Оглавление:

Покупка новостройки через ЖСК

Наверное, каждый из нас хоть раз слышал рекламу, предлагающую покупку новостройки через ЖСК в спальных районах города, по очень привлекательным расценкам. Можно ли доверять этой рекламе? Что представляет собой ЖСК, и какие подводные камни скрывает она внутри? Давайте попробуем разобраться вместе.

Что такое жилищно-строительный кооператив? Его отличие от жилищно-накопительного кооператива.

Жилищно-строительный кооператив — это объединение заинтересованных лиц, преследующих общую цель возведения жилых объектов и дальнейшего управлениями ими. По своей сути это общество взаимного кредитования в целях совместного строительства и покупки новостройки. ЖСК как форма взаимоотношений застройщиков и покупателей жилья не слишком распространена в России.

Некоторые кооперативы у нас сохранились еще с советских времен. Правда, тогда государство им предоставляло льготный кредит на строительство. Инициатива их преобразования в ТСЖ, выдвинутая еще при принятии Жилищного кодекса, провались. Точное определение термина ЖСК можно найти в 110 статье ЖК РФ.

Если финансовые средства от граждан принимаются и вкладываются в строительство по одной из множества накопительных схем, тогда такой кооператив обязан регистрироваться, как жилищно-накопительный. Такая форма управления опирается только на финансовые обязательства пайщиков. Так же к значимым отличиям, можно отнести возможность участия в ЖСК юридических лиц, тогда как в ЖНК участники — только граждане.

В остальном функции, цели и задачи этих правовых форм очень схожи, если не сказать – идентичны. Поэтому в дальнейшем мы будем условно применять аббревиатуру ЖСК, имея в виду, что ЖНК – это всего лишь один из видов жилищно – строительных кооперативов.

В своей работе современные ЖСК преследуют две главные цели:

  • строительство жилых объектов;
  • деятельность по управлению жилыми и нежилыми площадями в доме.

Какие гарантии дает жилищно-строительный кооператив своим членам?

Теоретически жилищно-строительные кооперативы должна быть наиболее выгодной формой приобретения жилья для граждан. Ведь номинальная процентная ставка в среднем здесь должна составляет всего 6% годовых. Однако с точки зрения рискованности покупки квартир, выбор в их пользу не так очевиден. Мы уже о рисках покупки новых квартир здесь, теперь рассмотрим эту проблему с точки зрения ЖСК.

Закон гарантирует, что право собственности у члена кооператива наступает сразу после выплаты пая (пункт 4 статьи 218 ГК РФ). Обратите внимание, что после полной оплаты уже построенного и введенного в эксплуатацию объекта строительный кооператив должен выдать своему члену справку, подтверждающую выплату им всей суммы паевого взноса. Она выдается в течение 10 рабочих дней.

Перед этим участник должен подписать акт приема-передачи, заключить с эксплуатирующей организацией договор на управление и эксплуатацию и обратиться требованием о выдаче подтверждающей справки. После этого при условии исполнения всех обязательств по договору участнику кооператива передается квартира по соответствующему акту приема-передачи.

Одной из мер по обеспечению гарантии исполнения по обязательствам при покупке новостройки по договору ЖСК выступает проведение независимого контроля за деятельностью кооператива. Он проводится со стороны избираемой на общем собрании ревизионной комиссии. В ее состав входят исключительно лица, не являющиеся членами кооператива.

Основные обязанности ревизионной комиссии:

  • осуществление ежегодных плановых ревизий хозяйственной и финансовой деятельности;
  • представление общему собранию ЖСК годового отчета, независимого заключения о бюджете и величине взносов и обязательных платежей.

Ревизия может проводиться в любое время. В ходе проверки комиссия может истребовать нужные документы по деятельности кооператива.

В чем отличие и взаимосвязь между ЖСК и ДДУ?

В последнее время многие застройщики стали активно использовать форму кооператива для реализации квартир населению в новостройках. Благодаря ЖСК некоторые компании умело обходят требования законодательства о долевом инвестировании (ФЗ-214). Чтобы разобраться в данном вопросе, нужно понять, чем именно различаются договора об участии в со инвестировании строительства, которые заключаются в рамках закона N 215-ФЗ, и договора о долевом участии (ДДУ), действующие на основании закона №214-ФЗ?

