Договор управления МКД, сроки подписания

Добрый день! Проведено внеочередное собрание собственников МКД (кворум состоялся). Принято решение о заключении с действующей УО, нового договора управления.

Протокол Общего собрания собственников и проект договора управления направлен в УО. Прошло более 30 дней, УО компания игнорирует подписание договора управления (за которое проголосовали жильцы МКД), а также никак не выражает разногласия по нему.

Вопрос. В течении какого времени (срока), должен быть заключен договор управления с собственниками, после направления его на рассмотрение УО? Что делать если УО игнорирует факт решения Общего собрания собственников?

Ответы юристов (1)

Здравствуйте, Виталий Юрьевич!

В соответствии с ГК РФ Вы направили в УО оферту (главное — это зафиксировать отправку).

Статья 438 ГК РФ. Акцепт
1. Акцептом признается ответ лица, которому адресована оферта, о ее принятии.
Акцепт должен быть полным и безоговорочным.
2. Молчание не является акцептом, если иное не вытекает из закона, соглашения сторон, обычая или из прежних деловых отношений сторон.
3. Совершение лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора (отгрузка товаров, предоставление услуг, выполнение работ, уплата соответствующей суммы и т.п.) считается акцептом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в оферте.

Если УО прекратила обслуживать Ваш дом, то заставить ее заключить новый договор против ее воли невозможно. Но если УО, получив оферту, совершила в срок, установленный для ее акцепта, действия по обслуживанию Вашего дома, то в соответствии с п.3 ст. 438 ГК РФ это может считаться акцептом.

С Уважением, Олег Рябинин.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Утверждены правила управления многоквартирными домами

Урегулированы правила предоставления услуг по управлению многоквартирным домом, а также и утверждена фома Типового договора.

Соответствующее постановление № 712 принято на заседании Кабмина сегодня, 5 сентября.

Единые правила предоставления услуги по управлению многоквартирным домом позволят совладельцам самостоятельно и свободно выбирать управляющего, устанавливать условия предоставления услуги и размер оплаты.

Услуга по управлению многоквартирным домом включает:

— содержание общего имущества, в том числе уборку внутридомовых помещений и придомовой территории, выполнение санитарно-технических работ, обслуживание внутридомовых систем (кроме обслуживания внутридомовых систем, используемых для предоставления коммунальной услуги по индивидуальному договору, по условиям которого обслуживание таких систем осуществляется исполнителем), содержание лифтов и тому подобное;

— покупку электрической энергии для обеспечения функционирования общего имущества;

— текущий ремонт общего имущества.

В договоре с управляющим о предоставлении услуг по управлению многоквартирным домом указывается стоимость услуг, которая определяется по соглашению сторон. Условия договора должны соответствовать условиям типового договора. Существенными условиями договора являются: перечень услуг; требования к качеству услуг; права и обязанности сторон; ответственность сторон за нарушение договора; цена услуг; порядок оплаты услуг; порядок и условия внесения изменений в договор; срок действия договора, порядок и условия продления действия и расторжения договора.

Жилищный кодекс

Статья 162. Договор управления многоквартирным домом

1. Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.

1.1. В случае, предусмотренном частью 13 статьи 161 настоящего Кодекса, с каждым лицом, принявшим от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещение в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, заключается договор управления многоквартирным домом. При этом такие лица выступают в качестве одной стороны заключаемого договора, если они составляют более чем пятьдесят процентов от их общего числа.

2. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

3. В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:

1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

4. Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

5. Договор управления многоквартирным домом заключается:

1) в случае, указанном в части 1 настоящей статьи, на срок не менее чем один год, но не более чем пять лет;

2) в случаях, указанных в частях 4 и 13 статьи 161 настоящего Кодекса, на срок не менее чем один год, но не более чем три года;

3) в случае, указанном в части 14 статьи 161 настоящего Кодекса, на срок не более чем три месяца.

6. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.

7. Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через тридцать дней со дня его подписания.

8. Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

8.1. Собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частями 4 и 13 статьи 161 настоящего Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.

8.2. Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

9. Управление многоквартирным домом, который находится в собственности жилищного кооператива или в котором создано товарищество собственников жилья, осуществляется с учетом положений разделов V и VI настоящего Кодекса.

10. Управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.

11. Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год.

58 лет с заботой о Вашем доме!

