Как проверить квартиру при покупке на вторичном рынке в Украине

Принципиальное условие подготовки договора купли-продажи недвижимости — согласие продавца предъявить покупателю оригиналы необходимых документов.

Если участники сделки готовят договор, не обращаясь в агентство недвижимости, документы продавца вынужден проверять покупатель.

Domik.ua выяснил, как покупателям самостоятельно проверить документы продавца, чтобы нотариус зарегистрировал сделку купли-продажи квартиры.

При продаже квартиры через агентство недвижимости продавец обязан выплатить гонорар его специалистам. В Украине в начале 2018 года размер гонорара риэлторов зафиксирован в диапазоне 2-6% от суммы договора купли-продажи. Продавцы стремятся сократить размер обязательных выплат при совершении договора и предлагают покупателям заключить сделку, не обращаясь к риэлторам.

По правилам Гражданского кодекса Украины (ГКУ), сделки отчуждения недвижимости подлежат обязательной нотариальной регистрации.

Документы продавца для регистрации сделки купли-продажи

Пакет документов продавца удостоверяет его личность и правовую возможность совершить сделку. Набор документов для заключения сделки купли-продажи недвижимости установило Министерство юстиции Украины в приказе №296/5 от 22.02.2012 «Об утверждении Порядка совершения нотариальных действий нотариусами Украины».

Для регистрации договора продавец недвижимости предъявляет нотариусу такие документы:

— для совершеннолетних граждан владельцев продаваемой квартиры —возрастом старше 18 лет и для несовершеннолетних возрастом старше 14-ти лет;

— для несовершеннолетнего гражданина — малолетнего ребенка возрастом до 14-ти лет — свидетельство о рождении.

2. Идентификационный налоговый код для владельца или совладельцев квартиры всех возрастных категорий.

3. Разрешение на отчуждение из государственного органа опеки — если владелец или совладелец недвижимости — малолетний, несовершеннолетний или нетрудоспособный гражданин.

4. Документ о праве собственности на квартиру — бумажную копию электронного извлечения из Государственного реестра вещных прав на недвижимость о записи на право владения недвижимостью.

5. Технический паспорт объекта недвижимости.

7. Нотариально заверенное разрешение одного из супругов на отчуждение объекта, если жилье было куплено супругами во время брака.

8. Извлечения из Государственного реестра запретов на отчуждение имущества и Государственного реестра ипотек которые берет нотариус в мент подписания основного договора. Эти документы подтверждают отсутствие отягощений квартиры. При регистрации договора купли-продажи они позволяют нотариусу зарегистрировать сделку.

9. Отчет о оценке рыночной стоимости квартиры.

10. Справка о составе семьи владельца отчуждаемой квартиры. Эту справку по запросу владельца выдает нотариус. Справка представляет собой бумажную копию электронной выписки из Единого государственного демографического реестра Украины.

Что покупатель проверяет в документах продавца

Паспорт. В документе должны быть вклеены фотографии его обладателя в возрасте 25-ти и 45-лет и сделаны соответствующие записи паспортистов.

По правилам статьи 28 Гражданского кодекса Украины, граждане при достижении 16-ти лет могут по своей инициативе изменить имя или фамилию. Смена фамилии разрешена при заключении брака. Эти изменения должны отражать записи в паспорте. Имя и фамилия продавца должны совпадать в паспорте и документе, подтверждающем право собственности на квартиру.

Свидетельство о праве собственности. В 2013 году в Украине принята электронная система регистрации прав собственности на недвижимость. Эта процедура происходит так:

— нотариус регистрирует договор и вносит запись о правах собственника в Государственный реестр прав и отягощений недвижимости (далее — Госреестр прав);

— Министерство юстиции подтверждает запись о возникновении или переходе прав в соответствии с данным договором в Госреестре прав;

— нотариус заверяет и выдает владельцу извлечение из Госреестра прав в бумажной форме.

До 2013 года регистрация договоров отчуждения недвижимости происходила только в Бюро Технической Инвентаризации (БТИ). Если владелец квартиры получил право собственности до 2013 года, то он по письменному запросу нотариуса должен получить информационную справку в БТИ о том, кто собственник квартиры и на основании каких документов она ему принадлежит.

