Неосновательное обогащение

Автор: Лилия Скиданова

Лилия Скиданова, руководитель арбитражной практики консалтинговой компании «Лига Права»

В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Пунктом 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11.01.2002 г. № 66 установлено, что срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения пункта 2 статьи 651 ГК РФ признан равным году.

На практике стороны часто подписывают договоры аренды, срок действия которых — с 1 января по 31 декабря, считая такие договоры краткосрочными, то есть заключенными на срок менее одного года и, как следствие, не подлежащими государственной регистрации. Такое положение вещей вызвано в первую очередь нежеланием арендодателей заключать долгосрочные договоры аренды, имея тем самым больше возможностей к «перезаключению» договоров на новых условиях.

При этом стороны зачастую не обращают внимания на тот факт, что такой договор считается заключенным с момента его государственной регистрации, и в случае возникновения спора обращаются в арбитражный суд с исковыми требованиями о взыскании задолженности по арендной плате. В такой ситуации арбитражные суды отказывают в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на то, что в связи с отсутствием государственной регистрации договор аренды нельзя признать заключенным, а требования истца о взыскании арендной платы именно по договору не являются обоснованными и не подлежат удовлетворению (Решение Арбитражного суда Московской области по делу № А41-15292/09).

В данном случае при незаключенном договоре аренды единственно верным способом защиты права арендодателя является требование о взыскании неосновательного обогащения в порядке статьи 1102 ГК РФ, предусматривающей, что лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Исходя из смысла положений вышеуказанной статьи, обязательства из неосновательного обогащения возникают при одновременном наличии трех условий, а именно:

— если имеет место приобретение или сбережение имущества, то есть увеличение стоимости собственного имущества приобретателя, присоединение к нему новых ценностей или сохранение того имущества, которое по всем законным основаниям неминуемо должно было выйти из состава его имущества;

— если имеет место приобретение или сбережение имущества за счет другого лица, а имущество потерпевшего уменьшается вследствие выбытия из его состава некоторой части или неполучения доходов, на которые это лицо правомерно могло рассчитывать;

— отсутствуют правовые основания для получения имущества, то есть когда приобретение или сбережение имущества одним лицом за счет другого не основано ни на законе (иных правовых актах), ни на сделке, а значит, происходит неосновательно.

В случае фактического использования имущества (здания, помещения) при незаключенном договоре аренды происходит уменьшение имущества истца, а также факт неосновательного приобретения данного имущества ответчиком, то есть увеличение имущественной сферы ответчика за счет имущества истца.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1107 ГК РФ лицо, которое неосновательно получило или сберегло имущество, обязано возвратить или возместить потерпевшему все доходы, которые оно извлекло или должно было извлечь из этого имущества с того времени, когда узнало или должно было узнать о неосновательности обогащения.

При этом использование ответчиком принадлежащего истцу имущества без перечисления арендной платы основано на незаключенном договоре и является неправомерным, в связи с чем ответчик неосновательно обогатился, сэкономив арендную плату за пользование недвижимым имуществом (Постановление Десятого Арбитражного Апелляционного суда по делу № А41-24756/09).

На практике основными фактами, требующими доказательства в рамках искового требования о неосновательном обогащении, являются:

— подтверждение фактического использования имущества, то есть тот факт, что имущество поступило во владение ответчика;

— размер доходов от использования ответчиком неосновательно приобретенного имущества.

Касаемо доказательства фактического использования имущества разумно предположить, что данный факт может быть подтвержден актом приема-передачи имущества (Решение Арбитражного суда Московской области по делу № А41-24756/09).

При этом наличие лишь подписанного договора без подписанного акта приема-передачи не может являться доказательством передачи имущества (Решение Арбитражного суда г. Москвы по делу № А40-171478/09-77-994).

Таким образом, арбитражные суды исходят из того, что акт приема-передачи имущества, подписанный в рамках незаключенного договора аренды, является подтверждением фактической передачи недвижимого имущества.

Что касается подтверждения размера доходов, практика не так однозначна.

В соответствии с пунктом 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11.01.2000 г. № 49, возможность извлечения и размер доходов от использования ответчиком неосновательно приобретенного имущества должны быть доказаны истцом.

Таким образом, на истца возлагается как бремя доказывания размера доходов, так и способ данного доказывания.

На сегодняшний день в качестве подтверждения размера неосновательного обогащения судами применяются:

— отчеты независимой оценки о рыночной стоимости права требования возмещения упущенной выгоды от сдачи в аренду недвижимого имущества (Решение Арбитражного суда города Москвы по делу № А40-171478/09-77-994);

— отчеты об оценке рыночно обоснованной (рыночной) годовой арендной платы (Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа по делу № А56-22253/2008);

— ставка арендной платы за 1 кв. метр площади, действующая в регионе на момент пользования недвижимым имуществом (Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа по делу № А09-12303/2009).

