Оглавление:

Разъяснения

При покупке недвижимости в 2013 (2012, 2011, 2010 годах и ранее) имущественный вычет предоставляют покупателям квартиры, комнаты, дома или долях в них (о том что такое вычет и как его применяют смотрите по ссылке). Получив имущественный вычет при покупке квартиры, дома, комнаты (доли в них) вы сможете вернуть налог в сумме 260 000 руб. (или не платить его в будущем). Это налог на доходы, который вы уже заплатили или будете обязаны заплатить. Порядок предоставления имущественного вычета по недвижимости, приобретенной после 2013 года (то есть в 2014, 2015, 2016 и т. д. годах), смотрите по ссылке.

Как мы уже сказали, чтобы вернуть налог при покупке квартиры нужно получить вычет. Он называется имущественный вычет и установлен пп. 2 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса (в редакции на 31 декабря 2013 года). Что же такое имущественный вычет? Это определенная сумма, установленная законом, которая уменьшает доход при расчете налога. Соответственно, купив недвижимость (квартиру, комнату, дом) вы получаете право на вычет.

ВНИМАНИЕ! Ниже приведенный порядок применения имущественного вычета действует только в отношении недвижимости, приобретенной в 2013 году или ранее (2012, 2011, 2010 и т. д.). Текст, который идет ниже к вам НЕ относится и вам НЕ нужно читать дальше, если вы оформили право собственности (при покупке квартиры по договору купли-продажи) или акт приемки-передачи квартиры (при ее приобретении по договору долевого участия в строительстве — ДДУ) после 1 января 2014 года. С 1 января 2014 года действует новый порядок применения имущественного вычета. О том как получить имущественный вычет после 1 января 2014 года смотрите по ссылке.

Как работает имущественный вычет

Сумма имущественного вычета равна стоимости купленной недвижимости. Однако максимальная сумма вычета ограничена. Вне зависимости от того сколько вы заплатили вычет при покупке квартиры (или другой недвижимости) не может превышать 2 000 000 руб. (без учета процентов по ипотечному кредиту, если таковые были). Но пока мы на этом останавливаться не будем. Подробности ниже. Сейчас проиллюстрируем механизм работы вычета. Но прежде всего нужно помнить, что налог на доходы считают лишь по окончании года. То есть в конце каждого года вы суммируете все полученные доходы, уменьшаете их на вычеты и рассчитываете сумму налога. Потом сравниваете ее с той суммой которую заплатили вы лично (или за вас — работодатель). Разницу вы либо доплачиваете в бюджет (если заплачено меньше чем нужно), либо возвращаете из бюджета (если заплачено больше чем нужно).

Пример
Предположим, что ваша зарплата составляет 35 000 руб. в месяц. Налог на доходы, который будет с нее удержан, составит:
35 000 руб. х 13% = 4550 руб.

Эту сумму, предприятие в котором вы работаете, будет ежемесячно платить в бюджет. Следовательно, «на руки» вы получите зарплату за вычетом налога, то есть лишь в сумме:
35 000 руб. — 4550 руб. = 30 450 руб.

Соответственно за год вам будет начислена зарплата в размере:
35 000 руб. х 12 мес. = 420 000 руб.

С нее будет удержан налог в сумме:
420 000 руб. х 13% = 54 600 руб.

Итак, предприятие в котором вы работаете за год удержала с вас налог в размере 54 600 руб. и заплатила его в бюджет.

В этом году вы получили право на вычет при покупке квартиры в сумме 380 000 руб. По окончании года ваш годовой доход, облагаемый налогом, составит:

420 000 руб. (зарплата за год) — 380 000 руб. (вычет) = 40 000 руб. (облагаемый доход)

С него должен быть удержан налог в размере:
40 000 руб. (облагаемый доход) х 13% = 5200 руб.

Однако, с вас уже удержали 54 600 руб. Ведь предприятие, которое платило налог за вас рассчитывало ваш доход без этого вычета. Следовательно часть излишне уплаченного за вас налога вы вправе вернуть из бюджета «живыми» деньгами. Эта часть составит:

54 600 руб. (уже удержанный налог) — 5200 руб. (налог, который нужно заплатить) = 49 400 руб. (налог, который бюджету придется вернуть)

Соответственно в этой суммы вы вправе претендовать на возврат налога.

Подробнее о том как применять налоговые вычеты читайте по ссылке.

Имущественный вычет: когда на него есть право?

Право на имущественный вычет возникает в том году, когда вы купили недвижимость (дом, квартиру, комнату и т. д.) и получили право собственности на нее. Причем в каком месяце года это произошло, не важно. Важно, чтобы это произошло не позднее 31 декабря. В противном случае право на вычет возникнет уже в следующем году.

Отметим, что право собственности на недвижимость появляется после государственной регистрации сделки (например купли-продажи или дарения). Госрегистрация — это внесения необходимой записи в Государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Обычно дата внесения записи в реестр и дата выдачи Свидетельства о регистрации права собственности не совпадают (свидетельство, как правило, выдают «на руки» чуть позже). Так вот дата выдачи самого свидетельства никакого значения не имеет. Если сделка прошла регистрацию, например 30 декабря 2013 года, а свидетельство было выдано в январе 2014 года, то право собственности получено в 2013, а не 2014 году. Дата, на которую прошла регистрация сделки, обычно указана в Свидетельстве о праве собственности.

Пример
Вы купили квартиру по договору купли-продажи. Соответствующая запись была внесена в госреестр 25 декабря 2013 года. Вы получили право на вычет в 2013 году. Соответственно весь доход за 2013 год (с 1 января по 31 декабря) может быть уменьшен на вычет.

Исключение из этого порядка предусмотрено только для квартир, приобретаемых по договору долевого участия в строительстве (ДДУ). Вычет по таким квартирам можно получить после заключения договора ДДУ, его оплаты и оформления акта приемки-передачи квартиры от застройщика покупателю. Соответственно на вычет вы можете рассчитывать до оформления права собственности на квартиру.

