13 % уже не платится ИП разбирается сам… в зависимости от системы налогообложения. Обе схемы законны. Но надо проверять имеет ли право сдавать в субаренду или правильно ли оформлена доверенность.

Уточнение клиента

Спасибо. Т.е. получается в доверенности должно быть написано с правом сдачи в субаренду? Или право сдачи в субаренду должно быть прописано в договоре аренды между физ лицом и ИП? Еще смущает, что доверенность на все недвижимое имущество без указания конкретного адреса данного жилого помещения.

22 Ноября 2017, 22:06

Есть вопрос к юристу?

Спасибо. Т.е. получается в доверенности должно быть написано с правом сдачи в субаренду? Или право сдачи в субаренду должно быть прописано в договоре аренды между физ лицом и ИП? Еще смущает, что доверенность на все недвижимое имущество без указания конкретного адреса данного жилого помещения.

Если доверенность то стороной по аренде будет физик. это просто аренда НДФЛ платите вы. В доверенности написано с правом подписания договора аренды и другими действиями связанными с выполнением данного поручения. по сути просто за физика подписал другой человек.

если у ИП аренда от физика или безвозмездное пользование от физика. с правом субарендв то доверенность не нужна, ее не должно быть. Договор подписывает ИП от своего имени. НО дает вам копию своего договора с физиком где указано что имеет право сдавать в субаренду.

Субаренда не может быть дольше аренды. Налог платит сам ИП.

Добрый вечер! Я так понимаю, что физик и ИП — одно лицо? И владелец помещения, которое ООО хочет взять в аренду?

Уточнение клиента

Добрый вечер. Физик — это собственник помещения, ИП — родственник физика не собственник, но по сути получатель (выгодоприобретатель).

22 Ноября 2017, 23:04

Физик — это собственник помещения, ИП — родственник физика не собственник, но по сути получатель (выгодоприобретатель)

Родственник действует на основании нотариальной доверенности или заключен договор аренды с правом субаренды?

кто попадет на налоги

Если вы про НДФЛ, то арендодатель (если от имени физика сдается помещение или от имени ИП на ОСНО). Арендатор не вправе удерживать НДФЛ с арендной платы, так как налоговым агентом тут не выступает.

Если доверенность то стороной по аренде будет физик. это просто аренда НДФЛ платите вы.

Нет, НДФЛ в любом случае платит арендатор.

Уточнение клиента

Наталья, весь вопрос в том, как (между кем и кем) составить договор, чтобы арендатор не попал на налог. Если физ лицо и ИП заключат между собой обычный ППФ договор аренды помещения (без указания жилое и под офис) на 11 мес с правом субаренды, и потом ООО заключит с ИП обычный ППФ договор субаренды помещения (без указания жилое и под офис), то плательщиком НДС будет ИП ( ИП на УСН).

Изначально физ лицом предлагалось заключить договор аренды, где было указано: Индивидуальный предприниматель ФИО, действующий от лица ФИО (собственник физ лицо), по доверенности именуемый в дальнейшем Арендатор. также было указано, что получателем цены аренды также является ИП и реквизиты в части подписи также указаны ИП. Я так понял, что при таком раскладе -ООО — налоговый агент и попадает под уплату 13%.

В случае с договором субаренды пока сомневаюсь.

22 Ноября 2017, 23:25

как (между кем и кем) составить договор, чтобы арендатор не попал на налог

Арендатор (ООО) вообще никак не участвует в уплате налогов арендодателя. Налог уплачивает арендодатель лично. У ООО нет обязанностей налогового агента.

Уточнение клиента

В случае подписания договора между ооо и ИП, где ип подписывает договор от имени физического лица по доверенности не являясь при этом собственником, разве при этом условии ООО не будет налоговым агентом?

Плата за аренду имущества — это доход собственника. Поэтому если он — непредприниматель, то при выплате денег ооо нужно удерживать налог и перечислять его в бюджетп. 2 ст. 226 НК РФ. В том числе и в случаях, когда деньги получает представитель. Ведь выплата дохода представителю налогоплательщика считается выплатой дохода самому налогоплательщику. Разве не так?

22 Ноября 2017, 23:39

В случае подписания договора между ооо и ИП, где ип подписывает договор от имени физического лица по доверенности не являясь при этом собственником, разве при этом условии ООО не будет налоговым агентом?

В любом случае не будет, так как речь идет о сдаче помещения (имущества) в аренду. Собственник уплачивает налог самостоятельно.

