Комментарий к СТ 35 ЗК РФ

Статья 35 ЗК РФ. Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружение

Комментарий к статье 35 ЗК РФ:

1. Термин «право пользования земельным участком на тех же условиях, что и у прежнего собственника», используемый в п. 1 комментируемой статьи, означает правовой титул, вид права, принадлежащий первоначальному пользователю земельного участка — отчуждателю недвижимости и подлежащий передаче в силу прямого указания закона новому приобретателю объекта недвижимости — пользователю земельного участка. Это означает, что если земельный участок принадлежит продавцу недвижимости на праве постоянного (бессрочного) пользования, срочного пользования (в том числе аренды), то к покупателю переходит соответствующее право. Право пожизненного наследуемого владения в силу самой природы этого права может перейти только гражданину — приобретателю недвижимости. В Постановлении N 11 Пленум ВАС РФ указал, что в силу норм п. 1 ст. 35 ЗК, п. 3 ст. 552 ГК РФ покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

При применении комментируемой статьи возникает вопрос о моменте возникновения права на использование соответствующей части земельного участка при смене собственника недвижимости. В п. 1 ст. 552 ГК закреплено, что право на земельный участок передается покупателю одновременно с передачей права собственности на строение, сооружение. Иначе говоря, в ГК прямо указан момент возникновения права пользования земельным участком — это момент возникновения права собственности на строение, сооружение, приобретаемое по договору купли-продажи.

Хотя в комментируемой статье прямо не установлено, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение право на использование соответствующей части земельного участка переходит одновременно с переходом права собственности на объект недвижимости, учитывая закрепленный в ст. 1 ЗК принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, а также то, что собственник отчуждаемых объектов недвижимости обязан обеспечить их приобретателю возможность дальнейшего использования этих объектов, неотделимого от использования земельного участка, следует признать юридически обоснованным подход к одновременной передаче прав на объект недвижимости и соответствующий земельный участок. В Постановлении Пленума ВАС РФ N 11 указано, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для использования этих объектов на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

При переходе права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком (абз. 2 п. 1 ст. 35 ЗК). Порядок пользования земельным участком в контексте абз. 2 п. 1 комментируемой статьи означает порядок осуществления и объем прав и обязанностей в отношении земельного участка всех приобретателей недвижимости. Определение при переходе права собственности на объект недвижимости права пользования земельным участком с учетом долей в праве собственности на недвижимость традиционно для российского законодательства (см. ч. 2 ст. 37 Земельного кодекса РСФСР).

2. Часть земельного участка, права на которую возникают в связи с отчуждением расположенных на нем объектов недвижимости, формируется из земельного участка, непосредственно на котором возведено здание, строение, сооружение, — площади под застройкой и из земельного участка, необходимого для их использования — обслуживающего земельного участка. Если размер площади застройки определить достаточно легко, то размер обслуживающего участка установить не всегда просто. Определение размера части земельного участка возможно только индивидуально в каждом конкретном случае с учетом различных обстоятельств. Критерии определения предельных размеров обслуживающего участка могут быть установлены в правилах землепользования и застройки, в землеустроительной, градостроительной, проектной документации.

Размер обслуживающего земельного участка зависит прежде всего от целевого назначения земельного участка и характера, вида здания, строения, сооружения, расположенного на данном участке. Единственное правило, которое применимо ко всем случаям: размер площади застройки и обслуживающего земельного участка не может быть более размера земельного участка, принадлежавшего бывшему собственнику здания, строения, сооружения (также см. Постановление ФАС Центрального округа от 30.11.2007 по делу N А14-24785/2005/982/13). Это утверждение естественно следует из правила о том, что никто не может передать больше прав, чем имеет он сам. Бывают случаи, когда земельный участок, на котором находится объект недвижимости, значителен по площади и не полностью занят этим объектом. В такой ситуации возможно выделение части земельного участка, право на которую перейдет к приобретателю объекта недвижимости при условии, что такой земельный участок является делимым.

3. Цели реализации в законодательстве положения «собственнику здания, строения, сооружения должен принадлежать на праве собственности и земельный участок, на котором находится объект недвижимости» служит норма п. 3 комментируемой статьи. Преимущественное право покупки или аренды земельного участка, находящегося в частной собственности, осуществляется в порядке, установленном ст. 250 ГК. Когда здание, строение, сооружение расположены на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственники этих объектов недвижимости имеют исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков (см. комментарий к п. 1 ст. 36 ЗК).