Таким образом, для подтверждения размера неосновательного обогащения истцы используют независимую оценку рыночной цены аренды, при этом в случае отсутствия такого подтверждения суды указывают на «отсутствие возможности соотнести расчет (неосновательного обогащения) с ценами, существовавшими при сравнимых обстоятельствах и обычно взимаемыми за пользование аналогичными помещениями (Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа №Ф09-10695/07-С6).

Однако на практике имеются случаи, когда расчет суммы неосновательного обогащения производится истцом с учетом положений незаключенного договора и принимается судом как надлежащее доказательство.

Примером может служить дело №А41-24756/09, рассмотренное Арбитражным судом Московской области и оставленное в силе Десятым арбитражным апелляционным судом и Федеральным арбитражным судом Московского округа, где суды трех инстанций ссылаются на тот факт, что незаключенный договор аренды подписан сторонами, скреплен печатями организаций, в приложении к договору указана стоимость арендной платы за пользование имуществом.

Размер неосновательного обогащения, по мнению истца, в рамках настоящего судебного дела составляет сумму арендной платы, установленной договором, подписанным сторонами. С данными доводами истца согласились суды трех инстанций, указав при этом, что то «обстоятельство, что неосновательное обогащение составляет иную сумму, менее заявленной истцом, ответчиком не подтверждено» (Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа по делу № А41-24756/09).

В случае если арендатор определенное время вносил арендную плату за пользование имуществом по незаключенному договору в определенном размере, а в дальнейшем стал уклоняться от внесения арендных платежей, в исковом заявлении можно также сослаться на этот факт, указав, что ответчик уже оплачивал пользование имуществом в определенном размере, то есть подтвердил своими действиями размер ежемесячной платы. В этом случае можно будет избежать дополнительных расходов на проведение независимой оценки.

Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 декабря 2013 г. N 12790/13 Суд оставил без изменения решение нижестоящей судебной инстанции о взыскании с партнерства в пользу администрации неосновательного обогащения за пользование земельным участком, поскольку иск заявлен управомоченным лицом и плата за фактическое использование партнерством земельного участка подлежит взысканию в качестве неосновательного обогащения, что обусловлено невыполнением партнерством обязанности по надлежащему оформлению на этот участок прав собственности или аренды

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего — заместителя Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации Абсалямова А.В.;

членов Президиума: Амосова С.М., Бациева В.В., Горячевой Ю.Ю., Завьяловой Т.В., Козловой О.А., Козырь О.М., Маковской А.А., Першутова А.Г., Разумова И.В., Сарбаша С.В., Юхнея М.Ф. —

рассмотрел заявление администрации муниципального образования Люберецкий муниципальный район Московской области о пересмотре в порядке надзора постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 16.07.2013 по делу № А41-44318/12 Арбитражного суда Московской области.

В заседании приняли участие представители:

от заявителя — администрации муниципального образования Люберецкий муниципальный район Московской области (истца) — Белогуров Е.А., Игнатьков А.В., Марголин М.А.;

от партнерства с ограниченной ответственностью «ВОЛАНЕД ИНВЕСТ ЛЛП» (VOLANED INVEST LLP) (ответчика) — Беляев А.Н., Ямпольский В.Н.

Заслушав и обсудив доклад судьи Горячевой Ю.Ю., а также объяснения представителей участвующих в деле лиц, Президиум установил следующее.

Администрация муниципального образования Люберецкий муниципальный район Московской области (далее — администрация) обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском к партнерству с ограниченной ответственностью «ВОЛАНЕД ИНВЕСТ ЛЛП» (далее — партнерство), зарегистрированному по законодательству Англии и Уэльса, о взыскании 60 879 101 рубля 70 копеек неосновательного обогащения за пользование земельным участком под зданиями производственного назначения, принадлежащими партнерству на праве собственности, и 9 945 027 рублей 5 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами (с учетом уточнения исковых требований в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением Арбитражного суда Московской области от 21.01.2013 в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 25.04.2013 решение от 21.01.2013 отменено: с партнерства в пользу администрации взыскано 49 155 526 рублей 71 копейка неосновательного обогащения за пользование земельным участком за период с 28.09.2009 по 10.12.2012 и 6 581 008 рублей 86 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами.

Федеральный арбитражный суд Московского округа постановлением от 16.07.2013 постановление от 25.04.2013 отменил, решение от 21.01.2013 оставил без изменения.

