Права и обязанности сторон по договору аренды в рб

36. СТОРОНЫ ДОГОВОРА АРЕНДЫ. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

В роли сторон (арендодателя и арендатора) могут выступать все субъекты гражданских правоотношений: физические и юридические лица, а также государство (через свои органы).

Арендодатель должен быть либо собственником имущества, передаваемого им в пользование, либо лицом, уполномоченным законом или собственником имущества на сдачу этого имущества в аренду. При этом лицо, владеющее имуществом на праве оперативного управления, может сдать его в аренду лишь с согласия собственника этого имущества.

Арендатором же может быть любое лицо, однако в некоторых видах аренды субъектный состав может быть ограничен законом. Так, в договоре аренды предприятия и договоре лизинга обе стороны должны быть предпринимателями, а в договоре бытового проката предпринимателем должна быть лишь одна сторона – арендодатель.

Арендодатель обязан: предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем его назначению и условиям договора; снабдить имущество, передаваемое арендатору, всеми принадлежностями и документами, относящимися к нему; передать арендатору имущество в срок, установленный договором; предупредить арендатора об обязательственных правах третьих лиц на переданное ему имущество; производить за свой счет капитальный ремонт имущества, переданного в аренду.

Арендодатель вправе: требовать от арендатора арендную плату; возврата предмета аренды после окончания срока договора; досрочного расторжения договора, если арендатор использует имущество не в соответствии с условиями договора или с назначением имущества.

Арендатор обязан: пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора либо назначением имущества; использовать арендованное имущество только сам; не сдавать это имущество в субаренду без согласия арендодателя; своевременно вносить арендную плату; вернуть арендодателю имущество после окончания договора в состоянии нормального износа вместе с принадлежностями и документами, относящимися к нему; поддерживать арендуемое имущество в исправном состоянии; производить текущий ремонт арендуемого имущества; нести расходы по его содержанию.

Арендатор вправе: требовать от арендодателя передачи ему предмета аренды; уменьшения арендной платы, если состояние арендуемого имущества существенно ухудшилось; претендовать на плоды, продукцию, доходы, полученные в результате аренды, если иное не предусмотрено договором; на выкуп арендованного имущества, если он был предусмотрен договором; на сдачу арендованного имущества в субаренду (права субарендатора ограничены правами арендатора, в частности срок субаренды не может быть больше срока аренды); на заключение договора на новый срок преимущественно перед др. лицами; на перевод в течение одного года на себя права на заключение нового договора в случае, если арендодатель отказал ему в заключении договора на новый срок, но при этом заключил договор с др. лицом.

Праву пользования арендатора присуще право следования за вещью, т. е. переход права собственности на предмет аренды не прекращает договора.

bargu.by — Сайт студентов БарГУ — Барановичского Государственного Университета

1. Понятие и признаки, порядок заключения договора аренды.
2. Стороны в договоре аренды, их права и обязанности.
3. Прекращение договора аренды.
4. Понятие и особенности договора проката.
5. Договор аренды транспортного средства с экипажем и без него.
6. Понятие и особенности договора аренды зданий и сооружений.
7. Понятие и признаки договора аренды предприятия.
8. Понятие и сущность договора финансовой аренды (лизинга).
9. Понятие и признаки договора безвозмездного пользования.
10. Права и обязанности сторон по договору ссуды.
11. Ответственность сторон по договору ссуды.
12. Прекращение договора ссуды.

Вы не можете скачивать файлы с нашего сервера

1.Договор аренды – соглашение, по которому арендодатель обязуется предоставить арендатору имущ-во за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Признаки договора – двусторонний, возмездный, консенсуальный.
Объектами могут быть земельные участки и иные обособленные природные объекты, здания, сооружения, транспортные средства, предприятия и иные не потребляемые вещи.
Арендная плата устанавливается соглашением сторон, исходя из оценки имущ-ва на момент сдачи его в аренду. Арендная плата может вноситься в виде:
1)определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно
2)установленной долей, полученных продукции, плодов или доходов
3)предоставление арендатором определенных услуг
4)передача арендатором обусловленной договором вещи в собственность или аренду
5)возложение на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущ-ва
Срок договора определяется соглашением сторон. Если нет в договоре срока, то он заключен на неопределенный срок.
Форма договора – зависит от срока действия договора и от субъектного состава. Письменная – если более 1 года, если одна сторона – юридическое лицо.

2.Стороны – арендодатель и арендатор.
Арендатор – ф. или юр.л.
Обязанности арендодателя :
1)предоставить имущ-во в состоянии с соответствующим условием договора и назначению имущ-ва
2)передать арендатору в пользование и владение имущ-ва и сделать это своевременно
3)производить за свой счет капитальный ремонт имущ-ва
4)передать имущ-во в аренду свободным от прав третьих лиц

Обязанности арендатора :
1)пользоваться имущ-вом в соответствии с условиями договора и назначением имущ-ва
2)поддерживать имущ-во в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы по содержанию имущ-ва
3)по истечении срока действия договора возвратить имущ-во, в состоянии, обусловленном договором
4)своевременно вносить плату за пользование имущ-вом

3.Договор прекращается по истечении срока, если срок не указан, то по воле одной из сторон. Если арендатор не использует по назначению имущ-во, ухудшает состояние имущ-ва, не внес более чем 2 раза плату за аренду. Если арендодатель не производит капитальный ремонт имущ-ва. Если срок прописан и он истекает, то арендатор может письменно уведомить арендодателя о желании продлить договор аренды и арендатор пользуется первоочередным правом на заключение договора. Если стороны не прекратили действие договора, то он считается заключенным на неопределенный срок.

