Оглавление:

Как взять землю в аренду у государства?

Для многих граждан актуальным вопросом является возможность арендовать земельный надел у государства. Основания для этого могут быть различные — индивидуальное строительство, создание объекта общего пользования или ведение сельского хозяйства. Процедура арендования надела имеет свои нюансы, а потому для рассмотрения вопроса необходимо обратиться к законодательству.

Аренда земли у государства

Чтобы арендовать земельный участок у государства, необходимо изначально определиться с целевым использованием надела. В зависимости от назначения можно рассмотреть различные способы аренды такой недвижимости.

Долгосрочная аренда земли у государства — наиболее распространенный вариант арендования. Государство предлагает три основных способа, по которым можно получить такой надел:

  • бесплатно — для привлечения граждан и специалистов в сельские регионы им выдается земельный пай, который в дальнейшем может быть оформлен в собственность;
  • проведение аукциона — один из наиболее распространенных способов продажи или сдачи в арендное пользование земельного участка государством;
  • без проведения торгов — в некоторых случаях граждане могут получить земельный надел на условиях преимущественного права, к примеру под строительство многоэтажного дома или школы.

Чтобы найти нужный участок достаточно воспользоваться официальным сайтом Росреестра. Специальная карта по регионам указывает те наделы, на которые проводятся торги.

Участок земли в аренду у государства под строительство дома

Аренда земли под строительство осуществляется как в согласованном порядке, так и без согласования. К примеру земля по документам уже рассчитывается под строительство. Однако надел может быть изначально ориентирован на ведение сельского хозяйства и при этом допускает возможность возведения построек дополнительно.

Особое внимание следует обратить на договор, по которому осуществляется арендование. Если он не допускает возможность строительства, или тип территории не подлежит застройке, то попытка возведения зданий может расцениваться как нарушение договоренности и условий использования. В данной ситуации следует обычно расторжение и изъятие участка.

Важным моментом является также продажа построенного объекта. В этой ситуации договор аренды земельного участка нужно переоформить на нового владельца. В ином случае оплачивать ее придется прежнему собственнику.

Как взять в аренду землю у государства под бизнес

Условия аренды земли под ведение бизнеса также учитывают его целевое назначение. К примеру если разработан план по ведению фермерского хозяйства, то наделение земельным участком производится без особых сложностей. Особенно это касается сельских регионов, где действует государственная программа по развитию данных отраслей производства.

Процедура арендования не отличается от стандартной:

  • выбирается свободная подходящая территория;
  • далее рассматривается возможность предоставления надела без торгов, при ее отсутствии организуются торги;
  • аукцион проводится в том случае, если на территорию появляются и другие претенденты;
  • если иных претендентов не имеется или была одержана победа на торгах, с арендатором заключается договор и право временного пользования регистрируется в Росреестре.

В случае ориентирования на другой бизнес, например строительство перерабатывающего предприятия, необходимо учитывать целевое назначение арендуемой земли. К примеру земля сельхозназначения не позволяет использовать ее в тех вариантах, которые могут допустить ухудшение ее качества.

Как взять в аренду землю у государства под сельское хозяйство

Оформление аренды земельного участка осуществляется по упрощенной схеме. Если в течение месяца имеется только один претендент на указанный участок, то он оформляется без проведения торгов. Также аукцион не проводится в том случае, если законодательство изначально предполагает выдачу такого надела указанному лицу.

Арендная плата за такой участок может взиматься несколькими способами:

  • договорной размер платежа;
  • доля на получаемую с надела продукцию;
  • осуществление арендатором определенных действий, услуг или работ;
  • внесение определенных средств в улучшение указанной территории.

Аренда земельного участка под сельское хозяйство осуществляется в соответствии с заключенным договором. При этом важным условием становится соблюдение экологической безопасности данной территории.

Можно ли взять участок земли в аренду у государства с дальнейшим выкупом

Государственные программы предполагают определенный план действий, по которому можно взять землю в аренду у государства с правом выкупа. Есть несколько способов, по которым можно взять арендованную землю в собственность:

  • если арендатором был построен и поставлен на кадастровый учет жилой дом, появляется возможность взять во владение и прилегающую к нему землю;
  • если на участке сельхозназначения в пределах населенного пункта построена хозяйственная постройка — сарай, гараж или другая, при условии, что оформлено и право собственности на нее;
  • если надел является частью общей территории в садоводческом товариществе или ином кооперативе, то до конца 2020 года есть возможность взять его во владение по простой схеме.