Срок, в течение которого вы можете обратиться за имущественным вычетом, законом не ограничен. Например купив квартиру в 2013 году вы можете заявить о вычете и уменьшить свои доходы, полученные в 2013, 2014, 2015, 2016, 2017 годах. И не важно сколько лет прошло с момента покупки квартиры. Есть только два нюанса. Первый — вычет будет предоставлен по тем правилам, которые действовали в году покупки квартиры. Второй — вы можете требовать возврата налога, с момента уплаты которого не прошло трех лет. Например, вы купили квартиру в 2015 году. Однако, за вычетом вы обратились только в 2018 году. В такой ситуации вы можете требовать возврата налога уплаченного в 2018, 2017 и 2016 году. Налог, перечисленные в 2015 году вам уже не вернут (с момента его уплаты прошло больше трех лет). Также вы не вправе требовать возврата налога, который был заплачен в годах, предшествующих году покупки квартиры. Так, купив квартиру в 2015 году вы не сможете вернуть налог за 2014, 2013 или 2012 годы. Исключение из этого порядка предусмотрено только для пенсионеров. У них подобное право есть.

Размер имущественного вычета

Сумма имущественного вычета при покупке квартиры равна покупной стоимости квартиры или другой недвижимости (дома, комнаты). В нее могут включаться и другие расходы по покупке (подробнее об этом ниже). Однако, максимальный размер имущественного вычета ограничен законом. Не зависимо от стоимости квартиры (другой недвижимости) его сумма не может превышать 2 000 000 руб. Например, квартира стоит 1 300 000 руб. Тогда и вычет при покупке этой квартиры составит такую же сумму (она не превышает максимума). Другой вариант. Квартира стоит 6 000 000 руб. В такой ситуации вы получите вычет в его максимальном размере — 2 000 000 руб. Разница в 4 000 000 руб. на сумму имущественного вычета никак не повлияет.

Сумма имущественного вычета при покупке квартиры может превысить 2 000 000 руб. Дело в том, что она подлежит увеличению на сумму процентов по ипотечному кредиту, который был получен вами на приобретение той недвижимости, по которой вы получаете вычет (если, конечно, такой кредит у вас был). Причем размер этих процентов, увеличивающим сумму вычета, законодательством не ограничен. Поэтому, например, если вы купили квартиру за 3 400 000 руб. и заплатили проценты по ипотечному кредиту в сумме 330 000 руб., то вычет вам будет предоставлен:

  • по самой квартире в пределах его максимальной суммы — 2 000 000 руб.;
  • по процентам в размере их фактической суммы — 330 000 руб.

Общая сумма вычета составит:
2 000 000 + 330 000 = 2 330 000 руб.

Размер процентов по целевым кредитам, которые могут увеличивать сумму вычета, законом не ограничен. Вы будете получать вычет по процентам до тех пор пока их платите банку. Но этот порядок применяется только к недвижимости, купленной до 1 января 2014 года.

Какие расходы учитывают при предоставлении имущественного вычета

Подобные расходы можно разделить на три группы. Первая — на строительство или покупку:

  • жилого дома (доли в нем);
  • квартиры (доли в ней);
  • комнаты (доли в ней);
  • земельного участка, предоставленного под жилищное строительство или участка на котором расположен жилой дом (доля в нем).

Вторая — на уплату процентов по займам и кредитам, которые предоставлены для строительства покупки вышеупомянутых объектов (жилого дома, квартиры, комнаты и т. д.). Третья — процентов по банковским кредитам, полученным для перекредитования упомянутых займов и кредитов.

В расходы на строительство или покупку жилого дома (доли в нем) включают ваши затраты:

  • на приобретение самого жилого дома (в том числе не оконченного строительством);
  • на разработку проектной и сметной документации;
  • на приобретение строительных и отделочных материалов;
  • на работы или услуги по строительству (достройке дома, не оконченного строительством) и отделке;
  • на подключение к сетям электро-, водо-, газоснабжения и канализации или создание автономных источников электро-, водо-, газоснабжения и канализации.

В расходы на приобретение квартиры или комнаты (доли в них) включают ваши затраты:

  • на приобретение самой квартиры, комнаты или доли, либо прав на них в строящемся доме;
  • на приобретение отделочных материалов;
  • на работы, связанные с отделкой этого имущества
  • на разработку проектной и сметной документации на проведение отделочных работ.

Внимание! Как вы видите в составе данных расходов есть не только непосредственно стоимость самого дома или квартиры, но и затраты по их достройке или отделке. Так вот подобные затраты могут быть включены в состав вычета при условии, что вы приобретаете, например, дом, который не завершен капитальным строительством (то есть незавершенку). А на такие объекты выдают специальное свидетельство о госрегистрации. Поэтому, если вами куплен дом, который строительством был завершен, то включить данные расходы в состав вычета вам запретят. В отношении квартиры — она должна быть приобретена в новостройке (желательно по договору долевого участия в строительстве). Если квартира куплена на вторичном рынке жилья, то включить расходы по ее отделке в состав вычете не получится (см. письмо ФНС России от 15.08.2013 № АС-4-11/14910). Еще одно требование. Если вы покупаете дом или квартиру, которая нуждается в отделке, об этом должно быть четко написано в договоре купли-продажи или ДДУ. При этом еще раз напомним, что независимо от суммы подобных расходов вычет не может превышать 2 000 000 руб.

Пример
Человек приобретает квартиру и претендует на получение имущественного вычета.

Ситуация 1
Квартира стоит 2 400 000 руб. Она нуждается в отделке. Расходы на отделку составили 340 000 руб. В данном случае вычет будет предоставлен в максимальной сумме — 2 000 000 руб. Причем затраты на отделку подтверждать документально не нужно. Они все равно в сумму вычета включены не будут.

Ситуация 2
Квартира стоит 1 800 000 руб. Она нуждается в отделке. Расходы на отделку составили 560 000 руб. В данном случае вычет будет предоставлен опять же в максимальной сумме — 2 000 000 руб. Затраты на отделку должны быть подтверждены документально минимум на сумму в 200 000 руб.

Ситуация 3
Квартира стоит 1 250 000 руб. Она нуждается в отделке. Расходы на отделку составили 480 000 руб. В данном случае вычет будет предоставлен в сумме:
1 250 000 + 480 000 = 1 730 000 руб.

Затраты на отделку должны быть подтверждены документально на полную сумму включаемую в состав вычета в размере 480 000 руб.