4.Договор проката – соглашение, по которому арендодатель, осуществляющий сдачу имущ-ва в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущ-во за плату во временное владение и пользование.
Договор двусторонний, возмездный, консенсуальный.
Арендодатель – лицо, постоянно занимающееся предпринимательской деятельностью арендой.
Арендатель – ф.л.
Предмет – движимое имущ-во, предоставляемое для целей.
Срок – не более 1 года.
Арендная плата устанавливается в виде определенных в денежной сумме платежей, могут вносится периодически или единовременно.
Форма договора проката всегда письменная.
Арендодатель не вправе отказать в заключении договора.
Обязанности арендодателя :
1)прередать имущ-во в состоянии, соотв условиям договора и назначением имущ-ва
2)проверить исправность сдаваемого в аренду имущ-ва в присутствии арендатора
3)ознакомить арендатора с правилами эксплуатации имущ-ва
4)производить капитальный и текущий ремонт арендованного имущ-ва
Обязанности арендатора :
1)своевременно вносить арендную плату
2)возвратить имущ-во в должном состоянии с учетом амартизационного износа

5.1.Аренда транспортных средств с экипажем – соглашение, по которому арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование и оказывает услуги по управлению и технической эксплуатацией.
Договор двусторонний, возмездный, реальный.
Стороны – ф.л. и юр.л.
Предметом является транспортное средство любого вида.
Срок договора устанавливается соглашением сторон.
Цена также устанавливается соглашением.
Форма договора всегда письменная.
Обязанности арендодателя :
1)предоставить транспортное средство
2)поддерживать надлежащее состояние транспортного средства
3)производить капитальный и текущий ремонт
4)управлять и осуществлять техническую эксплуатацию транспортного средства
5)нести расходы по оплате услуг членов экипажа
6)страхование транспортного средства и ответственности за ущерб, причиненный транспортным средством
Арендатор обязан :
1)нести расходы в связи с коммерческой эксплуатацией ТС
2)своевременно производить оплату за ТС. Арендатор имеет право сдавать ТС в субаренду без согласия арендодателя, если иное не предусмотрено договором.
Договор прекращается по истечении срока действия, по соглашению сторон и в одностороннем порядке.

5.2.Аренда ТС без экипажа – см. вышеуказанное, только без экипажа.
Договор является двусторонним, возмездным, реальным.
Предметом является любое ТС.
ТС передается во владение и пользование арендатору.
В отличии от предыдущего договора техническую и коммерческую эксплуатацию арендатор осуществляет самостоятельно либо с помощью 3-х лиц.
Срок аренды определяется соглашением сторон, форма договора – всегда письменная.
Ар ендатор обязан :
1)поддерживать ТС в надлежащем состоянии, осуществляя текущий и капитальный ремонт
2)самостоятельно осуществлять управление ТС и осуществлять коммерческую и техническую эксплуатацию
3)нести расходы по содержанию ТС, его страхованию, страхованию своей ответственности и нести расходы, возникающие в связи с эксплуатацией ТС
Прекращение договора – по соглашению сторон, в одностороннем порядке, по истечению срока.
Ответственность несет владелец источника повышенной опасности.

6.Аренда здания или сооружения – соглашение, по которому арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
Договор двусторонний, возмездный, консенсуальный.
Стороны: физ. и юр. лица.
Предметом является здания, сооружения или их части.
Срок договора определяется соглашением сторон, является существенным условием договора.
Цена договора также существенное условие.
Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации.
Арендодатель обязан :
1)передать арендатору здание или сооружение в состоянии, указанном в договоре
2)остальные обязанности вытекают из общих положений договора аренды
Арендатор обязан :
1)своевременно уплачивать арендную плату
2)своевременно возвратить арендованное здание или сооружение

7.Договор аренды предприятия – соглашение, по которому арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование, запасы сырья, топлива, материалов, право пользования землей, водой и другими природными ресурсами, право на обозначения индивидуализирующие деятельность предприятия и другие исключительные права, а также уступить ему право требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию.
Предметом договора является предприятия как имущественный комплекс.
Срок и цена договора устанавливаются соглашением сторон и являются существенными условиями договора.
Форма договора письменная, подлежит государственной регистрации.