В 2013 году в Украине ввели электронную регистрацию прав собственности на недвижимость. Если владелец квартиры получил право собственности в этот период, он предъявляет покупателю бумажную форму извлечения из Государственного реестра вещных прав на недвижимость вместе с правоустанавливающим документом.

Документы-основания для выдачи права собственности. По правилам ГКУ граждане получают право собственности на недвижимость на основании таких, наиболее распространенных договоров:

— приватизации жилья государственной или коммунальной собственности;

— решение суда о получении права собственности на недвижимость.

При подготовке договора купли-продажи квартиры на вторичном рынке продавец предъявляет покупателю оригинал нотариально заверенного документа из этого перечня.

Проверка отягощений имущества. Нотариус в момент подписания договора запрашивает информацию в таких госреестрах:

— вещных прав и отягощений недвижимости;

— запретов на отчуждение имущества;

— едином реестре должников.

При подготовке сделки нотариус показывает покупателю извлечения из этих госреестров о том, что отягощений нет и договор отчуждения можно зарегистрировать.

Проверка ограничений на сделку с несовершеннолетними владельцами. Сделки отчуждения недвижимости, которой владеют несовершеннолетние граждане, одобряют органы государственной опеки и попечительства.

Для заключения договора купли-продажи квартиры, принадлежащей малолетнему или несовершеннолетнему гражданину, по правилам статьи 31 ГКУ, требуются такие документы:

— нотариально заверенное согласие на сделку одного из супругов, опекунов или усыновителей;

— выданное госорганом опеки разрешение родителям, опекунам или усыновителям совершить сделку.

В ходе подготовки сделки продавцы квартиры предъявляют их покупателю.

Проверка согласия супругов собственников квартиры, если жилье приобреталось в браке.

Для этого продавец предъявляет покупателю нотариально заверенное письменное согласие на сделку одного из супругов. Это нотариальное согласие позволяет покупателю убедиться, что супруг/супруга владельца квартиры согласно на отчуждение недвижимости.

Проверка технического паспорта квартиры. Этот документ составляют бюро технической инвентаризации (БТИ) и профильные частные лицензированные предприятия. Техпаспорт содержит описание и параметры объекта.

Проверка вывода независимой оценки недвижимости. Законодатели требуют при отчуждении жилья проводить независимую оценку недвижимости. Продавцы квартиры самостоятельно заказывают независимую оценку у лицензированных оценщиков, Проведя оценку, специалисты регистрирует ее результаты в Единой базе отчетов по оценке имущества.

Данные из вывода оценщиков стороны отражают в тексте договора купли-продажи.

Проверка платежных обязательств. Продавец при подготовке договора купли-продажи квартиры обязан оплатить жилищно-коммунальные услуги. Справка об оплате или акт сверки должны быть датированы месяцем, который предшествует тому, в котором стороны намерены заключить сделку.

Проверка места регистрации жильцов отчуждаемой квартиры. Сроки смены места регистрации стороны устанавливают по договоренности. Покупатель проверяет у продавца справку о составе семьи владельца отчуждаемого жилья, которую берет нотариус в момент подписания договора.

1. Законодатели возложили обязанность добросовестной подготовки документов для продажи квартиры на собственника-продавца.

2. В действующем законодательстве Украины определен исчерпывающий перечень документов для продажи квартиры, которые мы описали в этом материале.

3. Подготовку документов договора продажи квартиры владельцам целесообразно вести через агентство недвижимости. Это гарантия того, что нотариус зарегистрирует договор.

4. При подготовке договора купли-продажи квартиры без помощи агентства недвижимости продавец предъявляет покупателю оригиналы правоустанавливающих документов.

5. При подготовке договора, отказ продавца предъявить покупателю оригинал какого-либо необходимого документа, означает, что сделку заключить нельзя.

6. Продавцы и покупатели должны учитывать, что сделки отчуждения имущества стоимостью более 50 000 грн должны проводиться через банковские структуры.

Узнать подробно правила государственной регистрации договоров отчуждения жилой недвижимости можно на форуме юридическая консультация.

Мошенники и Госреестр недвижимости: как защитить свою собственность?

Обезопасить себя от интереса мошенников сложно, но вот оперативно узнать о нем – вполне возможно.