Отличие между договорами ЖСК и ДДУ:

  • договор ЖСК не подлежит государственной регистрации;
  • такая компания может требовать оплаты дополнительных расходов на строительство дома, кроме тех, которые заложены в стоимость квартиры и уплачиваются паевыми взносами;
  • при заключении предварительного договора купли-продажи требовать заключения основного договора можно только по решению суда;
  • Закон «О защите прав потребителей» не распространяется на договоры ЖСК;
  • пайщик не имеет право требовать расторжения договора, а может лишь только выйти из него;
  • пайщик не может требовать возмещения убытков от задержки строительства жилья, неустойки, а также компенсации морального вреда.

Наиболее существенным из перечисленных отличий жилищно-строительных кооперативов, которые являются одновременно и его недостатками, можно считать не обязательность госрегистрации сделок. Это означает, что пайщики кооператива при покупке новостройки по договору ЖСК не могут быть защищены от двойных продаж.

Важно, что в отличие от ЖСК участники долевого строительства защищены действием закона №214-ФЗ, который устанавливает, что при продаже с дольщика разрешается взять оплату исключительно после регистрации договора в Росреестре.

Есть ли экономическая выгода при создании строительного кооператива?

Безусловно, есть. Кроме вышеперечисленных преимуществ застройщик при создании ЖСК получает возможность законно снизить стоимость строительства жилых объектов. Дело в том, что паевые взносы, которые уплачиваются пайщиками за возможность покупки новостройки через ЖСК, не могут облагаться налогом НДС. В то же время при модели долевого участия в строительстве в себестоимость жилого дома застройщик вынужден закладывать и размер налога в 18%.

Еще одним выгодным преимуществом можно считать то, что ЖСК может привлекать финансовые ресурсы на самых ранних стадиях строительства. Это также дает возможность существенно уменьшить стоимость инвестирования. Кроме того, они освобождены от налога на прибыль с имущества, полученного в форме паевого взноса.

Почему покупка новостройки по договору ЖСК не так сильно распространена?

В связи с тем, что строительные кооперативы не подлежат государственной регистрации, говорить о том, как сильно распространена покупка новостройки через ЖСК достаточно сложно. По некоторым оценкам, на их долю в Москве и области приходится приблизительно от 10 до 15% сделок. В Санкт-Петербурге эта цифра несколько выше и колеблется от 25 до 30% от совокупного оборота строительного рынка.

Основная причина, почему мало распространяется такая покупка, наверное, кроется в самой модели его работы. Люди возвращают средства медленнее, чем их накапливают. Это ведет к возникновению очереди на покупку жилья. Такая модель устраивает не многих покупателей.

Если вы решили купить новостройку по договору ЖСК, внимательно изучите устав организации на предмет наличия пункта, устанавливающего процедуру вступления нового пайщика. В случае если прием проводится по решению общего собрания, нужно обязательно получить выписку с данным решением, которая должна быть заверена в установленном порядке.

Вывод может быть один, покупка квартиры по схеме ЖСК отличаться более выгодным заманчивым предложением, но эта модель не так проста, как кажется, на первый взгляд и таит в себе подводные камни. Обойти стороной недобросовестные организации можно, внимательно изучая правовую сторону данного вопроса.

Особенности покупки квартиры через жилищно-строительный кооператив

Действующее украинское законодательство признает жилищно-строительные кооперативы законной формой финансирования строительства.

Кабинет министров Украины постановлением от 29 марта 2017 года №195 ввел в законную силу принятые Верховной радой изменения в ряд законодательных актов, регулирующих кооперативную деятельность. В начале 2018 года портал Domik.ua решил разобраться, какие законодательные новации касаются деятельности жилищно-строительных кооперативов.

Правовая база для жилищно-строительного кооператива

Деятельность жилищно-строительных кооперативов в Украине регулируют такие законодательные акты:

— Гражданский кодекс Украины в редакции, утвержденной законом №2147а-19 от 15.12. 2017;

— Налоговый кодекс Украины в редакции, утвержденной законом №№2198-19 и 2176-19 от 03.12.2017;

— Закон «О кооперации» №5 от 2003 года в редакции, утвержденной законом №1206-18 от 06.11.2014.

