Оглавление:

Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 3 марта 2016 г. N 305-ЭС15-15053 Суд отменил судебные акты об отказе в иске по делу о расторжении договора аренды земельного участка, поскольку, установив невозможность использования заявителем спорного земельного участка в соответствии с условиями договора (строительство магазина) и отсутствие между сторонами соглашения об изменении вида разрешенного использования (благоустройство и озеленение без возможности осуществления застройки), суды не имели оснований для отказа в удовлетворении требований о расторжении договора аренды земельного участка

Резолютивная часть определения объявлена 25 февраля 2016 года.

Полный текст определения изготовлен 3 марта 2016 года.

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации:

в составе председательствующего — судьи Чучуновой Н.С.,

судей Киселевой О.В., Поповой Г.Г.,

рассмотрела в открытом судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества «Новый Импульс-Центр»

на решение Арбитражного суда города Москвы от 22.01.2015, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 22.04.2015 и постановление Арбитражного суда Московского округа от 03.08.2015

по делу N А40-129910/2014.

В судебном заседании приняли участие представители:

открытого акционерного общества «Новый Импульс-Центр» (правопреемник — общество с ограниченной ответственностью «Новый Импульс-50») — Долайчук Алексей Васильевич (по доверенности от 05.02.2016 N 2016/32);

Департамента городского имущества города Москвы — Шатихин Николай Валерьевич (по доверенности от 30.12.2015 N 33-Д-826/15), Зебелян Сусанна Альбертовна (по доверенности от 30.12.2015 N 33-Д-843/15);

Правительства Москвы — Шатихин Николай Валерьевич (по доверенности от 05.02.2016 N 4-14-75/6), Зебелян Сусанна Альбертовна (по доверенности от 05.02.2016 N 4-14-77/6);

Комитета по архитектуре и градостроительству города Москвы — Котов Сергей Андреевич (по доверенности от 15.09.2015 N МКА-03-3922/5).

Заслушав и обсудив доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Чучуновой Н.С., объяснения лиц, участвующих в деле, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации установила:

открытое акционерное общество «Новый Импульс-Центр» (далее — общество, истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы (далее — Департамент, ответчик) о расторжении договора аренды земельного участка от 29.12.2006 N М-02-027874 и обязании возвратить часть оплаты стоимости права аренды указанного земельного участка, которая приходится на период после расторжения договора, в размере 1 167 017 рублей 17 копеек.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечены: Правительство Москвы (далее — Правительство), Комитет по архитектуре и градостроительству города Москвы, Комитет города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 22.01.2015 в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 22.04.2015, постановлением Арбитражного суда Московского округа от 03.08.2015 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, общество просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на существенное нарушение судами норм материального права, и принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

Выражая несогласие с состоявшимися по делу судебными актами, общество указывает на неприменение судами положений статей 451, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — Гражданский кодекс) и наличие оснований для расторжения договора аренды.

Заявитель жалобы ссылается на то, что после заключения спорного договора был принят Закон города Москвы от 25.06.2008 N 28 «Градостроительный кодекс города Москвы», пунктом 2 статьи 44 которого установлена обязанность застройщика или заказчика предоставить градостроительный план земельного участка (далее — ГПЗУ) для проведения государственной экспертизы проектной документации, получения разрешения на строительство, получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Согласно статье 44 названного Закона проекты ГПЗУ подлежат рассмотрению и согласованию с представительными органами соответствующих муниципальных образований.

По результатам обращений в уполномоченные органы по вопросу согласования ГПЗУ с видом разрешенного использования, закрепленным договором, общество получило отказ с возможностью согласования иного проекта ГПЗУ с видом разрешенного использования: благоустройство и озеленение без возможности осуществления застройки, либо предоставления компенсационного участка.

Следовательно, в связи с изменившимися обстоятельствами, из которых стороны исходили при заключении договора аренды, его исполнение стало фактически невозможным.

В соответствии со статьей 620 Гражданского кодекса договор аренды может быть досрочно расторгнут судом и в том случае, когда имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Неприменение к спорным правоотношениям сторон указанных выше норм права привело, как полагает заявитель, к нарушению его прав и законных интересов в сфере предпринимательской деятельности.

Не имея возможности использовать земельный участок в соответствии с условиями договора, общество, оплачивая арендную плату и выполняя иные обязательства по договору аренды, несет убытки.