Для оформления арендованного участка необходимо выполнение следующей процедуры:

  • проведение межевания участка, установление его границ с учетом согласования с соседними территориями;
  • постановка на кадастровый учет — составленный межевой план вместе с правоустанавливающими документами передается в Кадастровую палату;
  • местная администрация после утверждения заявки должна провести процедуру отчуждения указанной территории от муниципальных землевладений;
  • далее осуществляется регистрация надела в местных органах Росреестра.

После прохождения всей процедуры собственник получает право полностью распоряжаться оформленным имуществом по своему усмотрению.

Сколько стоит взять землю у государства в аренду?

Срок, на которой позволяется арендовать землю у государства оговаривается в договоре. По законодательству при этом имеются определенные рамки:

  • минимальный период составляет один год;
  • максимально возможный период — 49 лет.

Стоимость аренды земли у государства на 49 лет зависит от различных показателей. К таковым относятся:

  • кадастровая стоимость недвижимости;
  • результаты проведения торгов;
  • земельное налогообложение на данный тип участков;
  • согласование с рыночной стоимостью.

Важными аспектами являются также положение участка, его удаленность от городской инфраструктуры, линий коммуникаций, качество и другие параметры, характеризующие данный надел. Все эти величины оговариваются до заключения договора и итоговая цена прописывается в документе.

Земля в аренду от государства

Порядок оформления государственной земли в аренду 2017. Особенности проведения торгов, и можно ли обойтись без них. Аренда сельскохозяйственной земли.

Аренда земельного участка у государства в 2017 году проводится двумя способами: через аукционы или путем вынесения органом исполнительной власти соответствующего решения на основании землеустроительной документации. Такой порядок регламентирован статьями 124 и 134 Земельного кодекса. Разберемся, как взять землю в аренду у государства, соблюдая законодательные нормы в том и ином случае.

Как найти свободный земельный участок

Перед тем как арендовать землю у государства, нужно определить, какой из участков еще не находится в распоряжении других лиц. Для этого можно обратиться в местный орган исполнительной власти – Госгеокадастр. Кроме того, информацию может предоставить управление градостроительства и архитектуры. Для получения официального ответа вам нужно подать запрос.

Чтобы получить точную информацию о землях, которые вам подходят, определитесь, участок с каким целевым назначением вам нужен, и укажите это в запросе. Иногда Госгеокадастр, не желая предоставлять информацию, перенаправляет заявителей в другие госструктуры или отвечает, что не имеет доступа к нужным данным. Но согласно Постановлению №15-2015-п именно этот орган обязан предоставить вам информацию по запросу. Кроме того, учтите, что за эту услугу вы не должны ничего платить. Если Госгеокадастр вам откажет, обратитесь в административный суд, который урегулирует вопрос.

Еще один способ определить наличие свободных – найти их самостоятельно. Для этого воспользуйтесь Публичной кадастровой картой. Но здесь есть вероятность того, что вы определите для себя участок, который находится на стадии оформления и вскоре перейдет в пользование, владение или использования другим лицом.

Как взять земельный участок в аренду у государства

Государственные земли передаются в распоряжение физическим и юридическим лицам по результату аукциона, в ходе которого определяется арендатор, предложивший наиболее высокую арендную плату. Торги не проводятся в отношении участков, попадающих под условия, описанные во втором и третьем пунктах статьи 134 Земельного кодекса.

При оформлении аренды в отношении них соблюдается порядок, установленный в статье 123 Земельного кодекса. Инструкция по оформлению участка таким способом рассмотрена нами ранее на примере получения прав на землю под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС).

Напомним, что в таком случае аренда земли у государства оформляется по следующему алгоритму:

  • подать заявление в ЦПАУ на разработку проекта землеустройства;
  • разработать и согласовать техдокументацию;
  • получить решение о передаче участка в распоряжение.

После этого вы заключаете договор, в котором указаны сроки и стоимость аренды конкретного земельного участка, а также оговорены условия его использования. Но сейчас преимущественное количество договоров аренды заключаются по факту проведения торгов. Это связано с тем, что Кабмин стремится сделать систему управления земресурсами прозрачнее и эффективнее. Разберемся, как арендовать землю в ходе аукциона.

Сельскохозяйственная земля в аренду у государства по новым правилам

Украина занимает первое место в Европе по объему сельскохозяйственных угодий с расчетом на человека. Всего на территории страны находится пятая доля европейских с/х земель. Чтобы должным образом защитить и сохранить такой ресурс, в начале лета Кабмин принял постановление, регулирующее некоторые вопросы по использованию угодий.

Согласно документу государственные земли сельскохозяйственного назначения могут передаваться в аренду только на конкурсной основе (в рамках аукциона). Если вас заинтересовал выставленный на торги участок, вы можете побороться за право взять его в свое распоряжение. Если интересующая вас земля не выставлена на торги, это будет сделано после поданного заявления о намерениях купить права на нее. Но готовьтесь, что весь процесс занимает месяцы, поэтому быстро взять ее в распоряжение не получится.