В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, о пересмотре в порядке надзора постановления суда кассационной инстанции администрация просит его отменить, ссылаясь на нарушение единообразия в толковании и применении арбитражными судами норм материального права, постановление суда апелляционной инстанции просит оставить без изменения.

В отзыве на заявление партнерство просит оставить оспариваемый судебный акт без изменения.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в заявлении, отзыве на него и выступлениях присутствующих в заседании представителей участвующих в деле лиц, Президиум считает, что заявление подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как установлено судами и усматривается из материалов дела, партнерство является собственником двух производственных зданий, которые изначально принадлежали производственному объединению «Завод им. Ухтомского» и при его приватизации в 1992 году вошли в уставный капитал акционерного общества открытого типа «Производственное объединение «Завод им. Ухтомского» (далее — акционерное общество).

Согласно свидетельству от 27.01.1993 № 156 акционерному обществу предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование земельный участок площадью 33,53 гектара. Впоследствии этот земельный участок был поставлен на кадастровый учет как ранее учтенный без определения границ с присвоением ему кадастрового номера 50:22:0010203:95. В 2003 году акционерное общество признано банкротом и в 2004 году исключено из Единого государственного реестра юридических лиц в связи с ликвидацией.

Право собственности партнерства на производственные здания, приобретенные им по договорам купли-продажи недвижимости от 10.12.2008, подтверждено свидетельствами о государственной регистрации от 10.03.2010, выданными взамен свидетельств от 22.01.2009.

Права на земельный участок партнерство не оформляло, однако после обращения администрации 28.09.2012 в арбитражный суд с настоящим иском самостоятельно исчислило и заплатило земельный налог за 2009-2012 годы с площади земельного участка, занятого принадлежащими ему зданиями, в сумме 8 960 682 рублей. При этом в государственном кадастре недвижимости обладателем права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок общей площадью 333 500 кв. метров значится Люберецкое производственное объединение «Завод им. Ухтомского».

Отказывая в иске, суд первой инстанции руководствовался статьями 269 и 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — Гражданский кодекс), статьей 41 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — Земельный кодекс) и пунктом 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее — постановление № 11). Суд пришел к выводам о том, что партнерство является землевладельцем и землепользователем, осуществляющим права собственника, поскольку при приобретении зданий к нему перешло право постоянного (бессрочного) пользования частью земельного участка, занятой этими зданиями и необходимой для их использования. Правом требовать взыскания с партнерства неосновательного обогащения в размере арендной платы администрация не обладает, при этом не имеет правового значения факт уплаты партнерством земельного налога.

Руководствуясь этими же нормами и разъяснениями, а также положениями статей 131, 1102, 1107 Гражданского кодекса, статей 35, 36, 65 Земельного кодекса, статьи 288 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Налоговый кодекс), постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 54 «О некоторых вопросах, возникших у арбитражных судов при рассмотрении дел, связанных с взиманием земельного налога» (далее — постановление № 54) и основываясь на правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.11.2011 № 8251/11, суд апелляционной инстанции частично удовлетворил иск, сделав противоположные правовые выводы. Суд указал, что земельный налог взимается с зарегистрированных обладателей вещных прав. Партнерство зарегистрированным вещным правом на земельный участок не обладает, право постоянного (бессрочного) пользования землей в силу закона иметь не может и должно было по своему выбору выкупить земельный участок или приобрести его в аренду, что им сделано не было. Поскольку пользование землей является платным, администрация правомерно потребовала с партнерства неосновательное обогащение за фактическое пользование землей, расположенной под его объектами недвижимости.

Отменяя постановление суда апелляционной инстанции и оставляя без изменения решение суда первой инстанции, суд кассационной инстанции исходил из того, что право постоянного (бессрочного) пользования соответствующей частью земельного участка перешло к партнерству, плательщиком земельного налога оно не является, однако при оплате им пользования землей в форме земельного налога оснований для взыскания неосновательного обогащения не имеется, что соответствует правовому подходу, изложенному в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2010 № 11401/09. Отвергая довод партнерства об отсутствии у администрации права на обращение с иском о взыскании неосновательного обогащения как не заявлявшийся в судах нижестоящих инстанций, суд кассационной инстанции тем не менее сделал вывод об отсутствии доказательств принадлежности земельного участка, на котором расположены принадлежащие партнерству объекты недвижимости, к неразграниченной государственной собственности.

Между тем судами первой и кассационной инстанций не учтено следующее.

В силу пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее — Закон № 137-ФЗ) отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для распоряжения такими земельными участками. По общему правилу, если иное не предусмотрено законом, распоряжение такими участками осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов.