Правила о преимущественном праве покупки или аренды заключаются в том, что собственник земельного участка, желающий продать его или сдать в аренду, обязан сначала предложить его купить или арендовать собственнику здания, строения, сооружения, расположенного на данном земельном участке. Такое предложение (извещение) должно быть сделано письменно с указанием цены (арендной платы) и всех других условий, на которых собственник земельного участка продает его или сдает в аренду. Если собственник здания, строения, сооружения откажется от приобретения или заключения договора аренды или не приобретет (не арендует) земельный участок в течение месяца со дня извещения, собственник земельного участка вправе продать или передать в аренду земельный участок любому лицу. При нарушении преимущественного права покупки собственник здания, строения, сооружения имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя или арендатора.

4. При сравнении п. п. 1 и 4 комментируемой статьи становится очевидным, что при отчуждении зданий, строений, сооружений законодатель установил различный подход к определению размера земельного участка в зависимости от того, находится земельный участок в собственности лица, отчуждающего объект недвижимости, или нет. Если здание, строение, сооружение находится на чужом земельном участке, при переходе права собственности на этот объект лицо приобретает право на использование соответствующей части земельного участка (п. 1 комментируемой статьи). Если же отчуждаются здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке и принадлежащие одному лицу (т.е. собственник здания и собственник земельного участка — одно лицо), то отчуждается и земельный участок, за исключением случаев, когда участок изъят из оборота или отчуждается часть недвижимости, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка (п. 4 комментируемой статьи).

Таким образом, закрепление и дальнейшее развитие в земельном законодательстве такого принципа, как единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, значительно ограничивает принадлежащее лицу право собственности на земельный участок и расположенное на нем недвижимое имущество. Собственник при отчуждении объекта недвижимости обязан продать и принадлежащий ему на праве собственности весь земельный участок целиком, даже если он намного превышает размер площади застройки и обслуживающего участка. Это положение, конечно же, не исключает право собственника до совершения сделки по отчуждению здания, строения, сооружения разделить принадлежащий ему земельный участок на несколько участков. При образовании нескольких участков и постановке их на кадастровый учет собственник может осуществить отчуждение только части земельного участка, непосредственно обслуживающего отчуждаемое здание, строение, сооружение.

Исходя из буквального толкования комментируемого пункта в договоре об отчуждении недвижимости (зданий, строений, сооружений) необходимо четко определить, что к покупателю переходит право собственности на земельный участок (если нет ограничений на отчуждение земельного участка, предусмотренных в ЗК). Данное положение было подтверждено и практикой применения ст. 35 ЗК. Пленум ВАС РФ в Постановлении N 11 определил, что сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение зданий, строений, сооружений без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными (п. 11).

5. Норма п. 5 комментируемой статьи устанавливает одно из исключений из национального режима иностранных граждан, лиц без гражданства, иностранных юридических лиц (см. комментарий к п. 3 ст. 5). Данное положение было предметом рассмотрения КС РФ, который признал его соответствующим Конституции (Постановление от 23.04.2004 N 8-П «По делу о порядке конституционности Земельного кодекса Российской Федерации в связи с запросом Мурманской областной Думы»).

КС РФ отметил, что сама по себе возможность предоставления иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам права на определенных условиях приобретать в собственность и в определенных пределах владеть, пользоваться и распоряжаться земельными участками не противоречит конституционно-правовому статусу земли как публичного достояния многонационального народа России. Вместе с тем, осуществляя соответствующее регулирование, федеральный законодатель обязан обеспечивать защиту конституционно значимых ценностей и соблюдать баланс конституционных прав, исходить из приоритета права российских граждан иметь в собственности землю, обеспечивая рациональное и эффективное использование земли и ее охрану, защиту экономического суверенитета Российской Федерации, целостность и неприкосновенность ее территории (ч. 1 и ч. 3 ст. 4 Конституции). Реализуя свою конституционную обязанность, федеральный законодатель в п. 5 комментируемой статьи и ряде других статей ЗК ввел некоторые ограничения для иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц в осуществлении права землепользования.

Перечень видов зданий, строений, сооружений, на которые это правило не распространяется, не установлен.

Переход прав на земельный участок при переходе права собственности на здание на чужом земельном участке

В самом общем виде порядок перехода прав на земельный участок при отчуждении расположенного на нем здания зафиксирован в пункте 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — ЗК РФ): при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

Первый вопрос, который возникает: что означает словосочетание «часть земельного участка»? На первый взгляд в этой статье говорится о возможности отчуждения части земельного участка. Но, по всей видимости, это просто не совсем удачная редакция. На самом деле речь идет об определении размера земельного участка, который может перейти вслед за зданием.