Внимание! Проценты по ипотечному кредиту, который брался на приобретение этой квартиры, будут увеличивать сумму имущественного вычета.

Какие документы нужны чтобы получить имущественный вычет

Чтобы получить имущественный вычет при покупке квартиры (другой недвижимости) вы должны предоставить налоговикам декларацию формы 3-НДФЛ и специальное заявление на вычет. Форму заявления на имущественный вычет вы можете посмотреть по ссылке. Все расходы, которые вы включаете в сумму имущественного вычета, должны быть подтверждены документами. К декларации формы 3-НДФЛ прилагают все документы, которые подтверждают расходы на оплату недвижимости (или процентов по ипотечному кредиту) и ваше право на возврат налога. Подробнее о том как должна быть предоставлена декларация 3-НДФЛ смотрите по ссылке.

К таким документам относят копии:

имущественный вычет при покупке квартиры или комнаты на вторичном рынке:

  • договора на приобретение квартиры (комнаты) со всеми дополнительными соглашениями и приложениями к нему;
  • документов, подтверждающих факт оплаты квартиры или комнаты (например, расписки продавца в получении с вас денег, платежных поручений и т. д.);
  • свидетельства о праве собственности на квартиру (комнату);
  • соглашения о распределении вычета, если квартира или комната куплена в совместную собственность (оригинал!).

имущественный вычет при покупке квартиры или комнаты в новостройке по договору долевого участия в строительстве или договору переуступки прав:

  • договора долевого участия в строительстве (инвестировании) либо договора уступки права требования со всеми дополнительными соглашениями и приложениями к ним;
  • документа, подтверждающего факт передачи квартиры или комнаты (например, акт приемки-передачи);
  • документов, подтверждающих факт оплаты квартиры или комнаты (например, расписки продавца в получении с вас денег, платежных поручений и т. д.);
  • соглашения о распределении вычета, если квартира или комната куплена в совместную собственность (оригинал!).

имущественный вычет при покупке жилого дома и земельного участка:

  • договора на приобретение жилого дома и земельного участка со всеми дополнительными соглашениями и приложениями к нему;
  • документов, подтверждающих факт оплаты жилого дома и земельного участка (например, расписки продавца в получении с вас денег, платежных поручений и т. д.);
  • свидетельств о праве собственности на жилой дом и земельный участок;
  • соглашения о распределении вычета, если жилой дом и земельный участок куплены в совместную собственность (оригинал!).

имущественный вычет при оплате процентов по ипотечному кредиту, потраченному на приобретение недвижимости:

  • кредитного договора со всеми дополнительными соглашениями и приложениями к нему;
  • документов, подтверждающих факт оплаты процентов по куредиту (например, справку банка, выписку со счета и т. д.).

Внимание! Указанный перечень документов приведен в письме ФНС России от 22 ноября 2012 г. № ЕД-4-3/19630. Он является исчерпывающим. Это означает, что требовать документы, не поименованные в этом списке, налоговики не вправе. Данное письмо обязательно для применения всеми налоговыми инспекциями России.

Если помимо расходов на покупку самой квартиры или дома вы включаете в состав вычета и затраты по ее отделке (достройке дома), то вам понадобятся и документы, которые их подтверждают. Это могут быть договоры подряда со строителями на проведение работ по отделке, чеки ККТ подтверждающие оплату этих работ, товарные чеки на приобретение стройматериалов и чеки ККТ подтверждающие их оплату. Если документов не будет, то сумму подобных расходов в вычет включить нельзя.

Ограничения на имущественный вычет

Таких ограничений немного. Но они есть.

Первое — имущественный вычет не предоставляется, если недвижимость приобретена у взаимозависимого лица. Взаимозависимыми признают тех лиц, которые перечислены в статье 105.1 Налогового кодекса. Например, это ваши близкие родственники. Поэтому, если вы купили квартиру у жены/мужа (родителей, брата, сестры), то в вычете вам откажут.

Второе — имущественный вычет не предоставляются, если недвижимость оплачивали за вас другие лица и у вас никаких обязательств перед ними нет. Например, вы настолько понравились на работе, что ваш работодатель купил вам квартиру. Квартира есть — обязательств нет. В вычете вам откажут. Однако, если тот же работодатель вам дал деньги на покупку квартиры в долг, то вычет вы получите. Ровно также у вас сохранится на него право, если вы покупаете квартиру за счет банковского кредита. Ведь обязательства вернуть деньги у вас и в первом и во-втором случае остаются.

Третье — в состав имущественного вычета нельзя включить расходы на покупку квартиры (другой недвижимости), которые оплачены из средств материнского (семейного) капитала или за счет выплат из федерального, регионального или местного бюджета. Соответственно если, например, квартира стоит 1 800 000 руб. и сумма в размере 250 000 руб. оплачена за счет материнского капитала вычет составит лишь 1 550 000 руб. (1 800 000 — 250 000).

Имущественный вычет при совместной покупке квартиры (дома)

Оптимальный вариант, если вы единолично покупаете недвижимость и все документы оформлены на вас. Но, как правило, квартира покупается семьями (на всех). В этой ситуации возможно два варианта:

  • первый — в совместную собственность (то есть квартира поступает в общую собственность всех покупателей и доли в ней между ними не распределены);
  • второй — в долевую собственность с указанием в документах кому и в каком размере принадлежит та или иная доля.

И в том и в другом варианте общий размер имущественного вычета остается неизменным (2 000 000 руб. плюс проценты по ипотеке). При этом он распределяется между всеми покупателями. В первом случае (совместная собственность) как его распределять покупатели решают самостоятельно. Они пишут в налоговую инспекцию заявления и указывают в какой пропорции и на кого вычет приходится. Образец заявления о распределении вычета смотрите по ссылке.

Пример
Женой и мужем куплена квартира стоимостью 1 900 000 руб. в совместную собственность.

Ситуация 1
По заявлению супругов вычет распределен так:
— жена — 50%;
— муж — 50%.
Соответственно каждый из покупателей вправе претендовать на вычет в сумме 950 000 руб. (1 900 000 х 50%).

