Оглавление:

Правовые аспекты по использованию земли сельскохозяйственного назначения

К землям с/х назначения относят земельные площади, расположенные в удалении от населенных пунктов и используемые для нужд производства сельхозпродукции. Их использование в рамках действующего законодательства регламентируется в формах:

  • для осуществления производства сельхозпродукции;
  • для дачного строительства, животноводства, для ведения личного или фермерского хозяйства;

Стоит учитывать, что понятие земель с/х назначения включает разнообразные формы использования участков земли в различных сферах, таких как лесной фонд государства и других, которые передаются предприятиям сельскохозяйственной ориентации и отдельным гражданам во временное пользование. Земли с/х назначения включают все участки, задействованные под размещение элементов инфраструктуры предприятий, производящих сельхозпродукцию: административные здания, складские и производственные помещения, дороги и т.д. Причем, приоритетным для земель с/х назначения является ее использование для с/х целей, а необоснованное изъятие этих участков из производственного цикла продукции сельского охраняется и контролируется государственными органами.

Разрешенное использование и его разновидности

Правовые рамки в отношении всех земельных угодий обусловлены их соответствием по категории, виду разрешенного использования и разделения на территориальные зоны.

Применительно к землям с/х назначения различают группы:

  • Земли, пригодные для выращивания с/х культур, сенокосов, пастбищ, с размещением дорог и коммуникаций, многолетних насаждений, каналов, водных объектов, в том числе – отведенные под нужды личных подсобных хозяйств (разрешенное использование в 11 разновидностях);
  • Земли, непригодные под распахивание, но с возможностью использования под выращивание различных культур, таких как: виноградники, ягодники, рисовые поля и т. д.
  • Земли под размещение различных производственных зданий и сооружений с/х производства: свинарники, коровники, пилорамы и мн. др.;
  • Земли с размещением коммерческих водных объектов (пруды для ловли и разведения рыбы и др.);
  • Земли с расположением лесных угодий;
  • Прочие, такие как овраги, болота, использованные ранее, которые могут вовлекаться в градостроительство.

Разрешенное использование земли подразделяется на основное, условно разрешенное и вспомогательное.

Стоимости земель определяется соответствующими государственными органами по специальной методике кадастровой оценке земли с/х назначения.

Аренда, совершение сделок по купле-продаже и перевод земельных угодий с/х назначения в иные формы осуществляется под государственным контролем, в рамках соответствующих законодательных актов.

Правовые вопросы государственной регистрации прав на земельные участки (земельно-правовые и эколого-правовые аспекты)

И. В. Круглов, специалист юридической службы специализированного областного государственного унитарного предприятия «Областной государственный центр технической инвентаризации и регистрации недвижимости» Свердловской области, соискатель кафедры земельного и экологического права УрГЮА

Важное значение для установления правового статуса земельного участка имеет государственная регистрация прав на землю.

Государственная регистрация земельных прав и сделок с землей – это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права на землю, которое может быть оспорено только в судебном порядке. В настоящее время государственная регистрация земельных прав и сделок с землей регламентируется рядом законодательных актов, в частности Гражданским кодексом и Федеральным законом от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Государственная регистрация прав на земельный участок может рассматриваться одновременно в качестве и правового института, и юридического акта. Как правовой институт она представляет собой совокупность правовых норм, регулирующих общественные отношения по поводу признания и подтверждения специально уполномоченными на то органами государства земельных прав и обременений этих прав.

По своей сущности эти отношения носят преимущественно административно-правовой характер. Содержание их заключается в том, что органы исполнительной власти (учреждения юстиции) осуществляют правовую экспертизу документов, проверяют законность сделки и в зависимости от результатов принимают решение о регистрации либо ее приостановлении или об отказе в регистрации земельных прав.

В то же время эти отношения теснейшим образом связаны с имущественными отношениями, регулируемыми гражданским, земельным, водным, лесным законодательством, законодательством о недрах, поскольку регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правовой режим которого определяется указанными отраслями законодательства. Таким образом, речь идет о комплексном правовом регулировании прав на землю и сделок с землей.

Как юридический акт государственная регистрация земельных прав представляет собой административно-правовое решение, с принятием которого закон связывает наступление определенных юридических последствий, в частности с возникновением, изменением и прекращением земельных прав.

В соответствии с законодательством объектами государственной регистрации являются:

1) Объекты недвижимости, к которым относятся, в частности: земельные участки; участки недр; обособленные водные объекты; здания; сооружения; жилые помещения; нежилые помещения; леса; многолетние насаждения; кондоминиумы; предприятия как имущественные комплексы; иные объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

2) Права на земельные участки: право собственности на земельный участок; право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком; право пожизненного наследуемого владения земельным участком; право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут).

Государственной регистрации подлежат следующие виды сделок с землей: договоры дарения земельного участка, доли в праве общей собственности на земельный участок, в том числе пожертвование; договоры ренты с передачей земельного участка под выплату ренты, в том числе договоры пожизненного содержания с иждивением; договоры аренды земельно го участка – на срок не менее 1 года; договоры субаренды земельного участка – на срок не менее 1 года; договоры безвозмездного срочного пользования – на срок не менее 1 года; договоры об ипотеке земельного участка и права аренды на земельный участок; договоры о передаче прав и обязанностей по договору аренды другому лицу (перенаем).

Действующим законодательством предусмотрен ряд принципиальных положений, которые необходимо учитывать в процессе государственной регистрации прав на землю:

Во-первых, земельный участок, как объект государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, выступает одновременно как объект природы, объект хозяйствования (пользования) и объект собственности в их триединстве, что влияет на его правовой статус, а также правовой режим владения, пользования, распоряжения земельным участком.

Во-вторых, в соответствии с законодательством земельные участки имеют четко определенное целевое значение. В пределах основного целевого назначения устанавливается всякий раз конкретное разрешенное использование земли, которое может быть изменено в установленном порядке.

Это соответствует одному из основных принципов земельного законодательства – деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Поэтому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Особенности и свойства каждой категории земель предопределили необходимость комплексного подхода к правовому регулированию земельных отношений, включая учет особенностей земли как природного ресурса, как средства производства и как пространственно-операционного базиса применительно к правовому режиму различных категорий земель.

Так, для осуществления предпринимательской деятельности юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям необходимы земельные участки, в частности:

а) для размещения объектов недвижимости (административных зданий, заводов, магазинов, складов и др.);

б) производить продукцию в сельском хозяйстве, где земля играет роль главного (основного) средства производства. Для физических лиц земельный участок необходим, например, для ведения подсобного хозяйства, садоводства и огородничества, а также индивидуального жилищного строительства.

В соответствии со ст. 14 Закона Свердловской области от 29.12.1995 г. № 40-ОЗ «О регулировании земельных отношений на территории Свердловской области», права на землю возникают в результате предоставления этих прав соответствующими государственными и муниципальными органами, приватизации земель, совершения сделок, а также при переходе прав на здание, строение или сооружение в установленном законом порядке.

В-третьих, действующее земельное законодательство, в частности Земельный кодекс РФ, предоставляет гражданам и юридическим лицам следующие виды прав на земельные участки: право собственности, постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение земельными участками, ограниченное пользование чужими земельными участками (сервитут), аренда земельных участков, безвозмездное срочное пользование земельными участками. Содержание указанных прав на земельные участки существенно различается.