Уточнение клиента

Наталья, есть разъяснение — письмо Минфина по этому поводу: Если организация арендует у физлица (не являющегося ИП) помещение, то она является налоговым агентом по НДФЛ в отношении этого физлица-арендодателя. То есть она должна исчислить НДФЛ с дохода в виде арендной платы, удержать налог при выплате дохода физлицу и перечислить его в бюджет (п. 2 ст. 226, ст. 228 НК РФ). Перекладывать уплату НДФЛ на самого арендодателя – физлицо нельзя. И неважно, что при этом будет записано в договоре аренды с физическим лицом. НДФЛ в любом случае должен платить арендатор – организация (Письмо Минфина России от 27.08.2015 №03-04-05/49369).

23 Ноября 2017, 08:25

Наталья, есть разъяснение — письмо Минфина по этому поводу: Если организация арендует у физлица (не являющегося ИП) помещение, то она является налоговым агентом по НДФЛ в отношении этого физлица-арендодателя.

Уточнение клиента

Спасибо Денис. И я правильно понимаю, что юр адрес в жилом помещении получить на ооо не получится?

Предлагают указать ул. . д. пом №1 (но помещение жилое — квартира)

23 Ноября 2017, 08:38

Регистрация возможна, хотя не обещает пройти без «задирок»

юридический адрес, – «место нахождения постоянно действующего исполнительного органа ООО (руководителя), а в случае отсутствия постоянно действующего исполнительного органа — иного органа или лица, имеющих право действовать от имени юридического лица без доверенности».

п. 2 ст. 17 Жилищного кодекса РФ определяет, что жилое помещение может использоваться для предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает интересы других лиц.

примеры судебной практики

постановление ФАС ДО от 14.09.2009 по делу № A51-894/2009 и постановление ФАС Московского округа от 18.01.2012 по делу N А41-8923/11 (юридический адрес по месту жительства директора);
постановление ФАС УО по делу № A76-14028/2010-38-296 (регистрация ООО по месту жительства учредителя).

Уточнение клиента

Но у нас ООО (ни директор ни учредители) не имеет никакого отношения к собственности арендуемого жилого помещения. В данный момент рассматриваем ситуацию, когда ООО берет в субаренду помещение (без указания жилое, в договоре просто будет написано помещение) у ИП, который в свою очередь взял в аренду помещение с правом сдачи в субаренду у физ лица (собственника квартиры).

23 Ноября 2017, 08:53

Наталья, есть разъяснение — письмо Минфина по этому поводу

Я немного не так написала выше. Как вы указали, выгодоприобретателем будет ИП. А ИП от своих доходов уплачивает налог самостоятельно. ООО заключает ведь договор с ИП.

Уточнение клиента

Понятно. Подскажите тогда как должно быть по уму оформлено:

Собственник — физ лицо, помещение жилое — сдает в аренду или найм ИП (с правом сдачи в субаренду)? Здесь договор найма или аренды.

ИП на основании договора аренды или найма сдает по договору субаренды данное жилое помещение ООО. Здесь в договоре субаренды основанием для сдачи прописывать договор найма или аренды.

И второй вопрос: если физ лицо собственник нежилого помещения, сдает по договору аренды или найма часть этого помещения (комнату в нежилом помещении) — здесь будет договор найма или аренды?

И потом ИП по договору субаренды сдает эту комнату ООО, тут будет договор субаренды на основании договора найма или аренды?

23 Ноября 2017, 11:57

Здесь договор найма или аренды.

Помещение нежилое, сдаваемое юр. лицу — договор аренды.

1. По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

То есть существует не найм а только найм жилого помещения или аренда.

Найм это как бы вид аренды но только жилого помещения.

если договор для проживания граждан то найм но это не ваш случай у вас везде аренда.

Совсем по уму не получится — помещение жилое. тут как бы арендуете комнату для проживания директора соответственно тут и находится постоянно действующий орган управления.

2. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

Здесь в договоре субаренды основанием для сдачи прописывать договор найма или аренды.

раз субаренда — значит изначально аренда

здесь будет договор найма или аренды?

(с правом сдачи в субаренду)? Здесь договор найма или аренды.

Здесь в договоре субаренды основанием для сдачи прописывать договор найма или аренды.

только один договор может быть безвозмездное предоставление с правом передачи в аренду (между физиком и ИП. (если аренда ИП платит НДФЛ за физика)

если арендатор (договор аренды ) сдает в субаренду то договор субаренды на основании договора аренды.

Уточнение клиента

Денис, и снова спасибо за развернутый ответ. Процедура следующая тогда, верно?

