Пожизненная рента не всегда пожизненная

Автор: Оксана Мун

Сравнительно недавно стало популярным заключать договоры ренты и пожизненного содержания с иждивением. В соответствии со ст. 583 ГК РФ суть договора пожизненного содержания с иждивением заключается в том, что получатель ренты – гражданин – передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты на условиях регулярной выплаты установленной условиями договора денежной суммы (собственно ренты). Договор пожизненного содержания с иждивением закрепляет за плательщиком ренты, помимо выплаты определенной суммы, обязанность осуществлять уход за получателем ренты и (или) указанным им третьим лицом (лицами).

На первый взгляд развитие данного института оправдано, поскольку пожилые, одинокие люди, люди со слабым здоровьем остро нуждаются в заботе и постоянном уходе, а пенсия, как известно, мизерная, и ее не хватает на продукты питания, лекарства, оплату коммунальных услуг и т.д. В случае, если такой гражданин обладает недвижимостью, он может заключить договор ренты, тем самым облегчить свою жизнь и при этом сохранить за собой право проживания в своей квартире (доме).

Договор ренты также является выходом для желающих приобрести недвижимость по сравнительно низкой цене. Но стоит учесть, что такая недвижимость продается вместе с жильцами, т.е. с обременением, и стать полноправным обладателем такого жилья возможно только после естественной смерти получателя ренты.

Многие слышали по СМИ сообщения о «черных» риелторах, недобросовестных плательщиках ренты, которые хотят ускорить кончину получателей ренты и освободить квадратные метры от нежелательных жильцов. Однако не стоит считать получателей ренты такими уж беззащитными, очень часто обманутыми остаются как раз плательщики ренты.

Рассмотрим несколько наиболее распространенных способов обмана плательщиков ренты.

Способ 1. «Бабушка – божий одуванчик»

Например: некая бабушка обращается в Центр социальной помощи пенсионерам и инвалидам, жалуется на трудную жизнь, что ее все бросили, никто не заботится, но у нее есть в собственности недвижимость, и она что-то слышала о договорах ренты. После проверки документов все изложенное пенсионеркой подтверждается. Центр социальной помощи помогает бабушке найти потенциального плательщика ренты и заключить с ним договор. Далее пенсионерка ставит условие, что хочет при подписании договора получить единовременную выплату в размере, например, миллиона рублей. Плательщика ренты такие условия, как правило, устраивают. После подписания договора стороны должны явиться в Росреестр и сдать документы для регистрации договора ренты и перехода права собственности.

Далее начинается самое интересное: бабуля может просто отказаться ехать в Росреестр, либо после подписания заявления о регистрации договора самостоятельно обратиться с заявлением о прекращении регистрации договора. Как в первом, так и во втором случаях исход один: плательщик ренты остается с незарегистрированным договором ренты.

Важно отметить, что в ситуациях с договорами ренты и пожизненного содержания с иждивением не действуют нормы п. 3 ст. 165 ГК РФ, где закреплено, что если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Рассмотрим Определение Верховного суда России от 23 июня 2009 г. № 5-В09-51.

16.05.2006 г. между ООО «Центр-Гарантия» с одной стороны и Ч. с другой стороны заключен договор пожизненной ренты, удостоверенный нотариусом.

По условиям договора Ч. передает в собственность ООО «Центр-Гарантия» квартиру, а ООО «Центр-Гарантия» обязалось выплатить Ч. единовременно сумму в размере 350 000 руб., 00 коп., ежемесячно производить рентные платежи в размере 3 000 руб., 00 коп., сохранить в бесплатном пожизненном проживании и пользовании получателя ренты спорную жилую площадь, оплачивать коммунальные услуги, расходы по абонентской плате за телефон, а в случае смерти получателя ренты, оплатить ритуальные услуги.

ООО «Центр-Гарантия» до государственной регистрации договора выплатило Ч. сумму в размере 350 000 руб., 00 коп.

Договор был сдан в ГУ ФРС по Москве для государственной регистрации, однако 22 мая 2006 г. Ч. подала в ГУ ФРС по Москве заявление о прекращении регистрации договора, в результате чего в регистрации договора было отказано.

ООО «Центр-Гарантия» обратилось в суд с иском к Ч. об обязании зарегистрировать договор пожизненной ренты, а также произвести государственную регистрацию права собственности на спорную жилую площадь.

Ч. предъявила встречное исковое заявление о признании договора пожизненной ренты недействительным на основании ст. 178 ГК РФ.

Решением Нагатинского районного суда г. Москвы от 18 мая 2007 г. исковые требования ООО «Центр-Гарантия» удовлетворены.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 9 августа 2007 г. указанное решение суда оставлено без изменения.