Законом определено, что жилищно-строительный кооператив – это юридическое лицо, созданное физическими и/или юридическими лицами, которые объединились на основе добровольной консолидации их имущественных и паевых взносов для участия в строительстве, цель которого обозначена, как возмещение потребностей членов кооператива в жилье.

По видам деятельности, кооперативы делятся на такие типы:

Жилищно-строительные кооперативы отнесены к обслуживающим. Главная цель работы таких – создание услуг членам кооператива. На основании выбранного организаторами вида деятельности происходит налогообложение кооператива. В соответствии с положениями раздела III Налогового кодекса, если жилищно-строительный кооператив как юридическое лицо предоставляет услуги не для получения прибыли, то он освобожден от уплаты налогов со всех видов доходов, полученных в ходе определенной уставом деятельности.

Завершение строительства жилого комплекса «Власна квартира» жилищно-строительным кооперативом «Власна квартира»

Создание жилищно-строительного кооператива

Жилищно-строительный кооператив могут создать минимум три учредителя в статусе физических и юридических лиц, резидентов и нерезидентов Украины. На учредительном собрании организаторы принимают документ о создании кооператива и определяют дату общего собрания граждан, намеренных в него вступить.

Членами кооператива могут стать граждане Украины, иностранцы, лица без гражданства и юридические лица Украины и иностранных государств. Для вступления в кооператив граждане подают заявление и оплачивают вступительный взнос и личный пай, в размерах, определенных уставом.

В законе «О кооперации» определены статусы действительных и ассоциированных членов кооператива. Статус действительных членов получают физические и юридические лица, чей взнос и пай позволяет развернуть практическую деятельность кооператива на начальном этапе. На общем собрании, высшем органе управления кооператива, действительные члены наделены решающим голосом.

Статус ассоциированных членов получают лица, чей личный пай обеспечивает право приобретения жилья. Ассоциированные члены выражают на общем собрании совещательный голос.

Участники общего собрания утверждают статут кооператива для последующей регистрации устава и получения статуса юридического лица, выбирают правление и ревизионную комиссию.

Регистрирование кооператива происходит в соответствии с положениями раздела IV закона Украины № 755-15 от 01.01.2017 «О государственной регистрации юридических лиц, физических лиц-предпринимателей и общественных формирований». Руководство кооператива передает уполномоченному государственному регистратору, нотариусу, регистрационную карточку, утвержденный устав в двух экземплярах и квитанцию об оплате процедуры регистрации.

Получение регистрации делает действительным статус юридического лица. С этого момента руководство кооператива может приступить к оформлению землеотвода под стройку, заключению договоров со строительными подрядными организациями.

Жилой комплекс «Чемпион» в Голосеево, построенный ЖСК «Нова оселя»

Какие нормы надо выполнить для признания ЖСК неприбыльным

Правила и порядок предоставления статуса неприбыльным общественным организациям и объединениям определены постановлением кабинета министров Украины от 29 марта 2017 года №195 «О внесении изменений в постановление кабинета министров Украины от 13 июля 2016 года №440».

Постановление Кабмина №195 привело ведение реестра неприбыльных учреждений и организаций в соответствие с новыми редакциями таких актов:

— Закона №755-IV «О регистрации юридических лиц, физических лиц-предпринимателей и общественных формирований» от 15 мая 2003 года;

-Закона №1667-VIII «О внесении изменений в Налоговый кодекс Украины относительно уточнений отдельных положений о налогообложении неприбыльных организаций» от 6 октября 2016 года;

— Закона №1797-VIII «О внесении изменений в Налоговый кодекс Украины относительно улучшения инвестиционного климата Украины» от 21 декабря 2016 года.