Дело в том, что Гражданский кодекс Российской Федерации (далее — ГК РФ) и ЗК РФ решали вопрос о размере земельного участка, следующего за зданием, не совсем идентично. В соответствии с частью второй статьи 273 ГК РФ вопрос о размере земельного участка ставился на усмотрение сторон: «если иное не предусмотрено договором», то в собственность переходит часть земельного участка, необходимая для обслуживания здания, а пункт 2 статьи 35 ЗК РФ, отсылая к пункту 3 статьи 33 ЗК РФ , определяет размер земельного участка по нормам отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами застройки, градостроительной, проектной документацией.

Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ (далее — ВАС РФ) в своем Постановлении N 11 указал на то, что в данном случае следует руководствоваться положением пункта 3 статьи 33 ЗК РФ.

И только Федеральный закон от 26.06.2007 N 118-ФЗ «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части приведения их в соответствие с Земельным кодексом Российской Федерации» (далее — ФЗ N 118-ФЗ) признал часть вторую статьи 273 ГК РФ утратившей силу, сняв таким образом противоречие между нормами ГК РФ и ЗК РФ по вопросу определения размера земельного участка, переходящего вслед за зданием.

Однако императивность этого требования относится только к лицам, использующим земельный участок не на праве собственности.

К собственнику положения пункта 3 статьи 33 ЗК РФ применяются диспозитивно. Он может продать весь земельный участок вместе с отчуждаемым зданием, а может продать и часть земельного участка, размер которой будет определяться по правилам пункта 3 статьи 33 ЗК РФ. В данном случае произойдет по существу раздел земельного участка, и, естественно, к земельному участку предъявляется требование его делимости. То есть, оставаясь без здания, часть земельного участка должна формироваться в самостоятельный земельный участок. Если это требование не может быть соблюдено, то отчуждается весь земельный участок. К тем землевладельцам и землепользователям, которые вместе со зданием отчуждают землю, находящуюся в государственной собственности, требование о делимости земельного участка, находящегося под зданием продавца, не применяется. Прежний земельный участок, если он по размеру больше, чем предусмотрено пунктом 3 статьи 33 ЗК РФ, снимается с кадастрового учета, а покупатель здания формирует новый зем ельный участок, соответствующий требованиям пункта 3 статьи 33 ЗК РФ.

Следующий вопрос, который необходимо прояснить применительно к этой статье: на каком праве к покупателю здания переходит земельный участок? По общему правилу, зафиксированному в пункте 1 статьи 35 ЗК РФ (Статья 35 ЗК РФ) , на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника.

Рассмотрим различные варианты.

    Земельный участок у продавца здания находится на праве собственности

Исходя из части первой статьи 273 и абзаца первого пункта 2 статьи 552 ГК РФ, вопрос о передаваемом покупателю здания праве на земельный участок в этом случае должен был решаться сторонами, и лишь при отсутствии договоренности покупатель здания приобретал право собственности на земельный участок.

ЗК РФ, вводя принцип единства судьбы земли и недвижимости, устанавливает, что к покупателю здания вместе с правом собственности на здание должно перейти и право собственности на земельный участок.

До выхода Постановления Пленума ВАС РФ N 11 судебная практика четкую позицию по поводу переходящего к покупателю здания права на земельный участок не выработала.

Однако позиция Пленума ВАС РФ, основанная на нормах ЗК РФ, исходила из того, что в данном случае должен быть заключен единый договор купли-продажи здания и земельного участка и осуществляется одновременная регистрация перехода прав на здание и земельный участок. Это идеальная конструкция. Но ничто в действующем законодательстве не запрещает заключение двух договоров купли-продажи: договора купли-продажи здания и договора купли-продажи земельного участка при условии, что на стороне покупателя выступает одно лицо.

Высказывание Пленума ВАС РФ о том, что сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящегося на нем здания, если земельный участок и здание принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными, в данном случае применено быть не может. При заключении двух договоров купли-продажи здания и земельного участка, если на стороне покупателя выступает одно лицо, воля сторон не направлена на раздельное отчуждение здания и земельного участка.

Несмотря на четко обозначенную позицию Пленума ВАС РФ, практика некоторых регионов эту точку зрения не разделила. В частности, парадоксальным является Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа, в соответствии с которым суд не только не указал на ничтожность передачи здания без земельного участка, но и взыскал с приобретателя здания по иску продавца сумму неосновательного обогащения за пользование земельным участком (Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 30.08.2005 N А74-508/05-Ф02-4208/05-С2).

Федеральный закон N 118-ФЗ изменил содержание пункта 1 статьи 273 и абзаца первого пункта 2 статьи 552 ГК РФ, приведя их в соответствие с принципом единства земли и недвижимости, провозглашенным ЗК РФ. Теперь в соответствии с этими нормами при продаже здания, находящегося на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю здания земельный участок может перейти только на праве собственности.