Проверив материалы дела, Судебная коллегия находит жалобу подлежащей удовлетворению.

Разрешая дело и удовлетворяя требования ООО, суд руководствовался положениями ст. ст. 165, 178, 425, 433, 551 ГК РФ и исходил из того, что ООО исполнило принятые на себя обязательства по договору пожизненной ренты, в связи с чем было вправе рассчитывать на регистрацию сделки и оформление квартиры в свою собственность.

Отказывая в удовлетворении встречного иска, суд сослался на то, что Ч. не представлено доказательств, свидетельствующих о ее заблуждении относительно правовой природы сделки.

С указанными выводами суда согласиться нельзя, поскольку они основаны на неправильном толковании и применении норм материального права.

В силу ст. 584 ГК РФ договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации.

В соответствии с п. 1 ст. 165 ГК РФ несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, требования о государственной регистрации сделки, влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.

Исходя из указанных правовых норм, поскольку договор пожизненной ренты подлежит государственной регистрации, то права и обязанности по нему возникают у сторон именно с этого момента. В случае, когда предусмотренное законом обязательное требование о государственной регистрации договора не соблюдено, такой договор является ничтожным.

Вышеназванные требования закона не были учтены судом при рассмотрении возникшего спора и привели к неправильному разрешению дела.

Следует отметить, что для пожилых махинаторов такая деятельность не требует затрат и не несет каких-либо серьезных негативных последствий со стороны закона. Этот способ мошенничества является одним из самых применяемых. Максимальная ответственность — это 50% дохода (пенсии), даже по нескольким исполнительным листам (ст. 99 ФЗ «Об исполнительном производстве»), другими словами, у плательщика ренты нет шансов вернуть потраченные деньги.

Итог вышеизложенному: получателя ренты нельзя в судебном порядке понудить к регистрации сделки. Мошенники не только присваивают деньги (единовременная выплата), но и сохраняют свою собственность.

Вывод: необходимо в первую очередь не производить никаких расчетов с получателем ренты до получения свидетельства о регистрации договора, также необходимо на официальном сайте Федеральной службы судебных приставов убедиться, что в отношении пенсионера не ведутся исполнительные производства (для этого достаточно личных данных получателя ренты).

Способ 2. «Нежданные родственники»

Договоры ренты, как правило, заключают одинокие люди. Но бывают случаи, что родственники есть, но они не ухаживают за пожилым человеком, и последние вынуждены обращаться за помощью к третьим лицам. Однако при возникновении перспективы получения недвижимости родственники объявляются и требуют от получателя ренты расторгнуть договор, что чаще всего им удается. В итоге договор расторгается в судебном порядке в связи с нарушением условий договора, непредоставлении достаточного уровня качества ухода, что оспорить очень сложно.

В данном случае судебная практика редко встает на сторону получателя ренты, но при правильном оформлении договора ренты и правильном построении системы доказательств в суде, отстоять свое право удается и плательщику ренты.

Рассмотрим в качестве примера решение Московского районного суда г. Санкт-Петербурга.

Из материалов дела: Истицей Е. А. предъявлен иск к Л. Ф. о возврате недвижимого имущества (квартиры), переданного в обеспечение по договору пожизненной ренты. Судом установлено: Е. А. и Л. Ф. заключили договор пожизненной ренты на условиях выплаты плательщиком ренты ежемесячного денежного содержания в размере 1 МРОТ. Договор был надлежаще удостоверен нотариусом и зарегистрирован в УФРС.

В судебном заседании истица Е. А. указала, что целью заключения этого договора являлось не столько ее содержание за счет ответчицы, сколько обеспечение ухода. Эту же позицию поддержали свидетели истицы.

Суд критически оценивает показания указанных лиц. Как следует из п. 6 заключенного договора, «Плательщик ренты обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением Получателя ренты. В стоимость всего объема содержания с иждивением входит предоставление Получателю ренты квартиры в бесплатное пожизненное пользование и выплата ежемесячного денежного содержания».

Таким образом, п. 6 договора устанавливает исчерпывающий перечень содержания, о котором договорились стороны (предоставление жилища и денежных выплат). Текст договора согласован сторонами при его заключении и истицей никогда не оспаривался. Требование об осуществлении ухода за истицей в договоре отсутствует, и ссылки на него со стороны истицы необоснованы.

Свидетель – дочь истицы А. Е. – показала, что не знает, по какой причине в договор не было включено требование об обеспечении ухода. Тем самым А. Е. подтвердила, что положение об обеспечении ухода не содержится в рассматриваемом договоре ни в явной, ни в скрытой форме.