8.Договор финансовой аренды (лизинг) – соглашение, по которому арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущ-во у определенного арендатором продавца и предоставить арендатору это имущ-во за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей.
Стороны в договоре: лизингодатель и лизингополучатель.
Лизингодателем может быть: банк, лизинговая компания, иные лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность.
Продавец – собственник имущества.
Договор возмездный, консенсуальный.
Предметом могут быть любые вещи, используемые для предпринимательской деятельности кроме земельных участков и других природных объектов, имущество, используемое для личных, домашних, семейных нужд.
Срок договора определяется соглашением сторон, как правило, не менее 5 лет.
Цена договора определяется суммой расходов лизингодателя и суммой его вознаграждения.

Обязанности лизингодателя :
1)приобрести в собственность указанное арендатором имущество и передать его арендатору во временное владение и пользование
2)проводить капитальный ремонт этого имущества
3)известить продавца о том, кому будет передано имущество по договору лизинга

Арендатор обязан :
1)принять переданное ему имущество
2)внести за него плату
3)обеспечить сохранность предмета договора
4)поддерживать его рабочее состояние
5)нести расходы по содержанию предмета договора, по страхованию рисков, заключенной сделки и нести иные расходы

Существенные условия договора лизинга:
1)предмет договора
2)стоимость объекта лизинга
3)сумма платежей по объекту лизинга
4)обязательство по уплате платежей
5)условия поставки объекта лизинга
6)срок действия договора
7)права и обязанности сторон

Виды договора лизинга:
1)в зависимости от срока условий возмещения лизингодателю затрат, т.е. от степени окупаемости лизингового имущества:
А)финансовый
Б)оперативный
Разновидностью финансового лизинга является возвратный лизинг, когда первоначальный собственник получает полную стоимость оборудования + прибыль.
Раздельный лизинг, когда лизингодатель обеспечивает финансирования части оборудования.
Оперативный лизинг предполагает сдачу в аренду имущества на срок меньший его экономического срока службы.
2)в зависимости от состава сторон:
А)международный
Б)внутренний
Международный делится на: импортный, экспортный, международный транзитный
3)выделяют прямой и косвенный лизинг
4)выделяют сублизинг (с согласия лизингодателя)

10.Договор ссуды – соглашение, по которому ссудодатель обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование ссудополучателю, а ссудополучатель обязуется вернуть ту же вещь в состоянии, в каком ее получил с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Договор может быть консенсуальный или реальным, безвозмездный, если реальный, то носит односторонний характер.
По договору ссуды могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия, здания, сооружения, оборудование, ТС и другие не потребляемые вещи.
Срок договора определяется соглашением сторон.
Произведенные ссудополучателем улучшения (отделимые) полученной вещи являются его собственностью.
Форма: если недвижимое имущество – нотариальная письменная, простая письменная.
Ссудодатель обязан :
1)передать имущество в безвозмездное пользование
2)передать вещь в состоянии, соответствующими условиям договора и ее назначением со всеми принадлежностями и документами
3)предупредить ссудополучателя о правах третьих лиц на передаваемую вещь
Ссудополучатель обязан :
1)поддерживать вещь в исправном состоянии
2)производить текущий и капитальный ремонт вещи
3)нести расходы по содержанию вещи
4)возвратить вещь в состоянии, в котором она была получена с учетом износа или в состоянии, обусловленном договором

11.Ссудодатель несет ответственность за недостатки вещи, которые он не оговорил умышленно или по грубой неосторожности.
Ссудодатель не отвечает за недостатки вещи, которые были им оговорены, заранее были известны ссудополучателю или обнаружены им при передаче вещи.
За вред, причиненный третьим лицам несет ответственность ссудодатель. Ссудополучатель несет риск случайного повреждения или гибели вещи.

12.Ссудодатель вправе требовать досрочного расторжения договора, если ссудополучатель:
1)использует вещь не в соответствии с договором или ее назначением
2)не выполняет обязанности по поддержанию вещи в исправном состоянии или ее содержанию
3)существенно ухудшает состояние вещи
4)передает вещь третьим лицам без согласия ссудодателя
Ссудополучатель вправе требовать расторжения договора в случаи:
1)при обнаружении недостатков, делающих использование вещи невозможным или обременительным, о наличии которых он не знал и не мог знать при заключении договора
2)если вещь, в силу обстоятельств, за которые он не отвечает окажется не пригодной для использования
3)если ссудодатель не предупредил его о правах на вещь третьих лиц
4)при неисполнении ссудодателем обязанностей передать вещь или ее принадлежности и документы

Права и обязанности сторон договора аренды. Ответственность сторон

В роли сторон договора аренды(арендодателя и арендатора) могут выступать все субъекты гражданских правоотношений: физические и юридические лица, а также государство (через свои органы).

Арендодатель должен быть либо собственником имущества, передаваемого им в пользование, либо лицом, уполномоченным законом или собственником имущества на сдачу этого имущества в аренду. При этом лицо, владеющее имуществом на праве оперативного управления, может сдать его в аренду лишь с согласия собственника этого имущества.