Наиболее широкие возможности по осуществлению прав на землю имеют собственники земельных участков. В соответствии с п. 1 ст. 43 Земельного кодекса РФ, упомянутые в нем субъекты осуществляют принадлежащие им права на земельные участки по своему усмотрению, что создает условия для выбора варианта поведения собственников земельных участков и лиц, не являющихся их собственниками, если иное не установлено Кодексом, федеральным законодательством.

В п. 1 ст. 43 Земельного кодекса РФ почти полностью повторены положения п. 1 ст. 9 ГК РФ, основывающиеся на положениях п. 1 ст. 34 Конституции РФ, согласно которой каждый имеет право на свободное использование своих способностей и имущества для предпринимательской деятельности и иной, не запрещенной законом экономической деятельности.

Вместе с тем возможность распорядиться правами на земельный участок по своему усмотрению имеет установленные законодателем границы.

Кроме того, следует отметить, что при проведении государственной регистрации земельных прав следует учитывать, что в соответствии с п. 1 ст. 21 Земельного кодекса РФ предоставление земельных участков на праве пожизненного наследуемого владения с 31.10.2001 г. не допускается, в связи с чем государственная регистрация указанного права возможна только в случае государственной регистрации ранее возникшего права или в результате перехода данного права на земельный участок по наследству.

В-четвертых, Земельным кодексом РФ установлен ряд ограничений и требований к осуществлению прав на земельный участок. Так, п. 2 ст. 56 устанавливаются следующие ограничения прав на землю:

– особые условия использования земельных участков и режим хозяйственной деятельности в охранных, санитарно-защитных зонах;

– особые условия охраны окружающей среды, в том числе животного и растительного мира, памятников природы, истории и культуры, археологических объектов, сохранения плодородного слоя почвы, естественной среды обитания, путей миграции диких животных;

– условия начала и завершения застройки или освоения земельного участка в течение установленных сроков по согласованному в установленном порядке проекту, строительства, ремонта или содержания автомобильной дороги (участка автомобильной дороги) при предоставлении прав на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности;

– иные ограничения использования земельных участков в случаях, установленных Земельным кодексом РФ, федеральными законами.

Все это необходимо учитывать в процессе государственной регистрации земельных прав, что весьма существенно в условиях перехода к рыночной экономике.

В-пятых, важнейшим условием государственной регистрации прав на землю и сделок с землей также является обеспечение учета:

А) требований по охране и рациональному использованию земель, сформулированных в Земельном кодексе РФ. Например, в ст. 13, 14, 27, 37, 40–42, 45–47, 56 и др.;

Б) предусмотренных в федеральном и региональном законодательстве общих экологических требований и требований по охране отдельных природных объектов. В той или иной мере такие требования закреплены в законодательстве, в частности, в Свердловской области.

К сожалению, в экологическом законодательстве не сформулированы полно и четко эколого-правовые требования при совершении сделок с землей, которые должны быть учтены при государственной регистрации. Впервые в ФЗ «Об охране окружающей среды» в ст. 53 предусмотрено проведение мероприятий по охране окружающей среды и возмещение вреда окружающей среде при приватизации и национализации имущества.

Однако данная норма носит общий характер и не содержит конкретных условий по охране окружающей среды при совершении сделок с имуществом, и прежде всего с землей и другими природными ресурсами.

На мой взгляд, необходимо сформулировать отдельную статью об экологических требованиях при совершении сделок с землей и другими природными ресурсами в Федеральном законе «Об охране окружающей среды». В соответствии с ней в головных законах природоресурсного законодательства должны быть конкретизированы эти требования с учетом специфики отдельных природных объектов: земель, вод, лесов, недр, атмосферного воздуха и т. д.

К сожалению, требования по охране отдельных природных ресурсов отсутствуют при совершении сделок с объектами природы в природоресурсном, в том числе в Земельном кодексе РФ, законодательстве, что вряд ли правомерно. Соблюдения этих требований должно быть обеспечено при регистрации прав на землю и совершении сделок с ней.

Таким образом, осуществление в процессе государственной регистрации учета земельно-правовых и эколого-правовых особенностей земельных участков имеет принципиальное значение для обеспечения реализации основных задач и принципов земельного законодательства.

Оформляем землю в собственность: процедура, цена вопроса и правовые нюансы

В этой статье мы рассказываем о типовых вариантах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален. Воспользуйтесь бесплатной консультаций именно по вашему конкретному случаю, прямо сейчас позвоните по телефону: (это бесплатно)

Приобретение прав на землю позволяет владельцу распоряжаться ею в дальнейшем. Российское законодательство предусматривает несколько вариантов оформления земельного участка в собственность. Они зависят от того, каким образом вы приобрели недвижимость:

  • купили, получили в дар, унаследовали или обменяли;
  • приватизировали земельный участок, ранее находившийся в собственности у государства или муниципалитета;
  • землю вам передали в качестве уставного капитала юридического лица.

В зависимости от того, каким способом вы стали обладателем земельного участка, будут различаться и процедуры оформления недвижимости в собственность. Разница между ними невелика только на первый взгляд – на самом деле, детали весьма важны.

Получение права собственности на землю, приобретенную в результате сделки

Самый простой способ оформления участка в собственность – когда вы приобрели его посредством купли-продажи, получили в дар или обменяли.

Для этого направляетесь в территориальное отделение Росреестра и подаете туда следующие документы:

  • заявление о регистрации права собственности по установленному законом образцу;
  • ваш паспорт;
  • удостоверение личности посредника (если оформление происходит по доверенности, например, через риелторское агентство);
  • нотариально заверенная доверенность;
  • кадастровый план участка;
  • договор-основание (купли-продажи, мены или дарения);
  • квитанция об оплате государственной пошлины.

Прежнему владельцу также нужно будет подготовить некоторые бумаги:

  • паспорт бывшего собственника;
  • свидетельство о регистрации права собственности на землю.

Размер госпошлины разнится в зависимости от категории пользования участка и назначения земли, на которой он стоит. Для земли, отведенной под индивидуальное жилищное строительство, дачного домика или создания огорода (сада) пошлина составит 200 рублей. При этом, если участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, то сбор будет и вовсе 100 рублей. При приобретении земли с иной целью (например, для строительства нежилого здания) государству нужно будет заплатить 1000 рублей. С юридических лиц пошлина взимается в размере 15 000 рублей.

Подготовка свидетельства о регистрации права собственности происходит в течение 14 дней с момента подачи документов. Регистратор вам выдаст расписку с указанием точной даты, когда вам необходимо вернуться в Росреестр и забрать свидетельство.

Оформляем наследство

Процедура получения права собственности на землю, перешедшую к вам в качестве наследства по завещанию, отличается от вышеописанной схемы.

Для начала вам необходимо открыть наследственное дело у нотариуса, который составлял завещание. Обратите внимание, что сделать это нужно до окончания шестимесячного периода от даты смерти наследодателя. Надо прийти к юристу и написать заявление на принятие земельного участка. После этого нотариус выпишет вам доверенность на ведение наследственного дела. Без нее не удастся собрать нужный пакет документов:

  • кадастровый паспорт участка;
  • справка о наличии или отсутствии строений на земле;
  • выписка из ЕГРП на имя наследодателя;
  • справка из паспортного стола о месте последней регистрации наследодателя;
  • завещание с нотариальной отметкой;
  • если вы приходитесь родственником умершему, необходимо предоставить документы, подтверждающие факт родства;
  • справка о факте принятия наследства;
  • справка из налоговой службы, подтверждающая факт принятия наследства;
  • если участок находится в СНТ (садоводческом некоммерческом товариществе), то необходим устав организации. Эти данные можно получить, заказав выписку из ЕГРЮЛ или в налоговой службе.