Формирование лотов (земельных участков) проводится Госгеокадастром и территориальными исполнительными органами. Минимальная цена аренды участка составляет 8% от ее оценочной стоимости. При этом государственные сельскохозяйственные земли передаются в использование в рамках аукционов на срок до 7 лет. Если на территории проводится гидротехническая мелиорация, срок составляет 10 лет. В отличие от земель других видов, которые можно брать в аренду на 50 лет, государственные сельскохозяйственные угодья арендуются не дольше, чем на 25 лет, и только если здесь есть многолетние насаждения. Такой порядок регламентирован Постановлением №413-2017-п.

Как показывает практика, желающих приобрести землю в рамках торгов немало, и иногда стартовая стоимость возрастает в разы. Это обусловлено тем, что подбор участков для проведения торгов производится на основании маркетинговых исследований, привлекательности территорий в плане инвестирования, обращений граждан и компаний, желающих взять эти земли в свое распоряжение. Таким образом, в перечень лотов попадают территории, пользующиеся спросом. Порядок подбора участков описан в статье 136 Земельного кодекса.

Сколько стоит аренда земли у государства

По данным Госгеокадастра среднестатистическая стоимость аренды гектара государственных угодий на начало 2017 года составляла 2,25 тысяч гривен. Частные лица сдают свои участки приблизительно в два раза дешевле. Арендовать гектар земли вне аукциона можно в пределах 1000 гривен. Эта тенденция полностью объясняет актуальность проведения торгов в отношении государственный угодий.

Как арендовать участок у города

Организацией торгов в отношении земель, расположенных в пределах населенных пунктов, занимаются органы местного самоуправления, которые вправе доверить проведение мероприятия хозяйственному субъекту. Последний в результате получит вознаграждение, регламентированное Земельным кодексом.

Как взять в аренду землю у города: подготовка к торгам

После сбора документов для проведения торгов, которые подготавливаются за счет организаторов, исполнитель подает объявление об аукционе. Оно должно быть размещено в средствах массовой информации. Но если вы желаете найти актуальные аукционы, не нужно заниматься поиском таких объявлений. Зайдите на страницу официального сайта Госгеокадастра, где публикуются все действительные предложения. Выбирайте интересующий вариант и можете подавать заявку на участие в торгах. Чтобы попасть в перечень участников, подайте организатору такой пакет документов:

  • заявление;
  • идентификационный код или паспорт гражданина Украины;
  • подтверждение оплаты регистрационного и гарантийного взносов.

Участники аукциона, не ставшие победителями, получают свои гарантийные взносы назад. На возврат средств у организаторов есть три банковских дня.

Если вы планируете арендовать конкретный участок, которого нет в перечне, подайте соответствующее заявление исполнительному органу, после чего он выставит эту землю на торги, если иной порядок не предусмотрен законом.

Как взять в аренду землю в городе: порядок проведения торгов

Объявление о торгах публикуется за 1-3 месяца до проведения аукциона. Такой порядок установлен 6 пунктом статьи 137 Земельного кодекса. Но вам, как участнику, необходимо подать документы на регистрацию не позднее, чем за три дня до события.

В книге регистрации указывается номер лота, за который вы решили побороться. Если в рамках торгов будут представлены другие лоты, вы не можете претендовать на них и не имеете права вмешиваться в процесс их продажи.

Земельный участок выставляется на торги, если на него претендует минимум два лица. В ходе продажи прав на аренду земли стартовая цена поднимается на 0,5% до тех пор, пока не остается один участник, готовый ее приобрести. Он становится победителем и арендует землю. Кроме того, вы можете сами предложить цену, по которой готовы купить права на землю.

Подписание протокола торгов свидетельствует об их окончании. Далее между победителем и организатором заключается договор аренды. Гарантийный взнос, оплаченный перед аукционом, засчитывается в качестве части суммы, уплачиваемой за аренду земли. Кроме того, победителю предстоит возместить затраты, которые организатор понес при подготовке землеустроительной документации и организации торгов.

Заключение

Чтобы разобраться, как взять в аренду землю у государства в конкретном случае, поинтересуйтесь возможностью приобретения прав на территорию в рамках аукциона или вне него. Правительство начало работу над земельной реформой, поэтому законы, а соответственно и порядок оформления прав на использование земли могут поменяться в любой момент. Пример тому, вышедшее в июне постановление КМУ, регулирующее новые нормы передачи в аренду государственных сельскохозяйственных угодий. Согласно ему теперь любой участок, находящийся в коммунальной или государственной собственности может передаваться в аренду только по результатам торгов. Если сомневаетесь насчет конкретного случая, проконсультируйтесь у юриста или представителя ЦПАУ.