Новый договор управления многоквартирным домом

ГУП «ЖКХ ННЦ СО РАН» представляет вашему вниманию новую редакцию Договора управления, которая была разработана с учетом положений последних нормативно-правовых актов, которые прямо или косвенно влияют на содержание отношений между Собственниками и Управляющей организацией в рамках деятельности по управлению многоквартирным домом. К указанным нормативным правовым актам относятся следующие:

  • Федеральные законы от 04.06.2011 № 123-ФЗ, от 18.07.2011 № 242-ФЗ, внесшие существенные изменения в Жилищный кодекс РФ;
  • Федеральный закон от 27.07.2006 № 152-ФЗ (ред. от 25.07.2011) «О персональных данных»;
  • Федеральный закон от 03.06.2009 № 103-ФЗ (ред. от 27.06.2011) «О деятельности по приему платежей физических лиц, осуществляемой платежными агентами»;
  • Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354;
  • Правила, обязательные при заключении управляющей организацией или товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом договоров с ресурсоснабжающими организациями, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 14.02.2012 № 124.

Предлагаем вам изучить новую редакцию договора управления и подписать Собственниками жилых многоквартирных домов до 30.12.2012.

В том случае, если ваш дом уже находится на обслуживании ГУП «ЖКХ ННЦ СО РАН», то мы предлагаем вам подписать дополнительное соглашение к действующему Договору управления от 2006 г.

Администрация ГУП «ЖКХ ННЦ СО РАН»

Список ссылок на приложения к договору управления:

Новый порядок управления многоквартирными домами (Часть 2)

ЖК РФ устанавливает, что управляющей организа­цией (управляющим) может быть юридическое лицо не­зависимо от организационно-правовой формы или ин­дивидуальный предприниматель. При этом законода­тель стремится создать условия, чтобы сделать рынок управления жильем открытым. Управление жильем в условиях конкуренции является предпосылкой для улучшения качества жилищно-коммунального обслужи­вания граждан.

Ранее в том виде, в каком он предусматривался За­коном о ТСЖ, аналогичный способ управления приме­нялся крайне редко. В соответствии с Законом о ТСЖ (ст. 21) способ управления «кондоминиумом уполномо­ченной государством или органами местного самоуправления службой заказчика на жилищно-коммуналь­ные услуги» должен был избираться на общем собра­нии домовладельцев. Но на практике жилыми домами чаще всего управляют Службы заказчика, уполномо­ченные ОМС без проведения каких-либо собраний. Закон о ТСЖ не предписывал определять в качестве Служб заказчика именно МУПы и муниципальные учреждения. Несмотря на это, за редким исключением, именно за ними закреплялся муниципальный жилищ­ный фонд на праве хозяйственного ведения и опера­тивного управления. Система перечисления бюджет­ных средств (ассигнований «на разницу в тарифах», суб­сидий на оплату жилья и коммунальных услуг, компен­саций расходов на предоставление льгот) также складывалась с обязательным участием в качестве получателей муниципальных организаций[1]. Тем самым на этот рынок не допускались организации иных форм собственности и индивидуальные предприниматели. Конкуренция между потенциальными управляющими практически отсутствует.

Если по публично или кулуарно принятому решению какой-то многоквартирный дом (группа домов) выбы­вает из управления муниципальной Службы заказчи­ка, то это практически не сказывается на объемах ее работы. Поэтому муниципальные управляющие зачас­тую не стремятся повысить качество, снизить цены. Они заинтересованы не в минимизации стоимости ра­бот и услуг, а в ее увеличении.

В соответствии с положениями ЖК РФ собственни­ки помещений не должны ограничиться выбором спо­соба управления. Помимо этого они обязаны выбрать конкретную управляющую организацию, которая и бу­дет управлять многоквартирным домом, сформулиро­вать на общем собрании условия договора с ней и под­писать договор управления.

По мнению автора, хотя закон и не ограничивает виды организационно-правовых форм управляющих организаций, тем не менее такая форма, как государ­ственное или муниципальное учреждение, для роли уп­равляющего явно не подходит.

Во-первых, учреждение имеет ограниченную право­способность и может осуществлять только те виды де­ятельности, которые разрешит учредитель. Формаль­но собственники помещений могут столкнуться с ситу­ацией, когда управляющий (учреждение) не вправе выполнять все, что ему заказывают, или теряет право осуществлять какой-либо вид деятельности, если пос­ле заключения договора учредитель вносит изменения в устав учреждения.