В юридически значимый для рассмотрения настоящего дела временной период основания и порядок разграничения государственной собственности на землю регулировались с 20.12.2001 по 01.07.2006 — Федеральным законом от 17.07.2001 № 101-ФЗ «О разграничении государственной собственности на землю» (далее — Закон № 101-ФЗ), с 01.07.2006 по настоящее время — статьей 3.1 Закона № 137-ФЗ.

В силу статьи 2 Закона № 101-ФЗ право собственности на земельные участки возникало у Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований с момента его государственной регистрации, основанием которой являлись акты Правительства Российской Федерации об утверждении соответствующих перечней земельных участков и судебные решения по спорам о разграничении государственной собственности на землю.

Статьи 3-5 Закона № 101-ФЗ устанавливали основания внесения земельных участков в перечни разграничиваемых в пользу Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальных образований.

Находящиеся в государственной собственности земельные участки под приватизированными объектами недвижимости из земель сельскохозяйственного назначения, населенных пунктов, промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики и космического обеспечения, энергетики, а также природоохранного, рекреационного и историко-культурного назначения, водного фонда подлежали разграничению исходя из того, в чьей публичной собственности находилось соответствующее недвижимое имущество до его приватизации.

Статьей 3.1 Закона № 137-ФЗ изменены критерии разграничения государственной собственности на землю и порядок ее разграничения.

Ранее действовавший порядок разграничения путем утверждения перечней упразднен, участки считаются разграниченными и находящимися в той публичной собственности, к которой они отнесены непосредственно законом, на что обращено внимание в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.07.2011 № 2178/11. При этом земельные участки, разграниченные посредством утверждения перечней по актам Правительства Российской Федерации, изданным до 01.07.2006, подлежат государственной регистрации в соответствии с этими актами.

Такое основание разграничения находящихся в государственной собственности земельных участков, как принадлежность расположенного на них недвижимого имущества до его приватизации к определенному уровню публичной собственности, из критериев разграничения исключено.

В этой связи такие земельные участки, как не подпадающие под критерии разграничения, предусмотренные непосредственно Законом № 137-ФЗ, если они не были разграничены изданными до вступления в силу Закона № 137-ФЗ актами Правительства Российской Федерации, остались в неразграниченной государственной собственности, право распоряжения которой за установленными законом изъятиями предоставлено органам местного самоуправления муниципальных районов, городских округов (статьи 3 и 3.1 Закона № 137-ФЗ).

Согласно статье 17 Земельного кодекса в федеральной собственности находятся земельные участки, которые признаны таковыми федеральными законами; право собственности Российской Федерации на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю; которые приобретены Российской Федерацией по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.

Поскольку на момент введения в действие с 01.07.2006 статьи 3.1 Закона № 137-ФЗ земельный участок с кадастровым номером 50:22:0010203:95 не был разграничен в порядке, установленном Законом № 101-ФЗ по утвержденным актами Правительства Российской Федерации перечням, и был занят исключительно приватизированным (частным) недвижимым имуществом, то независимо от принадлежности такого имущества до приватизации названный земельный участок относится к тем, государственная собственность на которые не разграничена.

В силу пункта 10 статьи 3 Закона № 137-ФЗ распоряжение этим земельным участком, государственная собственность на который не разграничена, уполномочена осуществлять администрация.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

С момента государственной регистрации права собственности партнерства на объекты недвижимости, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 50:22:0010203:95, к нему на основании пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса и пункта 1 статьи 552 Гражданского кодекса перешло имевшееся у правопредшественников право постоянного (бессрочного) пользования на часть земельного участка, занятую этими объектами и необходимую для их использования (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2010 № 11401/09, от 11.05.2010 № 82/09, от 21.05.2013 № 16448/12).

Исходя из содержания статьи 20 Земельного кодекса партнерство не относится к лицам, которым на таком вещном праве могут предоставляться земельные участки, поэтому оно было обязано оформить свое право путем заключения по собственному выбору договора аренды или купли-продажи, что разъяснено в пункте 13 постановления № 11.

Партнерство не приобрело соответствующий земельный участок ни в собственность, ни в аренду.

Плательщиками земельного налога признаются лица, обладающие правом постоянного (бессрочного) пользования, которое зарегистрировано или возникло до введения требования о государственной регистрации вещных прав либо приобретено в порядке универсального правопреемства. Данный подход, основанный на положениях статьи 388 Налогового кодекса, статьи 131 Гражданского кодекса и пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», сформулирован в постановлении № 54.

Имеющееся у партнерства право постоянного (бессрочного) пользования не было зарегистрировано, не является ранее возникшим и приобретено не в порядке универсального правопреемства.