Незаконные действия с изменением данных в Реестрах – не редкость. Фото: notar.ks.ua

С открытием электронных реестров, в частности, Реестра вещных прав на недвижимость, активизировались мошенники, которые меняют собственника недвижимости, и в итоге законный собственник узнает о том, что лишился своих квадратных метров лишь спустя какое-то время. Портал 100 realty . ua решил разобраться, как можно избежать такой неприятной ситуации.

Нотариусы бьют тревогу

В Украине случаи махинаций с реестром недвижимости происходят очень часто. Из-за чего нотариусы обращались в Минюст с просьбой усовершенствовать защиту Реестра, поскольку фиксировали сотни случаев незаконного вмешательства в эту базу данных.

Комиссия при Министерстве юстиции Украины по вопросам рассмотрения жалоб в сфере государственной регистрации имущественных прав в 2016 году удовлетворила 44% жалоб о захвате недвижимости и бизнеса. «Было рассмотрено по существу примерно 500 жалоб. Из них около 220 жалоб удовлетворено», – сказал замминистра юстиции Павел Мороз.

Были случаи, когда хакеры присылали частным нотариусам письма с вирусами, после открытия которых, пароли доступа к Реестру оказывались у злоумышленников и те оперативно меняли данные о собственниках недвижимости.

Также есть и нечестные нотариусы, которые готовы идти на незаконные действия. По информации Министерства юстиции, в случае подобного вмешательства, нотариуса, который произвел такие действия, всего лишь лишают доступа к Реестру. Другого наказания пока не предусмотрено.

Если говорить о праве собственности на квартиру в новостройке, то у покупателя есть на руках лишь информационная справка из Госреестра, другого нотариально заверенного документа у обладателя новой квартиры нет. Поэтому собственники такого жилья больше других обеспокоены вероятностью вмешательства в регистрационные данные об их собственности.

Проинформирован – значит вооружен

Гарантировать то, что никто никогда не сможет изменить данные в Реестре о праве собственности пока, к сожалению, не может никто. В то же время, нотариусы дают несколько советов, которые помогут минимизировать риск, а в случае, если такая неприятная ситуация все же произошла, оперативно на нее отреагировать.

1. Запрет совершения регистрационных действий с недвижимостью

Собственник недвижимости может в любое время написать заявление о запрете совершения регистрационных действий касательно собственной недвижимости.

Данная процедура детально описана в пункте 17 Порядка государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и его отягощений, утвержденного Постановлением Кабмина №1127 от 25.12.2015 года.

«Согласно положениям указанного пункта, определено право собственника на основании поданного им заявления зарегистрировать запрет на осуществление регистрационных действий. В то же время, если в течение 10 рабочих дней не будет предоставлено решение суда о запрете на осуществление регистрационных действий, которое вступило в законную силу, то такой запрет будет снят», – говорит Иван Топор, юрист юридической компании «Де-юре».

«Такое решение суда также можно получить. Обычно суд выносит такие решения в порядке обеспечения иска. Решение суда более долговечно, чем просто заявление, и действует до прекращения обстоятельств, в связи с которыми оно вынесено, а практически – до его отмены. На практике встречались случаи, когда собственник недвижимости с целью недопущения обращения взыскания на него его же кредиторами «организовывал» подачу иска в отношении этого же имущества и устанавливал обеспечение в виде запрета совершения регистрационных действий. Примечательно, что даже если такой иск окажется безосновательным, пройдет значительное время прежде, чем запрет будет снят из Реестра. Инициатива о таком снятии обычно происходит от сторон дела, а если стороны инициативу не проявляют, запрет продолжает «висеть»», – говорит Александр Бородкин, руководитель практики «Строительство и недвижимость» юридической компании «Василь Кисиль и Партнеры»,

2. Установление ипотеки

По мнению юристов, более надежным и контролируемым способом может быть установление ипотеки по достаточно долгосрочному обязательству в пользу дружественного лица. Этот способ также часто используется на практике. Заодно он позволяет быстро отреагировать, в случае если в отношении недвижимости действительно начнутся какие-либо нежелательные действия третьих лиц. В частности, ипотекодержатель может переоформить ее на себя в порядке взыскания ипотеки.

«Иногда для этих же целей используют ипотеку банка, профинансировавшего приобретение недвижимости. В том числе и после выплаты кредита – ведь банк сам вряд ли обратится к нотариусу за снятием ипотеки», – говорит г-н Бородкин.