В соответствии с положениями пункта 133.4. статьи 133 Налогового кодекса Украины, жилищно-строительные кооперативы получают статус неприбыльной организации при следующих условиях:

— кооператив должен быть создан и зарегистрирован в порядке, определенном для соответствующей категории неприбыльной организации – жилищно-строительной, сельскохозяйственной, религиозной, образовательной и др.;

— в уставе жилищно-строительного кооператива необходимо наличие положения о том, что полученная прибыль используется для оплаты труда работников – членов кооператива и для выплаты социального взноса. Распределение дохода среди учредителей и членов органов управления кооператива и связанных с ними лиц не допускается;

— в уставе нужно зафиксировать положение об использовании доходов исключительно для финансирования расходов на содержание кооператива и деятельности по реализации цели, для достижения которой кооператив создан;

— в уставе должно быть положение, что в случае прекращения деятельности жилищно-строительного кооператива как юридического лица в результате ликвидации, слияния или преобразования, его актив передается одной или нескольким неприбыльным организациям.

Для получения статуса неприбыльной организации кооператив необходимо внести в реестр неприбыльных организаций и учреждений, который ведет Государственная фискальная служба Украины (ГФСУ). Руководство кооператива подает заявление через сервис «Электронный кабинет плательщика». Включение в реестр неприбыльных организаций и учреждений происходит по коду Единого государственного реестра предприятий и организаций Украины (ЕДРПОУ), который присваивают юридическому лицу.

По правилам Налогового кодекса, статус неприбыльного предоставляется жилищно-строительному кооперативу с первого числа месяца, следующего за месяцем, в течение которого был принят в эксплуатацию жилой дом, сооруженный или приобретенный кооперативом.

После завершения строительства и ввода здания в эксплуатацию, жилищно-строительный кооператив оформляет статус неприбыльной организации. Наделенный таким статусом ЖСК как юридическое лицо, не владеет правом вести строительство нового объекта.

Строящийся жилой комплекс «Енисейская усадьба» от одноименного ЖСК «Енисейская усадьба»

Как квартира переходит в собственность пайщика ЖСК

В ходе строительства дома жилищно-строительный кооператив оперирует как юридическое лицо, заказчик проекта и сторона договора с подрядными строительными организациями. По завершению строительства и ввода здания в эксплуатацию ЖСК подает соответствующие документы в ГФСУ, чтобы получить статус неприбыльной организации.

Получение подтверждающей выписки из «Реестра неприбыльных организаций и учреждений» позволяет переоформить на ЖСК право собственности на квартиры в новом доме. Завершение этого этапа предоставляет возможность запустить механизм передачи квартир в собственность членам кооператива. Решением общего собрания неассоциированные члены получают статус ассоциированных. Благодаря этому, такие члены кооператива могут реализовать с ЖСК договор мены квартиры на внесенный пай. При зачислении обмена одна часть пая идет в зачет полученной от ЖСК квартиры, вторая – учитывается как вступительный взнос. Утверждение договора мены сторонами означает, что член кооператива получил в собственность квартиру и уступил ему право собственности на свой пай. Это позволяет владельцу квартиры выйти из ЖСК и распоряжаться жильем на свое усмотрение.

Если член кооператива еще не выплатил свой пай, он может владеть и пользоваться квартирой, но распоряжаться – например, продать или сдать в аренду, допускается только при согласии кооператива.

Выплатив пай в полном объеме, владелец квартиры должен зарегистрировать право собственности на нее в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество.

Построенный и введенный в эксплуатацию ЖСК «Вильямса» жилой комплекс «Вильямс Авеню»

Обсуждения особенностей действующих объединений граждан для строительства недвижимости находятся на форуме жилищно-строительных кооперативов портала Domik.ua.

Сделать выбор интересующей жилой недвижимости по предложениям строительных компаний для инвестирования в Киеве, можно в актуальном каталоге жилья от застройщиков столицы.

Подробно выяснить, как развивалась конкретная столичная строительная компания, и изучить список ее объектов можно в полном перечне застройщиков Киева 2018.

Договор ЖСК — какие могут быть риски и есть ли необходимость переходить на ДДУ.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Договор ЖСК всегда чем-то чреват и имя застройщика значения не имеет. Явный тому пример СУ-155. Договор ДДУ в большей степени защищает Ваши права и законные интересы, поэтому это наиболее безопасный вариант. Есть ли смысл переходить на ДДУ за месяц до сдачи дома. наверно есть. Сдача дома тоже мероприятие не однодневное (в среднем 3 месяца). Ну, а с учетом текущей ситуации в экономике РФ актуальность такого мероприятия увеличивается в двойне.