Все эти бумаги вы приносите обратно нотариусу, который взамен выдает вам заверенное свидетельство на земельный участок, подтверждающее право на наследство. На этом этапе наследственное дело закрывается.

После этого вы обращаетесь в Росреестр или многофункциональный центр со следующими документами:

  • заявление о регистрации права на участок установленного образца;
  • паспорт заявителя;
  • кадастровый паспорт земельного надела;
  • свидетельство по наследственному делу, полученное у нотариуса;
  • свидетельство о смерти наследодателя;
  • квитанция об оплате госпошлины.

Госпошлина для наследников выше, чем при оформлении участка, купленного, полученного в дар или обменянного, и составляет 1000 рублей.

В течение двух недель вам выдадут свидетельство о регистрации права собственности.

Когда бумаг на землю нет

Хотелось бы также описать ситуацию оформления земельного участка в собственность, если отсутствуют документы или нет зарегистрированного хозяина. Бумаги могут быть утеряны, это не редкость. Особенно учитывая, какая неразбериха с землей происходила в России в 90-е годы прошлого века. Или же вы купили земельный надел неофициально, а прежний владелец не позаботился привести документы в порядок.

Чтобы вступить в законное право собственности вам необходимо обратиться в местную администрацию (в то ее структурное подразделение, которое занимается землей) и предоставить следующий набор бумаг:

  • документы о покупке участка, оформленные до 6 марта 1990 года;
  • заявление об утверждении границ земли, находящейся у вас в фактическом пользовании;
  • описание границ участка в свободной форме. Здесь нужно как можно более подробно описать границы надела, используя естественные ориентиры местности (расстояние до зданий, дорог, леса, водоема и т.д.).

Очень часто на руках у заявителя нет даже документов, оформленных до 1990 года – то есть, концы найти очень сложно. В этом случае запросите в администрации выписку из похозяйственной книги. Если и это ничего не даст – обращайтесь в земельный архив.

В течение месяца после обращения вам выдадут проект границ земельного объекта. Его вместе с заявлением о покупке участка снова отдаете в орган местного самоуправления (если на участке стоит дом, то прикладываете и правоустанавливающие документы на него). Через 14 дней вы получите от муниципалитета решение о предоставлении земли в собственность.

После этого получаете кадастровый паспорт на участок и подаете весь набор документов на регистрацию права собственности.

Когда дом многоквартирный

Нередко возникают ситуации, когда необходимо оформить в собственность земельный участок под домом, принадлежащим двум и более хозяевам. В этом случае не все так однозначно.

В первую очередь, нужно определить, является ли жилой дом многоквартирным. Ведь дом может иметь и другой статус – «жилой дом блокированной застройки». Такой дом состоит из двух блоков, разделенных общей стеной без проемов. Обычно дать пояснение по поводу статуса дома может дать местная администрация.

Если дом признан блокированным, то в соответствии со ст. 36 Земельного кодекса РФ формированию и постановке на кадастровый учет будут подлежать отдельные участки под каждой из квартир.

Если дом является многоквартирным (то есть имеет две и более квартиры, общее имущество – подъезд, лестницы, коридоры, подвальные или чердачные помещения), то земля под ним оформляется исключительно в общую долевую собственность бесплатно для собственников жилых помещений. Однако здесь есть еще и зависимость от времени постановки на кадастровый учет:

  1. Если участок получил кадастровый номер до 1 марта 2005 года, то все просто. В соответствии с Федеральным Законом №189-ФЗ владельцам квартир нужно просто обратиться в Росреестр за постановлением о предоставлении участка в собственность и зарегистрировать право.
  2. Если же участок не был сформирован и поставлен на кадастровый учет до 1 марта 2005 года, то собственнику необходимо обратиться в Росреестр (или местную администрацию) с заявлением на получение кадастрового номера. При этом владельцу квартиры не надо организовывать собрание собственников жилья – он может действовать и по своей инициативе. После постановки земли на учет, участок бесплатно переходит в общую долевую собственность всех хозяев помещений многоквартирного дома. Им остается только прийти в орган государственной регистрации и получить свидетельство.

Когда участок под своим домом

Еще один распространенный вид операций – оформление земельного участка под домом, уже находящимся в вашей собственности.

Если у вас есть зарегистрированное право владения домом, значит, существует и технический паспорт на него. Он вам понадобится для регистрации права собственности.

Сначала готовим техническую документацию на участок. Вам нужно обратиться в лицензированную землеустроительную организацию и нанять геодезистов. Они произведут топографическую съемку, сделают межевание, обмеряют участок и определят его границы. Полученные результаты работы специалистов лягут в основу кадастрового паспорта.

Получив техническую документацию на землю, вы вместе с техпаспортом на дом и другими документами (они перечислены в первом разделе этой статьи) идете в Росреестр и пишите заявление на получение свидетельства о регистрации права собственности.

Приватизация земли

Чтобы приватизировать участок, находящийся в собственности государства или муниципалитета, придется пройти несколько этапов.

Для начала вам нужно обратиться в орган власти, которому принадлежит право собственности на землю с заявлением на приватизацию. К нему нужно приложить выписку из кадастрового плана. В течение двух недель муниципалитет или государство направит вам один из трех вариантов ответа:

  • предоставление земельного участка бесплатно в соответствии с Земельным Кодексом;
  • предоставление надела за плату;
  • отказ в приватизации.

Если собственник соглашается на бесплатную приватизацию, то на руки вам выдается соответствующее письменное решение. Если же орган власти готов только на платную процедуру, то к ответу будет прилагаться договор купли-продажи. Если вас устроят его условия, то дальнейшая регистрация возможна только после уплаты выкупной стоимости.

Далее обращаетесь в Росреестр, предоставляя регистратору необходимые документы:

  • заявление о регистрации;
  • квитанцию об уплате госпошлины;
  • решение властных структур о предоставлении земельного участка в собственность или договор купли-продажи;
  • документ, удостоверяющий вашу личность;
  • выписку из кадастрового плана земельного участка.

Есть один важный нюанс: разрешение от собственника на бесплатную приватизацию получить намного проще, если на земельном участке уже стоит ваш дом.

Как собственник жилого помещения, вы обладаете преимущественным правом на бесплатную приватизацию земли под домом. Отказать вам могут только по тем причинам, которые указаны в ст. 28 ЗК РФ.

Какой участок оформить не получится

Далее будут перечислены категории земли, которые нельзя оформить в собственность по российскому законодательству:

  1. Земли, находящиеся в ведении служб безопасности РФ. Если ваш участок находится на такой территории, то, по сути, вы им владеете на птичьих правах. Распоряжаться такой недвижимостью не получится. А смена категории земель крайне маловероятна.
  2. Земли, представляющие интересы для Вооруженных Сил РФ. Например, для проведения учений или военных маневров.
  3. Земли заповедников, представляющих собой научную или культурную ценность.

В заключение хочется сказать, что большинство вопросов с оформлением земельных участков в собственность возникает в связи с постановкой наделов на кадастровый учет. Если у земли есть кадастровый номер, схема заметно упрощается. Тем не менее в наследство от лихих 90-х и советского прошлого гражданам осталось множество участков, чьих хозяев очень трудно найти, границы сложно определить. Все это вместе взятое делает получение свидетельства о регистрации права собственности долгой и затратной процедурой.