Земельный участок у продавца здания находится на праве аренды

В данном случае следует руководствоваться положением пункта 3 статьи 552 ГК РФ: при продаже недвижимости на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях, что и продавец без согласия собственника.

После принятия ЗК РФ в отношении перехода права аренды земельного участка вслед за продаваемым зданием творились явные злоупотребления.

Достаточно указать на такой пример, когда регистрационный орган в Москве отказал новому собственнику здания в регистрации перехода права аренды земельного участка на том основании, что не было решения органа власти о предоставлении земельного участка в аренду, и предложил новому собственнику выкупить право аренды на торгах несмотря на то, что срок договора аренды с предыдущим собственником еще не истек.

Однако схема перехода права аренды земельного участка при продаже здания, расположенного на этом участке, которую предложил Пленум ВАС РФ в Постановлении N 11, кажется чрезмерно упрощенной, хотя и весьма удобной. Если земельный участок находится у продавца здания на праве аренды, то покупатель здания приобретает право пользования земельным участком на праве аренды с момента регистрации перехода права собственности на здание независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор между покупателем здания и собственником земельного участка. Подобная схема перехода охотно была воспринята многими регионами (Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 27.07.2005 N Ф08-3246/2005; Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа N А33-14953/04-С2-Ф02-2022/05-С1), в частности и в Санкт-Петербурге. Но не все согласились с таким порядком. Уже после высказывания Пленума ВАС РФ Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа своим Постановлением оставил без изменения решение суда, в соот ветствии с которым с прежнего собственника недвижимого имущества взыскана задолженность по арендной плате и пени за просрочку платежа, указав, что довод заявителя о наличии у нового собственника имущества обязанности по уплате арендных платежей за земельный участок несостоятелен, так как покупатель не был стороной договора аренды. Переход имевшегося у продавца недвижимости права пользования земельным участком к покупателю недвижимости в отсутствие заключенного между ним и истцом договора аренды не породил у нового собственника недвижимого имущества обязанности по внесению арендных платежей, установленных соглашением администрации и прежнего собственника (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 21.06.2005 N А43-17136/2004-22-603).

В данном случае нужно выяснить, на каком основании возникает у покупателя здания право аренды земельного участка. Вывод, который напрашивается исходя из высказывания Пленума ВАС РФ (покупатель здания приобретает право пользования земельным участком на праве аренды), заключается в том, что у покупателя здания возникает фактическое землепользование, за которое он должен вносить платежи в размере арендной платы. Практика ФАС Северо-Западного округа исходит из возможности взыскания задолженности по арендной плате, если арендные отношения между собственником земельного участка и новым собственником объекта недвижимости не оформлены (дела N А56-49850/04; N А56-55674/2005; N А56-7789/2005). В свете этой позиции между собственником здания и собственником земельного участка должно возникнуть новое право аренды земельного участка. В таком случае необходима государственная регистрация изменения субъектного состава арендных правоотношений, которая носит правоустанавливающий ха рактер, в связи с чем регистрирующие органы обоснованно отказывают в осуществлении регистрации указанных изменений по мотивам отсутствия соглашения сторон о внесении изменений в отношении реквизитов лица, выступающего на стороне арендатора, а также отсутствия заявления о регистрации изменений от предыдущей стороны по договору аренды. С учетом действующего Федерального закона «О государственной регистрации. » такая позиция является оправданной. Этот подход позволяет не возлагать на нового арендатора земельного участка долги бывшего арендатора. Арбитражные суды Северо-Западного округа правомерно отказывают во взыскании неустойки в связи с несвоевременным внесением арендной платы новым собственником объекта недвижимости, исходя из того, что до переоформления прав арендатора в установленном законом порядке на нового собственника объекта недвижимости у последнего отсутствует предусмотренная заключенным между собственником земельного участка и предыдущим собственником объекта нед вижимости договором аренды обязанность по оплате неустойки за ненадлежащее исполнение обязательств, поскольку переход права пользования земельным участком на условиях аренды не означает замены лица в обязательстве по договору аренды (дела N А56-16958/2005; N А56-7798/2005).

Подобную позицию можно было считать наиболее приемлемой до принятия Федерального закона N 118-ФЗ. Данный Закон признал утратившими силу пункт 2 статьи 268 и абзац второй пункта 1 статьи 271 ГК РФ, которые предусматривали возможность возникновения у собственника здания права пользования земельным участком, необходимым для обслуживания здания. Это право возникало без правоустанавливающего документа, который собственник здания мог получить впоследствии. Теперь в пункте 1 статьи 271 ГК РФ остался только один абзац, который раньше был первым и в соответствии с которым собственник здания, расположенного на чужом земельном участке, может пользоваться этим участком, только если последний предоставлен ему собственником участка.