Ситуация 2
По заявлению супругов вычет распределен так:
— жена — 30%;
— муж — 70%.
Соответственно каждый из покупателей вправе претендовать на вычет в сумме:
— жена 570 000 руб. (1 900 000 х 30%);
— муж 1 330 000 руб. (1 900 000 х 70%).

Ситуация 3
По заявлению супругов вычет распределен так:
— жена — 0%;
— муж — 100%.
Соответственно вся сумма вычета в размере 1 900 000 руб. заявляется мужем. Жена права на вычет не имеет.

Во-втором случае (долевая собственность) вычет распределяется между совладельцами пропорционально их долям. При этом, если квартира поступает в собственность не только супругов, но и их несовершеннолетних детей вычет за детей вправе получить их родители (то есть они могут увеличить свои расходы на сумму затрат по покупке долей детям).

Пример
Приобретена квартира стоимостью 1 900 000 руб. в долевую собственность.

Ситуация 1
Квартира куплена мужем и женой в равнодолевую собственность (по 1/2 каждому). В данном случае каждый из супругов вправе заявить вычет в размере 950 000 руб. (1 900 000 х 1/2).

Ситуация 2
Квартира куплена мужем и женой при этом мужу принадлежит 3/4, а жене 1/4 квартиры. Соответственно каждый из покупателей вправе претендовать на вычет в сумме:
— муж 1 425 000 руб. (1 900 000 х 3/4).
— жена 475 000 руб. (1 900 000 х 1/4).

Ситуация 3
Квартира куплена мужем, женой и несовершеннолетним ребенком в равнодолевую собственность (по 1/3 каждому). В данном случае каждый из покупателей вправе заявить вычет в размере 633 333 руб. (1 900 000 х 1/3). При этом один из супругов может сам получить вычет за ребенка. В этой ситуации он получит вычет в размере:
633 333 (его вычет) + 633 333 (вычет на ребенка) = 1 266 666 руб.

Как получить имущественный вычет

Способов получить вычет два. Первый предусматривает, что сумму налога, которую с вас удержали, например на работе, вам возвращают из бюджета. Второй предусматривает, что с вас на работе не удерживают налог.

Первый способ — самый простой. Чтобы им воспользоваться по окончании календарного года в котором была куплена квартира (или последующие годы) вам нужно сдать в налоговую инспекцию:

  • Декларацию по налогу на доходы физических лиц (форма 3-НДФЛ) за соответствующий год. Декларацию 3-НДФЛ за 2011 год, декларацию 3-НДФЛ за 2012 и декларацию 3-НДФЛ за 2013 год год вы можете скачать по ссылкам. Подробнее о том как должна быть предоставлена декларация 3-НДФЛ также смотрите по ссылке.;
  • копии документов, которые подтверждают ваши расходы на покупку недвижимости и уплату процентов по кредиту банка (об этих документах мы писали выше) — то есть размер имущественного вычета;
  • заявление на имущественный вычет и возврат налога. Заявление на вычет в удобном формате, рекомендованное налоговиками, вы можете скачать с нашего сайта (см. ссылку);

Второй способ предусматривает, что вы должны получить в налоговой инспекцией специальное уведомление. Оно подтверждает тот факт, что вы купили недвижимость и имеете право на вычет. В уведомлении указывают и его сумму. Это уведомление вы передаете в бухгалтерию той компании где вы работаете. На основании данного документа с вас просто перестают удерживать налог на доходы. За уведомлением вы можете обратиться после покупки квартиры. Для этого в инспекцию нужно предоставить:

  • копии документов, которые подтверждают ваши расходы на покупку недвижимости и уплату процентов по кредиту банка (об этих документах мы писали выше) — то есть размер имущественного вычета;
  • заявление на выдачу вам уведомления для получения имущественного вычета по месту работы.

____________________________________________________________________________________________________________________

ВНИМАНИЕ!

НЕ РАЗМЕЩАЙТЕ СВОИ ВОПРОСЫ В РАЗДЕЛЕ «КОММЕНТИРОВАТЬ». ОН ПРЕДНАЗНАЧЕН ИСКЛЮЧИТЕЛЬНО ДЛЯ ОБСУЖДЕНИЯ ДАННОГО МАТЕРИАЛА.
ДЛЯ ВОПРОСОВ ЕСТЬ КНОПКА «ЗАДАТЬ ВОПРОС НА САЙТ».

ВОПРОСЫ, ЗАДАННЫЕ ЗДЕСЬ, БУДУТ БЕСПОЩАДНО УДАЛЯТЬСЯ! НАДЕЕМСЯ НА ВАШЕ ПОНИМАНИЕ

Налоги и налоговые вычеты в недвижимости

«Заплати налоги, и спи спокойно», – убеждают нас непреклонные представители фискальных органов. Спорить с ними – себе дороже. Но знание правил исчисления налогов и налоговых вычетов при покупке или продаже квартиры поможет нам сохранить значительные средства.

Ниже речь пойдет только о налогах и налоговых льготах, возникающих при совершении сделок с квартирами. Откроется в новой вкладке.»>Налог на владение имуществом физлиц (в т.ч. недвижимым), ежегодно взимаемый с каждого собственника, мы оставим за кадром, так как к сделкам он отношения не имеет (подробнее о нем см. по ссылке).

Как известно, при получении дохода, нужно платить налог государству. Получение денег за проданную квартиру – это доход гражданина. И в отношении него, в общем случае, действует ставка НДФЛ (налог на доходы физических лиц) = 13% (Откроется в новой вкладке.»>ст.224 НК РФ).

Но к радости этих самых физлиц (как Продавцов, так и Покупателей), и для стимулирования рынка недвижимости, государство предусмотрело ряд льгот в виде налоговых вычетов, существенно уменьшающих налогооблагаемую базу при купле-продаже квартир, а то и вовсе сводящих ее к нулю.

Налоговый вычет – это та сумма, которая вычитается из налогооблагаемой базы, перед тем как с оставшейся суммы взимается налог (13%). По сути, вычет – это налоговая льгота, стимулирующая граждан активней решать свои жилищные вопросы.

Налоговые вычеты бывают «стандартные» (ст. 218 НК РФ), «социальные» (ст. 219 НК РФ), «имущественные» (Откроется в новой вкладке.»>ст. 220 НК РФ), и «профессиональные» (ст. 221 НК РФ). Непосредственно к сделкам купли-продажи квартир относятся «имущественные вычеты».