Во-вторых, бюджетное учреждение (а ими являют­ся все муниципальные или государственные учрежде­ния) финансируется по смете. В ГК РФ они так и назы­ваются — «финансируемые собственником учрежде­ния». Их доходы учитываются в составе доходов соот­ветствующего бюджета (как доходы от использования соответствующего имущества). А если в смете расхо­дов не будут заложены средства на выплату неустоек или другие необходимые или возможные затраты?

В-третьих, руководитель учреждения назначается органами власти. При смене администрации, например после очередных выборов, могут поменять и руково­дителя учреждения. Учреждения — организации неком­мерческие, а договоры управления являются возмезд­ными. Да, учреждению можно осуществлять с разре­шения собственника приносящую доходы деятель­ность. Но такая деятельность по определению не может быть единственным или преобладающим по объему источником финансирования учреждения*. Иначе «уч­реждение» становится просто ширмой фактически ком­мерческой организации.

В-четвертых, в соответствии с новыми требованиями Кодекса управляющая организация обязана предостав­лять собственникам помещений коммунальные услуги холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электро-, газоснабжения и отопления (теплоснабжения). Она должна продавать собственникам помещений воду, газ, электрическую и тепловую энергию, приобретаемые у производителей или продавцов данных ресурсов. При этом управляющая организация сама приобретает статус энергоснабжающей организации. Это вытекает из ст. 1 Федерального закона от 14.04.95 № 41-ФЗ «О госу­дарственном регулировании тарифов на электрическую и тепловую энергию в Российской Федерации»: «. энергоснабжающая организация — коммерческая органи­зация независимо от организационно-правовой формы, осуществляющая продажу потребителям произведенной или купленной электрической и (или) тепловой энергии». Следовательно, функционирование управляющей орга­низации в форме учреждения как некоммерческой орга­низации не будет соответствовать этому Закону.

Не многим лучше вариант МУП (ГУП) с возможно­стью получения собственником предприятия части прибыли, определения целей, предмета и видов деятель­ности, порядка составления и утверждения планов финансово-хозяйственной деятельности, назначения руководителя, ликвидации по решению публичного образования и т. п.

Частные управляющие организации не могут позво­лить себе иметь раздутый управленческий аппарат, содержать специалистов и технические средства, ко­торые задействованы лишь эпизодически. Их не свя­зывает штат организации, согласованный с ОМС (по сложившейся практике ценообразования — чем больше штат, тем выше цены на содержание и ремонт жилья). Частных управляющих, выбранных непосред­ственно собственниками помещений, сложнее заста­вить в административном порядке бесплатно выпол­нять работы, затраты на проведение которых будут ком­пенсироваться фактически за счет платежей собствен­ников. Такие организации должны более мобильно реагировать на запросы рынка и предоставлять по от­дельным договорам имеющие спрос дополнительные услуги.

Следует отметить, что продекларированное ранее в ряде программных документов о реформировании ЖКХ разделение функций заказчика и подрядчика в соответствии с Кодексом не является обязательным. Выбранная управляющая организация вправе как са­мостоятельно (своими силами) оказывать услуги по содержанию и ремонту многоквартирного дома, так и привлекать для этих целей любые иные подряд­ные организации по своему выбору. Решение вопро­са: привлекать или не привлекать подрядчиков для вы­полнения (оказания) конкретных работ (услуг), — пре­рогатива самой управляющей организации. Ведь от­ветственность перед собственниками остается у управляющего.

Управляющие должны иметь возможность самосто­ятельно решать: какими силами и как организовать ра­боту диспетчерского пункта, иметь свое аварийное подразделение или заключить договор на аварийное обслуживание со сторонней организацией, какую вы­брать организацию по обслуживанию лифтов и вывозу бытовых отходов, иметь в своем составе управляющих на каждый дом или осуществлять управление центра­лизованно, нанимать дворников или приобрести убороч­ную технику, сколько иметь уборщиц, сантехников и электриков и т. п. При этом они должны ориентироваться на запросы своих заказчиков — собственников помещений в конкретном доме, которые будут оцени­вать результат и оплачивать цену договора управления.

Договор управления

Предусмотренный ЖК РФ договор управления мно­гоквартирным домом — новый вид гражданско-право­вого договора.