С учетом внесенных изменений вызывает сомнение возможность возникновения у покупателя здания фактического пользования земельным участком, за которое он должен вносить платежи в размере арендной платы.

Согласно иной позиции при переходе права собственности на здание, находящееся на арендуемом земельном участке, происходит замена стороны в договоре аренды земельного участка. При этом регистрация замены стороны в договоре может быть осуществлена на основании заявления лица, являющегося в момент обращения в регистрационный орган стороной по договору аренды, поскольку она носит не правоустановительный, а правоудостоверяющий характер, основанием для внесения записи об изменениях, связанных со вступлением нового собственника объекта недвижимости в договор аренды, является регистрационная запись о праве собственности на расположенный на земельном участке объект недвижимости нового собственника. При таком подходе к новому собственнику объекта недвижимости переходят и долги по арендной плате продавца объекта недвижимости. Подобная позиция, которой придерживаются арбитражные суды Московского округа, допускает возможность взимания неустойки в случае нарушения новым собственником объекта недвиж имости сроков внесения арендной платы (дела N КГ-А40/4885-03, N КГ-А40/13150-05; N КГ-А40/1308-05).

Данная позиция требует внесения определенных изменений в действующий Федеральный закон «О государственной регистрации. «.

Существует также точка зрения, согласно которой право аренды земельного участка возникает у покупателя здания в силу прямого указания закона (статья 552 ГК РФ). При этом у собственника здания не возникает обязанности регистрации перехода прав и обязанностей арендатора, но ему не может быть отказано во внесении изменений в подраздел III-1 ЕГРП, в который вносятся записи об аренде (в частности, сведения об арендаторе).

Точка зрения, согласно которой к покупателю здания право аренды переходит в силу закона, безусловно, интересна, хотя и дискуссионна. Далеко не все согласны с тем, что в статье 552 ГК РФ содержится такое указание. Но этот подход весьма «удобен», так как, во-первых, покупатель здания в таком случае не обязан регистрировать переход права аренды, а во-вторых, к нему не переходят долги продавца здания, как при замене стороны в договоре. Но если согласиться, что к покупателю здания переходит в силу закона право аренды, то придется согласиться и с тем, что к покупателю здания переходит в силу закона и право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, если у продавца здания земельный участок находится на этом праве. Некоторые регионы идут по этому пути, о чем будет сказано ниже, но такой подход крайне не выгоден государству с политико-экономической точки зрения, так как и законодательные, и исполнительные органы государства преследуют цель полностью отказаться от ограниченных ве щных прав на землю и свести земельный строй России к двум титулам: аренде и собственности. Данная тенденция весьма наглядно прослеживается, например, в Московском и Северо-Западном регионе.

Подобная противоречивость судебной практики свидетельствует о том, что действующее законодательство в этой области явно устарело и нуждается в приведении его в соответствие с экономическими реалиями. Пока же следует больше уделять внимание серьезному доктринальному толкованию норм права, чем, в частности, занимаются научно-консультативные советы, действующие при арбитражных судах.

Земельный участок находится у продавца здания на праве постоянного (бессрочного) пользования

Вариант перехода прав на земельный участок, когда земельный участок находится у продавца здания на праве постоянного (бессрочного) пользования, является наиболее сложным. В общем виде схема перехода права постоянного (бессрочного) пользования изложена в абзаце третьем пункта 2 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации». При продаже здания, расположенного на земельном участке, предоставленном юридическому лицу на праве постоянного (бессрочного) пользования, это право постоянного (бессрочного) пользования подлежит переоформлению на право аренды или земельный участок должен быть приобретен в собственность по выбору покупателя здания. Из этого положения ясно два момента: во-первых, право постоянного (бессрочного) пользования должно быть переоформлено на право аренды или право собственности; во-вторых, выбирать титул собственности или аренды будет покупатель здания. Но непонятно, когда будет происходить это переоформление — до прод ажи здания его продавцом или после продажи его покупателем.

Совершенно иную схему предложил Пленум ВАС РФ. Эта схема была основана, прежде всего, на положениях пункта 2 статьи 268 и абзаца второго пункта 1 статьи 271 ГК РФ и выглядела следующим образом. Если продавцу здания земельный участок принадлежит на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупатель здания не относится к юридическим лицам, указанным в пункте 1 статьи 20 ЗК РФ, то после перехода к покупателю права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания он может переоформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

Как видно из вышеизложенного, ВАС РФ занял иную позицию, нежели Федеральный закон «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации». На практике такая схема породила ряд сложностей, и по прошествии времени можно сказать, что она была мертворожденной. В итоге это было подтверждено частичной отменой статьи 268 и статьи 271 ГК РФ.