Земельная реформа: вместо продажи — аренда на 50 лет

«Я не вижу возможности этим парламентом проголосовать прямую продажу земли из-за популизма депутатов. Сегодня это не популярно, поскольку популисты, в ожидании следующих выборов, обязательно возьмут тему продажи земли на вооружение и будут пугать население страшилками — „Вашу землю хотят забрать за $50“. Поэтому я предлагаю внедрить продажу прав аренды на землю», — заявил в недавнем интервью министр аграрной политики и продовольствия Тарас Кутовой.

Этими словами он фактически подтвердил, что действие моратория на продажу земли сельскохозяйственного назначения может быть продлено. Украина, по мнению чиновников, не готова к рынку земли. То есть, владельцы земли в течение неопределенного периода времени не смогут по своему усмотрению распоряжаться своим имуществом.

Вместо свободной продажи пашни аграрное министерство предлагает торговать правами на аренду. По словам Кутового, это поможет запустить рынок кредитования агросектора, ведь под залог прав аренды земли можно будет взять кредит в банке для развития бизнеса. Кроме того, рынок прав аренды земли сельскохозяйственного назначения поможет определить, сколько стоит украинская пашня.

«Если мы запускаем этот рынок, то говорим, что договор на 25 лет в Черкасской области котируется по такой цене, а договор на 45 лет котируется дороже. Мы хотим сделать это открыто, чтобы фермер и владелец земли видели, как котируются договоры прав аренды в их области, — говорит Кутовой. — Тогда человек будет понимать, что когда известные политики будут с трибуны говорить, что завтра вам за землю дадут по $50, то это ложь, ибо договоры прав аренды будут торговаться по реальным ценам».

МинАПК подготовило законопроект, который должен урегулировать продажу прав аренды земли. Сейчас он опубликован на сайте для общественного обсуждения. Стоит отметить, что отказ от свободной продажи сельхозземли выгоден украинским аграрным корпорациям, у которых нет свободных средств для покупки земельных банков в момент снятия моратория на продажу земли. Если законопроект будет принят в существующем виде, агрохолдинги, как и другие пользователи, получат право арендовать землю на срок до 50 лет.

Что будет в Украине вместо продажи земли?

Законопроект Министерства аграрной политики и продовольствия предлагает вместо продажи земли внедрить в Украине рынок прав аренды земли сельскохозяйственного назначения (эмфитевзис), или земли под застройку (суперфиций). То есть фермер может подписать с владельцем земельного пая договор, купив право аренды этого пая. После подписания такого договора право на пользование земельным участком должно быть зарегистрировано в Государственном реестре прав на недвижимое имущество. То есть, оно становится недвижимостью. В дальнейшем владелец права пользования землей может обрабатывать ее, сдать в аренду другому фермеру, взять в банке кредит под залог этих прав.

Максимальный срок действия такого договора не может превышать 50 лет.

В законопроекте не сказано, с какой периодичностью покупатель прав аренды должен платить владельцу ренту за пользование его землей. То есть, подписав договор продажи прав аренды на 25 лет, владелец земли может сразу получить от покупателя плату за весь период. Вырученные средства он может использовать по своему усмотрению: направить на ремонт дома, открытие бизнеса, обучение или лечение.

Можно ли будет купить право аренды на землю государственной или коммунальной собственности?

Да. Срок такого договора также не может превышать 50 лет. При этом право пользования земельным участком государственной или коммунальной собственности для сельскохозяйственных нужд или для застройки нельзя будет перепродать другому лицу, внести в капитал предприятия, передать в залог, кроме случаев перехода права собственности на здания и сооружения, или приобретения такого права на земельных торгах.

Кто будет иметь первоочередное право на покупку прав аренды земельного участка?

Преимущественное право на приобретение права аренды конкретной земли будут иметь ее арендаторы, совладельцы, владельцы или арендаторы смежных земельных участков в указанной последовательности.

То есть если право аренды земельного участка будет выставлено на продажу, лицо, имеющее преимущественное право и желание приобрести это право, должно предложить продавцу цену не ниже самого высокого ценового предложения, предложенного на аукционе. Если право аренды земельного участка продается без проведения аукциона, то цена обладателя преимущественного права не может быть ниже цены, которую предложил владелец земли.

Владелец земли, перед тем как выставить право аренды на продажу, должен в письменной форме уведомить всех участников преимущественного права о цене и условиях продажи. Если в течение месяца они не захотят приобрести право аренды земли, то владелец имеет право продать его другому лицу.