Даниил!
Спасибо за полезный совет!
Если можно — еще полвопроса:
Выше по тексту мною была допущена ошибка — дата сдачи дома конец 2016 — начало 2017.
На днях представители М-тона еще раз подтвердили, что переход на ДДУ состоится не ранее 4 квартала с.г.
При этом внятно объяснить причину столь затянувшегося процесса перехода они не смогли (ранее причиной было отсутствие ряда необходимых документов, но в н/время весь пакет документов уже имеется в наличии).
Вопрос: как лучше поступить? Сидеть ровно и ждать 4 квартала с.г. или что-то надо предпринимать?
Посоветуйте, пожалуйста.
Спасибо!

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Даже не зная застройщика, ДДУ все равно дает большие гарантии, даже при минимальной задержке или акте приема-передаче суд будет на стороне дольщика. Однако стоит почитать сам текст ДДУ, вдруг там никакой ответственности на застройщике лежать не будет.

Договор ЖСК плюсы и минусы

На текущий момент реализация новостроек посредством схемы ЖСК набирает все большую популярность. По статистике, посредством этого механизма реализуется более трети квартир на первичном рынке крупных городов.

Понятие механизма ЖСК

Жилищно-строительный кооператив представляет собой объединение лиц (физических и юридических), основанное на добровольном волеизъявлении. Главная цель подобного механизма — удовлетворение потребности заинтересованных лиц в получении жилого пространства и управление площадями в кооперативном объекте.

ЖСК может выступать как застройщик. Тем не менее, подобные кооперативы довольно редко занимаются непосредственно строительством. Чаще всего для возведения объекта нанимаются специализированные организации.

Особенности организации и регулирования ЖСК

Решение создать объединение принимается непосредственно учредителями, которые и становятся его членами после процедуры регистрации организации. В соответствии с положениями действующих законодательных норм, в состав объединения должно входить не менее пяти участников. Максимальное количество участников ЖСК должно соответствовать количеству жилых площадей (квартир) в объекте, который был приобретен кооперативом. В состав объединения имеют право войти юридические и физические лица (граждане, достигшие шестнадцатилетнего возраста).

Правовое урегулирование норм объединения основывается на положениях Жилищного и Гражданского кодексов РФ, пунктах устава организации.

Плюсы механизма ЖСК

Данная форма взаимодействия застройщика и потенциального покупателя привлекает следующими положительными аспектами:

Покупатель имеет возможность получить длительную рассрочку в сфере оплаты жилья. Паевые взносы могут выплачиваться на протяжении нескольких лет непосредственно после завершения строительных работ и сдачи недвижимости в эксплуатацию. Следует отметить, что действующими нормами Гражданского кодекса РФ не предусмотрена такая обязанность, как выплата полного объема средств до момента завершения строительства объекта.

Механизм ЖСК привлекает следующим фактором: если компания-застройщик по каким-либо причинам не в силах выполнить возложенные обязательства (например, застройщик, создавший объединение, разорился в процессе строительства), члены организации имеют право самостоятельно нанять нового подрядчика и завершить строительные работы.

По окончанию строительных и ремонтных работ права на управление жилым объектом автоматически переходят к членам объединения.

Пайщики могут принимать участие в таких процессах, как управление строительством объекта и последующая эксплуатация площадей.

Члены объединения могут самостоятельно переизбирать руководителя ЖСК и имеют доступ к финансовой информации кооператива. Соответственно, каждый из участников вправе отслеживать расход средств, вложенных в строительство объекта.

Компании-застройщику предписывается соблюдение как нормативных, законодательных актов, так и положений, продиктованных уставом кооператива и его участниками.

Паевые взносы не облагаются налогами и могут выплачиваться в рассрочку без процентов.