В соответствии со ст. 162 Кодекса одной стороной договора управления является управляющая органи­зация, другой могут быть:

  • собственники помещений в многоквартирном доме (если управляющая организация выбирается на об­щем собрании собственников помещений в много­квартирном доме);
  • органы управления ТСЖ, жилищного кооператива или специализированного потребительского коопе­ратива, предусмотренного федеральным законом. Это возможно, если управляющая организация вы­бирается органами управления этих некоммерче­ских организаций. При этом факт заключения до­говора управления не означает изменения спосо­ба управления многоквартирным домом;
  • ОМС в установленных ЖК РФ случаях. Кодекс до­пускает заключение договора управления много­квартирным домом в случае, если все помещения в таком доме находятся в собственности Российской Федерации, субъекта Федерации или муниципаль­ного образования (ст. 163).

Договор управления многоквартирным домом зак­лючается в простой письменной форме. При этом каж­дый собственник помещения заключает его на усло­виях, указанных в решении общего собрания.

Условия договора управления всегда должны быть одинаковы для всех собственников помещений в мно­гоквартирном доме, поскольку это единый сложный объект недвижимости. Им может управлять только одна управляющая организация. Условия управления многоквартирным домом как единым объектом не могут быть различными, взаимоисключающими, про­тиворечивыми. Безусловно, полного единства мнений достичь на практике невозможно. Вместе с тем реше­ния на общем собрании по этому вопросу принимают­ся простым большинством голосов, вероятность полу­чения которого достаточно высока.

Положение о том, что договоры управления долж­ны заключаться на единых условиях для всех собствен­ников помещений в конкретном многоквартирном доме, распространяется и на случаи, когда управляю­щая организация выбирается на открытом конкурсе, проводимом ОМС (часть 4 ст. 162 ЖК РФ). В этом слу­чае договоры также должны заключаться не муници­палитетом, а самими собственниками помещений.

Предметом договора управления многоквартирным домом является осуществление управляющей органи­зацией по заданию другой стороны в течение согласо­ванного срока за плату следующей деятельности (ст. 162 ЖК РФ):

  • оказание услуг и выполнение работ по надлежаще­му содержанию и ремонту общего имущества;
  • предоставление коммунальных услуг собственни­кам помещений в многоквартирном доме и лицам, пользующимся помещениями в этом доме;
  • осуществление иной, направленной на достижение целей управления многоквартирным домом, дея­тельности.

Кодекс впервые называет существенные условия договора управления: он может считаться заключен­ным, если между сторонами в надлежащей форме дос­тигнуто соглашение по всем существенным условиям. Отсутствие в договоре управления согласия хотя бы по одному из существенных условий не позволяет считать такой договор заключенным. Согласно ст. 432 ГК РФ существенными являются условия о предмете догово­ра, условия, которые названы в законе или иных пра­вовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, от­носительно которых по заявлению одной из сторон дол­жно быть достигнуто соглашение. ЖК РФ называет сле­дующие существенные условия договора управления:

  • состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управ­ление, и адрес такого дома;
  • перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, в т. ч. по предотвращению и ликвидации аварий, порядок изменения такого перечня, а также перечень ком­мунальных услуг, за предоставление которых отве­чает управляющая организация;
  • порядок определения цены договора и составляю­щей ее платы за содержание и ремонт жилого по­мещения и платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы собственниками по­мещений в многоквартирном доме;
  • порядок осуществления контроля выполнения уп­равляющей организацией ее обязательств по до­говору управления.

Таким образом, договор должен четко определять, в отношении какого имущества осуществляется управ­ление. Это положение конкретизируется путем описа­ния общего имущества многоквартирного дома.

Стороны должны указать в договоре управления, что необходимо сделать для достижения целей управ­ления домом. Собственники помещений вправе опре­делить любой перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества. Единственным критери­ем при установлении такого перечня является обеспе­чение собственниками помещений необходимого со­стояния многоквартирного дома, определяемого пра­вовыми актами, имеющими обязательную силу. При этом управляющий не вправе навязывать какие-либо работы и услуги, поскольку любой договор заключает­ся по соглашению сторон (ст. 421 ГК РФ)[2]. Он может лишь объяснить собственникам влияние включения или невключения какой-либо конкретной работы или услуги на состояние дома. Окончательное решение по этому вопросу всегда остается за собственниками — на них лежит вся ответственность за принятое реше­ние. Следует отметить, что перечни работ по текущему ремонту общего имущества многоквартирных домов, упоминавшиеся в ст. 1 Основ в определении термина «плата за ремонт жилья», после прекращения их дей­ствия с 1 марта 2005 г. теряют свою обязательную силу. Соответственно, если право определения цены догово­ра управления является компетенцией собственников помещений, то государственное регулирование цен на содержание и ремонт жилья будет упраздняться по мере реализации собственниками помещений своего самостоятельного выбора способа управления домом.