При продаже квартиры, у Продавца возникают как налоги (на полученный доход от продажи своей квартиры), так и налоговые вычеты (уменьшение суммы, подлежащей налогообложению).

При покупке квартиры, у Покупателя возникают только налоговые вычеты (т.е. льготы при уплате 13% НДФЛ с его зарплаты, например).

Рассмотрим случаи продажи и покупки квартиры по очереди.

Налог и налоговые вычеты при продаже квартиры

От какой суммы рассчитывается налог НДФЛ-13% для Продавца при продаже квартиры, находившейся в его собственности?

Налогооблагаемая база Продавца до 2016 года отсчитывалась от той суммы, которая указана в Откроется в новой вкладке.»>Договоре купли-продажи квартиры (ДКП). Теперь для уплаты налога с продажи квартиры стали учитывать ее кадастровую стоимость, которая сегодня максимально близка к рыночной.

С января 2016 года, налогооблагаемой базой при продаже квартиры является та сумма, которая оказалась больше – либо цена, указанная в ДКП, либо кадастровая стоимость квартиры, умноженная на коэффициент 0,7 (п. 5, Откроется в новой вкладке.»>ст.217.1 НК РФ). Но (важный момент!) это правило применяется к продаже только тех квартир, которые были ранее приобретены Продавцом в собственность после 01.01.2016 (см. Откроется в новой вкладке.»>п.3, статьи 4 вводного закона №382-ФЗ от 29.11.2014).

У этого правила есть и еще две оговорки, указанные в статье 217.1:

  1. если окажется, что кадастровая стоимость квартиры не определена по состоянию на 1 января года, в котором продается квартира, то налогооблагаемая база рассчитывается «по старинке», т.е. от заявленной суммы в ДКП;
  2. размер понижающего коэффициента 0,7 может быть уменьшен в субъектах РФ (на усмотрение местных властей), вплоть до нуля для всех или отдельных категорий налогоплательщиков.

Как узнать кадастровую стоимость квартиры?

Это не сложно. На сайте Росреестра есть Откроется в новой вкладке.»>онлайн-сервис, который по кадастровому номеру квартиры или по ее адресу позволяет получить общедоступную информацию об объекте недвижимости, в том числе о его кадастровой стоимости (см. по ссылке).

Что касается продажи квартиры в новостройке по переуступке прав требования (когда права собственности еще не существует), то здесь налогооблагаемой базой по-прежнему служит цена, заявленная в Откроется в новой вкладке.»>Договоре уступки прав требования.

А как определяются налоговые льготы (вычеты) для Продавца при продаже квартиры?

Первое и самое важное здесь – это срок владения квартирой. Если гражданин имеет квартиру в собственности более трех лет, то он полностью освобождается от уплаты НДФЛ при продаже этой квартиры (п. 17.1 Откроется в новой вкладке.»>ст. 217 НК РФ). Официально это именуется – «получение налогового вычета в размере стоимости жилья».

Но с января 2016 г. вступили в силу поправки к этой статье (см. пп. 10 и 11 Откроется в новой вкладке.»>ФЗ-382 от 29.11.2014), суть которых в том, что указанный выше трехлетний срок сохранился только для Откроется в новой вкладке.»>приватизированных, Откроется в новой вкладке.»>подаренных близким родственникам, и Откроется в новой вкладке.»>полученных в наследство квартир, а также квартир, полученных по Откроется в новой вкладке.»>Договору пожизненного содержания с иждивением.

Для всех остальных квартир, в т.ч. купленных на Откроется в новой вкладке.»>первичном или Откроется в новой вкладке.»>вторичном рынке, этот срок увеличился до 5 лет! (п. 4, Откроется в новой вкладке.»>ст.217.1 НК РФ)

Применяется этот новый 5-ти летний срок владения к тем владельцам квартир, которые стали таковыми после 1 января 2016 года (согласно п. 3, ст.4 Откроется в новой вкладке.»>ФЗ-382 от 29.11.2014). Другими словами, если квартира была куплена до 2016 года, то применяется старый срок владения – 3 года.

Тот же закон дал имя этому сроку, теперь он официально называется – «минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества».

Такая поправка к закону, очевидно, сделана с целью сократить спекулятивные перепродажи новых квартир, и обеспечить более широкий выбор новостроек для тех, кто покупает квартиру для собственного проживания. Кстати, в том же ФЗ-382 (п.11, пп.6) указано, что субъекты РФ вправе на свое усмотрение уменьшать этот минимальный предельный срок владения.

Если же гражданин владеет квартирой менее трех лет (или купил эту квартиру менее пяти лет назад — по новому правилу), то налогооблагаемая база у него возникает! Но она все равно может быть уменьшена. В зависимости от ситуации, к ней (к базе) может применяться (по выбору гражданина) один из двух типов имущественных налоговых вычетов:

  1. Вычет в 1 млн. руб. (вычитается из цены продажи квартиры, а на остаток начисляется налог), (пп.1, п.2, Откроется в новой вкладке.»>ст. 220 НК РФ),
    либо
  2. Вычет в размере расходов на первоначальную покупку этой квартиры (т.е. по сути, налог начисляется на прибыль, полученную от перепродажи квартиры), (пп.2, п.2, Откроется в новой вкладке.»>ст. 220 НК РФ).

Показанные в этих примерах вычеты иллюстрируют их применение в случае, когда Продавец единолично владел квартирой. Если же продаваемая квартира находилась в совместной или долевой собственности у нескольких владельцев, то налоговые вычеты могут распределяться между ними разными способами (как указано ниже).

Налоговый вычет при продаже квартиры, находившейся в совместной или долевой собственности

При продаже квартиры, которая находилась в Откроется в новой вкладке.»>совместной или долевой собственности у нескольких владельцев (Продавцов), имущественные налоговые вычеты из полученного каждым Продавцом дохода распределяются между ними следующим образом (пп.3, п.2, Откроется в новой вкладке.»>ст. 220 НК РФ):

  • по договоренности между бывшими совладельцами (в случае совместной собственности);
  • пропорционально доле каждого владельца (в случае долевой собственности).