Минусы механизма ЖСК

Чтобы в максимальной степени обезопасить себя при покупке жилья, заинтересованная сторона в обязательном порядке должна изучить положения о кооперативе и пункты устава ЖСК. В качестве недостатков подобного механизма можно назвать следующие аспекты:

Договора о накоплении паев – это документы, не подлежащие стандартной процедуре государственной регистрации. Таким образом, существует вероятность «двойных продаж». Однако подобные ситуации возможны исключительно в случаях, если компания применяет «серые» механизмы реализации жилых объектов (например, продажа недвижимости происходит посредством заключения предварительного договора купли/продажи).

Отношения застройщика и пайщиков не подпадают под регламент закона «О защите прав потребителя». Лица, участвующие в подобного рода объединениях, не имеют права привлекать кооператив к ответственности, если сроки строительства были сорваны или обнаружились какие-либо недостатки в объекте после сдачи его в эксплуатацию. Единственное решение проблемы – в договоре паенакопления следует прописывать дату завершения строительных работ и указывать гарантийный срок на готовый объект.

Пайщик, вступивший в объединение, получает больше обязательств (в том числе и финансового плана). Например, участие в общих собраниях, выплата дополнительных взносов в случае убытков, выплата членских или вступительных взносов и так далее.

Могут возникнуть проблемы с банковскими учреждениями, так как не каждый банк предлагает услугу кредитования пайщиков.

При выходе из состава ЖСК пайщик может претендовать исключительно на ранее уплаченную сумму взноса. Следует заранее ознакомиться с положениями устава, регламентирующими процедуру возврата средств и выплаты штрафов. В уставе также должна содержаться информация об условиях и сроках возврата паевого взноса.

В случае, если общее собрание большинством голосов примет решение об изменении стоимости объекта, стоимость жилой площади в этом объекте также будет изменена.

Член кооператива вправе продать свой пай исключительно с согласия общего собрания ЖСК (путем выхода прежнего пайщика и вступления нового участника).

Основными критериями выбора ЖСК принято считать надежность и репутацию кооператива. Потенциальный пайщик обязан не только внимательно ознакомиться с тематической документацией, но и пообщаться с действующими членами кооператива.

Покупка новостроя: договор об уплате паевых взносов через кооператив

Жилищно-строительный кооператив – это своеобразная ипотека вскладчину: люди, которым по тем или иным причинам не удалось получить квартиру бесплатно, объединялись, и за счет паевых взносов возводили новый дом или реконструировали старый.

Украинские застройщики привлекают инвестиции в строительство самыми разными способами. Одни более популярны, другие – менее. К последним и относится договор об уплате паевых взносов через кооператив – способ инвестирования в квартиру в новостройке.

Жилищно-строительный кооператив: что это?

При упоминании слова «кооператив» многие вспоминают такие словосочетания как «дачный кооператив» или «кооперативный дом».

Жилищно-строительный кооператив (ЖСК) – это объединение людей или организаций с целью строительства многоквартирного дома и последующего управления возведенным жильем.

ЖСК – это юридическое лицо, которое создается физическими или юридическими лицами на добровольной основе. Участники кооператива объединяют свои имущественные паевые взносы для участия в строительстве или реконструкции жилого дома (или нескольких) с последующей эксплуатацией объектов. ЖСК относится к некоммерческим организациям, которые удовлетворяют потребности всех участников кооператива в собственном жилье.

Пай – именная ценная бумага, удостоверяющая участие инвестора в активах фондов, компаний и предоставляет право требовать его выкупа, а также другие права – владение, использование, на передачу по наследству, на доход и др.

В последние годы в Украине нормативно-правовая база относительно кооперативов подверглась изменениям. Так, еще с 13.08.2015 г. в силу вступил Закон Украины № 652-VIII от 17.07.2015 г., который внес определенные коррективы в порядок налогообложения неприбыльных организаций. Согласно закону ЖСК должны были привести свои учредительные документы согласно требованиям пункта 133.4 (Налоговый Кодекс Украины, статья 133), в ином случае – они исключались контролирующими органами из Реестра неприбыльных учреждений и организаций.

В связи с такими изменениями в оформлении учредительной документации только часть застройщиков выбирают паевые взносы через кооператив в качестве механизма привлечения в строительство жилья.