В договоре управления указывается перечень ком­мунальных услуг, которые обязана предоставлять управ­ляющая организация: она должна отвечать за оказание всех коммунальных услуг, которые только возможно предоставить в конкретном многоквартирном доме[3]. Управляющие должны отвечать также за электро- и газоснабжение, от ответственности за предо­ставление которых дистанцировались прежние управ­ляющие, поскольку сами ресурсы — холодная и горя­чая вода, газ, электрическая и тепловая энергия — подаются в жилое помещение по общедомовым сетям, за содержание которых они отвечают. Преобладающим

способом оплаты коммунальных услуг будет являться оплата с использованием показаний общедомовых или индивидуальных приборов учета. Необходимо подчерк­нуть, что выбранная управляющая организация долж­на являться единственным лицом, отвечающим перед собственниками жилых и нежилых помещений в доме за содержание и ремонт общего имущества многоквар­тирного дома и предоставление коммунальных услуг.

Поскольку договор управления является возмезд­ным, то в нем должна быть указана общая цена догово­ра. Помимо этого он отражает расчет платы собствен­ников за содержание, ремонт жилого помещения и коммунальные услуги, а также порядок ее внесения (сроки, номер банковского счета управляющего, осно­вания и порядок снижения оплаты и т. п.).

Важнейшим условием договора управления явля­ется контроль выполнения обязательств управляющей организации. Дело в том, что сегодняшние управляю­щие подвергаются в основном административному контролю со стороны муниципалитетов, да и то чаще по обращениям и жалобам граждан. Представляется, что при новом порядке отношений, помимо государ­ственного и муниципального контроля, должен сло­житься институт действенного контроля всеми соб­ственниками. ЖК РФ (часть 11 ст. 162) обязывает уп­равляющего ежегодно в течение первого квартала те­кущего года представить собственникам помещений в многоквартирном доме в устной или письменной фор­ме отчет о выполнении договора управления за пре­дыдущий год. Договором срок представления отчета может быть изменен.

Кодекс устанавливает, что договор управления мно­гоквартирным домом заключается на срок не менее года и не более пяти лет (часть 5 ст. 162). При отсут­ствии заявлений сторон о прекращении договора уп­равления многоквартирным домом по окончании сро­ка его действия он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях (часть 6 ст. 162). Управляю­щая организация обязана приступить к исполнению договора управления не позднее тридцати дней со дня его подписания (часть 7 ст. 162). Договором этот срок может быть изменен. За нарушение указанного срока к управляющему могут быть применены соответствую­щие санкции.

Выше уже отмечалось, что согласно ЖК РФ пере­дача жилых домов в управление управляющей орга­низации должна осуществляться не в масштабе все­го поселения, административного округа или района, а в отношении каждого многоквартирного дома в от­дельности. Исходя из этого для каждого дома, даже если одна управляющая организация управляет груп­пой близлежащих однородных домов, должен заклю­чаться самостоятельный договор управления. Это вытекает из положений ст. 161 ЖК РФ, согласно ко­торым выбор управляющей организации может осу­ществляться на собрании собственников помещений только одного дома.

Немаловажным обязательством по договору управ­ления является передача технической документации на многоквартирный дом и иных документов, связанных с управлением домом. Управляющая организация обя­зана передать ее за 30 дней до прекращения догово­ра управления многоквартирным домом вновь вы­бранной управляющей организации, ТСЖ, жилищному кооперативу или иному специализированному потре­бительскому кооперативу. В случае непосредственно­го управления таким домом собственниками помеще­ний передача технической документации должна про­изводиться одному из собственников, указанному в решении общего собрания, или, если он не указан, любому собственнику помещения в таком доме. Поря­док ведения технической документации на многоквар­тирный дом, в т. ч. воссоздание документации, если она по какой-либо причине отсутствует, должен согласовы­ваться сторонами в договоре управления.

Нелегитимные способы управления многоквартирными домом

Перечень способов управления многоквартирным домом, указанный в ст. 161 ЖК РФ, является исчерпы­вающим[4].

Между тем гражданское законодательство предус­матривает и другие, которые, как представляется, не могут быть использованы. Рассмотрим три способа управления многоквартирным домом, которые не бу­дут соответствовать новому жилищному законодатель­ству Российской Федерации.