Остались вопросы?

В этой статье мы рассказываем о типовых вариантах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален. Воспользуйтесь бесплатной консультаций именно по вашему конкретному случаю, прямо сейчас позвоните по телефону: (это бесплатно)

  • +7 (499) 703-44-28 — Москва
  • +7 (812) 309-68-04 — Санкт-Петербург

Рекомендуем к прочтению

Регистрация дома по всем правилам

Регистрация дома — это ответственная процедура. При этом важно знать, как правильно оформить жилое строение в собственность и какие для этого могут потребоваться документы.

Как составить договор купли-продажи земельного участка по всем правилам

Очень важно, чтобы договор купли-продажи земельного участка был правильно оформлен. Это защитит будущего владельца от возможных проблем.

Как и почему менялся срок дачной амнистии и когда ждать его окончания

Срок действия дачной амнистии, который должен был закончиться в 2015 году, вновь продлили, на этот раз до 2018. Это позволит воспользоваться его преимуществами всем, кто ещё этого не сделал, но у землевладельцев возникают вопросы по поводу ряда нюансов.

Возможно ли приобрести дачу на материнский капитал?

Для покупки дачи за средства материнского капитала следует соблюсти ряд важных правил. Главное — дом на участке должен быть признан пригодным для проживания семьи.

Федеральный закон о земле

Основным правовым актом, регулирующим использование земельного фонда Российской Федерации, является Федеральный закон 136 ФЗ. Земельный кодекс РФ регламентирует все общие вопросы, связанные с эксплуатацией земель и их охраной. Регулируется право собственности на участок, порядок его возникновения и передачи иным лицам. Предписываются требования по использованию в соответствии с видом и классификацией земли.

Земельный кодекс РФ – описание

Земельный кодекс Российской Федерации принят Государственной Думой 28 сентября 2001 года. С момента утверждения закона в него вносились многочисленные изменения, направленные на приведение закона в актуальное состояние в связи с нововведениями и реформами. Последние поправки были внесены в июле 2017. (Изучите в дополнение 137 ФЗ о введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации).

Актуальная редакция Закона 136 ФЗ состоит из ряда глав, регламентирующих правовые аспекты землепользования. Основные положения определяют принципы законодательства в сфере землепользования, а также применение международных договоров. Регулируются участники и объекты земельных отношений, состав и категоризация земель. Предписываются полномочия федеральных, региональных и местных органов власти.

Закон о земле определяет процедуру образования участков, учитывается их выделение, разделение, перераспределение и объединение. Предписываются требования к образуемым наделам, указание схемы расположения, возникновение прав и обременения на земельный участок.

В охране земель закон определяет цели и содержание обеспечиваемой защиты. Предписывается порядок использования территорий, загрязненной химическими или радиоактивными веществами, а также микроорганизмами.

Закон о земле предусматривает порядок формирования права на собственность и владение участком. Учитывается принадлежность территорий государству, субъектам РФ, муниципальным образованиям, физическим или юридическим лицам. В отдельном порядке предписывается ограниченное использование чужих участков – право сервитута.

Земельный кодекс РФ особое внимание уделяет возникновению права собственности на выделенный участок. Предписываются основания для владения, а также документы, которые подтверждают имущественную принадлежность территории. Учитывается и порядок перехода права собственности.

Законом о земле регламентируется процедура предоставления участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, во владение физическим и юридическим лицам. Регулируются основания для таких действий, а также особенности оформления временного использования участков. Учитывается порядок проведения аукциона, выявление победителя и заключение соглашения об аренде или продаже.

В отдельном порядке Законом о землепользовании предусматривается обмен участков, а также перераспределение территорий, находящихся в государственной и муниципальной собственности. Предусматривается возможность безвозмездной передачи земель в собственность регионам или муниципиям, в некоторых ситуациях — и гражданам РФ.

Законом регулируются случаи использования государственных земель без установления сервитута или выделения участка. Определяются права и обязанности собственников и арендующих, а также порядок прекращения и ограничения владения. Законом предписывается и процедура изъятия земли для государственных или муниципальных нужд.

Главы Земельного кодекса РФ, касающиеся охраны земель, можно выделить в следующем порядке:

  • проведение оценки и экспертизы территорий;
  • возмещение убытков, связанных с ухудшением качества используемой земли;
  • земельный надзор на государственном, муниципальном и общественном уровне;
  • определение ответственности за нарушения предписаний.

В отношении использования земель закон определяет следующие виды:

  • территории сельскохозяйственного назначения;
  • земли населенных пунктов;
  • участки под промышленность, транспорт, энергетику, иные коммуникационные и производственные объекты;
  • особо охраняемые территории и объекты;
  • земли лесного и водного фонда, а также фонда запаса.

В отношении данных территорий закон дает определения, а также устанавливает ограничения и условия в использовании и эксплуатации.

Есть и другой закон, посвященный освоению земель Дальнего Востока. Читайте ФЗ 119 в последней редакции по ссылке:

Общие положения

Общие положения Закона о земле регламентируют правовую базу для данной сферы законодательства. Документ предписывает основные принципы, на которых базируется землепользование:

  • понимание земли как основы жизнедеятельности человека;
  • приоритет на охране земельных территорий, как важнейшей составляющей окружающей среды;
  • акцент на охране жизни и здоровья граждан;
  • участие граждан и иных собственников в решении вопросов, возникающих в связи с их правами на землю;
  • единство земельных участков и расположенных на них объектов;
  • сохранение особо ценных территорий;
  • платность использования участков кроме определенных законом случаев;
  • категоризация территорий по назначению;
  • разграничение государственной, региональной и муниципальной собственности;
  • дифференцированный подход к определению правового статуса территорий;
  • баланс между интересами общества и граждан;
  • разграничение норм гражданского и земельного законодательства.

Участниками земельных отношений по закону могут быть физические и юридически лица, государство, субъекты РФ, а также муниципальные образования. В качестве объектов землепользования рассматривают землю как природного объекта в целом, а также земельные участки и их части.

А вы знаете какие территории относятся к особо охраняемым? Подробности в ФЗ 33.

Последние изменения

Последние изменения в Закон о землепользовании были внесены 29 июля 2017 двумя документами. Поправки коснулись следующих положений:

  • в пункт 4 статьи 11.2 добавлен подпункт 4 об образовании участков в связи с возникновением временных поселений;
  • в статью 39.5 введен подпункт 11 об участке, включенном в состав научно-технического центра;
  • п 2 ст 39.6 дополнился подпунктом 37 аналогичного содержания;
  • статья 39.15 Закона о землепользовании была дополнена пунктом 7.1 об особенностях согласования схемы расположения надела, в эту же статью в п 9 введен подпункт 11.1 о сведениях особо охраняемой территории;
  • полностью изменена редакция подпункта 2 пункта 5 статьи 39.18 о принятии решения о предварительном согласовании выделения земельного участка;
  • статья 39.29 дополнена пунктом 8.1 о согласовании схемы выделяемого участка с иными законодательными актами.

Скачать Земельный кодекс РФ

Скачать Земельный кодекс Российской Федерации можно здесь. Документ представлен в редакции, актуальной на август 2017. Закон будет востребован гражданами и юридическими лицами, юристами и сотрудниками соответствующих учреждений, занимающихся вопросами землепользования.