Судом установлено, что ответчица Л. Ф. по собственной инициативе осуществляла уход за Е. А.

Суд также принимает во внимание, что задолго до заключения рассматриваемого договора истица неоднократно предлагала передать спорную квартиру ответчице, составив на нее завещание, что подтверждается их перепиской. Ответчица Л. Ф. многократно отказывалась от этого, предлагая Е. А. оформить завещание на ее дочь А. Е. Однако истица, находясь в плохих отношениях со своей дочерью, не желала передавать ей право на квартиру.

У суда не вызывает сомнений надлежащее оформление договора пожизненной ренты.

На основании ст. 602 ГК РФ «Обязанность плательщика ренты по предоставлению содержания с иждивением может включать обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, также и уход за ним». Таким образом, исходя из текста данной статьи, закон предоставляет сторонам право самостоятельно определить предмет договора относительно обеспечения потребностей в жилище, питании и одежде. Условиями договора, заключенного между истицей и ответчицей, было предусмотрено только обеспечение истицы жилищем. Далее, по тексту данной статьи, предоставление ухода является предметом договора пожизненного содержания только в случае, когда этого требует состояние здоровья гражданина. Однако, как следует из показаний самой истицы, ее свидетеля А. Е., а также всех свидетелей ответчицы и иных доказательств, на момент заключения договора пожизненного содержания истица свободно передвигалась, могла себя обслуживать и ни в каком уходе не нуждалась.

Суд не принимает утверждения истицы, что ответчица не производила выплату ежемесячных платежей по договору пожизненного содержания.

Давая объяснения в судебном заседании, истица Е. А. утверждала, что ответчица передавала ей денежные средства всего 1-2 раза. Ни истица, ни ее свидетели не смогли пояснить, имеется ли у ответчицы задолженность по данным выплатам, и какая именно. В то же время ответчицей представлены суду доказательства произведенных выплат.

Учитывая, что истицей не представлено доказательств нарушения ответчицей условий заключенного договора пожизненной ренты, суд полагает исковые требования не подлежащими удовлетворению.

Вывод: в договоре необходимо составить четкий список обязательств, которые плательщик ренты будет нести по отношению к получателю ренты. При выполнении обязательств необходимо письменно фиксировать факт его исполнения с заверением подписями сторон. Платежи преимущественно осуществлять через банк, т.к. у плательщика ренты останутся документы, подтверждающие, кем, когда и на чье имя были внесены денежные средства. Необходимо обязательно сохранять все чеки и иные платежные документы.

3 Способ. «В здравом уме и твердой памяти»

Пенсионер заключает договор ренты, а впоследствии сам, либо с подачи родственников, подает заявление в суд, что при заключении договора он был введен в заблуждение, или же получатель ренты вообще является ограниченно дееспособным по причине слабого душевного здоровья. Следует отметить, что смерть получателя ренты не всегда ставит точку в договоре ренты.

Рассмотрим пример. Кассационное определение Верховного Суда Республики Татарстан от 02 августа 2010 года по делу № 9194.

Из материалов дела: Абдулов И.В. обратился в суд с исковыми требованиями к Чапловой Г.Г. о признании договора пожизненной ренты недействительным, признании права собственности.

В обосновании заявленных исковых требований указано, что между Абдуловой З.С. (матерью истца) и Чапловой Г.Г. был заключен договор пожизненной ренты. Мать истца умерла.

Как указывает истец, после смерти его матери, Абдуловой З.С., открылось наследство в виде домовладения, в котором истец зарегистрирован и постоянно проживает.

Истец считает указанный договор недействительным, поскольку Абдулова З.С. в силу преклонного возраста, наличия у нее гипертонической энцефалопатии и соматической психопатии в момент совершения данной сделки находилась в таком состоянии, когда она не была способна понимать значение своих действий или руководить ими.

Он просит признать за ним право собственности на пристрой к жилому дому и признать договор пожизненной ренты, заключенный между Абдуловой З.С. и Чапловой Г.Г., недействительным.

Суд первой инстанции исковые требования удовлетворил.

В кассационной жалобе Г.Г. Чапловой ставится вопрос об отмене решения суда как незаконного.

Судебная коллегия полагает решение суда подлежащим оставлению без изменения.

В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка), либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге), возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В силу ст. 177 ГК РФ сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.

С целью определения способности Абдуловой З.С. во время заключения оспариваемого договора понимать значения своих действий и руководить ими судом было назначено проведение посмертной судебно-психиатрической экспертизы.

Согласно заключению судебно-психолого-психиатрических экспертов Абдулова З.С. страдала органическим расстройством личности. Об этом свидетельствуют данные медицинской документации. Имевшиеся у Абдуловой З.С. психические нарушения в период заключения договора были выражены столь значительно, что лишали ее способности понимать значение своих действий и руководить ими.