1. Договор аренды с правом субаренды (жилое помещение между физ и ИП)

Договор субаренды между ИП и ООО (на основании договора аренды)

В договоре указываем для для размещения сотрудников ООО «. »

2. Договор аренды с правом субаренды (нежилое помещение между физ и ИП)

Договор субаренды между ИП и ООО (на основании договора аренды) по сути берется для юр адреса. для использования его под размещение ООО «. »

23 Ноября 2017, 12:26

1. Договор аренды с правом субаренды (жилое помещение между физ и ИП)

В договоре указываем (не указываем)»

2. Договор субаренды между ИП и ООО (на основании договора аренды)

это тоже не пишем ( по сути берется для юр адреса. для использования его под размещение ООО «. »)

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Договор субаренды для регистрации ооо

Сегодня одним из часто встречающихся видов договора на предоставление юридических адресов является Договор субаренды. В данной статье мы попробуем выявить все преимущества и недостатки этой формы договора, а также разберемся во всех тонкостях сделок, заключаемых по договору субаренды.

Субаренда в соответствии с Законом

Согласно п.2 ст.615 Гражданского Кодекса РФ, арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу.

Проще говоря, субаренда помещения – это сдача арендатором арендуемого им помещения в аренду третьему лицу, и сложность подобной сделки заключается именно в участии в ней трех (а не двух, как при простой аренде) сторон. В связи с этим в сделке возникает целый ряд нюансов.

Как следует все из той же статьи 615 ГК РФ, арендатор имеет право сдавать арендованное им помещение в субаренду только с согласия арендодателя. Без согласия на сдачу помещения в субаренду со стороны собственника помещения субаренда будет считаться незаконной, причем согласие это должно быть подтверждено документально. Основная проблема при заключении сделок по договору субаренды заключается в том, что в ГК РФ нет главы, определяющей специфику соглашений о субаренде, и законодательно установленного порядка предоставления такого соглашения не существует.

Субаренда на практике

Сегодня при заключении договора субаренды согласие собственника на субаренду прописывается непосредственно в договоре аренды (который обязательно прикладывается к пакету документов на юридический адрес) либо содержится в отдельном документе, предоставленном арендодателем. Данный документ может быть оформлен в виде приложения к договору, но допускается также и оформление в форме письма, соглашения, протокола или дополнения к договору, копию которого субарендатору необходимо получить на руки.

Здесь существует еще одна тонкость. Если разрешение на субаренду прописано в договоре аренды, то это освобождает арендатора от обязанности в дальнейшем получать согласие арендодателя при каждой конкретной сделке. Это, несомненно, является преимуществом для арендатора, но и опасностью для арендодателя, ведь в момент подписания договора аренды с правом субаренды он еще не знает, с кем в дальнейшем может заключить подобный договор его арендатор и какие дополнительные условия будут внесены в договор субаренды.

Что касается цены, то на сегодняшний день стоимость юридического адреса по договору субаренды колеблется от 10 000 до 40 000 рублей и напрямую зависит от характеристик приобретаемого адреса, включенных в его стоимость услуг и, конечно, правовой стороны (или даже происхождения) документов на адрес. Дело в том, что обычно по договору субаренды предоставляются помещения, находящиеся в собственности муниципальных образований (в нашем случае это г. Москва), поэтому с обязательным для субаренды получением согласия собственника здесь нередко возникают проблемы. Примером тому служат юридические адреса по договору субаренды стоимостью менее 20 000 рублей, куда, как правило, не входит подтверждение адреса самим собственником. Какие последствия это может иметь для субарендатора, и какие еще риски существуют при заключении договора субаренды – попробуем разобраться.

Риски при заключении договора субаренды

Как мы уже говорили, в договоре аренды помещения изначально должно быть прописано положение о том, что сдача помещения в субаренду возможна только с письменного согласия собственника. Если речь идет о субаренде муниципального имущества, это означает, что для его аренды субарендатору необходимо получить согласие муниципального образования, то есть раздобыть подписи ряда столичных чиновников, к которым, естественно, обращаться никто не будет. Так, ввиду сложности «законного» способа документального оформления сделки по субаренде, продавцы юридических адресов решили пойти по пути наименьшего сопротивления и придумали отличный, по их мнению, выход из положения.