Если право аренды земельного участка находится в залоге у банка, прекращение или отчуждение этого права может быть осуществлено с согласия банка (залогодержателя или ипотекодержателя).

На договоре аренды земельного участка нотариус, удостоверяющий отчуждение права аренды, должен сделать отметку о переходе права аренды и осуществить его государственную регистрацию. Права и обязанности по договору аренды переходят к лицу, в пользу которого отчуждено право аренды.

Можно ли будет скупить права аренды нескольких участков и затем перепродать их агрохолдингу за большую цену?

Да, но для этого нужно будет предупредить владельца земли, который получит право на 10% от цены продажи. Согласно законопроекту МинАПК, если человек, ранее купивший право аренды земли, решит перепродать его, то собственник земельного участка имеет право на получение дополнительной платы в размере 10% от цены продажи (стоимости права), установленной договором.

В каком случае, купив право аренды земли, эту землю можно сдать в аренду?

Фермер, или бизнесмен, который приобретет право аренды земли, может сдать участок в аренду другому лицу. При этом он будет продолжать нести ответственность перед владельцем земли и выполнять условия договора продажи прав аренды земли.
Условия договора аренды такого земельного участка будут ограничиваться условиями договора продажи прав аренды. В случае прекращения договора прав аренды земли действие договора аренды прекращается.

В проекте закона ничего не сказано о запрете покупки лицом более одного права аренды земли. То есть, потенциально, бизнесмен может скупить несколько прав аренды земли, сформировать земельный банк и передать его в аренду агрохолдингу по более высокой ставке ренты, чем этот агрохолдинг платил владельцам земли по отдельности.

При этом земля, которая уже находится в аренде, не может быть передана в пользование другому лицу путем продажи прав аренды на нее.

Арендатор, который взял землю в аренду у владельца прав аренды земли не будет иметь преимущественного права на покупку этой земли в случае снятия моратория.

Сможет ли фермер, приобретя право аренды земли (например, на 25 или более лет), взять в банке кредит на развитие своего бизнеса под залог этого права?

Да, но тогда право аренды земельного участка перейдет к банку на период действия договора кредитования.

Если фермер, взяв такой кредит, обанкротится или не сможет платить проценты по кредиту, то банк сможет продать право аренды земли другому лицу на аукционе. При этом банк должен будет предложить право аренды лицам, имеющим преимущественное право.

Стоимость права аренды земли, которая переходит к банку, будет определяться субъектами оценочной деятельности.

Если владелец земли и покупатель прав ее аренды решат расторгнуть договор, но право залога будет у банка, то сделать они это смогут только с согласия последнего.

При каких обстоятельствах договор аренды земельного участка утрачивает силу

Предыдущий арендатор (истец), который арендовал с 2010 года в РГА земельный участок из числа неистребованных земельных долей (паев), обратился в суд с иском. В нем он требовал признать недействительным договор аренды этой земли, заключенный в 2015 году уже между владельцем земельного участ- ка – физлицом и другим юрлицом – фермерским хозяйством (далее – ФХ). По его мнению, РГА договор аренды с 2010 года с ним не расторгла, поэтому он считает этот договор аренды земли действующим, а себя – полновластным арендатором до окончания его срока, то есть до 2025 года.

Суть спора

В 2010 году между РГА (далее – арендодатель) и ООО (далее – арендатор) был заключен договор земельного участка из числа неистребованных земельных долей (паев) реформированного КСП для ведения товарного сельхозпроизводства. Согласно условиям этого договора стороны договорились, что он заключен на 15 лет или до запроса гражданина, который приобретет право собственности на арендованный земельный участок.

Летом 2015 года Регистрационной службой было выдано физлицу свидетельство о праве частной собственности на земельный участок, который фактически с 2010 года находился в аренде у ООО. Пользуясь конституционным правом частной собственности, которое является гарантированным, физлицо заключило в 2015 году договор аренды земли, передав ее другому юридическому лицу – ФХ.

Предыдущий арендатор считал такой договор аренды, заключенный в 2015 году, недействительным и просил суд признать его таковым, чтобы и в дальнейшем осуществлять на спорном земельном участке хозяйственную деятельность.

Судебные решения

Решением суда первой инстанции иск ООО было удовлетворен, поскольку суд согласился с позицией истца относительно того, что договор аренды с 2010 года продолжал свое действие, поскольку он не был расторгнут в установленном законом порядке, ООО продолжало платить арендную плату, а земельный участок использовался им по целевому назначению.

Однако суд апелляционной инстанции, с учетом позиции Высшего специализированного суда по рассмотрению гражданских и уголовных дел, изложенной в определении от 13.07.16 г. № 58989465, решение суда первой инстанции отменил и утвердил новое решение – об отказе истцу в удовлетворении иска.