При таких обстоятельствах судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции и приходит к обоснованному выводу, что заявленный иск о признании данного договора недействительным и признании недействительным зарегистрированное право собственности подлежит удовлетворению.

Вывод: чтобы не попасть в подобную ситуацию, перед заключением договора необходимо получить справки о состоянии здоровья пенсионера из ПНД и НД, а также получить надлежащим образом заверенную выписку из амбулаторной карты пожилого человека.

Следует отметить, что использование тяжелого материального положения получателя ренты также будет являться основанием для расторжения сделки в суде. Таким образом, необходимо помнить, что выплаты и услуги, которые оказываются по договору, должны быть действительно взаимовыгодными.

1. Случайная гибель или случайное повреждение имущества, переданного по договору ренты с пожизненным содержанием, не освобождают плательщика ренты от обязательства выплачивать ее на условиях, предусмотренных договором пожизненной ренты.

На практике встречаются случаи, когда пенсионер оформляет договор страхования недвижимости и заключает договор ренты. Далее совершает действия, направленные на порчу имущества, например, поджог. В таком случае получатель ренты получит и страховку, и ежемесячные выплаты ренты. Более того, плательщик должен следить за состоянием переданного имущества и в случае «нарушения» условий договора получатель имеет право потребовать возвращения имущества или выкупа ренты без предоставления компенсации за понесенные расходы плательщику ренты.

2. Плательщику ренты не стоит бояться, если до заключения договора пожизненного содержания с иждивением пенсионер написал завещание о распоряжении предметом договора, т.к. данное имущество получателю ренты не принадлежит, и он не может им распоряжаться.

3. Получатель ренты, несмотря на то, что является собственником предмета ренты, не вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, без предварительного согласия получателя ренты. В свою очередь получатель ренты также не может без согласия плательщика распоряжаться предметом ренты, в том числе прописать кого-либо.

4. Размер налоговых отчислений государству при заключении договора меньше, чем при совершении сделки купли-продажи. Таким образом, заключение договора ренты выгодно с точки зрения налогообложения.

Подведем итоги. Прежде чем заключить договор ренты, необходимо очень внимательно отнестись к выбору стороны-оппонента, свести к минимуму поводы для расторжения договора, а также следует объективно оценивать свои возможности.

При соблюдении вышеуказанных рекомендаций рента или пожизненное содержание – взаимовыгодное дело.

Что такое договор ренты?

Под рентой понимают периодические платежи, которые гражданин вносит в пользу лица, передавшего ему имущество в собственность.

Она может быть выражена не только в денежной форме, но и в форме выполнения работ, оказания услуг, предоставления содержания или ухода в определенном объеме.

Передача (продажа, дарение) имущества, которое является объектом ренты, не освобождает нового владельца от выплаты рентных платежей.

Не обязательно, чтобы они выплачивались тому лицу, которое передало имущество. Деньги могут предназначаться и иным лицам. Эти условия отражают в договоре ренты.

Виды договоров ренты

Законодательство РФ предусматривает следующие разновидности соглашений:

пожизненного содержания с иждивением.

У каждого из этих договоров есть как плюсы, так и минусы, о которых мы расскажем ниже.

По условиям первого из перечисленных документов гражданин передает свое имущество в собственность другому лицу на неопределенный срок. Получателями могут быть только граждане или некоммерческие организации. Кроме передачи денег в договоре постоянной ренты могут быть предусмотрены услуги или работы.

Договор пожизненной ренты действует до кончины получателя платежей. Им может выступать только физическое лицо. Рентная плата выражается только в денежной форме. Со смертью гражданина соглашение прекращает свое действие, а имущество окончательно переходит к плательщику.

На практике часто свое имущество третьим лицам передают пенсионеры, чтобы обеспечить себе старость.

Договор пожизненного содержания фактически аналогичен второму виду, за исключением того, что пенсионеру могут быть представлены не только деньги, но и определенные услуги. К ним относятся покупка продуктов, лекарств, осуществление лечения или ухода за счет плательщика. То есть круг его обязанностей в таком случае гораздо шире.

Договор пожизненного содержания прямо оговаривает, что в случаях, если плательщик нарушает свои обязательства, сделка может быть расторгнута. Предметом соглашения в этом случае может быть только недвижимое имущество. К основным преимуществам договора пожизненного содержания относят то, что гражданин получает право приобрести квартиру по сниженной цене.

При расторжении документа от получателя ренты нельзя требовать возмещения затрат.

Условия договора ренты?