Первый вопрос, который возникает у чиновников: на каком основании прекращается у продавца здания право постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок? Статья 45 ЗК, предусматривающая основания прекращения права постоянного (бессрочного) пользования, подходящего основания не содержит. Поэтому, как правило, продавцу здания в таком случае предлагают отказаться от права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком. Доктрина также в большинстве случаев стоит на позиции отказа от права. Однако судебная практика пошла по иному пути. Еще в 2003 г. ФАС Уральского округа указал, что статья 45 ЗК РФ в такой ситуации применению не подлежит, так как право продавца здания на пользование земельным участком прекращено в силу указания закона (Постановление ФАС Уральского округа от 14.04.2003 N Ф09-812/03-ГК).

Аналогичную позицию занял ФАС Волго-Вятского округа в 2006 г. Как следует из материалов дела, предприниматель обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу о признании прекращенным его права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком. Исковые требования основаны на статьях 12, 552 ГК РФ, статьях 35, 45, 53 ЗК РФ и мотивированы тем, что предприниматель не имеет возможности в надлежащем порядке оформить право пользования земельным участком, поскольку общество не заявляет об отказе от принадлежащего ему права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с продажей расположенной на нем недвижимости. ФАС Волго-Вятского округа указал, что право пользования соответствующей частью земельного участка возникает у приобретателя находящейся на нем недвижимости в силу закона. Отказа продавца от права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком не требуется (Постановление ФАС В олго-Вятского округа от 20.07.2006 N А17-70/14). Аналогичную позицию занял ФАС Дальневосточного округа (Постановление ФАС Дальневосточного округа от 14.11.2006 N Ф03-А51/06-1/3965).

Такая позиция судебной практики косвенно была подтверждена Федеральным законом N 232-ФЗ от 18.12.2006, которым статья 45 Земельного кодекса РФ была дополнена пунктом 7: «Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком может быть прекращено в иных предусмотренных федеральными законами случаях».

Гораздо серьезнее выглядит другая проблема: на каком основании возникнет у покупателя здания право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком? Как регистрировать переход права постоянного (бессрочного) пользования? Вопрос этот был самым простым образом решен в информационном письме Президиума ВАС РФ от 27.02.2001 N 61, т.е. незадолго до принятия ЗК РФ. В соответствии с пунктом 1 информационного письма N 61 при переходе права собственности на строение вместе с этим строением переходит и право пользования земельным участком. При этом выдается новый документ, удостоверяющий право на землю. До принятия ЗК РФ такой новый документ действительно мог быть выдан, но после вступления в силу ЗК РФ он может быть выдан только юридическим лицам, указанным в пункте 1 статьи 20 ЗК РФ. А как быть остальным юридическим лицам, к которым относится схема, предложенная в Постановлении Пленума ВАС РФ N 11? Судебная практика по этому поводу пока является весьма п ротиворечивой. Например, практика Уральского округа исходит из того, что независимо от момента перехода права собственности на объект недвижимости (до или после введения ЗК РФ) к покупателю объекта переходят права пользования земельным участком, занятым объектом, необходимые для его использования, в объеме и на условиях, существовавших у прежнего собственника объекта (продавца). В частности, выводы арбитражных судов Оренбургской области о переходе к обществу права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком подтверждены Рекомендациями Научно-консультативного совета при ФАС Уральского округа, утвержденными протоколом заседания от 11.11.2005 N 4. В решении суда первой инстанции от 06.02.2006 и Постановлении апелляционной инстанции от 17.04.2006 по делу N А47-12859/2005-3ГК указано, что к ответчику с момента государственной регистрации прав на приобретенные объекты недвижимости перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком под объектами недвижимости. Отсутствие у ответчика документа, удостоверяющего право пользования земельным участком, не свидетельствует об отсутствии у него данного права. Право пользования земельным участком возникло у собственника недвижимого имущества в силу прямого указания закона в результате перехода права собственности на недвижимость.

Аналогичной позиции придерживается и ФАС Волго-Вятского округа, указывая, что право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком возникает у приобретателя недвижимости в силу закона (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 20.07.2006 N А17-70/14).

Такая позиция оказалась более жизнеспособной, чем позиция Пленума ВАС РФ, что в определенной мере подтверждено Федеральным законом N 118-ФЗ, которым пункт 2 статьи 271 ГК РФ, в отличие от абзаца второго пункта 1 статьи 271 ГК РФ, оставлен в силе.