Арендатором же может быть любое лицо, однако в некоторых видах аренды субъектный состав может быть ограничен законом. Так, в договоре аренды предприятия и договоре лизинга обе стороны должны быть предпринимателями, а в договоре бытового проката предпринимателем должна быть лишь одна сторона – арендодатель.

Арендодатель обязан: предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем его назначению и условиям договора; снабдить имущество, передаваемое арендатору, всеми принадлежностями и документами, относящимися к нему; передать арендатору имущество в срок, установленный договором; предупредить арендатора об обязательственных правах третьих лиц на переданное ему имущество; производить за свой счет капитальный ремонт имущества, переданного в аренду.

Арендодатель вправе: требовать от арендатора арендную плату; возврата предмета аренды после окончания срока договора; досрочного расторжения договора, если арендатор использует имущество не в соответствии с условиями договора или с назначением имущества.

Арендатор обязан: пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора либо назначением имущества; использовать арендованное имущество только сам; не сдавать это имущество в субаренду без согласия арендодателя; своевременно вносить арендную плату; вернуть арендодателю имущество после окончания договора в состоянии нормального износа вместе с принадлежностями и документами, относящимися к нему; поддерживать арендуемое имущество в исправном состоянии; производить текущий ремонт арендуемого имущества; нести расходы по его содержанию.

Арендатор вправе: требовать от арендодателя передачи ему предмета аренды; уменьшения арендной платы, если состояние арендуемого имущества существенно ухудшилось; претендовать на плоды, продукцию, доходы, полученные в результате аренды, если иное не предусмотрено договором; на выкуп арендованного имущества, если он был предусмотрен договором; на сдачу арендованного имущества в субаренду (права субарендатора ограничены правами арендатора, в частности срок субаренды не может быть больше срока аренды); на заключение договора на новый срок преимущественно перед др. лицами; на перевод в течение одного года на себя права на заключение нового договора в случае, если арендодатель отказал ему в заключении договора на новый срок, но при этом заключил договор с др. лицом.

Праву пользования арендатора присуще право следования за вещью, т. е. переход права собственности на предмет аренды не прекращает договора.

28. Договор проката: понятие, особенности правового регулирования.

По договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование. Гражданско-правовая характеристика: консенсуальный, возмездный, двусторонний, публичный, договор присоединения. Цель использования имущества: потребительская цель, если иное не предусмотрено договором. Если арендатор гражданин, то применяется закон о защите прав потребителей.

арендодатель: спец.субъект — предприниматель.

Арендатор (ФЛ и ЮЛ).

Существенные и дополнительные условия:предмет: — существенное условие, только движимое имущество (кроме ТС).

Цена – существенное условие, арендная плата: м.б. установлена только в виде твердой денежной суммы;

срок: максимальный — 1 год. По окончании срока действия договора, он не возобновляется на неопределенный срок.

фомра договора: всегда письменная. Последствия несоблюдения — общие (запрет ссылаться на свидетеля).

На арендодателя возлагаются доп.обязанности:

проверка исправности сдаваемого в аренду имущества;

ознакомить арендатора с правилами эксплуатации;

в 10-дневный срок устранять недостатки арендованного имущества либо заменить его аналогом (при наличии вины арендодателя);производить как капитальный, так и текущий ремонт арендованного имущества.

У арендатора нет распорядительных прав. Но есть дополнительное право: отказаться от договора проката в любое время, письменно предупредив об этом арендодателя не менее чем за 10 дней — безусловное расторжение договора.

принять от арендодателя имущество и своевременно внести арендную плату;использовать имущество в потребительских целях;

в случае нарушения эксплуатации и содержания имущества оплатить арендодателю стоимость ремонта и транспортировки имущества

29. Аренда транспортных средств: понятие, особенности правового регулирования.

с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации – арендодатель предоставляет аредатору ТС за плату во временное владение и пользование и оказывает своими силами услуги по управлению им и по тех.эксплуатации. ГПХ: реальный, возмездный, двусторонний, публичный.

без предоставления услуг по управлению технической эксплуатации – арендодатель предоставляет арендатору ТС за плату во временное владение и пользование без оказания услуг по управлению им и тех.эксплуатации. ГПХ: реальный, возмездный, двусторонний, публичный.

ТС — техническое устройство по перевозке грузов, пассажиров и багажа, способное к перемещению в пространстве. ТС, как правило, является сложным техническим устройством и одновременно источником повышенной опасности для окружающих. Типы ТС:

Особенности правового регулирования: Кодексы и уставы.

Независимо от вида договор аренды ТС заключается в письменной форме, но не применении такой формы влечет лишь запрет ссылаться на свидетеля.

Распределение обязанностей по содержанию ТС:

1) при аренде с экипажем и капитальный и текущий ремонт лежит на арендодателе;

2) при аренде без экипажа и капитальный и текущий ремонт лежит на арендаторе.

В аренде ТС распорядительные права арендатора расширены:

в субаренду ТС можно сдавать без согласия арендодателя, если иное не предусмотрено договором вправе заключать договоры перевозки и иные договоры, предполагающие использование ТС.