Проблемы административно-правового регулирования земельных отношений: актуальные вопросы

(Окунев А. И.) («Юрист», 2008, N 11) Текст документа

ПРОБЛЕМЫ АДМИНИСТРАТИВНО-ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ: АКТУАЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ

Окунев А. И., юрист.

Преобразования всей системы экономических отношений, проведенные на территории Российской Федерации, определили новое значение земли и земельных ресурсов. С учетом новых общественных потребностей изменяется законодательство, регламентирующее общественные отношения в указанной сфере. Однако, несмотря на без малого двадцатилетний период земельной приватизации, большая часть функций и самих земельных ресурсов сосредоточена в руках государства . ——————————— См., например: Государственный (национальный) доклад о состоянии и использовании земель в Российской Федерации в 2006 году // Официальный сайт Федерального агентства кадастра объектов недвижимости (www. kadastr. ru).

Не так давно размещение объектов недвижимости осуществлялось, скорее, по волевому решению, без учета целесообразности использования земельного участка иными способами. О том, что земля и земельные ресурсы не рассматривались как серьезный объект общественных отношений, свидетельствовал тот факт, что в структуре органов государственной власти Советского государства отсутствовал единый специализированный орган по управлению земельными ресурсами. Администрированием земли, а также иных природных объектов занимались специализированные подразделения министерств, комитетов, главков. Всего 15 лет назад были приняты первые Указы Президента России, которые заложили основные начала продолжающейся до настоящего времени земельной реформы . Сложно утверждать, что принятые меры носили бесспорный характер и в полной мере оправдали возлагаемые на них ожидания, но именно с этого момента начала формироваться привычная в настоящее время земельная собственность. Справедливость указанных доводов подтверждает, например, существующая юридическая дискуссия о необходимости разработки и последующего принятия Федерального закона, упорядочивающего отношения собственности, возникшие при приватизации земель сельскохозяйственного назначения . Множество вопросов как научного, так и практического плана имеют правовые отношения, возникающие при аренде земельных участков, определении кадастровой стоимости земель, реализации права на выкуп и соблюдении прав землевладельцев при изъятии земельных участков для государственных и муниципальных нужд. Одним словом, земельный вопрос до сих пор остается открытым . ——————————— См., например: Указ Президента РФ от 27 октября 1993 г. N 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» // Российские вести. 1993. N 210; Указ Президента РФ от 7 марта 1996 г. N 337 «О реализации конституционных прав граждан на землю» // Российская газета. N 47. 1996. См., например: Лучин В. О., Мазуров А. В. Указы Президента РФ. М., 2000. См.: Галиновская Е. А. О концепции Федерального закона «Об упорядочении отношений собственности, возникших при приватизации земель сельскохозяйственного назначения» // Экологическое право. 2007. N 1. См.: Боголюбов С. А. Новый этап аграрной реформы // Журнал российского права. 2007. N 12.

Реализация норм земельного права в большинстве случаев происходит при непосредственном участии органов государственного и местного управления. При этом указанная деятельность не всегда носит бесспорный характер, что находит свое отражение как в материалах юридической направленности, так и в изданиях общественно-политического характера . Преобладание административного элемента в регулировании земельных отношений подчеркивается не только в российских изданиях, но и в ведущей западноевропейской прессе . ——————————— См., например: Щуров В. Землю поставили на кон // Экономическая безопасность. 2008. N 3. См., например: Property column: Russia still speaks a different language // Financial Times. 20.02.2007; The milliondollar signature that cost an official his life // The Times. 18.01.2007.

Совершенно очевидно, что земельное законодательство нуждается в дальнейшем совершенствовании. Требуют конкретизации отдельные правовые институты, стоит вопрос о дальнейшей гармонизации правовых норм. Доводом в пользу утверждения о том, что земельное законодательство не в полной мере универсально и учитывает потребности современного российского общества, является принятие так называемого олимпийского Закона . Указанным законодательным актом введены процедуры по резервированию и изъятию земельных участков для государственных нужд на территории проведения Олимпиады в 2014 г., т. е. в городе Сочи и его окрестностях. Безусловно, общепринятые традиции и нормы, связанные с всемирным олимпийским движением, не только поощряют , но и требуют принятия специального внутригосударственного акта, обеспечивающего проведение указанного мероприятия. Но вряд ли можно говорить о некой традиции, когда, оправдываясь так называемой олимпийской лихорадкой, чиновники и функционеры требуют скорейшего принятия закона, определяющего права собственника на отдельной территории. Как уже говорилось, указанным Федеральным законом устанавливаются особенности резервирования и изъятия земельных участков для государственных нужд в целях проведения Олимпиады. При этом действие Закона распространяется только на конкретную территорию. Принятие таких процедур потребовалось в связи с тем, что действующее земельное законодательство не в полной мере учитывало, с одной стороны, потребности государства, но и не гарантировало учета интересов общества . Относительно указанного Федерального закона существуют и более радикальные точки зрения, в которых указывается на ущемление интересов землепользователей со стороны государственного управленческого аппарата . Неоднозначная юридическая дискуссия по рассматриваемому Федеральному закону лишний раз подчеркивает, что российское земельное законодательство только в стадии реформирования и не предусматривает решения необходимого большинства вопросов в сфере земельных отношений. ——————————— См.: Федеральный закон от 1 декабря 2007 г. N 310-ФЗ «Об организации и о проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. 2007. N 49. Ст. 6071. См.: Sochi 2014 promotional brochure. Legal aspect. P. 47. См.: пояснительная записка к проекту Федерального закона N 4696224 «Об организации и о проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»; Заключение Правительства Российской Федерации от 27 сентября 2007 г. N 3989пП12 на указанный законопроект. См., например: Лазаревский А. А. Изъять и поделить по-олимпийски // ЭЖ-Юрист. 2007. N 48.