Если вы надумали заключить соглашение о ренте, то вам необходимо знать, какие разделы и пункты должны содержаться в документе:

наименование соглашения и его порядковый номер;

число и место, где было подписан документ;

информация об участниках сторон (ФИО, адреса, телефоны для связи);

суть подписываемого договора;

сроки для исполнения соглашения;

информация о том, в какой момент будет осуществлен переход права собственности и порядок оформления;

раздел возможных рисков;

пункт о гарантийных условиях;

права, обязанности и ответственность всех сторон;

условия, при которых возможно расторжение соглашения и т.д.

В документе должна быть указана денежная сумма, которая выплачивается получателю ренты, или дано детальное описание предоставляемых услуг, осуществляемого ухода и т.д. В противном случае соглашение могут признать незаключенным.

При составлении договора следует внимательно отнестись к его содержанию и включить в него все необходимые условия.

Как заключить договор ренты?

Такой вид отношений между гражданами России не сильно развит, но многие соглашаются на оформление подобных соглашений, так как осознают, что не смогут осилить покупку дорогого жилья при помощи ипотеки, которая имеет определенные риски, например, продолжительный период регулярных платежей, или угроза потери работы и дальнейшая неплатежеспособность. А вот в случае с пожилым человеком есть возможность получить квартиру в собственность после его кончины, при этом необходимо будет ежемесячно передавать пенсионеру значительно меньшую сумму, чем при ипотеке, посещать его на дому и приносить продукты или лекарства.

Любой ли гражданин может выступить в роли участника договора ренты?

До того как будет подписано соглашение, убедитесь, что человек, желающий впоследствии передать вам свое имущество, является дееспособным, можно даже запросить справку из неврологического диспансера.

Кроме того, получателями ренты могут быть одновременно несколько человек, например, семейная пара пожилых людей, согласных оформить соглашение с другими гражданами, готовыми предоставить им достойную жизнь до самой смерти.

Участниками второй стороны могут быть не только частные лица, но и организации, если в их учредительных документах прописан такой вид оказания услуг.

Расскажем об основных этапах заключения сделки:

собрать комплект необходимых документов;

заверить документ в нотариальной конторе;

в определенный момент зарегистрировать переход права собственности.

А какие документы могут потребоваться, спросите вы? Вот перечень основных бланков:

общегражданский паспорт всех участников соглашения;

правоустанавливающие бумаги на имущественные активы;

согласие второго супруга, если жилье было куплено в период семейных отношений;

справка о том, что сделка является возмездной;

справка о дееспособности человека;

бумага из конторы о прописанных гражданах в помещении по месту совершения сделки.

Этот перечень может дополняться иными документами, более подробно о них можно узнать на консультации у наших юристов.

Договор ренты нужно обязательно заверить у нотариуса. Он проверит личности участников сторон соглашения, что в дальнейшем позволит избежать возможного спора со стороны иных лиц, претендующих на эту собственность.

Как расторгнуть договор ренты?

Если обе стороны не возражают против расторжения, ими подписывается дополнительное соглашение к договору, и он считается расторгнутым.

Если по какой-либо причине согласия сторон нет, расторгать документ придется в суде.

Наиболее часто встречается ситуация, когда пожилой человек, попользовавшись некоторое время имущественными благами, предоставляемыми ему по договору, пытается его разорвать. Основными мотивами является либо неисполнение обязанностей, либо недееспособность пенсионера, который подписал соглашение.

В общем виде расторжение может происходить по следующему алгоритму:

● одна из сторон направляет второй письменное требование;

● если согласие достигнуто, заключается дополнительное соглашение и договор расторгается. Необходимо понимать, что в ряде случаев документ подлежит государственной регистрации. В таком случае дополнительное соглашение также придется регистрировать, а это означает, что договор прекратит свое действие с того момента, когда дополнительное соглашение будет зарегистрировано;

● когда взаимного согласия нет, стороне, желающей расторгнуть сделку, необходимо обратиться в суд. Для этого по месту нахождения недвижимого имущества необходимо подать исковое заявление.

Если нет согласия между сторонами, расторгать договор придется в суде.

Кто может заключить договор ренты?

Поскольку этот документ по своей природе имеет бессрочный характер, законодательство РФ ограничивает получение ренты коммерческими юридическими лицами. Относительно иных лиц никаких ограничений при заключении подобных соглашений не имеется.

Наиболее часто подобные договоры заключаются пожилыми людьми для предоставления им пожизненного содержания. Эта сделка позволяет защитить пенсионера от обмана и неправомерного завладения его имуществом.

Исходя из вышесказанного, можно сделать вывод, что стороны по договору ренты это:

получателем ренты является лицо, которое передает свое имущество в собственность на определенных условиях;

плательщик ренты – это лицо, которое, в свою очередь, обязуется вносить периодическую ренту получателю в виде денежных средств либо в виде конкретных услуг.