Кроме того, владельцы долевой собственности имеют возможность получить налоговый вычет в 1 млн. руб. не пропорционально своим долям, а по 1 млн. руб. – каждому. Для этого долевым собственникам нужно будет продать свою квартиру не как единый объект недвижимости (по одному Договору купли-продажи), а по отдельным Договорам купли-продажи для каждой доли.

Что касается применения к налогооблагаемой базе «вычета в размере понесенных расходов», то эти расходы (если они были) необходимо подтвердить документально, иначе зачесть их для уменьшения налога не получится.

Все эти правила для налоговых вычетов относятся не только к продаже квартиры на «вторичке», но и к продаже имущественных прав на строящуюся квартиру на «первичке» (например, когда новостройка продается по Договору уступки прав требования).

При продаже квартиры имущественный налоговый вычет предоставляется неограниченное число раз. Т.е. сколько раз продаешь свои квартиры, столько раз можешь применять вычет. Правда, для вычета в 1 млн. руб. существует ограничение – он может применяться только один раз в году. Другими словами, при продаже, например, двух своих квартир за один год, вычет в 1 млн. руб. применяется к обеим этим квартирам сразу, а не к каждой в отдельности.

Налоговые вычеты при покупке квартиры (возврат НДФЛ)

Очевидно, что при покупке недвижимости Покупатель не получает доход в результате сделки, а наоборот, он тратит свои деньги на покупку жилья. Именно это и поощряется государством – Покупателю предоставляется приятная налоговая льгота в виде налогового вычета по уплате НДФЛ. То есть за покупку квартиры ему вернут из госбюджета часть «излишне уплаченного» им подоходного налога в течение нескольких лет, следующих за покупкой. Как это выглядит?

Имущественный налоговый вычет для Покупателя квартиры означает, что при уплате 13%-налога с любых своих (сторонних) доходов, подлежащих налогообложению НДФЛ (например, с зарплаты), гражданин может уменьшить свою налогооблагаемую базу (например, равную размеру зарплаты за несколько лет) на сумму фактически понесенных расходов, потраченных им на покупку квартиры (пп.3, п.1, Откроется в новой вкладке.»>ст. 220 НК РФ).

Максимальный размер такого вычета – 2 000 000 руб. (пп.1, п.3, Откроется в новой вкладке.»>ст. 220 НК РФ).

До 2014 года имущественный налоговый вычет за покупку квартиры предоставлялся Покупателю только один раз в жизни (т.е. на одну покупку жилья). С 2014 года этот вычет может применяться несколько раз (т.е. к нескольким покупкам жилья), но в сумме все равно не должен превышать установленного максимума в 2 млн. руб.

Примечание: Те Покупатели, которые использовали свое право на возврат НДФЛ до 2014 года, но не выбрали максимально допустимую сумму в 2 млн. руб., уже не смогут дополучить остаток вычета при покупке другого жилья после 2014 года. Для них действуют старые правила – однократное получение вычета.

Но если они использовали для покупки другого жилья ипотечный кредит (после 01.01.2014), то налоговый вычет по процентам для них доступен (подробнее о процентах ниже в статье).

Таким образом, сейчас при покупке квартиры гражданин может сэкономить на налогах (т.е. не доплатить в бюджет) сумму, равную = 2 000 000 руб. х 13% = 260 000 руб. Это максимум.

Сумма может быть и меньше, если стоимость купленной квартиры – менее 2 млн. руб. (соответственно, вычет тогда окажется на всю сумму покупки). На оставшуюся неиспользованной (от 2-х млн. руб.) сумму Покупатель также сможет получить вычет, если купит себе второе жилье.

Например, при покупке квартиры за 1,5 млн. руб., Покупатель получает налоговый вычет на всю сумму покупки, т.е. на все 1,5 млн. руб. (вычет = 1,5 млн. х 13% = 195 000 руб.). А на оставшуюся неиспользованной льготу 500 тыс. руб., он сможет получить вычет (= 500 тыс. х 13% = 65 000 руб.), если купит себе еще один объект жилой недвижимости (например, дачу).

Возврат НДФЛ – каждому собственнику

С того же 2014 года этот налоговый вычет при покупке квартиры применяется теперь к каждому собственнику квартиры отдельно (раньше вычет применялся один на квартиру, независимо от числа собственников). Т.е. теперь если квартира куплена и оформлена на двоих (например, на мужа и жену), то вычет в 2 млн. руб. применяется как к зарплате мужа, так и к зарплате жены одновременно.

Другими словами, семья из двух человек теперь может получить налоговый вычет при покупке квартиры уже в размере (максимально): 2 млн. + 2 млн. = 4 млн. руб., и соответственно, обеспечить себе: 260 тыс. руб. + 260 тыс. руб. = 520 тыс. руб. – к возврату! (см. видео на эту тему – ниже).

То же касается и случаев, когда квартира оформляется на большее число собственников, например: муж + жена + теща, или муж + жена + ребенок. Право на вычет в 2 млн. руб. здесь имеет каждый собственник. Откроется в новой вкладке.»>Налоговый вычет за ребенка могут получить его родители (подробнее об этом – по ссылке).

Как могут распределяться вычеты между супругами при совместной и долевой собственности – рассказано в статье далее.

— Новые правила получения налогового вычета при покупке квартиры, вступившие в действие с 2014 года. Налоговый вычет теперь привязан не к объекту недвижимости, а к налогоплательщику.

Эта «сэкономленная» сумма будет подлежать возврату из уплаченного НДФЛ (т.е. из уплаченных в бюджет 13% с зарплаты Покупателя). Технически эта операция может производиться разными путями, например – можно не удерживать НДФЛ в течение нескольких лет из будущей (после покупки квартиры) зарплаты Покупателя, или осуществить возврат через те же несколько лет из бюджета суммы НДФЛ, «излишне уплаченного» за это время.

За какие периоды считается налоговый вычет за покупку квартиры? То есть, за какие годы можно вернуть НДФЛ?

Этот вычет предоставляется начиная с года, когда возникло право на его получение, и за все последующие годы. До тех пор, пока не будет выбрана вся положенная сумма вычета.