Аргументы суда

Согласно ст. 626, 628 Гражданского кодекса (далее – ГК) договором является договоренность двух и более сторон, направленная на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Содержание договора составляют условия (пункты), определенные по усмотрению сторон и согласованные ими, и условия, которые являются обязательными согласно актам гражданского законодательства. Договор является заключенным, если стороны в надлежащей форме достигли согласия по всем существенным условиям договора (ч. 1 ст. 638 ГК), и обязательным к выполнению сторонами (ст. 629 ГК).

Отношения относительно найма (аренды) земельного участка регулируются Законом от 06.10.98 г. № 161-XIV «Об аренде земли» (далее – Закон № 161). Согласно ст. 1 этого Закона аренда земли – это основанное на договоре платное владение и пользование земельным участком, необходимым арендатору для проведения предпринимательской и других видов деятельности.

Согласно ст. 182 ГК и Закона от 01.07.04 г. № 1952-IV «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений» госрегистрация договора аренды, его изменения и расторжения осуществляется соответствующим органом по обращению лиц с предоставлением соответствующих документов, которые являются основанием для такой регистрации.

Согласно смыслу ст. 6, 18, 20 Закона № 161 (в редакции, действующей на момент возникновения спорного правоотношения в 2010 году) договор аренды земли подлежал государственной регистрации, если такой договор заключен. После государственной регистрации заключенного договора аренды земли он вступает в силу. Право аренды земельного участка возникает со дня государственной регистрации этого права согласно закону, который регулирует государственную регистрацию вещных прав на недвижимое имущество и их обременений.

Суть государственной регистрации состоит в официальном признании и подтверждении государством факта возникновения или прекращения права аренды земельных участков на основании договора, а основаниями возникновения гражданских прав и обязанностей является сам договор, заключенный между владельцем земельного участка и арендатором, которые достигли согласия по всем условиям договора, подписание спорного договора по изложенным в нем условиям осуществлялось по свободному выбору сторон.

Поскольку в 2010 году ООО (истец) и РГА был заключен договор аренды земли сроком на 15 лет или до запроса гражданина, который приобретет право собственности на этот земельный участок, то физлицо, которое в 2015 году приобрело право собственности на этот земельный участок и получило свидетельство о праве собственности на спорный земельный участок, имело право согласно требованиям ст. 90 Земельного кодекса передать его в аренду какому-либо лицу путем заключения соответствующего договора аренды земли и регистрации его в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество, что фактически им и было сделано.

Суд указал в решении, что, подписывая в 2010 году договор аренды земли, арендатор (истец) выразил свое согласие относительно обусловленного договором срока его действия – «на 15 лет или до запроса гражданина, который приобретет право собственности на этот земельный участок», и поэтому в связи с наступлением одного из этих событий договор считается прекращенным.

В процессе рассмотрения дела истец настаивал и на том, что физлицо – владелец земельного участка должно было сначала предложить именно ему заключить договор аренды земли, поскольку, по его мнению, именно он имел преимущественное право на заключение такого договора в 2015 году.

Но суд обратил внимание на то, что преимущественное право арендаторов на возобновление договора аренды, предусмотренное ст. 33 Закона № 161, распространяется на случаи, когда земля снова передается в аренду тем же арендодателем. Однако после выделения земельного участка в натуре (на местности) и получения государственного акта на право частной собственности на землю физлицом обязательства сторон прекращаются согласно действующему законодательству. Со времени получения лицом государственного акта на право частной собственности на землю она получает статус владельца земельного участка, в связи с чем изменился предмет аренды и статус сторон договора аренды. И поэтому договор аренды земельного участка (пая), который был заключен ранее (в нашей ситуации – в 2010 году) прекращается. Учитывая требования ст. 203, 215 ГК о недействительности сделки, перезаключение договора аренды земельной доли (пая) после выделения в натуре (на местности) земельного участка и получения владельцем земельной доли (пая) государственного акта на право собственности на земельный участок возможно только при наличии волеизъявления на то сторон.

Читайте статью: Какой-такой эмфитевзис?

Срок действия договора аренды неистребованных земельных участков заканчивается в случае приобретения права собственности на земельный участок и определяется днем получения документа, подтверждающего право собственности на него.

Поскольку в 2015 году изменились предмет аренды и статус сторон договора аренды, то договор аренды с 2010 года прекратился, а потому и срок действия договора аренды с 2010 года, заключенный между ООО и РГА, закончился в день, когда физлицо получило свидетельство о праве собственности на спорный земельный участок (18.08.15 г.). Именно с этого момента оно как владелец имеет право по своему усмотрению распоряжаться положенным ему имуществом. Поэтому, пользуясь своим правом, владелец земельного участка заключил новый договор аренды земли с ФХ, не нарушая законодательства и прав предыдущего арендатора (истца).