По мнению заявителя, у него имеются основания для предъявления требования о взыскании неосновательного обогащения в виде платы за право заключения договора аренды за период, приходящийся после его расторжения.

Общество находит ошибочным вывод судов об отсутствии оснований для взыскания неосновательного обогащения в виде платы за право заключения договора аренды, в связи с тем, что распоряжение префекта Северо-Восточного административного округа города Москвы от 04.10.2006 N 2523, которым установлена данная плата, до настоящего времени не оспорено и не отменено.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Чучуновой Н.С. от 13.01.2016 кассационная жалоба вместе с делом переданы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

В отзыве на жалобу Департамент и Правительство просят оставить судебные акты без изменения, указав, что общество не осуществило строительство в сроки, предусмотренные договором аренды (п. 4.4), а именно —

до 31.12.2014, в адрес общества были направлены уведомления от 14.08.2015 N ДГИ-И-36816/15, от 19.10.2015 N ДГИ-1-312980/15-1 об одностороннем расторжении договора аренды в соответствии с пунктом 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

Таким образом, договор аренды от 29.12.2006 N М-02-027874 прекращен, о чем внесена соответствующая запись в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 18.11.2015.

Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Нормы о неосновательном обогащении, по мнению Департамента и Правительства, неприменимы к рассматриваемым отношениям.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в кассационной жалобе, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации считает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение по следующим основаниям.

Как установлено судами, 29.12.2006 Департаментом (арендодатель) и обществом (арендатор), на основании распоряжения префекта Северо-Восточного административного округа города Москвы от 04.10.2006 N 2523, заключен договор аренды земельного участка N М-02-027874, по условиям которого арендатору во временное владение на 49 лет для проектирования, строительства и последующей эксплуатации магазина предоставлен земельный участок площадью 280 кв. м, кадастровый номер 770225009042, расположенный по адресу: Москва, ул. 9-я Северная линия, вл. 15, пос. Северный.

Распоряжением префекта Северо-Восточного административного округа города Москвы от 04.10.2006 N 2523 установлена плата за право заключения договора аренды земли в размере 1 383 480 рублей, которая произведена обществом, что сторонами не оспаривается.

Обратившись за получением ГПЗУ, общество получило отказ, с указанием на возможное согласование иного вида разрешенного использования земельного участка: благоустройство и озеленение без возможного осуществления застройки.

Ссылаясь на нецелесообразность сохранения договора аренды и несения расходов по нему в связи с невозможностью использования земельного участка по назначению, указанному в договоре, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды, руководствуясь статьями 450, 619, 620 Гражданского кодекса, статьями 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 43 Градостроительного кодекса города Москвы, исходили из того, что общество не обжаловало в порядке и в сроки, установленные законом, действия (бездействие) должностных лиц и распоряжение префекта Северо-Восточного административного округа города Москвы от 04.10.2006 N 2523, а также из недоказанности обществом оснований для расторжения договора аренды, предусмотренных Гражданским кодексом, иным законом или договором, указав, что гражданское законодательство не содержит в качестве основания расторжения договора его нецелесообразность.

Указанные выводы судов не могут быть признаны обоснованными по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1, подпунктом 1 и абзацем первым подпункта 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

Статья 620 Гражданского кодекса предоставляет арендатору право на досрочное расторжение в судебном порядке договора аренды в ряде случаев, а именно, когда:

— арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества (пункт 1);

— переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора (пункт 2);

— арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки (пункт 3);

— имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования (пункт 4).

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Исходя из положений пунктов 2 и 4 статьи 620 Гражданского кодекса следует, что к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

В соответствии с законодательством о градостроительной деятельности публично-правовое образование, реализуя свои полномочия в обеспечении устойчивого развития территории и тем самым — в защите публичного интереса, может изменить правовой режим земельного участка, его разрешенное использование таким образом, что арендатор участка лишается возможности использовать его в целях, которые были согласованы с этим же публично-правовым образованием при заключении договора аренды с учетом законодательства Российской Федерации на момент заключения договора.

В этом случае стороны договора аренды могут прийти к соглашению о его изменении (с соблюдением императивных норм земельного и гражданского законодательства). Если договор аренды не может быть изменен или стороны не приходят к соглашению о его изменении, то арендатор не лишен права на основании пункта 2 статьи 620 Гражданского кодекса, обратиться с требованием о досрочном расторжении договора.