3. Нотариально заверенная копия документа о праве собственности

Также в Минюсте рекомендуют оформить нотариально заверенную копию права собственности на объект недвижимости, если до этого была выдана лишь информационная справка из Госреестра в случае покупки квартиры от застройщика. Но к эффективности такой «защиты» юристы относятся скептически.

«Нотариальное заверение информационной справки из Реестра вещных прав на недвижимость не является событием, которое имеет значение при подтверждении права собственности. Основание для возникновения права собственности законодатель связывает с действиями, решениями и событиями, в число которых не входит нотариальное заверение информационной справки из Реестра прав собственности. К ним можно отнести, например, договор купли-продажи, дарения, решение суда вступившее в законную силу, документы подтверждающие ввод в эксплуатацию объекта строительства и т.д. Далее, в порядке, предусмотренном законодательством собственник должен зарегистрировать свое право», – говорит Иван Топор.

Таким образом, даже если в Реестр прав собственности кто-то вмешается либо недобросовестный нотариус проведет незаконную сделку по поддельным документам, восстановить нарушенное право можно будет на основании указанных выше первичных документов. А будет ли справка из Реестра о праве собственности заверенная нотариально или нет – значения не имеет. Информсправка всего лишь фиксирует факт наличия информации об объекте недвижимости в соответствующем реестре и содержит информацию об объекте недвижимости, собственнике объекта недвижимости и некоторых других фактах.

4. SMS -информирование

Подключение SMS -информирования о действиях в Реестре, касающихся вашей недвижимости, позволит оперативно получить информацию о том, что кто-то совершает какие-либо действия с объектом. Правда, услуга эта платная. Стоит она 30 грн. в месяц за один объект (для сравнения, одноразовая информационная справка из реестра стоит 23 грн. с учетом банковской комиссии).

За 30 грн. в месяц клиент получает следующие услуги в виде сообщений:

  • информацию о постановке объекта на мониторинг и об окончании срока мониторинга;
  • информацию о наличии изменений в статусе объекта (без указания сути изменений).

Извещение об изменении статуса недвижимости позволяет своевременно обратиться в суд с исковым заявлением об отмене проведенных регистрационных действий, а также в правоохранительные органы с заявлением о неправомерности регистрационных действий.

Право собственности на недвижимость подтверждается лишь записью в реестре

С 1 января 2016 года в Украине начала действовать новая процедура регистрации права на недвижимое имущество.

Право собственности на недвижимость, сведения о котором внесены в Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество, теперь подтверждается не документом, а записью в реестре. Как говорится в статье 12 обновленного Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений», именно на основании этой записи собственник совершает сделки со своей недвижимостью.

Кроме того статьей 46-1 Закона «О нотариате» предусмотрено обязательное использование нотариусом при совершении нотариального действия с недвижимостью сведений реестра. Если же право собственности не внесено в реестр, подтвердить его можно, только предоставив соответствующие правоустанавливающие документы.

Адвокат Татьяна Лежух прокомментировала для ЮРЛИГИ новации в регистрации:

«Общество отнеслось к реформе очень неоднозначно: исходя из первой позиции — инициативу оценили как современную и прогрессивную, другая же часть населения прогнозирует резкое увеличение количества рейдерских атак, связанных с недвижимостью, тем более, что уже в первые дни действия процедуры в СМИ прозвучали сообщения о первых злоупотреблениях нотариусов в сфере регистрации прав, правда, в сфере корпоративных правоотношений.

Если объективно проанализировать указанные нововведения, то можем констатировать, что позитивными моментами являются:

— возможность регистрации недвижимости у нотариуса, что дает возможность существенно сэкономить время, в сравнении с ожиданием очереди к регистратору;

— возможность зарегистрировать право собственности в рекордное время (до 2 часов), правда, такое ускорение будет стоить заявителю существенно дороже;

— возможность в любое время получить информационную справку о зарегистрированном праве;

— возможность проверки права собственности на недвижимое имущество без физического предоставления документов.

Все указанные позитивные моменты инициативы однозначно будут иметь своим результатом уменьшение количества злоупотреблений в сфере аренды и продажи недвижимости.

В то же время, законодателю при планировании данной инициативы нужно было учитывать, что новая процедура кардинально отличается от предыдущих, прежде всего тем, что право собственности на недвижимость подтверждается лишь записью в электронном реестре, без выдачи каких-либо дополнительных документов.