Сегодня, продавая юридический адрес по договору субаренды, в пакет документов продавцы-арендаторы включают не договор аренды и Свидетельство на право собственности, обязательные при субаренде, а договор субаренды с арендатором и Свидетельство на право аренды. Важно понимать: Свидетельство на право собственности и Свидетельство на право аренды не являются взаимозаменяемыми документами, и наличие в пакете документов на адрес Свидетельства на право аренды без договора аренды говорит о том, что разрешения собственника на сдачу помещения в субаренду получено не было, а значит, субаренда в этом случае незаконна. Кроме того, никакого подтверждения адреса от собственника Вы в этом случае тоже не получите, а значит процедура регистрации может пройти не вполне гладко. Вообще, с таким юридическим адресом субарендатор, что называется, «далеко не уедет», и целый ряд проблем с таким адресом ему гарантирован.

Если же речь идет о субаренде помещения, находящегося в собственности не муниципального образования, а юридического или физического лица – к пакету документов на адрес предъявляются те же требования: наличие договора аренды обязательно, и в нем должно быть прописано согласие собственника на субаренду, либо же должен прилагаться отдельный документ-разрешение, подписанный собственником помещения и имеющий свой срок действия.

Правила заключения договора субаренды

Итак, подытоживая все выше сказанное, попробуем вывести основные правила заключения договора субаренды.

Прежде всего, еще раз напомним об обязательном получении согласия на субаренду от собственника. Правило о том, что основным условием субаренды является наличие согласия арендодателя, является императивным (т.е. требует безусловного исполнения) и не может быть изменено другими положениями договора. Так, если в договор субаренды будет включено условие о том, что арендатор вправе сдавать имущество в субаренду без согласия арендодателя – такое положение договора будет просто недействительным.

Что касается сроков действия договора субаренды, то он не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. В том случае, если договор аренды продлевается на неопределенный срок – данное положение может быть применено и к договору субаренды.

Кроме того, арендатор не может передать субарендатору больше прав по владению и пользованию имуществом, чем имеет сам в соответствии с условиями договора аренды.

Еще один важный момент. Согласно действующему законодательству РФ, договор субаренды недвижимого имущества, заключаемый на срок более 1 года, подлежит обязательной государственной регистрации, и, в случае отсутствия обязательной регистрации договора субаренды, субарендатор несет определенные риски. Так не зарегистрированный в установленном порядке договор считается незаключенным (т.е. недействительным), и если, например, арендатор (или арендодатель) попросит субарендатора освободить арендуемое им помещение до истечения установленного срока – субарендатор не сможет применить законные способы защиты своих прав.

Досрочное прекращение договора аренды влечет за собой прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды, если же по тем или иным причинам договор аренды с арендатором признан недействительным – договор субаренды также аннулируется.

Договор субаренды

Субаренда – это передача арендованного имущества в аренду третьему лицу. Сдавать кому-то имущество, арендованное у собственника, арендодатель может, только если в договоре аренды, заключенном с собственником имущества, такая возможность предусмотрена. При субаренде арендатор будет называться арендодателем.

В целом этот вид сделки больше ничем не отличается от договора аренды: здесь могут быть в качестве объектов также указываться здания, сооружения, помещения, обособленные природные объекты, земельные участки; также можно сказать, что договор субаренды — это срочный возмездный договор, заключаемый в обязательной письменной форме. Связанные с субарендой отношения можно не регистрировать в Управлении Федеральной регистрационной службы при сроке договора менее 12 месяцев. Срок субаренды не может также превышать срока арендного договора. При досрочном окончании договора аренды договор субаренды также прекращается.

Субарендодатель – кто он?

Всем понятны отношения, укладывающиеся в схему «собственник помещения – арендатор помещения», но когда появляется фигура субарендодателя, многим она кажется лишней. Однако существует немало схем, при которых без своего законного представителя арендодатель не может обойтись. Например, крупный собственник не ведет дела сам, а передает права на распоряжение имеющимся имуществом некоему лицу в форме сдачи в наем данного имущества с возможностью сдачи его третьим лицам в поднаем. Интерес арендатора заключается в том, чтобы разделить указанное имущество на несколько частей и сдать эти части отдельно по цене, которая в общей сложности превышала бы цену договора аренды.

Существуют, к примеру, девелоперские фирмы, арендующие у собственника здание или сооружение полностью и сдающие их впоследствии в поднаем частями, оказывая при этом сопутствующие услуги – клиринговые, инженерные, эксплуатационные и пр.

Специфика ведения дел в России такова, что собственник вынужден в некоторых случаях намеренно привлекать арендатора – субарендодателя к сделке, дабы она была выгодной.

Поскольку согласие собственника имущества на субаренду было подтверждено договором аренды, субарендатор не обязан ставить его в известность по каждой последующей сделке.

Бояться заключения договора субаренды не стоит, но необходимо убедиться в наличии у субарендодателя всех необходимых документов, подтверждающих его право на сдачу помещения или здания в аренду.