Наличие единой состоявшейся группы законов и иных актов позволяет говорить о состоятельности той или иной отрасли. Ведь если лишь частично затронуть зарубежный опыт, то, учитывая, что в некоторых странах олимпиады проводились неоднократно, является абсурдной только мысль о принятии различных актов, определяющих правила изъятия земельных участков для разных олимпиад или первенств по различным видам спорта. Законодательство о земле будет совершенствоваться в том числе по причине необходимости реализации крупных инфраструктурных проектов на территории Российской Федерации; основной вопрос — в каком направлении и с какими «лозунгами». В данной статье мы попытаемся определить одну из задач, стоящую перед современным земельным законодательством, и определить последовательность ее исследования и решения. Мы считаем, что неотъемлемым вопросом земельного законодательства являются вопросы, связанные с реализацией государством функции по управлению земельными и иными ресурсами. Именно изучение таких особенностей в конечном итоге позволит защитить права земельного собственника, найти наиболее адекватные механизмы защиты его прав. Рассматривая вопрос об административно-правовых аспектах земельных отношений, нельзя не сказать о нормативных определениях земли в действующем законодательстве. Понимая сущность земли как объекта общественных и правовых отношений, можно ответить на вопрос о причинах большой значимости государственного элемента в земельных отношениях. Преобладание публичного элемента в регулировании земельных отношений исходит из того факта, что ст. 35, 36 Конституции Российской Федерации устанавливается, что владение, пользование и распоряжение землей осуществляется их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц. Статьей 1 Земельного кодекса РФ определяется приоритет интересов общества и государства в целом над возможностью получения экономической выгоды от использования земли по причине того, что земля является основой жизни и деятельности человека, важнейшим компонентом окружающей среды, невосполнимым природным ресурсом. Кроме того, Земельный кодекс РФ как основополагающий акт в сфере земельных отношений содержит абсолютное большинство статей, определяющих порядок совершения действий именно органами государственной власти и местного самоуправления при реализации полномочий в сфере земельных отношений. Например, п. 1 ст. 34 Земельного кодекса РФ устанавливает, что органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны обеспечить управление и распоряжение земельными участками, которые находятся в их собственности и (или) в ведении, на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких земельных участков. В ст. 29 — 39 Земельного кодекса РФ содержится абсолютное большинство норм, направленных на регламентацию процедуры осуществления управленческих действий в сфере земельных отношений. Трудно найти другой объект прав, в отношении которого собственникам, арендаторам и другим участникам общественных отношений вменено столь большое количество обязанностей по содержанию его в надлежащем состоянии с учетом интересов общества в целом. В качестве примера публичных ограничений при реализации прав на земельный участок следует указать на необходимость соблюдения специальных требований при приобретении прав на земельный участок, расположенный в пределах определенных зон . Наличие подобных публичных ограничений непосредственным образом влияет на привлекательность объекта гражданских прав (земельного участка) . При этом установление, например, санитарно-защитной зоны или иного специального режима использования земель происходит путем принятия административного акта , который в случае нарушения прав и законных интересов граждан и юридических лиц необходимо оспаривать в суде с известными особенностями. Актуальность данной проблемы заключается в том, что многие предприятия и организации атомной промышленности, энергетические сетевые и нефтетранспортные компании, являющиеся одними из крупнейших землепользователей Российской Федерации, не приступили к формированию таких зон. При этом реализация указанных требований будет протекать в конфликтной форме по причине нахождения в ряде случаев в пределах таких зон объектов недвижимости сторонних землепользователей . ——————————— См., например: Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 13 // Российская газета. N 211 — 212. 2001. См., например: Ходаковский А. П. Приобретение прав на земельный участок в водоохранной зоне населенных пунктов // Журнал российского права. 2007. N 12; Лазаревский А. А. Государственный феодализм // ЭЖ-Юрист. 2007. N 27; Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 8 декабря 2004 г. по делу N А33-8373/04-С2-Ф02-5071/04-С2. См., например: Бочаров М. В. Оформление прав на землю под линейными объектами // ЭЖ-Юрист. 2005. N 45. См., например: Постановление Правительства РФ от 17 января 2006 г. N 14 «О признании курортов Ессентуки, Железноводск, Кисловодск и Пятигорск, расположенных в Ставропольском крае, курортами федерального значения и об утверждении Положений об этих курортах» // Собрание законодательства РФ. 2006. N 4. Ст. 387; Постановление Главного государственного санитарного врача РФ от 8 февраля 2008 г. N 7 «Об установлении размера санитарно-защитной зоны сибиреязвенного и несибиреязвенного скотомогильников на территории поселка городского типа Арск» // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. 2008. N 14. См., например: Алещев И. Дом у воды // ЭЖ-Юрист. 2006. N 34; Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 декабря 2007 г. N 17620/07; Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 26 декабря 2006 г. N Ф08-6596/2006; Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 18 сентября 2007 г. N Ф08-6092/2007.

Рассматривая вопрос об административно-правовых элементах в земельных отношениях, следует указать на весьма актуальные, по нашему мнению, отношения и вытекающие из них споры, связанные с разграничением государственной собственности на землю . ——————————— См., например: Постановление ФАС Центрального округа от 13 декабря 2007 г. по делу N А14-2931-2007/103/23; Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 6 ноября 2007 г. N 7886/07; Постановление ФАС Московского округа от 18 марта 2003 г. по делу N КАА41/109203.

Ограниченность, невосполнимость земельных ресурсов предопределяют особое значение государства в лице его органов в вопросе земельных отношений. Земельные участки с точки зрения Земельного кодекса РФ и иных нормативно-правовых актов существуют лишь в силу того, что описание их границ удостоверено и признано соответствующим органом государственного или местного управления. Только с момента осуществления ряда управленческих действий (определение границ, нанесение на кадастровый план и т. д.) земельный участок (или его части) становится объектом гражданского оборота . ——————————— См., например: Постановление ФАС Уральского округа от 1 ноября 2007 г. N Ф09-8858/07-С6.

Как уже указывалось ранее, развитие отрасли земельного права происходит только последние 10 — 15 лет. При этом до сих пор Земельный кодекс Российской Федерации предусматривает такие переходные права на землю, как: право постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненного (наследуемого) владения и др. Для приобретения полноценных прав на такие земельные участки (собственность, аренда) необходимо не столько волеизъявление собственника, сколько «желание» органа исполнительной власти или местного самоуправления. Граждане и юридические лица при реализации своих прав практически в большинстве случаев сталкиваются с проблемами определения границ земельных участков, их закрепления в государственном земельном кадастре, бездействием администрации при подготовке необходимых правовых актов для последующего предоставления земельного участка в собственность или аренду . ——————————— См., например: Амелина Н. Е. Проблемы оформления земельных участков из земель муниципальной собственности, находящихся в фактическом пользовании граждан (на примере г. Челябинска) // Юрист. 2007. N 6; Дикусар В. М., Марков С. В. «Бульдозерное» право // ЭЖ-Юрист. 2007. N 5; Гришина Я. С. Особенности рассмотрения судами дел неискового характера, возникающих из земельных правоотношений // Юрист. 2005. N 7; Ерш А. В. Некоторые проблемы правового регулирования аренды земельных участков // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2004. N 8; Корчемагина Е. Судебное рассмотрение земельных споров // Законность. 2005. N 12; Певницкий С. Г. Актуальные проблемы вещных прав: Институт права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками после принятия Земельного кодекса // Нотариус. 2004. N 1.

Также следует указать, что на определенном этапе действовало Постановление Правительства Российской Федерации от 30 мая 1993 г. N 503 «Об утверждении Порядка купли-продажи гражданами Российской Федерации земельных участков» . Думается, нельзя делать данный документ неоспоримым доказательством административного присутствия в земельной сфере, хотя сам факт его существования приводит к определенным мыслям. ——————————— См.: Собрание актов Президента и Правительства РФ. 1993. N 23.

Рассматривая выставленный на обсуждение вопрос, нельзя не сказать о мнении Н. И. Кресниковой, которая в своей статье пишет, что «оборот земель является сложной системой, включающей три взаимосвязанные подсистемы: земельный рынок, универсальное правопреемство и административное распоряжение органов государственной власти по поводу использования того или иного земельного участка» . ——————————— См.: Кресникова Н. И. Правовые аспекты и экономическая сущность оборота земель в рыночной системе // Право и экономика. 2004. N 4.

Как справедливо отмечает один из ведущих специалистов в сфере земельного права И. А. Иконицкая, «трансформация отношений земельной собственности в Российской Федерации связана не только с введением права частной собственности на землю. Изменения в отношениях земельной собственности обусловлены также структурированием государственной собственности по субъектам, а также введением наряду с государственной и частной собственностью муниципальной собственности» . ——————————— См.: Иконицкая И. А. Некоторые теоретические вопросы права государственной собственности на землю // Журнал российского права. 2006. N 12.