Получатель платежей должен быть собственником недвижимости. Кроме того, она должна быть свободна от каких-либо обременений.

На какой срок можно заключить договор ренты?

Срок зависит от состава сторон и целей, которые участники сделки хотят достичь. Если речь идет об использовании земельного участка либо иного объекта недвижимости, рента может иметь срочный характер. Такое положение вещей характерно для использования земельных наделов для добычи полезных ископаемых и в некоторых иных ситуациях.

Если же подобный договор подписывают с пожилым человеком, в большинстве случаев он заключается бессрочно, так как имеет своей целью обеспечение соответствующего ухода за пенсионером в обмен на его имущество.

Договор ренты относится к сложным сделкам, и при его заключении целесообразно воспользоваться помощью специалистов. Это обусловлено тем, что к содержанию соглашения закон предъявляет повышенные требования. Кроме того, его исполнение может таить в себе ряд опасностей. Самой распространенной из них является внезапное желание пожилого человека расторгнуть договор, мотивированное тем, что плательщик ренты якобы не исполняет свои обязанности. В ряде случаев доказать, что пенсионеру был предоставлен соответствующий уход, достаточно непросто. Ведь такие мелкие услуги, как покупка продуктов или проведение уборки в квартире, никак документально не фиксируются.

Но если все условия сделки были соблюдены, договор никто не расторг и не оспорил, то после смерти пожилого человека имущество по договору ренты переходит ко второй стороне на законных основаниях, необходимо только зарегистрировать его в государственных структурах.

Наши специалисты имеют богатый опыт в подобных делах и помогут вам защитить ваши права и интересы в суде.

Покупаем жилье по договору ренты

Рента – интересный вариант решения жилищного вопроса. Как правило, квартира по договору ренты обходится приобретателю на 25-40% дешевле ее рыночной стоимости. Однако таких сделок в Петербурге в год проходит не больше полутора сотен – примерно 0,2% от потенциала рынка. Основная причина, уверены эксперты, — их негативная реклама в СМИ и переизбыток предложений на рынке недвижимости.


Стать владельцем квартиры можно по-разному. Купить жилье у частного продавца или у застройщика, взять ипотечный кредит, стать участником социальной программы для очередников. Можно также получить квадратные метры в наследство. Но есть и те, у кого нет ни достаточной суммы, ни соответствующих доходов, кого не признают очередниками, да и наследство оставить им тоже некому. Для таких людей существует еще один вариант решения жилищной проблемы – заключить договор ренты, и таким образом приобрести недвижимость. Для многих одиноких пенсионеров договор ренты, зачастую также является единственной возможностью наладить жизнь и провести остаток дней не за чертой бедности. Однако, предупреждают эксперты, при заключении подобной сделки особое внимание следует уделить договору ренты, чтобы защитить интересы обеих сторон по сделке и свести риск мошенничества или возможных конфликтов в будущем к минимуму.

Законодательный посыл
Основной правовой документ, регулирующий отношения рентоплательщика и рентополучателя, – Гражданский кодекс РФ. В нем дается следующее определение договора ренты: «По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставлять средства на его содержание в иной форме» (ч. 2, гл. 33, ст. 83 ГК РФ).

Рента может быть нескольких видов. В отношении физических лиц наиболее распространены два варианта: так называемая пожизненная рента и пожизненное содержание с иждивением. В принципе суть их одна: в обмен на право собственности вы принимаете на себя обязательства скрашивать (материально, а иногда и морально) старость человека. Поскольку закон не устанавливает ограничений по возрасту для рентополучателя, то заключить договор ренты может любой человек. Чем он старше, тем выше будут рентные выплаты.

Цена вопроса у этих видов ренты разная. В первом случае при подписании договора покупатель сразу отдает пенсионеру сумму в размере 25–40% от рыночной стоимости его квартиры и в конце каждого месяца обязан платить пенсионеру-рентополучателю определенную денежную сумму (ее размер должен быть определен в договоре ренты). Как правило, минимальный размер ежемесячного пособия составляет 4-5 тыс. руб. (нужно помнить о том, что его придется ежегодно индексировать, учитывая инфляцию). К этой сумме стоит прибавить еще оплату коммунальных услуг.

Что касается второго вида ренты, то здесь помимо материальной ответственности новый хозяин квартиры принимает на себя обязательства оказывать рентополучателю и другие услуги: ухаживать за ним в случае болезни, покупать продукты, делать ремонт, оплачивать лечение и т. п. То есть бабушка (или дедушка) находятся на полном иждивении у рентоплательщика.