1. Глава 16 ГК РФ содержит положения о владении, пользовании и распоряжении имуществом, находящимся в общей собственности. Эти положения могут приме­няться только к объектам, которые целиком находятся в собственности нескольких лиц (например, квартира, перешедшая в собственность нескольких наследников или находящаяся в общей собственности супругов). При этом весь объект в целом принадлежит нескольким ли­цам, и в его составе нет каких-либо отдельных объек­тов, принадлежащих единолично каждому из них.

В многоквартирном доме объект управления не­сколько иной. Квартиры, комнаты и нежилые помеще­ния (самостоятельные объекты) могут находиться в ин­дивидуальной собственности различных лиц, а общее имущество находится в долевой собственности всех собственников таких помещений. Право на долю в об­щем имуществе является производным от права соб­ственности на индивидуально определенную вещь (ст. 289 ГК РФ). Объектом управления по ЖК РФ явля­ется общее имущество многоквартирного дома. Квар­тиры в состав объекта управления не входят. Именно поэтому ранее Закон о ТСЖ, а теперь ЖК РФ содержит специальный режим выбора и реализации способа уп­равления многоквартирным домом.

2. Следует иметь в виду, что нельзя рассматривать доверительное управление (глава 53 ГК РФ) как само­стоятельный способ управления многоквартирным домом. Доверительное управление предусмотрено для случаев, когда его объект находится в собственности одного или небольшого числа собственников.

Для передачи дома в доверительное управление не­обходимо свободное волеизъявление всех (100%) собственников помещений в многоквартирном доме и доверительного управляющего. В абсолютном боль­шинстве случаев такого соглашения достичь невозмож­но. На практике решение о передаче дома в довери­тельное управление принимали не все собственники (ст. 1014 ГК РФ), а ОМС и органы государственной влас­ти субъектов Федерации. Естественно, они не вправе это делать, поскольку владеют только частью квартир в до­мах и долей в праве на общее имущество в многоквар­тирном доме. При этом права других собственников рас­поряжаться своей собственностью игнорируются.

Если требования об изъятии из хозяйственного ве­дения предприятий или оперативного управления уч­реждений муниципального или государственного иму­щества (квартир, находящихся в муниципальной или государственной собственности) выполнялись (п. 3 ст. 1013 ГК РФ), то независимая оценка всего дома практически никогда не производилась[5].

Сами договоры доверительного управления подле­жат государственной регистрации в Едином государ­ственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, что также игнорируется, а без этого они считаются недействительными (п. 3 ст. 1017 ГК РФ). При этом доверительный управляющий действует за вознаг­раждение, размер и форма которого указываются в до­говоре (ст. 1016 ГК РФ). То есть такой управляющий не может получать от граждан какие-либо платежи, по­скольку у него отсутствуют с ними договорные отноше­ния (договор заключен городом). Кроме того, надо учи­тывать, что в соответствии с ГК РФ обязательства дове­рительного управляющего в отдельных случаях подле­жат исполнению за счет управляемого имущества (п. 2 ст. 1020, п. 3 ст. 1022 ГК РФ), что крайне рискованно.

3. Выбор способа управления многоквартирным до­мом не может решаться путем заключения договоров (соглашений) о совместном владении и пользовании общим имуществом между органами власти (действу­ющими от их имени организациями или лицами) и дру­гими собственниками помещений по предлагаемой му­ниципалитетом единой для всех домов форме (а такая практика сложилась в Москве и ряде других городов). Это не совместимо ни с одним из способов управле­ния, указанных в ст. 161 ЖК РФ.

Отличие заключается в том, что выбор способа уп­равления всегда должен осуществляться на общем со­брании собственников помещений каждого в отдель­ности многоквартирного дома. Если в таком доме часть жилых или нежилых помещений находится в собствен­ности муниципалитета или в региональной либо феде­ральной собственности, то в выборе способа управле­ния на общем собрании должны участвовать соответ­ственно ОМС, органы власти субъектов Федерации, федеральных органов власти. Но подменять решение собрания договором ЖК РФ не допускает.

Расторжение или изменение ранее заключенных договоров управления

Наличие договора управления предусмотрен ЖК РФ только при:

  • выборе собственниками помещений способа управ­ления многоквартирным домом с привлечением уп­равляющей организации;
  • заключении такого договора органом управления ТСЖ или ЖСК;
  • заключении договора управления ОМС при управ­лении домом, в котором все помещения находятся в публичной собственности;
  • выборе ОМС управляющей организации на откры­том конкурсе в случае, когда собственники поме­щений не выбрали способ управления многоквар­тирным домом или не реализовали выбранный спо­соб управления.