Право на получение налогового вычета за покупку квартиры возникает по-разному, в зависимости от типа договора, по которому приобреталось жилье. На вторичном рынке право на вычет возникает с момента государственной регистрации собственности (по Договору купли-продажи). А на первичном рынке право на вычет возникает с момента подписания Передаточного акта у Застройщика (по Договору долевого участия).

За возвратом НДФЛ за покупку жилья можно обратиться в любом из последующих годов, следующих за годом, в котором возникло это право.

Но есть нюанс! Покупатель квартиры может подавать заявление на возврат НДФЛ только за предыдущие 3 года. Вернуть уплаченный налог 5-ти летней давности не получится. Это подтверждается разъяснительным письмом Минфина РФ от 11 июня 2014 г. N 03-04-05/28218, и Откроется в новой вкладке.»>п.7 ст. 78 НК РФ.

То есть, если Покупатель купил квартиру, скажем, в 2012 году, а заявление на получение налогового вычета (возврата НДФЛ) подал в 2017 году, то ему доступен будет возврат только за 2014, 2015 и 2016 годы. И если в эти годы он не работал (и не уплачивал НДФЛ, соответственно), то и возврата подоходного налога тоже не будет. Вернуть НДФЛ, например, за 2012 или 2013 годы он уже не сможет.

И еще пара нюансов на эту тему:

  1. Покупателю квартиры не вернут НДФЛ, если окажется, что квартиру он купил у своего близкого родственника. К таким относятся супруги, дети, родители, родные братья и сестры.
  2. Покупателю квартиры не вернут НДФЛ, если для покупки квартиры (в т.ч. для погашения ипотеки) были использованы средства материнского капитала или средства работодателя (например, субсидия). Об этом сказано в п.5, ст.220 НК РФ.

Имущественный налоговый вычет для Покупателя действует как при покупке квартиры на «вторичке», так и при покупке квартиры на «первичке» (в строящемся доме), по Откроется в новой вкладке.»>Договору долевого участия в строительстве (ДДУ).

Кроме того, в фактически понесенные расходы Покупатель может включить дополнительно и стоимость ремонта квартиры – т.е. стоимость отделочных материалов и стоимость услуг по ремонту (пп.4, п.3, Откроется в новой вкладке.»>ст. 220 НК РФ). Для этого необходимо будет документально подтвердить эти расходы.

При этом, дальнейшая судьба купленного жилья не имеет значения. То есть, если после приобретения жилья Покупатель подал заявление на получение имущественного вычета, а потом продал или подарил эту квартиру, то его право на возврат НДФЛ не прекращается. Даже расставшись с этой квартирой, Покупатель может продолжать получать от государства положенный ему вычет за покупку, до полной выплаты всей суммы.

Налоговый вычет при покупке квартиры в кредит

При ипотеке, помимо, обычных (перечисленных выше), добавляется еще одна налоговая льгота, смягчающая Покупателю бремя уплаты процентов банку.

В случае Откроется в новой вкладке.»>покупки квартиры в ипотеку, Покупателю предоставляется дополнительный имущественный налоговый вычет – на сумму уплаченных процентов по кредиту (пп.4, п.1, Откроется в новой вкладке.»>ст. 220 НК РФ).

Максимальный размер такого вычета – 3 млн. руб. (п.4, Откроется в новой вкладке.»>ст. 220 НК РФ). Соответственно, максимальная сумма, которую можно вернуть из уплаченных по кредиту процентов = 3 000 000 руб. х 13% = 390 000 руб.

Это ограничение на максимальную сумму действует с 1 января 2014 года. Для кредитов, полученных ранее этой даты, такое ограничение не действует – там вычет можно получить на всю сумму уплаченных банку процентов.

Этот налоговый вычет при покупке квартиры касается только целевых займов и банковских ипотечных кредитов (в т.ч. при перекредитовании), и не распространяется на ссуды от работодателя, гос. субсидии, использование материнского капитала, и т.п.

Налоговый вычет по кредитным процентам технически не связан с вычетом по расходам на покупку жилья (см. выше), и поэтому он может быть получен по отдельной квартире.

Возвращать налог по уплаченным процентам можно по мере того, как эти проценты выплачиваются банку, даже если ипотека еще не погашена полностью.

Правда, в отличие от вычета на сумму затрат на покупку жилья (см. выше), вычет на сумму уплаченных процентов по кредиту предоставляется только в отношении одной купленной квартиры (абз.2, п.8, ст. 220 НК РФ).

Таким образом, покупая квартиру с использованием ипотечного кредита, можно вернуть себе уплаченный в госбюджет НДФЛ на максимальную сумму:

260 000 руб. (макс. возврат из суммы покупки) + 390 000 руб. (макс. возврат из суммы уплаченных банку процентов) = 650 000 руб.

На практике это очень полезная льгота и, как правило, большинство Покупателей ею пользуются. Главное – правильно фиксировать в документах уплаченные за жилье и за проценты суммы, чтобы потом было что предъявить к вычету.

Налоговый вычет при покупке квартиры в совместную или долевую собственность

Если квартира приобретается гражданами в Откроется в новой вкладке.»>общую совместную собственность (например, супругами), то налоговый вычет (возврат НДФЛ) распределяется между ними по договоренности.

По умолчанию вычет при совместной собственности, как и сумма расходов на покупку квартиры, распределяется между супругами в равных долях (50% х 50%), и если квартира куплена после января 2014 года, то каждый из супругов имеет право на вычет в 2 млн. руб. (т.е. 260 тыс. руб. к возврату каждому – это максимум, если позволяет стоимость квартиры).

Если же стоимость квартиры не позволяет обоим супругам получить по максимальному вычету для каждого супруга, то они могут перераспределить вычеты в пользу одного из супругов (см. пример).

Если квартира приобретается в Откроется в новой вкладке.»>общую долевую собственность, то размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами строго пропорционально их долям, и никто из них не может отказаться от своей доли в пользу совладельца, или получить вычет за другого.

Если квартира куплена после января 2014 года, то налоговый вычет для долевой собственности применяется к каждому из совладельцев отдельно, и так же ограничен максимальной суммой в 2 млн. руб. для каждого.