Членство в ЖСК: особенности

В украинском законодательстве четко не прописана возможность привлечения инвестиций для строительства посредством договора об уплате паевых взносов через кооператив. Но застройщики часто прибегают к способам, которые прямо не запрещены, например, как в случае с договором об имущественных правах.

Для участия в ЖСК (членство) необходимо выполнение таких условий:

  • подача письменного заявления установленной формы;
  • оплата вступительного взноса (фиксированная сумма для каждого участника кооператива);
  • внесение пая (оплачивается в порядке и размерах, определенных в уставе ЖСК – обычно соответствует цене приобретенной квартиры);
  • принятие заявителя в члены кооператива (такое решение утверждается правлением или председателем ЖСК).

Членство в кооперативе бывает полноправным и ассоциированным. К первой категории относятся организаторы кооператива, а ко второй (в большинстве случаев) – инвесторы (потенциальные собственники).

Ассоциированные члены ЖСК обладают только рекомендательным голосом, поэтому все решения принимаются правлением организации, которые чаще всего выражают волю застройщика, но при этом они имеют преимущественное право на выкуп пая в случае ликвидации. Также ассоциированные члены ЖСК имеют право расторгнуть договор в любой момент, вернув паевые взносы в соответствии с уставом организации.

Передача квартиры в собственность при договоре об уплате паевых взносов

Отношения с ЖСК регулируются договором паевого участия между пайщиком и кооперативом, по которому жилье переходит в собственность инвестора после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию.

Пример договора о паевом участии

Оформление квартиры по договору об уплате паевых взносов осуществляется двумя способами: регистрация права на инвестора-покупателя или на кооператив. Во втором случае (используется чаще всего) в договоре указывают, что квартира обменивается по договору мены на пай члена кооператива, но при этом сопутствующие расходы немного больше, чем при оформлении жилья сразу на пайщика.

Риски инвестирования в Жилищно-строительный кооператив

Договор об уплате паевых взносов имеет ряд недостатков, которые необходимо оценить перед выбором такого способам инвестирования.

Двойные перепродажи квартиры

Нигде не фиксируется (в документах, каких-либо реестрах), что квартира принадлежит конкретному инвестору. В итоге один объект могут продать разным покупателям, что приведет к длительному судебному разбирательству, а то и вовсе потере денежных средств.

Досрочное привлечение инвестиций

ЖСК имеют право привлекать инвестиции до получения необходимой разрешительной документации. В перспективе это грозит серьезными проблемами для инвестора. Например, документацию могут вовсе не выдать, и пайщик потеряет драгоценное время (если дополнительно не возникнет проблемы с возвратом денег). Возможны случаи, когда застройщик начнет возводить объект, а строительство будет признано незаконным.

Отсутствие стороннего контроля

Механизм привлечения инвестиций не контролируется ни одним из государственных органов, ни участниками кооператива (полноправные члены, скорее всего, связаны с застройщиком). Поэтому, например, факт нецелевого расхода средств может обнаружиться нескоро.

Скрытые условия в договоре

Нередко текст соглашений об уплате паевых взносов содержит различные сюрпризы для инвестора, отсутствие сроков, неясные формулировки, мелкий шрифт и прочее. Например, может оказаться, что ЖСК имеет право требовать от инвестора дополнительных платежей для окончания строительства объекта.

Отсутствие компенсаций

В отличие от других типов договоров, в соглашении об уплате паевых взносов указывается, что покупатели не могут требовать:

  • неустойки в случае заморозки строительства;
  • компенсации морального вреда, если срок сдачи в эксплуатацию задержан;
  • возмещение расходов и тому подобное.

Частичный возврат средств

Помимо паевых взносов участник кооператива платит членский и вступительный взносы (все это регулируется договором). Если же возникнут проблемы, то будет возвращен только паевой взнос. Остальные средства, как говорилось ранее, возвращены не будут.

Преимущества инвестирования в ЖСК

Несмотря на обилие недостатков договора об уплате паевых взносов через кооператив, такой способ инвестирования имеет и несколько достоинств:

Низкая стоимость недвижимости

Сэкономленные застройщиком средства (расходы на согласование, оформление и прочее) в большинстве случаев понижают стоимость квадратного метра построенного дома.