Именно поэтому я считаю, что законодатель должен был временно внедрить механизм получения извлечений из реестра недвижимости с обязательным проставлением подписи и печати лица, которое совершало процедуру регистрации. Такой механизм должен был быть внедрен, по крайней мере до того момента, пока работа Реестра недвижимого имущества не продемонстрировала бы стабильную работу, и уровень доверия населения к данному сервису не возрос».

Проверить права собственности на недвижимость

Державний реєстр речових прав на нерухоме майно

Отримання відомостей про зареєстровані речові права на нерухоме майно за:

— реєстраційним номером об’єкта нерухомості;

— кадастровим номером земельної ділянки;

— ідентифікаційними даними фізичної або юридичної особи.

Перевірка документів, виданих Державним реєстром речових прав на нерухоме майно.

Попередня подача заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень.

Пошук та перегляд інформації про стан розгляду заяви або запиту, що були подані державному реєстратору у паперовому вигляді.

Отримуйте миттєве повідомлення про початок та хід реєстраційної процедури відносно об’єкта нерухомого майна, а також зміну його статусу в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно

Проверяем права собственности на квартиру (Титул)

Откроется во всплывающем окне.»> ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ – продолжение:

Первый документ, который нам как Покупателю нужно проверить – это документ, подтверждающий право собственности Продавца на квартиру. Таким документом служит Выписка из ЕГРП / ЕГРН (Единого государственного реестра прав / недвижимости) или Свидетельство о праве собственности на квартиру. Риэлторы и юристы называют такое Свидетельство – Титулом.

Этот Титул, или буквально: Откроется в новой вкладке.»>«Свидетельство о государственной регистрации права», является основным правоподтверждающим документом на объект недвижимости (т.е. подтверждает наличие зарегистрированного в Росреестре права). Именно в этом документе кратко и внятно описывается кто, чем, и на основании чего владеет. Для нас это будут первичные (начальные) данные о правах собственности на квартиру, которые нам и предстоит проверить.

Титулы, выданные в разные годы и в разных местах (в разных субъектах РФ), имеют некоторые отличия во внешнем виде, но состав информации в них всегда одинаковый.

Правда, с июля 2016 года Росреестр больше Откроется в новой вкладке.»>не выдает Свидетельства о праве собственности на квартиру (подробнее об этом см. по ссылке). Тем не менее, все ранее выданные Свидетельства о праве сохранили свою силу, а заменившие их Выписки из реестра содержат ту же самую информацию, и проверяются по тем же принципам (об этом ниже).

Если Продавец владеет квартирой давно, но не имеет на руках Титула, то это может означать, что он не зарегистрировал свое Откроется в новой вкладке.»>право собственности с момента введения в действие закона «О государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним» (1998 год). В таком случае, перед тем как продолжать двигаться дальше в анализе документов, нам нужно подтолкнуть Продавца в сторону Откроется в новой вкладке.»>Росреестра, чтобы он сначала зарегистрировал там свое право собственности на недвижимость.

Если же Продавец гордо демонстрирует нам свое Свидетельство о праве собственности на квартиру или Выписку из реестра прав (ЕГРП / ЕГРН), то нам нужно знать, какие сведения здесь проверять, и как это делать. Этим мы сейчас и займемся.

Вся ключевая информация об объекте и субъекте права представлена и в Титуле и в Выписке в упорядоченном виде. Внимательно читаем все пункты и делаем выводы.

Что проверять в «Свидетельстве о праве собственности» или в «Выписке из ЕГРП / ЕГРН» на квартиру?