Поэтому партнерство не может уплачивать добровольно и с него нельзя взыскать принудительно ни земельный налог, ни арендную плату.

В подобных случаях правовым основанием для взыскания с фактических пользователей земельных участков неосновательно сбереженных ими денежных средств являются статья 1102 Гражданского кодекса и статьи 35, 36, 65 Земельного кодекса. Аналогичная правовая позиция изложена в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.06.2010 № 241/10 и от 15.11.2011 № 8251/11.

Согласно пункту 2 статьи 1107 Гражданского кодекса на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими денежными средствами с момента, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности сбережения денежных средств.

Правом требовать плату за землю в виде неосновательного обогащения с лиц, неосновательно пользующихся земельными участками, относящимися к неразграниченной государственной собственности, наделены органы, которым право распоряжения такими участками предоставлено законом.

В данном случае таким органом является администрация, обратившаяся в арбитражный суд в пределах своей компетенции с настоящим иском.

Вывод суда кассационной инстанции о том, что уплата партнерством в бюджет города Люберцы денежных средств, названных им земельным налогом, освобождает партнерство от уплаты администрации неосновательного обогащения исходя из правовой позиции, выраженной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2010 № 11401/09, является неверным.

В ситуации, рассмотренной в упомянутом постановлении, во взыскании неосновательного обогащения с приобретателя земельного участка было отказано в целях предотвращения неосновательного обогащения муниципального образования, в бюджет которого и по зависящим от него же причинам произвел уплату земельного налога за короткий период переоформления прав продавец участка, являвшийся ранее плательщиком этого налога как зарегистрированный правообладатель.

В настоящем деле подобных обстоятельств судами не выявлено. Партнерство заплатило так называемый земельный налог за себя, за четыре года пользования, после обращения администрации с иском, не в ее бюджет и суммы, несопоставимые с предъявленным к взысканию неосновательным обогащением (8 960 682 рубля так называемого налога против 49 155 526 рублей 71 копейки неосновательного обогащения и 6 581 008 рублей 86 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами).

Пункт 1 статьи 3 Налогового кодекса закрепляет правило о том, что каждое лицо должно уплачивать законно установленные налоги и сборы.

На основании статьи 15 Налогового кодекса, статьи 61 Бюджетного кодекса земельный налог относится к местным налогам и полностью зачисляется как налоговый доход в бюджеты соответствующих поселений.

В силу статьи 17 Налогового кодекса налог считается установленным, если определены налогоплательщики и такие элементы налогообложения, как объект налогообложения, налоговая база, налоговый период, налоговая ставка, порядок исчисления налога, порядок и сроки уплаты налога.

Партнерство плательщиком земельного налога не является, заплатило не за объект налогообложения в виде земельного участка с кадастровым номером 50:22:0010203:95, а за произвольно определенную часть его площади, в отсутствие ее кадастровой стоимости, то есть налоговой базы. Статья 45 Налогового кодекса не предусматривает исполнение обязанности по уплате налога лицами, у которых такая обязанность отсутствует, а статья 78 Налогового кодекса определяет правила возврата излишне уплаченных сумм налога по письменному заявлению налогоплательщика, поданному в течение трех лет с момента уплаты в качестве налога излишней суммы. В этой связи уплаченные партнерством суммы не устраняют его неосновательное обогащение. Кроме того, у партнерства имеется возможность потребовать их возврата, тогда как администрация пропустит срок исковой давности на взыскание, даже если докажет нетождественность исков.

Установленные законодательством правила внесения платы за пользование землей исключают возможность землепользователя по собственному усмотрению определять, что именно он будет уплачивать (земельный налог, арендную плату или неосновательное обогащение), и самостоятельно выбирать управомоченное на получение этой платы лицо и ее размер.

Земельный налог подлежит зачислению в бюджет соответствующего поселения, а не муниципального района, контроль за его уплатой осуществляют налоговые органы, которые обладают полномочиями по принудительному взысканию неуплаченного налога обладателями зарегистрированных, ранее возникших и перешедших в порядке универсального правопреемства вещных прав на землю (статьи 10, 61 Бюджетного кодекса, статьи 30, 31 Налогового кодекса).

Арендная плата за земельные участки уплачивается в бюджет того публичного образования, от имени которого компетентным органом заключен договор аренды. Соответственно, неуплаченная арендная плата взыскивается с неисправных арендаторов арендодателями как представителями собственника. Такая арендная плата представляет собой доход от использования имущества, находящегося в государственной и муниципальной собственности, относится к неналоговым доходам бюджетов, причем каждое муниципальное образование, в том числе муниципальный район и городское поселение, имеет свой бюджет (статьи 15, 20, 41 Бюджетного кодекса).