Простая процедура оформления

Также, на основании документов от ЖСК регистрация права собственности на квартиру проходит без лишних нотариальных расходов.

Выгодные условия оплаты

В некоторых случаях при строительстве объекта по договорам ЖСК предоставляется длительная рассрочка (от 4-5 лет и выше). Такой вариант привлекателен для инвесторов с финансовыми трудностями, которые не хотят брать ипотечный кредит.

Договоры об уплате паевых взносов через кооператив все реже встречаются в Украине. Хоть некоторые застройщики на протяжении многих лет успешно возводят объекты по договорам ЖСК, инвестору необходимо соблюдать бдительность при выборе инвестиционного объекта на современном рынке недвижимости. Поэтому проверяйте репутацию строительной компании, наличие скандальных проектов и внимательно читайте условия договора, а лучше отдайте одну из копий на изучение юристу.

Пример договора об уплате паевых взносов

Комментарий юриста

Руслан Дмитренко прокомментировал договор:

У випадку розірвання або припинення дії даного Договору з ініціативи ЖБК з підстав передбачених цим Договором, вступний та цільовий внески Учаснику не повертаються, а пай повертається у безготівковій формі протягом 10 календарних днів після укладення Договору про сплату внесків на будівництва вказаного в цьому договорі Об’єкту нерухомості з новим Учасником, сплати новим учасником паю в сумі, внесеній Учасником. В угоді про розірвання договору Сторони можуть передбачити більш короткий строк повернення паю.

З чого можна зробити наступні висновки. Вступний та цільові внески не повертаються Учаснику не залежно від того з чиєї ініціативи розірвано Договір. Пай повертається тільки за умови сплати паю новим Учасником в сумі паю сплаченій Учасником, знову ж таки незалежно від того з чиєї ініціативи розірвано Договір. Повернення паю Учаснику залежить виключно від сплати паю новим Учасником, який не зрозуміло коли з’явиться і сплатить суму паю пропорційно сплаченій Учасником. Повернення паю здійснюється виключно у безготівковій формі.

Популярное:

  • Пенсия статья 27 пункт 1 Досрочные пенсии Добрый день уважаемые юристы.Прошу Вас ответить на мои вопросы и дать конкретный ответ,а не выписки из законов и постановлений правительства РФ как это делают другие юридические консультанты интернета.Законный ли отказ пенсионного фонда о назначении мне досрочной пенсии […]
  • Продажа предприятия должника может быть осуществлена Продажа предприятия должника может быть осуществлена Тема 2. «Бухгалтерский учет при продаже предприятия (бизнеса) должника» 2.1. Правовое регулирование процесса продажи предприятия. 2.2. Особенности определения налоговой базы при продаже предприятия в целом как имущественного […]
  • Как выписать рецепт на флаконы Как выписать рецепт на флаконы 5. Лекарственные формы для инъекций Для инъекций используют различные лекарственные формы. Основное требование, предъявляемое к этим формам, - стерильность. Существуют разные способы стерилизации лекарственных веществ. По ГФХ растворы для инъекций следует […]
  • Как матери одиночке получить земельный участок Имеет ли мать-одиночка право на получение земельного участка бесплатно? Здравствуйте, я являюсь матерью двух детей, матерью одиночкой, у моих детей имеется по 1/10 доли дома, а также по 1 сотки участка земли, у меня нет собственности, смогу ли я претендовать на получении земельного […]
  • Как прописать гражданскую жену в квартиру беларусь ПравоВед.by - Юридическая консультация, правовая помощь адвоката, юридические услуги, представительство в суде. Популярные вопросы: Смена должности Снятие с учета нуждающихся в улучшения жилищных условий Субсидия по 240 указу Работодатель отказывает в увольнении Заявление отказа от […]
  • Развод с мужем я беременна Развод при беременности в Украине - возможен или нет? К нам часто обращаются с вопросом - возможен ли развод во время беременности и в течении одного года после рождения ребенка, и если да, то в каких случаях. Развод по решению суда возможен на основании ст.109 СК Украины по совместному […]