Но отсылка Постановления Пленума ВАС РФ N 11 к статье 271 ГК РФ предполагала, что право пользования земельным участком в данном случае возникает без оформления правоустанавливающих документов на землю как фактическое землепользование. Конечно, с учетом норм ЗК РФ такое фактическое землепользование создавало массу сложностей вплоть до угрозы сноса правомерно возведенного в свое время строения по причине признания фактического землепользования самовольным занятием земельного участка, не говоря уже о невозможности возведения какого-либо строения на таком участке. Но до 01.01.2006, т.е. до принятия муниципальными органами законов о введении земельного налога на основании главы 31 НК РФ , такая схема перехода прав на земельный участок была экономически выгодна. Пока действовал Закон РФ «О плате за землю» фактические землепользователи платили земельный налог, и все попытки органов местного самоуправления взимать с таких землепользователей суммы неосновательного обогащ ения за пользование земельным участком в размере арендной платы признавались судебной практикой неправомерными. Такая позиция судебных органов приведена в Постановлении ФАС Волго-Вятского округа, где указано, что неправомерны требования органов местного самоуправления о взимании неосновательного обогащения за пользование земельными участками, права на которые возникли в соответствии с абзацем вторым пункта 2 статьи 552 ГК РФ, если лицо не зарегистрировало право на данный земельный участок, но уплачивает земельный налог (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 17.08.2005 N А11-8655/2004-К1-5/313). После же прекращения действия Закона «О плате за землю», когда глава 31 НК РФ четко определила круг налогоплательщиков, фактические землепользователи из их числа были исключены. Изменилась по этому поводу и позиция судебной практики.

Наконец-то появилась возможность взимать с фактического землепользователя плату за землю не в размере земельного налога, а в размере арендной платы. Главное, чтобы продавец здания, находящегося на земельном участке на праве постоянного (бессрочного) пользования, как можно быстрее прекратил платить земельный налог. Поэтому арбитражные суды охотно соглашались с тем, что право постоянного (бессрочного) пользования переходит к покупателю здания, что можно проиллюстрировать на примере Постановления ФАС СЗО: «Арбитражный суд правильно указал на то, что с момента приобретения объектов недвижимости к обществу перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком. Этот вывод соответствует статьям 271 и 552 ГК РФ и статье 35 ЗК РФ. В связи с этим суд правильно установил, что с момента продажи объектов недвижимости завод не является плательщиком земельного налога за земельный участок, на котором расположены объекты недвижимости» (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 19.0 5.2006 N А13-6879/2005-06). Однако подобная позиция ФАС СЗО не соответствует указаниям Минфина РФ, в письме которого указано, что до момента государственной регистрации прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком организация будет признаваться плательщиком земельного налога (письмо Минфина РФ от 20.06.2006 N 03-06-02-04/89).

Вполне закономерное развитие данной ситуации было представлено в следующем Постановлении ФАС СЗО: «В силу пункта 1 статьи 65 ЗК РФ землепользование в РФ платное, формами платы являются земельный налог и арендная плата. Согласно законодательству РФ о налогах и сборах плательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного владения. Все остальные лица должны вносить плату за земли, находящиеся в собственности РФ, субъектов РФ или муниципальной собственности, в размере арендной платы, установленной соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления (пункт 3 статьи 65 ЗК РФ).

Отсутствие заключенного между истцом и ответчиком договора аренды земельного участка не освобождает предпринимателя от обязанности оплачивать пользование земельным участком в сумме, соответствующей размеру арендной платы, определяемой в силу статьи 65 ЗК РФ в порядке, установленном органами государственной власти субъектов РФ или органами местного самоуправления» (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 29.06.2006 N А05-19276/2005-33).

Позиция, согласно которой обязанность вносить арендную плату возникает по незаключенному договору аренды, не согласуется с нормами ГК РФ. Речь здесь идет о взимании неосновательного обогащения в размере арендной платы.

Очевидно, что и по данному вопросу судебная практика должна выработать иной подход в силу отмены пункта 2 статьи 268 и абзаца второго пункта 1 статьи 271 ГК РФ.

Не осталось в стороне от этого вопроса и Министерство финансов РФ. В частности, в одном из его писем указано следующее: «С момента введения в действие ЗК РФ в постоянное (бессрочное) пользование земельные участки передаются только лицам, указанным в пункте 1 статьи 20 ЗК РФ.

Учитывая, что здания и сооружения расположены на земельных участках, принадлежащих продавцу указанных зданий и сооружений на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю недвижимости в силу пункта 1 статьи 20 ЗК РФ земельные участки на таком праве предоставляться не могут, покупатель как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования в связи с приобретением зданий и сооружений недвижимости, может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобретением его в собственность. Указанная позиция подтверждается Постановлением Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 «. ———————————

Письмо Минфина РФ от 20.06.2006 N 03-06-02-04/89.