Неосновательное обогащение за пользование без надлежащего оформления прав земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности, взыскивается в судебном порядке по искам органов, уполномоченных от имени собственника распоряжаться соответствующими землями на основании земельного законодательства. Поэтому суммы присужденного неосновательного обогащения направляются в бюджет того публичного образования, которое уполномочено на распоряжение землей.

В настоящем деле администрация просила взыскать с партнерства неосновательное обогащение в размере, равном арендной плате, и только за расположенную под его зданиями землю, хотя при заключении договора аренды его предмет предусматривал бы участок большей площади — вокруг зданий, как необходимый для их использования.

Период выкупа по льготной цене земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, коммерческими организациями, являющимися собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, ранее отчужденных из государственной или муниципальной собственности и не относящихся к линейным объектам, закончился 01.07.2012 (статьи 1, 2, пункт 2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ).

Таким образом, иск по настоящему делу заявлен управомоченным лицом, и плата за фактическое использование партнерством земельного участка подлежит взысканию в качестве неосновательного обогащения, что обусловлено невыполнением партнерством обязанности по надлежащему оформлению на этот участок прав собственности или аренды.

При названных обстоятельствах оспариваемое постановление суда кассационной инстанции нарушает единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права, поэтому в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит отмене.

Вступившие в законную силу судебные акты арбитражных судов по делам со схожими фактическими обстоятельствами, принятые на основании нормы права в истолковании, расходящемся с содержащимся в настоящем постановлении толкованием, могут быть пересмотрены на основании пункта 5 части 3 статьи 311 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, если для этого нет других препятствий.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьей 303, пунктом 5 части 1 статьи 305, статьей 306 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации постановил:

постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 16.07.2013 по делу № А41-44318/12 Арбитражного суда Московской области отменить.

Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 25.04.2013 по названному делу оставить без изменения.

Обзор документа

Администрация муниципального района предъявила иск к собственнику зданий. Она просила взыскать, в частности, плату за использование земельного участка под ними как неосновательное обогащение.

Президиум ВАС РФ не нашел оснований для отказа в иске.

Земельный участок под зданиями относится к тем, госсобственность на которые не разграничена. Распоряжаться им уполномочена администрация муниципального образования.

С момента госрегистрации за ответчиком права собственности на здания к нему перешло имевшееся у его правопредшественников право постоянного (бессрочного) пользования на часть участка, занятую этими объектами и необходимую для их использования. Ответчик не относится к лицам, которым на таком праве могут предоставляться земельные участки. Поэтому он должен был оформить свое право путем заключения по собственному выбору договора аренды или купли-продажи, но не сделал этого. Имеющееся у ответчика право постоянного (бессрочного) пользования не было зарегистрировано, не является ранее возникшим и приобретено не в порядке универсального правопреемства. Поэтому он не может уплачивать добровольно и с него нельзя взыскать принудительно ни земельный налог, ни арендную плату. В подобных случаях плата за землю взыскивается с фактического пользователя земельного участка как неосновательное обогащение.

То, что ответчик внес денежные средства, названные им земельным налогом, не освобождает его от уплаты администрации неосновательного обогащения. Уплаченная сумма несопоставимо мала по сравнению с предъявленной ко взысканию. Денежные средства внесены не в бюджет муниципального района. Ответчик не является плательщиком земельного налога. Он заплатил за произвольно определенную часть площади участка, в отсутствие ее кадастровой стоимости. НК РФ не предусматривает уплату налога лицами, у которых такая обязанность отсутствует. Ответчик может потребовать вернуть внесенную сумму, тогда как администрация пропустит срок исковой давности на взыскание, даже если докажет нетождественность исков.

Землепользователь не может по своему усмотрению определять, что именно он будет уплачивать (земельный налог, арендную плату или неосновательное обогащение), кому и в каком размере.

Таким образом, иск заявлен управомоченным лицом. Плата за фактическое использование участка подлежит взысканию как неосновательное обогащение, что обусловлено невыполнением ответчиком обязанности по надлежащему оформлению права собственности или аренды.