Если же квартира была куплена в браке, но оформлена только на одного из супругов, то тут действует правило Откроется в новой вкладке.»>общего имущества супругов (подробнее – по ссылке). Согласно ему, все имущество, приобретенное в браке, признается нажитым совместно (в том числе и деньги, потраченные на жилье). А значит, при покупке квартиры не имеет значения, на кого оформлены документы, и кто фактически потратил деньги. Оба супруга имеют равные права на возврат подоходного налога (т.е. применяется правило для общей совместной собственности – см. выше).

То же касается и уплаты процентов по ипотечному кредиту: все расходы супругов считаются общими. Поэтому муж и жена вправе самостоятельно распределить между собой вычет по процентам в любой пропорции, независимо от того, кто фактически выплачивал кредит. Для этого они пишут в налоговый орган соответствующее заявление и передают его вместе декларацией по форме 3-НДФЛ.

Декларация 3-НДФЛ при продаже и покупке квартиры

Для оформления имущественных налоговых вычетов как при продаже, так и при покупке квартиры, Продавцу или Покупателю, соответственно, необходимо заполнить и подать в свою ИФНС (по месту своей прописки) налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ.

Это довольно объемный документ с массой формализованных пунктов и пустых полей для расчетов и подстановки данных (см. ниже ссылку на образец). Чтобы не ломать голову над налоговыми ребусами, можно за небольшую плату заказать подготовку декларации 3-НДФЛ специальным коммерческим службам.

Адреса налоговых инспекций (ИФНС) г. Москвы – Откроется в новой вкладке.»>здесь (если сменить там регион, то получишь адреса инспекций любого региона России).

Консультацию и помощь в оформлении декларации 3-НДФЛ и получении налогового вычета можно получить – Откроется в новой вкладке.»>здесь.

Когда нужно подавать декларацию и уплачивать налог?

При продаже квартиры, декларация (о полученных доходах и применяемых вычетах) подается с 1-го января по 30-е апреля года, следующего за годом регистрации сделки (и получения дохода, соответственно). Этот срок указан в Откроется в новой вкладке.»>п.1, ст.229, НК РФ.

Сам налог нужно уплатить после подачи декларации, максимум – до 15 июля того же года. Об этом указано в Откроется в новой вкладке.»>п.6, ст.227, НК РФ.

В случае продажи квартиры, к которой по закону применяется налоговый вычет в размере полной стоимости жилья (см. выше об этом) – декларация о полученном доходе все равно подается, но обязанность по уплате налога НЕ возникает.

При покупке квартиры, декларация (с указанием понесенных расходов и заявлением на возврат НДФЛ) может подаваться в любой год и в любой месяц, начиная с января, следующего за покупкой года. Такая свобода действий здесь предоставляется потому, что использование Покупателем этой налоговой льготы является его правом, а не обязанностью. При этом, сам налоговый вычет за покупку жилья посчитают только за 3 года, предшествующие подаче заявления (см. выше об этом).

Возврат уплаченного из зарплаты Покупателя налога НДФЛ происходит после завершения налогового периода (года), исчисляется он за истекший налоговый период, при условии, что у плательщика налога (т.е. Покупателя квартиры) в этот период был доход (зарплата и т.п.), с которого уплачивался НДФЛ в бюджет. Невозвращенный остаток переносится на следующий год.

Возврат НДФЛ происходит до тех пор, пока не вернется вся положенная к возврату сумма.

Сбор и подача документов на получение налогового вычета (в т.ч. заполнение декларации по форме 3-НДФЛ) может производиться как самостоятельно, так и с помощью налоговых консультантов (см. ссылку на них выше).

Как оформляется возврат НДФЛ за покупку жилья? Порядок действий Покупателя квартиры для оформления налогового вычета, и Откроется в новой вкладке.»>перечень документов для возврата НДФЛ – см. по ссылке.

Как быть, если продал и купил квартиру одновременно? Будет ли здесь Откроется в новой вкладке.»>взаимозачет налога и вычета – см. по ссылке.

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ .

Правила подготовки и проведения сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте « Откроется во всплывающем окне.»> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ » (откроется во всплывающем окне).

Популярное:

  • Мировые судьиСудебный приказ на алименты Обращения граждан Вы имеете право обратиться в судебный участок с запросом (предложение, заявление, жалоба), который будет зарегистрирован и рассмотрен в соответствии с порядком, установленным законодательством Российской Федерации. Архив обращений Обращения за 2016 год Обращения за 2015 […]
  • Материнский семейный капитал в 2012 ЧТО НУЖНО ЗНАТЬ ПРО НОВЫЙ ЗАКОН О ПЕНСИЯХ 14 сентября 2012 С 2007 года женщины вправе получить материнский капитал на второго рожденного или усыновленного ребенка. Однако оказание такого вида государственной поддержки содержит ряд обязательных условий и ограничений. Именно они порождают […]
  • Гпк рф 386 Статья 386. Сроки и порядок рассмотрения кассационных жалобы, представления с делом в судебном заседании суда кассационной инстанции Информация об изменениях: Федеральным законом от 9 декабря 2010 г. N 353-ФЗ статья 386 настоящего Кодекса изложена в новой редакции, вступающей в силу с 1 […]
  • Задать вопрос о льготных лекарствах ( см. статью 37 Федерального закона от 21 ноября 2011 г. N 323-ФЗ "Об основах охраны здоровья граждан в Российской Федерации" и раздел II «Виды, условия и формы оказания медицинской помощи» Постановления Правительства РФ от 22 октября 2012 г. N 1074 "О программе государственных гарантий […]
  • Материнский капитал продлили до 2021 года Путин продлил до 2021 года программу материнского капитала Президент России Владимир Путин подписал в последние дни уходящего года ряд законов социальной направленности. Он, в частности, продлил на три года программу материнского капитала, ввел ежемесячные выплаты семьям при появлении в […]
  • Помощь молодым семьям в кировской области 2018 Программа молодая семья в Кирове и Кировской области в 2018 году Программа "Молодая семья" в Кирове и Кировской области работает с 2003 года: в течение 2003 - 2011 годов в рамках подпрограммы "Обеспечение жильем молодых семей" федеральной целевой программы "Жилище" на 2002 - 2010 годы, а […]