К аренде ТС не применяется правило возобновлении договора на неопределенный срок. Не применяется к аренде ТС о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок.

30. Аренда недвижимости: понятие, особенности правового регулирования.

По договору аренды здания и сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Здание и сооружение — недвижимое имущество

Здание — для специального нахождения в них людей; сооружение предназначено для иных целей, хотя люди там тоже могут находиться (мосты, рекламные щиты, телебашня);

Арендодатель – ФЛ, ЮЛ.

Арендатор – ФЛ, ЮЛ.

Форма договора: простая письменная в виде составления единого документа, за несоблюдение требований к форме — недействительность договора. Договор аренды зданий на срок не менее 1 года подлежит гос.регистрации.

Существенные и дополнительные условия:

Предмет – здания, сооружения, неразрывно связанные с земельным участком, на котором они расположены.

Цена (размер арендной платы) – определяется соглашением сторон. По общему правилу размер арендной платы за здание или сооружение включает в себя арендную плату за землю, если иное не указано в договоре.

Срок договора – определяется соглашением сторон.

входить в арендуемое помещение, здание с целью осмотра используемого помещения

предоставить по передаточному акту имущество арендатору и часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования;

своевременно производить пересчет арендной платы, осуществлять капитальный ремонт арендного имущества, заключить с арендатором договор о пользовании коммунальными услугами

сдавать арендуемое имущество в субаренду, передать его в перенаем, безвозмездное пользование, в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив с соблюдением установленного порядка и т.п.

поддерживать здание или сооружение в надлежащем техническом состоянии;

осуществлять уход за придомовым земельным участком. С этой целью он должен заключить с балансодержателем договор по уборке бытовых или специальных отходов на территории, непосредственно примыкающей к зданию;

по окончании срока договора аренды или при его досрочном прекращении арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю при непременном составлении документа о передаче здания или сооружения.

31. Аренда предприятия: особенности правового регулирования.

При недостаточности норм — применение норм об арене зданий и сооружений. По договору аренды предприятия арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное владение и пользование предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.

арендодатель – ИП, ЮЛ.

арендатор — специальный субъект (ИП, ЮЛ). Арендатору нужно предоставить новые права для реализации.

Существенные и дополнительные условия:

предмет – существенное условие, предприятие. В состав предприятия как предмета аренды могут входить как потребляемые, так и неупотребляемые вещи + имущественные права и долги. Общие положения о предмете договора аренды не совсем применимы, т.к. в аренду сдаются права и обязанности. Возврату будут подлежать другие вещи, но того же рода и качества.

Цена – существенное условие. Определяется соглашением сторон.

Срок договора – не существенное условие, определяется соглашением сторон.

Форма договора – письменная, путем составления единого документа, подписанного сторонами, подлежит гос.регистрации

Арендатору предоставляются дополнительные права:

без согласия арендодателя может отчуждать материальные ценности, входящие в состав предприятия, сдавать имущество в субаренду, безвозмездное пользование и осуществлять перенаем при условии, что это не приведет к уменьшению стоимости предприятия;

увеличивать стоимость предприятия и получать возмещение расходов на неотделимые улучшения (даже если они произведены без согласия арендодателя). Положение не касается неразумных улучшений.

На арендаторе лежит обязанность:

по произведению текущего и капитального ремонта;

осуществлять технический и капитальный ремонт

нести расходы, связанные с эксплуатацией арендованного предприятия, если иное не предусмотрено договором;

осуществлять платежи по страхованию арендованного предприятия;

по прекращении договора аренды подготовить за свой счет передаточный акт (если иное не предусмотрено договором);

возвратить арендодателю арендованное имущество

предоставить арендатору имущество в соответствии с условиями договора и назначением имущества за свой счет по передаточному акту;

возместить арендатору стоимость произведенных последним неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения, если иное не предусмотрено договором;

письменно уведомить кредиторов о передаче предприятия в аренду, если согласия кредиторов не было, то арендодатель и арендатор несут солидарную ответственность по долгам, включенным в состав предприятия.

32. Договор финансовой аренды (лизинга): понятие, особенности правового регулирования.

По договору финансовой аренды (договору лизинга) арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование.

Лизингополучатель имеет все права и обязанности покупателя по договору КП, за исключением обязанности оплатить товар, и за исключением права расторгнуть договор. В отношениях с продавцом лизингодатель и лизингополучатель выступают как солидарные кредиторы. Продавца и товар может определять лизингодатель, а если лизингополучатель это бюджетное учреждение, то продавца и товар ВСЕГДА выбирает лизингодатель. В зависимости от того, кто выбирает продавца и товар, распределяются риски:

риск невыполнения продавцом обязанностей по договор КП несет сторона, выбравшая продавца.

риск несоответствия предмета лизинга целям использования этого предмета по договору несет сторона, выбравшая предмет.

риск случайной гибели или случайного повреждения вещи переходит на лизингополучателя в момент фактической приемки, если иное не предусмотрено договором.

лизингодатель\лизинговая компания — деятельность не лицензируется (с 2003 года). ЮЛ либо ФЛ.