Анализируя в вышеуказанной статье вопросы права государственной собственности на землю, И. А. Иконицкая, по мнению автора, совершенно справедливо указывает, что «подавляющее большинство функций государство выполняет не как собственник, а как носитель политической власти, в особенности когда речь касается регламентации соответствующей деятельности, такой, как ведение мониторинга, сбора платежей в форме земельного налога, планирование использования земель» . ——————————— Там же.

Также считаем целесообразным при рассмотрении административно-правовых аспектов в сфере земельных отношений привести указанное в статье И. А. Иконицкой замечание С. Н. Братуся о том, что «земельные отношения — это отношения двоякого рода: отношения, возникающие из деятельности исполнительно-распорядительных органов, связанные с административным управлением, и имущественные отношения» . К последним, по мнению И. А. Иконицкой, относятся и отношения собственности даже в том случае, если субъектом права собственности выступает государство . ——————————— См.: Братусь С. Н. Предмет и система советского гражданского права. М., 1963. С. 118. См.: Иконицкая И. А. Некоторые теоретические вопросы права государственной собственности на землю // Журнал российского права. 2006. N 12.

Рассматривая вопрос об административно-правовых аспектах земельных отношений, представляется интересным для обсуждения мнение А. В. Дегтева, который указывает, что «земля — недвижимость особого рода, которая требует особого правового регулирования, отличающегося от регулирования другого имущества. Отнесение части земельных отношений к гражданскому праву основано на ошибочном определении, данном в ст. 128 и 130 Гражданского кодекса РФ, где земля называется недвижимым имуществом наряду с другим имуществом, не имеющим уникальных особенностей земли. Поэтому необходимо проведение работы над изменением Гражданского кодекса РФ и приоритета земельного права в регулировании земельных отношений перед нормами гражданского права…» . ——————————— См.: Дегтев А. В. Земля — объект земельных и гражданских правоотношений // Право и экономика. 2005. N 8.

Вопрос о соотношении гражданско-правовых и публичных начал в земельном законодательстве поднимается в статье В. В. Чубарова. В частности, автор, анализируя развитие земельного и гражданского законодательства, указывает, что «сдерживание гражданско-правового оборота земель с помощью различных политико-правовых инструментов, в том числе публично-правовых ограничений, продолжалось и в дальнейшем. Речь идет не об изъятии либо об ограничении в обороте тех земельных участков (res extra commercium), которые действительно должны быть из него изъяты либо ограничены (ст. 27 ЗК РФ), и не о разумном применении иных публично-правовых средств при регулировании имущественных отношений с землей (целевое использование земли и т. п.). Речь идет о сознательной политике Российского государства, которая на протяжении 90-х годов XX в. вынуждена была балансировать на грани между существовавшими в обществе полярными взглядами по поводу частной собственности на землю…» . В указанной статье в качестве причин невведения с момента принятия Гражданского кодекса РФ главы 17 говорится, что, «с одной стороны, глава 17 Гражданского кодекса РФ не могла быть введена в действие в силу объективных причин, одна из которых — неготовность к этому российского общества; с другой стороны, неготовым оказалось и само земельное законодательство, причем именно в части существования публично-правовых ограничений права частной собственности на землю, которые являются едва ли не главным содержанием земельного законодательства в рыночной экономике…» . ——————————— См.: Чубаров В. В. Некоторые проблемы взаимодействия гражданского и земельного законодательства и пути их решения // Журнал российского права. 2006. N 9. Там же.

Похожего мнения придерживается Д. А. Лопухин, в статье которого указывается на наличие в земельном законодательстве отношений власти и подчинения, а следовательно, необходимости специального подхода к решению вопросов по использованию земли и земельных участков . ——————————— См.: Лопухин Д. А. Проблемные аспекты применения источников правового регулирования оборота земельных участков // Гражданское право. 2005. N 4.

В этой связи важно мнение А. В. Ерш, которая справедливо указывает, что, в соответствии со ст. 6 Земельного кодекса РФ, земля и земельный участок признаются разными объектами земельных отношений. При этом земля рассматривается как природный объект и природный ресурс. Можно в полной мере согласиться с мнением, что «земля как природный ресурс может быть объектом рационального использования и охраны… а земельные участки — объектами вещных прав и объектами оборота…» . При этом именно земля является источником формирования такого специфического объекта гражданских прав, как земельный участок . Именно первичность земли, невосполнимого природного ресурса, находящегося под особой государственной защитой, а следовательно, государственным управленческим воздействием, предопределяет особый подход к земельным участкам как объектам гражданских прав. ——————————— Жернаков Д. В. Земельный участок как объект гражданского правоотношения // Цивилистические записки: Межвузовский сборник научных трудов. Вып. 4. М.: Статут, 2005. С. 330. Ерш А. В. Земельный участок как объект гражданских прав // Хозяйство и право. 2006. N 4.

Также на наличие административного элемента в земельном законодательстве указывает тот факт, что допустимым является «только такое деление земельного участка, в результате которого образуется новый земельный участок, то есть объект гражданского права…» . При этом возможность делимости — это решение административного органа , который должен признать факт путем присвоения кадастрового номера, исходя из того, что новый земельный участок может использоваться тем же образом, без изменения целевого назначения. Фактически право частного собственника ограничено публичным решением о допустимости существования предполагаемого земельного участка . ——————————— Там же. См., например: Постановление Конституционного Суда РФ от 21 февраля 2007 г. N 119-О-О; Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 августа 2004 г. N 4345/04. См., например: Евсегнеев В. А. Собственность на землю в фокусе интересов // Журнал российского права. 2004. N 8; Голосова С. А. Заложники своих прав. Или казусы земельного законодательства… // Юрист. 2006. N 2.

Рассматривая указанный вопрос, нельзя не сказать о Федеральном законе от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» , который определяет, что допустимо установление минимальной площади земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения, а также ряд преимущественных прав органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления при отчуждении указанных земельных участков. Установление указанных, а также иных критериев исходит из высокого качества таких земель и их особой важности для общества в целом. ——————————— См.: Российская газета. N 137. 2002.

Вышеуказанные доводы в определенной степени отражают позицию В. Б. Белицкого и Д. В. Хаустова, указывающих, что «наряду с гражданско-правовыми условиями владения, пользования и распоряжения землей установлены также специальные публично-правовые требования, которые должны соблюдаться при предоставлении (приватизации) и разделе (объединении) земельных участков» . ——————————— См.: Белицкий В. Б., Хаустов Д. В. Правовые аспекты экспертизы в земельном споре // Правовые вопросы недвижимости. 2006. N 2.

При этом рассмотрение вопросов административно-правового регулирования земельных отношений направлено на то, что «чрезмерное употребление публичных элементов регулирования в частноправовых отношениях может привести к необоснованному ущемлению прав субъектов имущественного оборота и неопределенности в правах на земельные участки…» . ——————————— См.: Ерш А. В. Земельный участок как объект гражданских прав // Хозяйство и право. 2006. N 4.

Применение публично-правовых элементов в частном праве должно быть дозировано и, как отмечает Э. С. Гудков, как правило, «вызвано необходимостью определения границ экономической свободы в целях предотвращения экономического произвола…» , . ——————————— См.: Информационный журнал «Федеральный арбитражный суд Уральского округа. Практика. Комментарии. Обзоры». Екатеринбург, 2005. N 4(24). С. 18. См.: Ерш А. В. Земельный участок как объект гражданских прав // Хозяйство и право. 2006. N 4.