Автор статті: Людмила Струкова

Как заключить договор аренды земли и получать арендную плату за землю

Содержание статьи (нажмите чтобы перейти к нужному разделу):

Кратко по теме аренды земли в 2018 году:

Статья актуальна на 2018 год

В Украине пользоваться землей можно на основаниях предусмотренных законодательством, (естественно, если речь об официальном пользовании).

Одним из таких оснований является договор аренды земельного участка, который может быть заключен как в отношении земли, которая пребывает в частной собственности, так и в отношении государственной или коммунальной земли.

Об особенностях договора аренды между физ лицами, о том, в каком размере можно прописать арендную плату и какие налоги платятся при аренде земли, пойдёт речь в данной статье.

Договор аренды земли между физ лицами

Договор аренды земельного участка в 2018 году должен обязательно содержать следующие условия:

  1. данные земельного участка, который сдаётся в аренду (его кадастровый номер, площадь, местонахождение, целевое назначение). О том, какие бывают виды земель в зависимости от целевого назначения, мы говорили отдельно;
  2. срок аренды (не может превышать 50 лет);
  3. размер арендной платы, способ её выплаты арендатором владельцу участка (наличными или безналичный расчет). Также стоит прописать, в каких случаях размер арендной платы может быть увеличен или уменьшен, и какая ответственность наступает для арендатора, в случае если он не платит или несвоевременно платит арендную плату.

Помимо указанных условий стороны могут также включить в договор любые дополнительные по своему желанию, например, право арендатора сдавать участок в субаренду, то есть последующую аренду.

Те, у кого возникают сложности с составлением текста договора, могут воспользоваться типовым договором. Типовой договор аренды земли в Украине утвержден Постановлением Кабинета Министров Украины от 3 марта 2004 года № 220.

Договор субаренды земельного участка между физическими лицами

Особенностями договора субаренды можно назвать следующие:

  • заключается при наличии письменного согласия владельца земли на передачу участка в субаренду или же если такое право арендатора прямо предусмотрено в договоре аренды;
  • договор подлежит государственной регистрации, а по согласию сторон еще и нотариально заверяется;
  • размер субарендной платы согласно со статьей 288 Налогового Кодекса Украины не должен превышать размер арендной платы.

Если речь идет о земельных участках сельхозназначения, то арендаторы таких участков могут поменяться участками путем заключения договоров субаренды. Опять же такой обмен возможен с согласия владельца (арендодателя) или если такое право арендаторов предусмотрено заключенными с ними договорами аренды.

Арендная плата за землю в 2018 году

Отдельное внимание стоит уделить условию об арендной плате, поскольку к её размеру закон предъявляет определенные требования.

Согласно с Налоговым кодексом Украины годовой размер арендной платы за землю:

  • не может быть меньше земельного налога, установленного для такой категории земельных участков. О налоге на землю с физических лиц в 2018 году вы можете прочесть в отдельной статье.
  • не может быть меньше 12% нормативной денежной оценки земли (кроме случаев, когда арендатор определялся на основе конкурса).

Нормативная денежная оценка – это оценка земельного участка, которая проводится в соответствии с госстандартами один раз в 5-7 лет разработчиками технической документации по заказу коммунальных органов. Данные о нормативной денежной оценке вносятся в Государственный земельный кадастр.

  • для пастбищ в горных населенных пунктах размер арендной платы не может превышать размер земельного налога.

Госрегистрация договора аренды земли

Договор аренды земли может быть заключен в простой письменной форме, его нотариальное заверение не является обязательным, однако возможно по желанию сторон.

Обязательной для такого вида договоров является государственная регистрация права аренды (субаренды) вне зависимости от того, заверяется ли договор нотариально.

Для государственной регистрации необходимо обратиться к государственному регистратору (находятся в центрах предоставления административных услуг, также государственными регистраторами являются нотариусы) в пределах области или г. Киева по месту нахождения участка.

Нотариальное удостоверение договора удобно тем, что при его осуществлении право аренды сразу же регистрируется нотариусом, к которому вы обратились, поэтому дополнительно куда-либо ходить не нужно. Однако стоимость такого оформления договора естественно увеличиться на стоимость нотариальных услуг (конкретные расценки стоит узнавать у нотариусов).

Возможна ли аренда доли земельного участка

Исходя из норм Закона Украины «Про аренду», объектом аренды может быть только целый земельный участок, что означает, что аренда части земельного участка невозможна.