лизингополучатель — любое лицо.

Существенные условия договора:

предмет – сущ.условие, есть ограничения: не могут быть предметом лизинга зем.участки и др.природные объекты, объекты изъятые и оборота и объекты ограниченные в обороте, за исключением продукции военного назначения и технологического оборудования иностранного производства.

цена – сущ.условие (размер, способ осуществления и периодичность лизинговых платежей);

срок действия договора – сущ.условие, приближается по продолжительности к сроку службы имущества. В течение этого периода договор не м.б. расторгнут ни одной из сторон.

Форма договора всегда письменная. В зависимости от особенностей предмета могут применяться спец.нормы о форме договора аренды (здание в лизинг).

Особенности прав и обязанностей сторон по договору:

На арендаторе лежат обязанности по капитальному и текущему ремонту.

При боле чем двукратной просрочке уплаты лизинговых платежей лизингодатель имеет право списывать средства со счета в пределах сумм просроченных платежей.

Первоначальная редакция закона предполагала что лизинг заканчивается выкупом имущества. В настоящее время выкуп не обязателен (если иное не указано в договоре).

studopedia.org — Студопедия.Орг — 2014-2018 год. Студопедия не является автором материалов, которые размещены. Но предоставляет возможность бесплатного использования (0.007 с) .

Права и обязанности сторон по договору аренды зданий, сооружений, изолированных помещений и их частей

Стороны по договору аренды зданий, сооружений, изолированных помещений и их частей обладают теми же правами и обязанностями, которыми пользуются стороны договора аренды по правилам § 1 гл. 34 ГК. Только некоторые права и обязанности сторон по договору аренды зданий, сооружений, изолированных помещений и их частей уточнены в связи с особенностями предмета этого договора.

Содержание договора представляет собой совокупность всех его условий. В свою очередь условия договора устанавливают или конкретизируют права и обязанности сторон. Однако во всяком договоре аренды выделяются группы условий, определяющих обязанности соответственно арендодателя и арендатора. Например, к условиям, предусматривающим обязанности арендодателя, обычно относят условия: об арендованном имуществе, о порядке и сроках предоставления его арендатору. Условиями договора, регламентирующими порядок пользования арендованным имуществом, размеры арендных платежей, порядок и сроки их внесения, обычно определяются обязанности арендатора.

Условия договора аренды зданий, сооружений, изолированных помещений и их частей можно разделены на две группы: первую группу представляют собой условия, регулирующие по преимуществу права и обязанности арендодателя, вторую – определяющие основные права и обязанности арендатора. Указанным основным обязанностям соответственно арендодателя и арендатора противостоят права требования контрагента.

Права и обязанности арендодателя по договору аренды зданий, сооружений, изолированных помещений и их частей

а) Основной обязанностью арендодателя является предоставление арендатору имущества в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества.

В соответствии со статьей 583 ГК арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, препятствующие пользованию им, которые не были оговорены при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не могли быть обнаружены во время осмотра или проверки исправности имущества при его передаче. В этом случае арендатор вправе потребовать применить одну из следующих мер:

  • безвозмездного устранения недостатков;
  • соразмерного уменьшения арендной платы;
  • возмещения своих расходов на устранение недостатков, если арендодатель своевременно не заменил имущество и не устранил недостатки сам. Эти расходы могут быть возмещены путем непосредственного удержания соответствующей суммы из арендной платы после предварительного уведомления арендодателя;
  • досрочного расторжения договора.

б) Арендодатель обязан передать арендатору имущество, сданное в аренду, в предусмотренный договором срок, а при не указании такого срока в договоре – в разумный срок. ГК не раскрывает понятия разумный срок, оно является оценочным. Представляется, что названный срок определяется в каждом конкретном случае как реально выполнимый.

При нарушении договорного или разумного срока арендодателем арендатор вправе истребовать от него это имущество в судебном порядке в соответствии со статьей 369 ГК и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

в) На арендодателе лежит обязанность производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законодательством или договором аренды (пункт 1 статьи 587 ГК). Под капитальным ремонтом понимается такое восстановление основных частей (конструктивных элементов) арендованного имущества, без которого последнее нельзя использовать по назначению. Данный ремонт должен производиться в срок, установленный договором аренды, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью – в разумный срок. Поскольку законодатель не указал, как должны осуществляться взаимоотношения сторон на период капитального ремонта, этот вопрос следует отражать в договоре с целью избегания спорных ситуаций.

При нарушении арендодателем обязанности по производству капитального ремонта арендатор вправе по своему выбору:

  • произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;
  • потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
  • потребовать расторжения договора и возмещения убытков. Договором может быть предусмотрено иное (исключено или ограничено).

г) При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о правах третьих лиц на сдаваемое имущество (сервитуте, праве залога), поскольку передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество.

Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

д) Арендодатель обязан воздерживаться от любых действий, создающих для арендатора препятствия в пользовании сданным внаем имуществом согласно его назначению, предусмотренному договором.