  1. Объект права (объект недвижимости).
    — Убеждаемся, что мы посмотрели именно ту квартиру, которую хотели. Сверяем адрес и площадь.
  2. Субъект права (правообладатель).
    — Убеждаемся, что продавец квартиры именно тот человек, который нам нужен. Смотрим его паспорт и сверяем данные. Именно с ним мы будем заключать сделку, и именно с ним нам придется разбираться, если сделка впоследствии окажется оспоренной или Откроется в новой вкладке.»>недействительной.
    Кроме того, субъектов права (собственников) здесь может быть указано несколько.
  3. Смотрим на Вид права.
    — Нас интересует только «Собственность». Если субъектов в Свидетельстве указано несколько, то собственность указывается – Откроется в новой вкладке.»>«общая совместная». Если собственность указана Откроется в новой вкладке.»>«общая долевая», то указывается количество долей в праве (например, «доля в праве 1/2»), и в этом случае у каждого «долевого» собственника на руках будет отдельный Титул.
    Тип собственности будет иметь значение далее, при подписании Откроется в новой вкладке.»>Договора купли-продажи квартиры (ДКП).
  4. Смотрим на Назначение объекта.
    — Нас интересует только жилое назначение. Бывает, что собственник переводит квартиру в нежилой фонд.
  5. Смотрим Документы-основания получения квартиры в собственность.
    — Нас будет интересовать документ, на основании которого право собственности было получено. Это основной правоустанавливающий документ на квартиру. Его изучением мы займемся на следующем шаге ИНСТРУКЦИИ.
    — Примечание! Сведения о документе-основании присутствуют не во всех Выписках ЕГРН (об этом далее).
  6. Смотрим на наличие зарегистрированных Ограничений (обременений) права.
    — Обременениями могут являться судебный арест, залог (ипотека), договор ренты и др. Лучше, конечно, если квартира не имеет обременений, но некоторые Откроется в новой вкладке.»>обременения (об этом на следующих шагах ИНСТРУКЦИИ) не мешают покупке квартиры.
    — Наличие в Выписке ЕГРП зарегистрированных правопритязаний или судебных споров однозначно указывает нам, что до урегулирования этих вопросов квартиру покупать не следует.
  7. Дата выдачи (в Титуле) или дата государственной регистрации права (в Выписке).
    — Это одна и та же дата, и говорит она о сроке, в течение которого квартира находится в собственности владельца. Чем больше этот срок, тем потенциально менее рискованна покупка такой квартиры. Если же Продавец получил право собственности совсем недавно, то возникает вопрос о причинах такой быстрой перепродажи квартиры. Мы еще поговорим об этом ниже.
    Кроме того, этот срок владения влияет на Откроется в новой вкладке.»>размер налога при продаже квартиры, который возникает у Продавца в результате сделки.
  8. Смотрим на оформление Свидетельства (документа) в целом.
    — Если Титул выдан до 2015 г., то это цветная «гербовая» бумага с защитными рисунками (мелкий тонкий рисунок, как на денежных банкнотах), водяные знаки на просвет, внятный оттиск гербовой печати Откроется в новой вкладке.»>УФРС, и подпись регистратора, фамилия которого дублируется рядом, в виде буквенного штампа. А также серия и номер Свидетельства, указанные внизу документа;
    — С 2015 г. Свидетельство о регистрации права выдавалось уже на обычной белой бумаге формата А4, с теми же данными, подписями и штампами.
    — С 15 июля 2016 г. Свидетельства о регистрации права перестали выдаваться Росреестром, их полностью заменила Выписка из ЕГРП (ЕГРН).

Как выглядит Выписка из ЕГРН можно увидеть здесь:

Вообще-то, даже если нам предъявляют Свидетельство о собственности на квартиру (Титул), то оттуда мы берем лишь первичные данные, требующие проверки. Титул ведь выдавался не вчера, а несколько лет назад, и данные о правах собственности в Росреестре могли измениться.

А проверяются эти данные по свежей Выписке из ЕГРП (ЕГРН), которую мы можем заказать сами, даже без ведома Продавца (например, на нашем сайте – Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ).

На всякий случай уточним, что есть несколько видов Откроется в новой вкладке.»>Выписок из ЕГРП (ЕГРН) на квартиру с разными типами данных из реестра (подробнее о них см. по ссылке в Глоссарии). Например, данные о документе-основании присутствуют не во всех выписках (об этом тоже рассказано по ссылке).

Что может насторожить в первичных данных о собственности?

Несовпадение реальных и регистрационных данных о квартире (адресе, назначении, площади) и о правообладателях, естественно, будет являться стоп-сигналом для продолжения сделки. Но надо иметь ввиду, что в системе регистрации бывают иногда и технические ошибки. Поэтому в подобном случае мы вместе с Продавцом выясняем причину этих несовпадений, и если дело в технических ошибках, вежливо просим Продавца исправить регистрационные данные до сделки.

Еще один стоп-сигнал – это когда право собственности Продавцом было получено совсем недавно. Здесь стоит насторожиться особенно в том случае, если в строке «Документы-основания» (в Титуле или Выписке) значится Договор купли-продажи. То есть если квартира совсем недавно была куплена, и уже снова продается.