Вместе с тем, владелец может заключить договор аренды сразу с несколькими арендаторами, таким образом, распределив между ними и сам участок, и обязанность по уплате арендной платы. Однако при заключении такого договора настоятельно рекомендуется проконсультироваться с юристом.

Что касается аренды паёв, то владельцы сертификатов на пай до выделения им земельного участка в натуре имеют право заключить договор аренды (договор должен соответствовать вышеперечисленным условиям обычного договора аренды земельного участка, в том числе в части определения размера арендной платы).

После выделения земли на местности такой договор нужно будет перезаключить на таких же самых условиях, однако со ссылкой на данные государственного акта на землю.

Бессрочная аренда земли: что это такое

Как уже говорилось выше, договор аренды земли должен обязательно содержать такое условие, как срок аренды, длительность которого не может превышать 50 лет. То есть бессрочная аренда невозможна. Вместе с тем, в земельном законодательстве Украины существует такое понятие, как постоянное право пользования, которое ошибочно иногда приравнивается к бессрочной аренде.

Согласно с Земельным Кодексом Украины право постоянного пользования земельным участком – это право пользования землей, которая пребывает в государственной или коммунальной собственности без установления срока.

Такое право предоставляется не всем, а определенному перечню лиц, к которым относятся:

  1. государственные и коммунальные предприятия;
  2. общественные организации инвалидов;
  3. религиозные организации;
  4. высшие учебные заведения;
  5. совладельцы ОСМД. О том что такое ОСМД и как оно создаётся вы можете прочесть в статье «Что такое ОСМД и чем оно лучше чем ЖЕК».

Таким образом, бессрочное право пользования землей для физических лиц законом не предусмотрено.

Что такое сервитуты на земельные участки

Земельный сервитут — это право пользования чужим земельным участком для проезда или прохода на свой участок, проведение линий электропередачи, связи, трубопроводов и их использование, а также обеспечение водоснабжения и так далее.

Точно так же как и право аренды, земельный сервитут подлежит государственной регистрации.

Право требовать сервитут от владельца соседнего участка прямо установлено законом, однако в случае отказа, установить его можно через суд. Другими словами, установить сервитут, если вам необходимо в какой-то мере использовать чужой земельный участок для пользования своим участком, можно либо по договору с владельцем этого участка либо по решению суда.

Форма декларации по аренде земли в 2018 году

О том, кто платит налог на землю при аренде, мы уже говорили в статье «Как платить налог на землю в Украине».

При аренде земельных участков государственной и коммунальной собственности арендаторы должны подавать налоговую декларацию, форма которой утверждена Приказом Министерства финансов Украины от 16.06.2015 № 560.

Популярное:

  • Словарь юристов Евразийский юридический портал Бесплатная юридическая консультация онлайн, помощь юриста и услуги адвоката Юридический словарь – это словарь терминов и понятий, которые широко применяются в сфере юриспруденции. Любой подробный словарь юридических терминов является важнейшим […]
  • Госпошлина на внесение изменений в егрюл кбк КБК для уплаты госпошлины Подводя итоги по КБК для уплаты госпошлины Обращаясь в органы государственной власти, самоуправления или к любым должностным лицам с просьбой о каком-либо действии, значимом с точки зрения закона, физическому или юридическому лицу нужно уплатить специальный сбор […]
  • Молодая семья тольятти 2018 очередь Правила постановки на очередь по программе Молодая семья в Тольятти Программа для молодых семей со слов Правительства РФ успешно проходит во всех регионах государства. Но так ли это на самом деле? Какие требования выдвигаются программой для молодых семей в Тольятти? Как стать в очередь […]
  • Часть 2 ст 59 тк рф Ст. 59 ТК РФ: вопросы и ответы Ст. 59 ТК РФ: официальный текст Ст. 59 ТК РФ: вопросы и ответы Ст. 59 ТК РФ очерчивает круг лиц, с которыми обязательно или возможно заключение срочного трудового договора. В статье мы расскажем, когда это требуется, а когда допускается, а также ответим на […]
  • Ликвидация ооо документы для налоговой Ликвидация / Закрытие ООО Как закрыть ООО в 2016 году? Как закрыть ТОВ в 2016? Как закрыть предприятие в 2016? Процедура закрытия ТОВ,ООО в 2016 году. Закрытие или ликвидация предприятия происходит несколькими спосабами: Добровольная ликвидация (по решению собственников компании). […]
  • Лицевой счет кварплата Что входит в квитанцию за квартплату? Содержание квитанции об оплате жилищно-коммунальных услуг (ЖКУ) регламентируется утвержденными Правительством РФ Правилами предоставления коммунальных услуг. Независимо от формы собственности и структуры предприятия – поставщика, выдаваемая […]