Арендодатель имеет право в случае выявления нарушений условий договора со стороны арендатора требовать устранения этих нарушений, а также осуществлять проверку использования имущества арендатором, следует отметить, что договором могут предусматриваться и иные права арендодателя, которые не противоречат законодательству.

Права и обязанности арендатора по договору аренды зданий, сооружений, изолированных помещений и их частей

а) Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 586 ГК). Думается, что законодатель в этой норме, устанавливая соответствующую обязанность арендатора, делает акцент не на слове «пользоваться», а на том, что такое пользование должно соответствовать договору или назначению имущества. Данный вывод можно подтвердить тем, что отрицательные последствия предусмотрены не на тот случай, когда арендатор фактически не использует арендованное имущество, а как следствие пользования указанным имуществом не в соответствии с условиями договора или назначением имущества, что может повлечь за собой расторжение договора и возмещение убытков (пункт 3 статьи 586 ГК)

Для того чтобы впоследствии не возникало разногласий по поводу выполнения арендатором указанной обязанности, можно рекомендовать на практике отражать в договоре аренды целевое использование имущества, передаваемого в аренду. Помимо того, что указание цели аренды имущества позволит арендодателю как титульному владельцу, располагающему средствами вещно-правовой защиты, контролировать надлежащее его использование арендатором, цель аренды, отраженная в договоре, является одним из критериев обоснованности определения размеров арендной согласно Указу № 150.

б) В процессе пользования имуществом, если иное не установлено законом или договором, арендатор обязан поддерживать его в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести бремя расходов на содержание арендованного имущества (пункт 2 статьи 587 ГК).

Под текущим ремонтом понимается устранение недостатков имущества, не связанное с заменой основных (главных) составных частей (деталей, узлов, конструкций), а также ремонт здания с целью восстановления исправности (работоспособности) его конструкций и систем инженерного оборудования и улучшения эксплуатационных показателей.

в) Арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование арендованным имуществом. Данное условие относится к существенным условиям договора аренды зданий, сооружений, изолированных помещений и их частей.

В связи в этой обязанностью арендатора обратим внимание на необходимость четкого оговаривать в договоре аренды условия и порядок внесения арендной платы, так как моментом выполнения обязанности по сдаче объекта в аренду (моментом передачи арендодателем объекта аренды арендатору) является день наступления права на получение платы, определенный договором аренды. Именно с этого дня будут исчисляться проценты за пользование чужими денежными средствами согласно ст. 366 ГК и (или) договорная пеня за несвоевременную оплату, являющиеся мерами ответственности арендатора за несвоевременное внесение арендной платы.

г) Арендатор обязан при прекращении договора аренды вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. При невозврате имущества в установленный срок арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. Если указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Арендатор в свою очередь имеет право:

  • сдавать имущество в установленном порядке в субаренду с письменного согласия арендодателя и государственного органа (организации), давшего согласие на передачу имущества в аренду;
  • собственности на доходы, полученные от использования имущества, и на отделимые улучшения имущества;
  • договором могут предусматриваться и иные права арендатора, которые не противоречат законодательству.

Отдельно стоит отметить право на возмещение стоимости произведенных улучшений имущества при прекращении действия договора, В соответствии со ст. 594 ГК, арендатор имеет право на произведение улучшений арендованного имущества. Последствия произведенных арендатором улучшений арендованного имущества зависят от нескольких факторов, и в первую очередь от характера самих улучшений: являются ли улучшения отделимыми от объекта аренды или нет. Если улучшение является отделимым, то есть оно может быть отделено от вещи без причинения вещи вреда и тем самым нарушения ее целостности, такое улучшение является собственностью арендатора, если иное не предусмотрено договором аренды. При прекращении договора аренды и возврате арендованного имущества арендодателю арендатор вправе отделить эти улучшения и оставить их у себя. В то же время норма п. 1 ст. 594 ГК, определяющая, что отделимые улучшения арендованного имущества являются собственностью арендатора, является диспозитивной и применяется только в случаях, если стороны в договоре не установили иное. В частности, договором аренды может быть предусмотрено, что отделимые улучшения являются собственностью арендодателя, если, например, они производились в счет арендной платы или если их стоимость не превышает определенной суммы. Более того, договором могут быть предусмотрены выкуп арендодателем отделимых улучшений, другие варианты определения их судьбы, в силу чего арендатор лишается права оставить их в своей собственности.

Иные правила установлены относительно последствий производства улучшений арендованного имущества, являющихся по своему характеру неотделимыми. Согласной. 2 ст. 594 ГК в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Отталкиваясь от характеристики отделимых улучшений, а также содержания, приведенного выше п. 2 ст. 594 ГК, можно сделать вывод о том, что неотделимые улучшения – это улучшения, которые невозможно отделить от имущества без вреда для последнего.

Судьба неотделимых улучшений зависит, таким образом, от того, за чей счет они произведены, а также от того, согласовывал ли арендатор свои действия по улучшению имущества с арендодателем или нет. Использование арендатором на улучшение имущества собственных средств и наличие согласия арендодателя на производство арендатором неотделимых улучшений дает последнему право на возмещение стоимости таких улучшений, тогда как отсутствие согласия, даже при том, что имеет место первое условие, исключает право соответствующего требования.