Для просмотра актуального текста документа и получения полной информации о вступлении в силу, изменениях и порядке применения документа, воспользуйтесь поиском в Интернет-версии системы ГАРАНТ:

Необходимо ли вносить арендную плату за земельный участок по истечении срока действия договора аренды

Последние поступления

Современные взаимоотношения налогоплательщиков и фискальных органов по поводу уплаты платы за землю свидетельствуют, что практика взимания данного платежа пошла намного дальше, чем его правовое регулирование.
Напомним только, к примеру, заключение субъектами хозяйствования разного рода временных соглашений об уплате за фактическое пользование земельным участком, которые не являются правоустанавливающими документами согласно закону, но широко используются как основание для уплаты платы за землю в бюджет во избежание претензий со стороны контролирующих органов.
В данном контексте, как говорится, достигается призрачный компромисс по принципу «волки сыты и овцы целы». Хотя проблему использования земельных участков без правовых оснований это не решает

В первую очередь обращаем внимание: арендная плата за земельные участки (далее — арендная плата) имеет «двойную природу». С одной стороны, основанием для начисления арендной платы является договор аренды земельного участка. С другой — арендная плата — это по сути один из налогов, а следовательно, его взимание происходит с учетом норм НКУ. Именно такая двойная природа приводит к возникновению многочисленных спорных вопросов, один из которых — уплата арендной платы по истечении срока действия договора аренды земельного участка.

Итак, сейчас речь идет о достаточно «ординарной» ситуации.

Субъект хозяйствования заключил договор аренды земельного участка. Срок действия данного договора истек. Но этот субъект продолжает пользоваться земельным участком, поскольку на нем расположены объекты недвижимости, принадлежащие ему на праве собственности. Как следствие — арендная плата за земельный участок пользователем земельного участка не уплачивается.

Настало время «Ч» — налоговая проверка, и с ней начисление субъекту хозяйствования арендной платы. Вероятные фактические выводы налоговой проверки следующие:

  • окончание договора аренды не является основанием для прекращения уплаты арендной платы;
  • если субъект хозяйствования продолжает пользоваться земельным участком по истечении срока действия договора аренды и не получил письменного возражения от арендодателя относительно использования земельного участка, то до возобновления действия договора аренды такой плательщик будет уплачивать арендную плату в соответствии с условиями предыдущего договора аренды земли.

Более того, переход к другому лицу права собственности на недвижимость, расположенную на арендованном участке, — также сам по себе не является основанием прекращения уплаты арендной платы.

Итак, прав ли фискальный орган? «Выкидывать ли белый флаг» или же целесообразно обжаловать налоговое уведомление-решение о доначислении? Данные вопросы нуждаются во взвешенной профессиональной оценке.

Прежде всего вспомним, что по этому поводу прописано в НКУ. Согласно п. 288.1 НКУ, основанием для начисления арендной платы за земельный участок является договор аренды данного земельного участка. С учетом этого логично следует вывод: арендную плату необходимо вносить только в период действия данного договора.

Однако, с другой стороны, в ст. 287 НКУ, определяющей срок уплаты платы за землю (в т.ч. арендной платы), указано: в случае прекращения права собственности или права пользования земельным участком плата за землю уплачивается за фактический период пребывания земли в собственности или пользовании в текущем году.

Итак, две вышеуказанные нормы не дают четкого представления относительно порядка начисления арендной уплаты по истечении срока действия договора аренды земельного участка, поскольку явно противоречат друг другу. Вместе с тем это является основанием для фискального разъяснения ситуации налоговиками.

К примеру, в подкатегории 112.01 системы «ЗІР» ГФСУ делает следующий вывод:

«. если плательщик продолжает пользоваться земельным участком по истечении срока действия договора аренды и не получил письменного возражения от арендодателя относительно использования земельного участка, то до возобновления действия договора аренды данный плательщик будет уплачивать арендную плату в соответствии с условиями предыдущего договора аренды земли».

Что же, вполне ожидаемый вывод. Но давайте посмотрим, что по этому поводу говорят суды.

Сразу же отметим, что судебная практика на данный момент неоднозначна.

Так, в постановлении от 06.07.2018 г. по делу № 804/214/18 Днепропетровский апелляционный административный суд поддержал позицию фискального органа: на законодательном уровне основополагающим для установления обязанности лица уплачивать арендную плату за земельный участок является факт пребывания данного земельного участка в пользовании указанного лица. Акцент сделан на том, что плательщиком по истечении срока действия договора аренды земельный участок не возвращен по акту приемки-передачи.

Для нормативного обоснования судом применены среди прочего предписания из ч. 6 ст. 33 Закона Украины «Об аренде земли» от 06.10.1998 г. № 161-XIV (далее — Закон № 161), согласно которым установлено правило: в случае если арендатор продолжает пользоваться земельным участком по окончании срока действия договора аренды и при отсутствии в течение одного месяца по окончании срока действия договора письма-уведомления арендодателя о возражении в возобновлении договора аренды земли, данный договор считается возобновленным на тот же срок и на тех же условиях, которые были предусмотрены договором.