Вообще-то никто этого не запрещает, но… подозрения возникают. Откроется в новой вкладке.»>Мошенники, например, используют быструю перепродажу для того, чтобы скрыть аферу с предыдущей сделкой. Обычно, это сопровождается еще и заниженной ценой. Чтобы узнать, сколько раз и как часто квартира переходила из рук в руки, нужно Откроется в новой вкладке.»>заказать «расширенную» Выписку из ЕГРН о переходе прав собственности.

Недавно зарегистрированное право собственности Продавца может нас насторожить и в том случае, когда квартира была им Откроется в новой вкладке.»>получена в наследство. Другие наследники могли опоздать с предъявлением своих прав, и будут тогда предъявлять их уже нам, Покупателю. Обо всем этом рассказано далее, на следующих шагах ИНСТРУКЦИИ.

В общем случае, если право собственности Продавца было зарегистрировано более трех лет назад, то наши риски Покупателя сильно снижаются. Почему именно три года? Потому что здесь уже включается понятие Откроется в новой вкладке.»>срока исковой давности. Да и практика показывает, что если за три года никто не пытался оспорить право собственности Продавца на квартиру, то маловероятно, что это случится в будущем.

Если же по данным «стандартной» и «расширенной» Выписок из ЕГРН мы видим, например, что квартира перепродавалась несколько раз за последние годы, или что на квартиру наложен арест, обеспечительные меры, зарегистрированы судебные правопритязания и т.п., то это резко повышает наши риски, и от покупки такой квартиры лучше отказаться.

На вторичном рынке жилья грамотная поддержка юриста особенно важна для Покупателя.
Проверить Продавца и документы на квартиру, снизить риски и сопроводить сделку помогут профильные юристы — Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ.

Итак, первичную информацию о зарегистрированных правах мы проанализировали, выяснили кто, чем и на основании чего владеет. Заказали и получили Выписку из реестра. Сравнили данные Выписки, Титула и того, что говорит нам Продавец. Похвалили себя за находчивость.

Теперь у нас на очереди главный правоустанавливающий документ Продавца. Его мы будем проверять на следующем шаге.

Популярное:

  • Гражданский кодекс российской федерации Часть 1 Гражданский кодекс РФ Актуальная редакция ГК РФ от 03.08.2018 с изменениями, вступившими в силу с 01.09.2018 Гражданский кодекс (ГК РФ) определяет правовое положение участников гражданского оборота, основания возникновения и порядок осуществления права собственности и других вещных и […]
  • Статья 18 трудового кодекса Статья 18. Трудовые отношения, возникающие на основании трудового договора в результате избрания по конкурсу СТ 18 ТК РФ. Трудовые отношения на основании трудового договора в результате избрания по конкурсу на замещение соответствующей должности возникают, если трудовым законодательством […]
  • Незаконное изъятие имущества Незаконное изъятие имущества родителями у ребенка Здравствуйте. Мне 14 лет. Сегодня, на свои деньги, который мне подарили НЕ родители, а ДРУЗЬЯ купил себе вейп. Родители, не спросив моего разрешения, спрятали вейп и не хотят его отдавать. Когда я показал им закон о том, что отбирать моё […]
  • Как переоформить земельный участок на несовершеннолетнего ребенка Оформление земли на несовершеннолетнего ребенка Здравствуйте, да можете, Вы будете выступать как его законный представитель. Все зависит от того..сколько Вашему ребенку..Если до 14 лет. то Вы сами как законный представитель..ВПРАВЕ СОВЕРШАТЬ СДЕЛКУ ОТ ИМЕНИ РЕБЕНКА. Статья 28 ГК РФ. […]
  • Лицензия на продажу шаблон Лицензирование ЛИЦЕНЗИРУЮЩИЙ ОРГАН В соответствии с постановлением Администрации Волгоградской области № 31-П от 24 ноября 2014 «Об утверждении Положения о комитете промышленности и торговли Волгоградской области», комитет промышленности и торговли Волгоградской области определен […]
  • Где в туле приватизировать квартиру Приватизация жилья в Туле Приватизация жилья - это бесплатная передача в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими по договору социального найма жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда. С 2017 года срок приватизации жилья стал […]