«Мы работаем только с первым видом договоров ренты, – рассказывает Константин Лысенков, генеральный директор ООО «Фонд социальной защиты пенсионеров», – в нашей стране договор ренты с иждивением – утопия, его очень легко расторгнуть. Поэтому мы помогаем своим клиентам заключать только договоры пожизненной ренты, и в нашей практике из них расторгаются лишь единицы – это крайне редкое явление. Подавляющее большинство договоров исполняются без каких-либо конфликтов между сторонами. Прежде всего это происходит потому, что договор ренты налагает на рентоплательщика обязанность оплатить ритуальные услуги в случае смерти пенсионера. Для большинства пожилых людей это очень важно, они держатся за это условие».

Простая арифметика
В общих случаях заключать договор ренты финансово выгодно как покупателю, так и рентополучателю. Обычно при подписании договора покупатель сразу отдает пенсионеру сумму в размере 25–40% от рыночной стоимости его квартиры. Кроме того, понадобится оплатить услуги нотариуса (для удостоверения договора), государственную регистрацию перехода права собственности (это обязательное условие признания договора ренты действительным!) и услуги посреднической фирмы – без нее найти пенсионера, который согласится на такую сделку, будет очень сложно.

Не забудьте также, что после заключения договора вам придется каждый месяц выплачивать определенную сумму своему рентополучателю. Если это условие не будет выполняться – договор ренты автоматически будет признан недействительным. «Если ваше финансовое положение ухудшится и вы просрочите выплату платежей, получатель ренты может расторгнуть договор в судебном порядке. Выплаченные деньги покупателю жилья возвращены не будут», – предупреждает Марина Пестрикова, эксперт – менеджер ООО «Александр Недвижимость».

В целом, объединив все расходы, получается, что квартира по данной схеме обходится новому владельцу на 25–40% дешевле ее рыночной стоимости. Да и рост цен на жилье вам уже не придется учитывать.

«Давайте возьмем пример из жизни и посчитаем все расходы, — предлагает Константин Лысенков, — Допустим, мы покупаем таким образом однокомнатную квартиру в Красносельском районе Петербурга, рыночная стоимость которой в данный момент составляет 2,5 млн руб. Первичные затраты рентоплательщика составят 900 тыс. руб. (от 30 до 40% рыночной стоимости жилья). Эта сумма зависит от возраста пенсионера, состояния жилья, его ликвидности, престижности района и т. д. Дальше наш покупатель будет выплачивать 4-5 тыс. руб. – ежемесячные платежи по ренте и оплачивать коммунальные услуги (примерно 2 тыс. руб. в месяц). Таким образом, ежегодные затраты на содержание квартиры и исполнение договора ренты составят около 90 тыс. руб. Следовательно, за десять лет, что будет исполняться договор ренты (по статистике Росстата, средний срок дожития в России – 7,5 лет) покупатель выплатить еще 900 тыс. руб. Таким образом, однокомнатная квартира обойдется ему в 1,8 млн руб., то есть на 700 тыс. руб. дешевле рынка или почти на 30%. Причем в первый платеж (900 тыс. руб.) уже включены услуги посреднической фирмы. Наши услуги дорогие, но они включают в себя сбор и подготовку всех необходимых документов для сделки, оплату услуг нотариуса, сдачу всех документов в Росреестр и получение зарегистрированных документов, а также юридическое консультирование обоих участников сделки до конца действия договора».

Однако сколько придется ждать возможности вселиться в новое жилье – неизвестно. Несмотря на то что по договору ренты квартира переходит в собственность покупателя еще при жизни пенсионера (после государственной регистрации договора ренты), распоряжаться ею по своему усмотрению, равно как и проживать в ней, он не сможет до смерти предыдущего владельца – рентополучателя.

В течение жизни бывшего хозяина квартиры, ее новый владелец также не может ни продать жилье, ни обменять его. Он сможет лишь переуступить (продать) договор ренты другому лицу, который, таким образом, получит все права и обязанности предыдущего рентодателя.

Помимо ограничений по пользованию жильем, не менее сложно потенциальному покупателю будет и получить возможность приобрести квартиру по договору ренты. По словам экспертов, на сегодняшний день в Петербурге подобные услуги оказывает всего пять компаний, причем требования к потенциальным покупателям у них очень высокие. «Мы отбираем людей славянской внешности, со стабильным доходом, у которых нет острой необходимости в ближайшее время вселиться в новое жилье, — рассказывает Константин Лысенков, — Как правило, это инвестиционные покупки, или жилье для детей. Пенсионеры обращаются к нам сами, мы не используем агрессивную рекламу для их привлечения, поэтому должны быть уверены, что предлагаем им заключить сделку с надежным контрагентом».