Согласно ст. 9 Вводного закона действие раз­дела VIII ЖК РФ «распространяется также на отноше­ния, возникшие из ранее заключенных договоров уп­равления многоквартирными жилыми домами». То есть нормам этого раздела Кодекса придана обратная сила, что допускается п. 2 ст. 422 ГК РФ. Это означает, что любые договоры ОМС с муниципальными Службами за­казчика должны соответствовать обязательным пра­вилам и требованиям, установленным ЖК РФ, неза­висимо от момента их заключения и срока действия. По мере выбора собственниками помещений в много­квартирном доме способа управления таким домом ранее заключенные ОМС договоры управления с по­добными службами прекращаются.

Если собственники помещений в многоквартирном доме выбрали способ непосредственного управления своим домом, то надобность в договорах управле­ния отпадает. Они сами решают все необходимые воп­росы. В этом случае собственники вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения ранее за­ключенных ими договоров (соглашений), чаще всего с муниципальными Службами заказчика.

При создании собственниками помещений ТСЖ или жилищного кооператива все отношения между члена­ми этих некоммерческих организаций строятся на на­чалах членства и будут урегулированы их уставами. Между ТСЖ (ЖСК) и членами этих некоммерческих организаций не может быть договорных отношений (в частности, по поводу управления, содержания и ре­монта общего имущества многоквартирного дома). Что касается собственников помещений в многоквартир­ном доме, не являющихся членами ТСЖ или жилищно­го кооператива (физических и юридических лиц, ОМС), то они в соответствии с ЖК РФ должны будут заклю­чить с ТСЖ или потребительским кооперативом не до­говоры управления, а возмездные договоры о содержании и ремонте жилых помещений и общего имуще­ства в многоквартирном доме.

При выборе собственниками помещений способа управления многоквартирным домом через управля­ющую организацию отношения сторон будут урегули­рованы новым договором управления, заключаемым на условиях, выработанных на общем собрании. Если собственники помещений выбрали нового управляю­щего после вступления в силу ЖК РФ, действие прежне­го договора прекращается.

Поскольку разделу VIII придана обратная сила, то положение о соответствии договора установленным в законе требованиям не зависит от того, что до вступ­ления в силу ЖК РФ эти требования законодательно не устанавливались (п. 2 ст. 422 ГК РФ) и договор мог заключаться только при согласовании предмета дого­вора и условий, согласования которых добивалась одна из сторон (п. 2 ст. 432 ГК РФ).

Указанные меры позволят собственникам помеще­ний в каждом отдельном многоквартирном доме само­стоятельно не только выбирать способ управления до­мом, но и заказывать необходимые им условия управ­ления.

Примерные договоры управления

В целях совершенствования договорных отношений собственников помещений, ТСЖ и потребительских кооперативов, управляющих организаций с ремонтно-эксплуатационными, специализированными подряд­ными организациями и ресурсоснабжающими органи­зациями ОМС могут разработать, утвердить и опубли­ковать примерные условия или примерные формы до­говоров (ст. 427 ГК РФ). Принимаемые примерные договоры должны содержать условия выполнения ра­бот и оказания услуг, а также подачи ресурсов, обес­печивающие баланс интересов подрядчиков (произво­дителей ресурсов) и потребителей. При их разработке ОМС желательно привлекать ассоциации ТСЖ или по­требительские кооперативы, общественные организа­ции по защите прав потребителей, подразделения го­сударственной жилищной инспекции, представителей управляющих, подрядных и ресурсоснабжающих организаций. Это позволит предотвратить многие кон­фликтные ситуации и повысит шансы применения раз­работанных условий.

В примерных договорах необходимо учитывать, что даже если договор заключается юридическим лицом (ТСЖ, ЖСК, управляющей организацией), конечными потребителями все же будут являться граждане. В свя­зи с этим положения договоров, касающиеся качества жилищных и коммунальных услуг, ответственности сто­рон, информации об условиях предоставления комму­нальных услуг и др., должны соответствовать требова­ниям законодательства Российской Федерации о защи­те прав потребителей. Целесообразно отразить в при­мерных договорах условия обеспечения установленных параметров качества жилищных и коммунальных услуг, условия оплаты (сроки, порядок снижения оплаты в слу­чаях нарушения качества или непредоставления жилищ­ных и коммунальных услуг), а также ответственность сто­рон и порядок изменения или расторжения договоров.