Общие условия договора субаренды

Существенное условие субаренды – объект субаренды, то есть сдаваемое в поднаем имущество. Оно должно быть определено достаточно точно, поэтому нелишним будет приложить к договору субаренды документы, которые могли бы его идентифицировать. Например, для земельного участка — кадастровый план, для помещения в здании — поэтажный план БТИ. Также необходимо снабдить договор субаренды такими приложениями, как копия свидетельства о праве собственности, договор аренды.

Срок субаренды не должен превышать срок аренды, но если первичный договор был заключен на неопределенный срок, то и договор субаренды может быть заключен на неопределенный срок.

Условия внесения арендной платы и ее размер необходимо отразить в договоре субаренды. Поскольку первичный арендодатель, то есть собственник, вправе не чаще одного раза в течение календарного года увеличить в одностороннем порядке размер арендной платы, то и для отношений, связанных с субарендой, необходимо предусмотреть возможность увеличения ставки вносимой оплаты.

Права и обязанности сторон данной сделки практически не отличаются от прав сторон арендных отношений. В соответствии с ними арендодатель предоставляет имущество в состоянии, пригодном для использования в указанных целях, он также предоставляет все принадлежности и документацию к имуществу, обязанность производить капремонт лежит на арендодателе. Главная обязанность субарендатора – внесение платы за пользование имуществом в полном объеме и в срок, эксплуатация имущества должна производиться в соответствии с его назначением, указанным в договоре.

Приобретение юридического адреса через договор субаренды

Арендатор помещения может сдавать помещение в субаренду, если собственник наделил его таким правом. При этом он может сдавать данные площади и в целях предоставления юридического адреса. При арендных отношениях непосредственно собственник помещения передает их арендодателю – юридическому лицу. Однако при субаренде все выглядит на первый взгляд запутаннее: субарендодатель, передающий юрлицу юридический адрес в соответствии с договором субаренды, сам является арендатором, арендуя указанное помещение на основании договора аренды, заключенного с собственником.

Если при этом договор субаренды сопровождается полным пакетом необходимой документации:

  • свидетельством о праве собственности на данный объект;
  • актом приема — передачи сдаваемого в субаренду имущества;
  • поэтажным планом либо другим документом бюро технической инвентаризации,

то такой договор ничем не уступает заключенному напрямую с собственником помещения.

Популярное:

  • Г сургут ооо независимое энергосбытовое предприятие дзо оао тэк Г сургут ооо независимое энергосбытовое предприятие дзо оао тэк ООО «Независимое энергосбытовое предприятие», дочернее зависимое общество ОАО «Тюменская энергосбытовая компания», подписало первый в Сургуте и Югре энергосервисный контракт в бюджетной сфере с МАУ «Сургутская филармония». В […]
  • Готовый предварительный договор Предварительный договор для купли-продажи обеспеченный задатком Предварительный договор Город Киев, две тысячи шестого года, мая месяца, ___________числа. Мы, ________________, ИН ____________, зарегистрированный и проживающий по адресу: город Киев, улица ________________, именуемый в […]
  • Как получить справку о доходах если работаешь не официально Можно ли получить справку о доходах, если работала неофициально на испытательном сроке? Можно ли получить справку о доходах если работала неофициально на испытательном сроке?? 20 Сентября 2016, 11:57 Катя, г. Казань Ответы юристов (4) Если Вы не были трудоустроены в соответствии с […]
  • Вопросы для эксперта по ст 116 ук рф Можно ли ст 116 УК РФ переквалифицировать на ст 6.1 КоАП РФ? Брат нанёс побои мужчине , тот снял побои и написал заявление в полицию с требованием о возбуждении уголовного дела , по 116 ук рф. Придя с участковому с вопросом что будет брату , он открыл интернет ввёл статью 116 УК РФ , […]
  • Трудовой договор ст 81 п2 Статья 81. Расторжение трудового договора по инициативе работодателя Статья 81. Расторжение трудового договора по инициативе работодателя 1. Статья 81 посвящена основаниям, по которым работодатель вправе уволить работника по своей инициативе. Перечень этих оснований закреплен в ч. 1 […]
  • Права и свободы человека не являющегося гражданином рф российским государством Статья 61 Конституции Российской Федерации Последняя редакция Статьи 61 Конституции РФ гласит: 1. Гражданин Российской Федерации не может быть выслан за пределы Российской Федерации или выдан другому государству. 2. Российская Федерация гарантирует своим гражданам защиту и […]