В качестве вывода — до возобновления действия договора аренды такой плательщик является землепользователем, а следовательно, должен уплачивать арендную плату в соответствии с условиями предыдущего договора аренды земли.

И все же есть основания для критического анализа обязательности уплаты арендной платы по истечении срока действия договора аренды земельного участка.

Прежде всего невозможно опровергнуть «договорную природу» арендной платы и, как следствие, целесообразно обратить внимание на практику хозяйственного судопроизводства относительно возобновления договоров аренды земельных участков.

Так, согласно выводам судебных инстанций для возобновления договора аренды земли по основаниям, предусмотренным ч. 6 ст. 33 Закона № 161, необходимо наличие следующих юридических фактов:

  • арендатор надлежащим образом исполняет свои обязанности по договору аренды;
  • до истечения срока действия договора он уведомил арендодателя в установленные сроки о своем намерении воспользоваться преимущественным правом на заключение договора на новый срок;
  • к письму-уведомлению арендатор приобщил проект дополнительного соглашения, продолжает пользоваться выделенным земельным участком;
  • арендодатель письменно не уведомил арендатора об отказе в возобновлении договора аренды (постановление Верховного Суда от 27.06.2018 г. по делу № 594/284/17).

Следовательно, по сути, если пользователь земельного участка не совершал вышеуказанных действий, направленных на возобновление договора аренды, то говорить о том, что он продолжает быть арендатором земельного участка по окончании срока действия договора аренды невозможно. При этом автоматически действие договора аренды земельного участка не продлевается. А если отсутствует возобновление договора аренды, то нет и обязанности уплаты арендной платы пользователем! Данную позицию фактически поддержал и Киевский апелляционный административный суд в постановлении от 08.05.2018 г. по делу № 826/10236/17).

Справедливости ради стоит отметить: вопросы относительно обязательности уплаты арендной платы требуют выяснения конкретных деталей, которые целесообразно учесть и оценить при решении налогового спора, — начиная непосредственно из содержания положений договора аренды земельного участка и заканчивая, в частности, перепиской с органами Государственного кадастра Украины или органами местного самоуправления.

Положения законодательства, принятые судебные решения и собственный опыт дают нам основания рассчитывать на то, что Верховный Суд в данном вопросе может принять сторону налогоплательщиков. Однако очевидно, что сейчас пользователям земельных участков без правоустанавливающих документов в случае неуплаты арендной платы нужно быть готовыми к судебному обжалованию решений налоговых органов.

руководитель практики налогового и таможенного права
АО «Вдовичен та партнери», адвокат, к.ю.н.

Популярное:

  • Статья 33 гражданского кодекса российской федерации Статья 33. Попечительство 1. Попечительство устанавливается над несовершеннолетними в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет, а также над гражданами, ограниченными судом в дееспособности. 2. Попечители дают согласие на совершение тех сделок, которые граждане, находящиеся под 2. […]
  • Ч 1 ст 30 ук рф судебная практика Покушение на убийство Покушение на убийство статья 30 и 105 ук рф: срок наказания зависит от обстоятельств, и все моменты вы найдете здесь. Отдельной статьи, которая предусматривает наказание именно за покушение, нет. Все санкции прописаны на уровне ст. 105 УК РФ «Убийство» (от лишения […]
  • Детский сад праздник 2018 Минтруд представил график выходных на 2018 год Министерство труда и социальной защиты РФ предлагает в следующем году дольше отдыхать в мае за счет зимних праздников. В графике на 2018 год Минтруд предлагает россиянам несколько переносов выходных. Согласно опубликованному документу, […]
  • Как выписать рецепт спирива Как выписать рецепт спирива 1. Противовоспалительные средства — глюкокорти­коиды — стабилизаторы мембран тучных клеток Будесонид (Пульмикорт, Ветакорт) 0,2 г/доза. Сальметерол + Флутиказон = Серетид, Rp: Seretid 120 доз D.S. По 1-2 вдоха 2-3 раза в сутки. Ингалятор. Формотерол + […]
  • Экспертизы по ст 228 Статья 228 экспертиза Доброй ночи.. Задержали с наркотиками ..амфетамин 1.25г. на контрольной закупке, почему меня не отправили сразу на экспертизу? и не отправляют до сих пор, в чём подвох? дело завели.. к следователю не попал..ушёл на больничный.. по какой статье могут вести, сбыта не […]
  • Смена умершего директора ооо Смена умершего директора ооо Добрый день! Подскажите, пожалуйста, алгоритм действий! Директор ООО (он же один из трех участников) умирает. ООО должно работать. Что необходимо предпринять в первую очередь? 1. Общее собрание об избрании нового директора в связи со смертью предыдущего? 2. […]