Примерные условия и договоры могут применяться сторонами исключительно по доброй воле. Это отно­сится как к частным организациям, так и действующим в форме государственных или муниципальных предпри­ятий или учреждений. Примерные условия и договоры носят рекомендательный характер и не должны навя­зываться силой административного воздействия. Зак­лючаемые с их использованием договоры могут содер­жать перечни и объемы работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, отличающиеся от перечней и объемов работ и услуг, выполняемых по договорам с лицами, осуществляющи­ми управление другими домами. Применение пример­ных условий и форм договоров должно не усугублять, а, наоборот, снижать монопольное давление ресурсос­набжающих организаций на своих контрагентов, обес­печивать защиту прав и интересов потребителей, ТСЖ и потребительских кооперативов.

Нельзя путать примерные условия с типовыми до­говорами. В соответствии с п. 4 ст. 426 ГК РФ типовые договоры и положения содержат «правила, обязатель­ные для сторон при заключении и исполнении публич­ных договоров». Такие правила могут устанавливаться только Правительством РФ и только «в случаях, пре­дусмотренных законом». Таким образом, в соответствии с федеральным законодательством органы государственной власти субъектов Федерации и ОМС не вправе принимать формы типовых договоров или издавать обязательные для сторон договоров прави­ла (гражданско-правовые императивные нормы).

[1] Устранение этого недостатка должно произойти по мере прекращения практики установления “стопроцентных” тарифов, перехода субъектов Российской Федерации к предоставлению субсидий в денежной форме (в частности, на персонифицированные социальные счета) и “монетизации” льгот на жилье и коммунальные услуги.

[2] Такой подход должен распространяться и на определение перечня работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, который устанавливается в договорах с привлекаемыми подрядчиками собственников помещений, осуществляющими непосредственное управление домом, а равно органов управления ТСЖ или кооперативов (при реализации второго способа управления).

[3] В п.4 ст.154 ЖК РФ содержится перечень коммунальных услуг: «холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в т.ч. поставка газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в т.ч. приобретение и доставку твердого топлива при наличии печного отопления)».

[4] Ранее Закон о ТСЖ (п.2 ст.20) содержал открытый перечень способов управления и допускал их установление федеральными законами и законами субъектов Федерации. С 1 марта 2005 г. это положение теряет свою силу.

[5] Это требование ст.8 Федерального закона от 29.07.98 №1 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Популярное:

  • Ч 3 ст 30 фз-44 Согласно Федеральному закону от 05.04.2013 N 44-ФЗ "О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд" (далее - Закон N 44-ФЗ) заказчики обязаны осуществлять закупки у субъектов малого предпринимательства, социально […]
  • Как в симс 3 изменить фамилию SIMS 3 - Форум любителей Sims 2 & 3 Меню навигации Пользовательские ссылки Информация о пользователе Вы здесь » SIMS 3 - Форум любителей Sims 2 & 3 » Помощь по игре Sims 2 » Изменение фамилии сима Изменение фамилии сима Сообщений 1 страница 30 из 153 Поделиться124-07-2010 21:44:56 […]
  • Вы можете заказать дополнительные услуги Дополнительные услуги Уважаемые клиенты, для Вашего удобства мы рады предоставить Вам дополнительные услуги: - Страхование в Визовом Центре Вы можете оформить полис медицинского страхования для выезжающих за рубеж непосредственно в Визовом Центре (за исключением лиц, старше 75 лет) […]
  • Как досрочно расторгнуть договор каско Как расторгнуть договор КАСКО? Юридический Яндекс Дзен! Там наши особенные юридические материалы в удобном и красивом формате. Подпишитесь прямо сейчас. Страхование автомобиля по каско, являясь добровольной формой страхования, осуществляется на основании договора страхования и правил […]
  • Оставление места дтп наказание 2014 Ответственность за оставление места ДТП могут ужесточить Депутат Госдумы Олег Михеев в целях уменьшения случаев оставления места ДТП, считает необходимым усилить административную ответственность для водителей за данное деяние. Соответствующий законопроект 1 внесен им на рассмотрение […]
  • На что можно потратить региональный материнский капитал в 2018 до 3 лет Материнский капитал в Ростовской области В Ростовской области, как и в большинстве регионов нашей страны, для повышения рождаемости и улучшения жизненных условий семей с детьми местными властями была утверждена областная поддержка в виде материальной выплаты. Таким образом, Ростовские […]