Вымирающие сделки?
Оснований для прекращения договора пожизненного содержания немного: смерть получателя ренты или существенное нарушение плательщиком ренты своих обязанностей.
В этом случае бывший хозяин сможет потребовать вернуть ему квартиру либо выплатить ее полную стоимость. В случае если инициатором расторжения договора выступает пенсионер и плательщик ренты может документально подтвердить факт передачи ему ежемесячных рентных платежей, суд, скорее всего, постановит вернуть все выплаты, а также внесенную ранее часть от стоимости жилья покупателю, оставшемуся без обещанной квартиры.

«В подобных сделках, если они заключены не грамотно, присутствует большой риск, – считает Леонид Сандалов, заместитель директора агентства недвижимости «Бекар». – Во-первых, выгодность подобных сделок непредсказуема, так как сложно рассчитать, какое количество времени вы будете выплачивать ренту. Кроме того, существуют примеры, когда нечестные пенсионеры получали определенную сумму и после расторгали договор. С другой стороны, были случаи, когда покупатели в силу различных действий ускоряли смерть пожилого человека. В целом договор ренты может быть расторгнут и признан недействительным в случае недобросовестности одной из сторон. При этом у пенсионеров есть большое количество юридических зацепок, которые позволяют получить денежные средства, а после расторжения договора, не возвращать их».

Конечно, покупатель может обезопасить себя от неприятных сюрпризов. В частности, можно воспользоваться титульным страхованием (страхованием права собственности). Но это придется включить в дополнительную статью расходов. Страховой полис в данном случае приобретается минимум на пять лет. Он обойдется покупателю в 15-20 тыс. рублей (единовременная выплата).

Расторгнуть договор ренты можно и по взаимному согласию сторон. В этом случае договор расторгается в присутствие нотариуса, который заверяет ваше соглашение о расторжении договора ренты по взаимному согласию и на условиях, удовлетворяющих как получателя, так и плательщика ренты. То есть если получатель ренты против расторжения договора, то плательщик не сможет расторгнуть договор даже по судебному решению.

«В настоящее время, учитывая переизбыток предложений на рынке недвижимости, договор ренты можно рассматривать, скорее, как возможность распорядиться жильем внутри семьи, аналогично дарению или завещанию, так как минимальная ставка содержания – два МРОТа плюс оплата коммунальных услуг, нотариальные расходы – от 1% до 3 % от стоимости недвижимости, регистрация сделки – 1,5 тыс. руб., услуги риэлтерских компаний от 1% до 5% от стоимости недвижимости», – перечисляет Валерия Карпова, юрисконсульт ЗАО «Северо-Западный Юридический Центр».

В целом, уверены эксперты, количество подобных сделок будет зависеть от экономической ситуации в стране. Если уровень жизни пенсионеров и пенсии будут расти, то число подобных продаж сократится.

Популярное:

  • Ст 2431 ук рф комментарий Нарушение требований сохранения или использования объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, либо […]
  • Как сшивать устав ооо фото Надо ли прошивать устав при регистрации ООО? Надо ли прошивать устав при регистрации ООО — этот вопрос интересует многих учредителей, готовящих комплект документов перед подачей в налоговый орган для госрегистрации хозсубъекта. Разобраться во всех тонкостях поможет наша статья. Образец […]
  • Словарь юристов Евразийский юридический портал Бесплатная юридическая консультация онлайн, помощь юриста и услуги адвоката Юридический словарь – это словарь терминов и понятий, которые широко применяются в сфере юриспруденции. Любой подробный словарь юридических терминов является важнейшим […]
  • Личные имущественные и неимущественные права таблица Тема 8. Имущественные и неимущественные права Имущественные права Имущественные права - это субъективные права участников правоотношений, связанные с владением, пользованием и распоряжением имуществом, а также с теми материальными (имущественными) требованиями, которые возникают между […]
  • Ликвидация ооо документы для налоговой Ликвидация / Закрытие ООО Как закрыть ООО в 2016 году? Как закрыть ТОВ в 2016? Как закрыть предприятие в 2016? Процедура закрытия ТОВ,ООО в 2016 году. Закрытие или ликвидация предприятия происходит несколькими спосабами: Добровольная ликвидация (по решению собственников компании). […]
  • Личный досмотри досмотр вещей Право РУЛЯ и Право ЖЕЗЛА Какие только истории не гуляют в народе об инспекторах дорожно-патрульной службы. Анекдоты о «работниках свистка и полосатого жезла» (ласково называемых в народе ГАИшниками) бьют рекорды популярности среди населения. Общение водителей с работниками […]