Пункт 4 статьи 35 ЗК РФ не допускает отчуждения земельного участка без находящегося на нем здания, если они принадлежат одному лицу. А статья 553 ГК РФ допускает возможность продажи земельного участка без недвижимости, находящейся на нем. За продавцом при этом сохраняется право ограниченного пользования земельным участком (сервитут).

После принятия ЗК РФ было разработано несколько проектов законов о приведении норм ГК РФ в соответствие с ЗК РФ, в которых статья 553 ГК РФ отсутствовала. Но проекты эти так и оставались проектами, а статья 553 ГК РФ продолжает существовать и в настоящее время.

Эту ситуацию разрешил Пленум ВАС РФ Постановлением N 11. Сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящегося на нем здания, если земельный участок и здание принадлежат на праве собственности одному собственнику, являются ничтожными.

Такой же порядок отчуждения принадлежащих одному лицу земельных участков и зданий должен применяться в случае обращения взыскания на заложенное имущество. Последнее положение весьма важно в силу диспозитивности пункта 4 статьи 340 ГК РФ, предусматривающего возможность выполнения в договоре залога земельного участка условия о нераспространении залога на здание, находящееся на этом участке.

И только в июне 2007 года статья 553 ГК РФ была признана утратившей силу Законом N 118-ФЗ.

Весьма важно высказывание ВС РФ по поводу неправильного толкования пункта 4 статьи 35 ЗК РФ от 24.12.2003.

В Постановлении Президиума ВС РФ от 24.12.2003 (Обзор судебной практики ВС РФ за III квартал 2003 г.) указано, что в судебной практике имеются случаи, когда суды, ссылаясь на пункт 4 статьи 35 ЗК РФ, признают ничтожными сделки купли-продажи части земельных участков, принадлежащих гражданам на праве собственности, так как на отчуждаемой части земельного участка отсутствует здание. Такая практика основана на неправильном применении и толковании закона. Пункт 4 статьи 35 ЗК РФ исходит из того, что земельной участок, необходимый для обслуживания здания, можно продать только вместе со зданием. На другую часть земельного участка, не занятую зданием, это ограничение не распространяется.

Речь идет по существу о разделе земельного участка на два: один участок — со зданием, а другой — пустой.

Жаркова О.А., доцент кафедры правовой охраны окружающей среды юридического факультета СПбГУ, член Научно-консультативного совета Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа, кандидат юридических наук.

Материал опубликован в журнале «Арбитражные споры» (официальный вестник ФАС СЗО). Узнать подробнее о журнале

Популярное:

  • Возражение на иск о взыскании заработной платы Возражение на иск о взыскании заработной платы В Курганский городской суд ИСТЕЦ: Иванов Иван Иванович Адрес: 640023, г. Курган ОТВЕТЧИК: ООО «Работодатель» Адрес: 640018, г. Курган В исковом заявлении Истец просит взыскать задолженность по заработной плате за январь-март 2009 г. в […]
  • Ст 423 тк рф п 35 правил Компенсация за неиспользованный отпуск Единственным действующим нормативным документом, разъясняющим порядок расчета компенсации за неиспользованный отпуск, остаются Правила об очередных и дополнительных отпусках, утвержденных НКТ СССР 30.04.1930 № 169 (далее - Правила). Согласно пунктам […]
  • Сниму жилой гараж в москве Сниму жилой гараж в москве Метр квадратный – Вся недвижимость России Недвижимость Москвы Аренда гаража в Москве Я хозяин! Сдам гаражный бокс в ГСК "Монолит", Первый теплый ЭТАЖ!! Варшавское шоссе дом 152, к. 18, м.… От метро 10 мин.пешком. Удобный заезд с Алтуфьевского ш., […]
  • Что такое место жительства гражданский кодекс Статья 20. Место жительства гражданина 1. Местом жительства признается место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает. Гражданин, сообщивший кредиторам, а также другим лицам сведения об ином месте своего жительства, несет риск вызванных этим последствий. 2. Местом […]
  • Развод для любимой девушки Просьбы о помощи Мы с мужем слали слова любви друг другу. И увидев его пишущим, я подумала, мне пишет. Но смс была от другой женщины. Лучик , возраст: 39 / 04.11.2018 Откликов: 7 (+7) Читать полностью Я с ужасом вспоминаю нашу семейную жизнь, и хочу подать на развод. Mне очень жалко […]
  • Федеральный закон 120-фз об акционерных обществах Федеральный закон от 7 августа 2001 г. N 120-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "Об акционерных обществах" (с изменениями и дополнениями) Федеральный закон от 7 августа 2001 г. N 120-ФЗ"О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "Об акционерных […]