Как отмечает В. А. Евсегнеев, скорее, относится к вопросам административного права «принудительное отчуждение земли (квазисделка). Сделка — это частноправовое понятие, поскольку каждая сторона преследует в ней только свои интересы. В этом смысле стороной может быть и муниципальное образование, и государственный орган, если они вступают в сделку с целью получить материальную выгоду. Однако сделки, в которых участвуют публичные образования, нередко также имеют социальную составляющую (социальную направленность), которая не позволяет их причислить к сугубо рыночным…» . Аналогичной позиции придерживается А. Л. Корнеев, справедливо указывая, что «вопрос об изъятии земельного участка есть вопрос принятия исключительно административного решения, которое должно опираться на ст. 49 ЗК РФ» . Интерес к указанной проблеме нашел отражение отчасти в тотальной приватизации земли без учета долгосрочных перспектив. Да и могли ли они быть в начале 90-х годов?! В результате сейчас, при строительстве объектов инфраструктуры, требуется применение процедуры изъятия. ——————————— См.: Евсегнеев В. А. Собственность на землю в фокусе интересов // Журнал российского права. 2004. N 8. См.: Корнеев А. Л. Некоторые вопросы изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд // Экологическое право. 2005. N 1.

Также актуальной темой общественно-экономического значения является аренда земельных участков из состава государственных и муниципальных земель. Наличие традиционного гражданско-правового договора аренды не исключает присутствия публичного элемента при определении размера арендной платы . ——————————— См., например: Добрачев Д. Практика разрешения споров, связанных с применением договора аренды земельного участка // Право и экономика. 2004. N 10; Окунев А. И. Общие направления совершенствования механизма установления арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности // Гражданское право. 2006. N 1; Сусликов В. Н. Зарубежный опыт организации имущественно-земельных отношений // Нотариус. 2006. N 6.

Рассматривая вопрос административно-правового элемента в регулировании земельных отношений, коротко отметим такой институт земельного права, как кадастровая оценка. Детально не указывая в контексте статьи ее особенности, полученные и утвержденные результаты, следует признать, что в конечном итоге, помимо примерного понимания перспективности земельного рынка, она в ряде случаев негативно отражается на правах и законных интересах рядовых землепользователей, когда речь идет об администрировании земельного налога и арендной платы. При этом механизм оспаривания ее результатов лежит в плоскости административного права и до конца не проработан. В контексте данной статьи следует отметить до конца не исследованный, а также в полной мере законодательно не урегулированный вопрос установления публичного сервитута . ——————————— См., например: Малеина М. Н. Правовые аспекты установления и прекращения публичного сервитута // Журнал российского права. 2004. N 12; Бочаров М. В. Оформление прав на землю под линейными объектами // ЭЖ-Юрист. 2005. N 45.

Рассматривая вопрос публичных ограничений имущественных прав на землю, С. А. Габучева указывает на три основных публичных интереса: экологический, экономический и социальный — при реализации прав на землю. Развивая указанную тему, тот же автор указывает, что «собственники, землепользователи, землевладельцы и арендаторы приобретают и осуществляют свои права на землю по своему усмотрению (п. 1 ст. 43 Земельного кодекса РФ). Однако объективное существование юридически значимых для всего общества интересов (публичных интересов) предполагает вмешательство государства в процесс реализации частных интересов. Объективные правовые нормы, устанавливаемые по поводу публичных интересов, предоставляют государству и его органам правовые средства, необходимые для реализации этих интересов и достижения социально значи мых результатов. Публичные ограничения имущественных прав на землю — одно из таких средств…» . ——————————— См.: Габучева С. А. Публичные ограничения имущественных прав на землю // Юрист. 2006. N 2.

Данное исследование проведено прежде всего в целях определения наличия административно-правовых отношений в сфере оборота земли и земельных участков. Понимание особенностей субъекта общественного отношения, его прав и обязанностей дает возможность гражданам, юридическим лицам, общественным организациям выбирать оптимальные способы и варианты защиты своих прав и интересов. Неверный выбор способа защиты нарушенных прав и интересов влечет в ряде случаев отказ в судебной защите. Например, если гражданам или юридическим лицам орган местного самоуправления отказывает в переоформлении временных прав на право собственности по причине несоответствия предполагаемого использования земельного участка материалам территориального планирования, бремя доказывания должно лежать на органе местного самоуправления, а не наоборот . ——————————— О случаях применения неправильного подхода к разрешению земельных споров, возникающих из административно-правовых отношений, см., например: Амелина Н. Е. Проблемы оформления земельных участков из земель муниципальной собственности, находящихся в фактическом пользовании граждан (на примере г. Челябинска) // Юрист. 2007. N 6.

Исследований, посвященных вопросам роли государства в регулировании земельных отношений, до настоящего времени было не так много. В то же время земля все больше становится объектом интересов экономически активных слоев общества. В этой связи представляется целесообразным привести мнение Н. А. Ковязиной, которая указывает, что «в советское время было принято считать, что конфликтов в нашей стране нет, соответственно в запрете находилась общая теория конфликтологии, к которой относятся и земельные споры. Земельная реформа потребовала преобразований в экономике, одним из которых было изменение существующей системы разрешения земельных споров…» . ——————————— См.: Ковязина Н. А. О некоторых вопросах рассмотрения земельных споров в Российской Федерации // Юрист. 2006. N 5.

Популярное:

  • Образец соглашения о разделе недвижимого имущества Образец соглашения о разделе недвижимого имущества Автострахование Жилищные споры Земельные споры Административное право Участие в долевом строительстве Семейные споры Гражданское право, ГК РФ Защита прав потребителей Трудовые споры, пенсии […]
  • Понятие сроков в гражданском праве исковая давность Исковая давность Гражданское право Предмет и методы гражданского права Исковая давность Понятие и значение исковой давности Организация или гражданин, права которых нарушены, могут обратиться с требованиями (исками) об их защите в соответствующий орган — суд, арбитражный суд […]
  • Проезд под кирпич лишение прав Что грозит за проезд под «кирпич»? Юридический Яндекс Дзен! Там наши особенные юридические материалы в удобном и красивом формате. Подпишитесь прямо сейчас. Знак 3.1 «Въезд запрещен» (так называемый «кирпич») устанавливают (п. 5.4.2 ГОСТ Р 52289-2004): на участках дорог или проезжих […]
  • Мировой суд красных текстильщиков Судебный участок №205 191124, Санкт-Петербург,ул. Красного Текстильщика, д. 9/11, литера А, пом. 14Н, 15Н Вторник: с 14-00 до 17-30 Четверг: с 09-30 до 13-00 Быстрый переход: Информация об участке Территориальная подсудность Реквизиты для оплаты пошлины Слушания дела Информация […]
  • Работа в липецке юрист ищу Работа юриста в Липецке По запросу работа юристом в Липецке на сайте HotWork.ru собрано 23 вакансий. За эту неделю добавлено 137 свежих вакансий. Успешно закрыто 114 вакансий. Новые вакансии добавляются ежедневно. Средняя зарплата для профессии юрист в Липецке - 25 000 руб., что на 14% […]
  • Культурный устав организации что это Устав общественной организации. Пояснения юриста Автор: Владимир Мисюрак Практики: Обслуживание неприбыльных организаций Стандартные процедуры: Регистрация общественной организацииУстав общественной организации - изменение и регистрация Дата публикации: 09/11/16 Устав […]