В связи с чем, возникает вопрос о форме получения согласия арендодателя на производство улучшений арендованного имущества. Поскольку законом не установлено иное, можно сделать вывод о том, что согласие арендодателя на улучшение арендованного имущества может содержаться как в самом договоре аренды, так и в отдельном документе – дополнительном соглашении, включенном в той же форме, что и сам договор, и являющемся в таком случае неотъемлемой частью договора. Причем как в договоре, так и в дополнительном соглашений стороны должны оговорить характер и объем возможных улучшений, в противном случае считается, что арендодателем разрешены любые улучшения, не меняющие назначения арендованного имущества.

Такие улучшения должны быть разумными и необходимыми, поскольку гражданское законодательство основывается, в том числе, на принципе добросовестности и разумности участников гражданских правоотношений (ст. 2 ГК). В случаях, когда законодательство ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права добросовестно и разумно, добросовестность и разумность участников гражданских правоотношений предполагаются (п. 4 ст. 9 ГК). Поэтому, если будет доказано, что, воспользовавшись общим согласием арендодателя на возможность производства неотделимых улучшений арендованного имущества, арендатор действовал неразумно, злоупотребив своим правом производить улучшения, в защите арендатору может быть отказано по данному основанию.

Согласие арендодателя на производство неотделимых улучшений должно быть однозначным, а не выраженное в каких-то иных действиях, например, согласовании отдельных ремонтных работ, осуществляемых арендатором в соответствии с условиями договора. Не свидетельствует также о признании произведенных арендатором улучшений подписание арендодателем после расторжения договора аренды акта сдачи-приемки арендованных помещений.

Поскольку здания и сооружения неразрывно связаны с землей, арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Если арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, стороны в договоре решают, какое право на земельный участок предоставляется арендатору – право аренды части земельного участка или иное право (право постоянного пользования или пожизненного наследуемого владения, в зависимости от того, каким правом пользуется сам арендодатель). Если в договоре аренды этот вопрос не решен, к арендатору переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования в соответствии с его назначением.

Может сложиться ситуация, когда собственник земельного участка, на котором находится арендованное здание или сооружение, продает участок другому лицу. В таких случаях за арендатором этого здания или сооружения сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования, на условиях, действовавших до продажи земельного участка (ст. 624 ГК).

Если земельный участок, на котором находится арендованное здание или сооружение, не принадлежит арендодателю на праве собственности, аренда здания или сооружения допускается без согласия собственника этого участка, но при условии, что это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законодательством или договором с собственником земельного участка.

Статья подготовлена адвокатом, осуществляющим

адвокатскую деятельность индивидуально Коваленко А.А.

Если вы заметили ошибку в тексте, пожалуйста, выделите её и нажмите Ctrl+Enter.

Популярное:

  • Понятия признаки и состав правонарушения шпаргалка Понятия признаки и состав правонарушения шпаргалка 54. СОСТАВ ПРАВОНАРУШЕНИЯ Состав правонарушения является фактическим основанием юридической ответственности. Это сложный юридический факт, с которым закон связывает возникновение охранительного правоотношения. Элементы состава […]
  • Сайт натальи комаровой написать письмо ИНФОРМАЦИЯ ДЛЯ ОЗНАКОМЛЕНИЯ ЖЕЛАЮЩИМ ОТПРАВИТЬ ОБРАЩЕНИЕ ПРАВО ГРАЖДАН НА ОБРАЩЕНИЕ Порядок рассмотрения обращений граждан государственными органами, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными учреждениями, иными организациями, осуществляющими публично значимые […]
  • П4 ст13 федерального закона о полиции Запросы из полиции: как грамотно выкрутиться Прим.: данная статья была опубликована в журнале "Бухгалтерия" 23.02.2012 г. Произошли важные изменения в законодательстве. Актуальный материал от 11.10.2017 года можно скачать тут . В соответствии с ч. 4 ст. 13 Закона от 07.02.2011 N […]
  • Рос юрист рф О компании Мы оказываем широкий спектр качественных юридических услуг населению, малому и среднему бизнесу, в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области по доступным ценам! Ведение дела в суде "под ключ" от 15 000 руб. На нашем сайте Вы можете заказать онлайн бесплатную […]
  • Внесение изменений в рабочую документацию выданную заказчику ГОСТ 21.201-78 Система проектной документации для строительства. Правила внесения изменений в рабочую документацию Купить ГОСТ 21.201-78 — официальный бумажный документ с голограммой и синими печатями. подробнее Официально распространяем нормативную документацию с 1999 года. Пробиваем […]
  • Написать письмо президенту в кремль Отправить обращение Президенту в форме электронного документа Пожалуйста, прежде чем отправить обращение в адрес Президента России в форме электронного документа, внимательно ознакомьтесь со следующей информацией. 1. Обращения, направленные в форме электронного документа через […]