Иной подход означал бы возложение на арендатора обязанности уплачивать арендную плату по договору в отсутствие реальной возможности пользоваться объектом аренды по назначению.

Установив невозможность использования обществом спорного земельного участка в соответствии с условиями договора (строительство магазина) и отсутствие между сторонами соглашения об изменении вида разрешенного использования (благоустройство и озеленение без возможности осуществления застройки), у судов не имелось оснований для отказа в удовлетворении требований о расторжении договора аренды земельного участка на основании пункта 2 статьи 620 Гражданского кодекса.

Ссылаясь на недоказанность обществом оснований для расторжения договора аренды, суды не проверили обоснованность требований о возврате 1 167 017 рублей 17 копеек стоимости права аренды земельного участка, приходящейся на период после расторжения договора на основании статей 1102, 1109 Гражданского кодекса.

Ссылка Департамента и Правительства на прекращение договора аренды от 29.12.2006 N М-02-027874, в соответствии с пунктом 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», не принимается, поскольку указанные основания расторжения договора не были предметом исследования судами первой и апелляционной инстанций.

С учетом изложенного судебные акты, согласно пункту 2 части 1 статьи 291.14 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, подлежат отмене, с направлением дела на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду следует установить все обстоятельства, имеющие значение для дела, правильно применить нормы материального и процессуального права.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 291.11-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации определила:

решение Арбитражного суда города Москвы от 22.01.2015, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 22.04.2015 и постановление Арбитражного суда Московского округа от 03.08.2015 по делу N А40-129910/2014 отменить.

Дело N А40-129910/2014 направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Настоящее определение вступает в законную силу со дня его вынесения и может быть обжаловано в порядке надзора в Верховный Суд Российской Федерации в трехмесячный срок.

Арендатор может расторгнуть договор аренды, если правовой режим земельного участка был изменен

Арендатор земельного участка, лишившийся возможности использовать его в целях, установленных в договоре, из-за принятия нормативного правового акта, может потребовать от арендодателя досрочно расторгнуть соглашение. К такому выводу ВС РФ пришел в Определении от 03.03.2016 № 305-ЭС15-15053 по делу № А40-129910/2014.

Открытое акционерное общество (далее — общество) приобрело у Департамента городского имущества города Москвы (далее — департамент) право заключить договор аренды земли, цена сделки составила 1,383 млн руб. В 2006 г. общество заключило договор аренды земельного участка на 49 лет. Арендатор планировал использовать землю для строительства и последующей эксплуатации магазина. Цель аренды была указана в договоре. Однако в 2008 г. вступил в силу Градостроительный кодекс г. Москвы, в соответствии с которым общество должно было согласовать с департаментом градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) для проведения государственной экспертизы проектной документации и получения разрешения на строительство.

Компания обратилась в уполномоченные органы, чтобы согласовать ГПЗУ с видом разрешенного использования, закрепленным в договоре, однако получила отказ. Вместо этого арендатору было предложено согласовать другой вид разрешенного использования и использовать земельный участок для благоустройства и озеленения без возможности осуществления на нем застройки. Таким образом, обстоятельства, из которых стороны исходили при заключении соглашения, изменились, и общество не могло использовать полученную во временное пользование землю для строительства магазина. Арендатор обратился к департаменту с просьбой расторгнуть арендное соглашение в связи с тем, что его сохранение и несение по нему расходов является нецелесообразным для общества. Получив отказ, арендатор подал иск в суд, требуя расторгнуть спорный договор, а также взыскать с департамента неосновательное обогащение в размере части суммы, выплаченной за право заключить арендное соглашение и приходящейся на период после расторжения договора.

Судебное разбирательство

Три судебные инстанции отказали арендатору в удовлетворении иска.

В соответствии c ст. 421 ГК РФ стороны свободны при заключении договора. Согласовав с департаментом условия аренды земельного участка, истец принял на себя обязанность их исполнять. При этом арендатор должен был предусмотреть риск и возможность изменения ситуации в течение срока действия договора. Общество несет риски, характерные для осуществления предпринимательской деятельности, которые заключаются в том, что предприниматель, рассчитывающий на получение прибыли от сделки, может эту прибыль и не получить, в том числе по причинам, от него не зависящим.

Договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае существенного нарушения его условий (ст. 450 ГК РФ). Вместе с тем гражданское законодательство не содержит такого основания расторжения договора, как его нецелесообразность. Согласно положениям ГК РФ основанием для расторжения договора признается, например, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при его заключении (п. 1 ст. 451 ГК РФ). Изменение обстоятельств является существенным, когда они изменились настолько, что если бы стороны могли это разумно предвидеть, то договор вообще не был бы ими заключен. Если в таком случае стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, то соглашение может быть расторгнуто в судебном порядке. Однако истец не доказал наличие указанного основания для расторжения договора, в связи с чем в удовлетворении требований ему было отказано.

Общество обратилось с жалобой в Верховный суд РФ, где настаивало на том, что арендное соглашение можно расторгнуть, так как произошло существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при его заключении (подробнее о данном основании расторжения договора см. «ЭЖ», 2016, № 4, с. 14). Кроме того, согласно ст. 620 ГК РФ договор аренды может быть расторгнут судом, если имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, оказалось в непригодном для использования состоянии.

Позиция Верховного Суда

ВС РФ отправил спор на новое рассмотрение в суд первой инстанции, отменив принятые по делу судебные акты.

В отзыве на жалобу департамент указал, что общество не осуществило строительство в сроки, предусмотренные договором аренды, а именно до 31 декабря 2014 г. В связи с этим в адрес арендатора было направлено уведомление об одностороннем расторжении договора на основании п. 22 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации». Таким образом, договор аренды был прекращен, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена соответствующая запись. Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора. Нормы о неосновательном обогащении, по мнению департамента, не применимы к рассматриваемым отношениям.

Указанные доводы не были приняты ВС РФ, поскольку основания, на которые ссылался ответчик, не являлись предметом исследования судов первой и апелляционной инстанций.

Гражданское законодательство предоставляет арендатору право расторгнуть договор в судебном порядке по целому ряду оснований. Такая ситуация возможна, например, когда переданное арендатору имущество имеет недостатки, препятствующие его использованию (ст. 620 ГК РФ). Однако необходимо, чтобы данные недостатки соответствовали нескольким обязательным критериям:

они не должны быть оговорены арендодателем при заключении договора;

не должны быть известны арендатору;

не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора.

Также расторжение договора аренды в судебном порядке возможно, если имущество в силу не зависящих от арендатора обстоятельств стало непригодным для использования его по назначению (ч. 4 ст. 620 ГК РФ).

ВС РФ посчитал, что к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, может быть отнесено не только физическое состояние объекта, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

Законодательство о градостроительной деятельности предусматривает возможность изменения публично-правовым образованием правового режима земельного участка. Такие полномочия властей обеспечивают устойчивое развитие территории и защиту публичного интереса. Однако если вследствие этого арендатор не сможет использовать участок в первоначальных целях, которые были согласованы в договоре, то он имеет право потребовать досрочного расторжения соглашения. До обращения в суд стороны договора аренды могут попытаться согласовать изменение его условий (с соблюдением императивных норм земельного и гражданского законодательства). Иной подход означал бы возложение на арендатора обязанности уплачивать арендную плату по договору при отсутствии реальной возможности пользоваться земельным участком по назначению.

Общество собиралось построить и эксплуатировать на участке магазин и не согласилось с предложением департамента заняться благоустройством и озеленением земли без возможности осуществлять застройку. А значит, у нижестоящих судов не было оснований отказать истцу в удовлетворении его требований.

При новом рассмотрении спора ВС РФ рекомендовал судам проверить, обоснованы ли заявленные истцом требования о возврате стоимости права аренды земельного участка, приходящейся на период после расторжения договора. Кроме того, необходимо установить, действительно ли указанная сумма является неосновательным обогащением для ответчика.

Адвокат Астапов Максим Сергеевич

Квартира, дом, земля

Консультация адвоката. Департамент имущества города Москвы расторгает договор аренды земельного участка. Есть ли положительная перспектива разрешения судебного спора для арендатора?

Максим Сергеевич, здравствуйте!

У нас вопрос такой. Наша организация в 2009 году выиграла аукцион и заключила договор на право аренды земельного участка в черте г. Москвы. В течение длительного времени нами участок не осваивался, получены документы в следующем объеме: ГПЗУ, ТУ на вынос кабелей. В 2015 году Комиссией при Департаменте имущества г. Москвы в наш адрес направлено письмо о расторжении договора аренды по причине неосвоения участка. Прав ли ДИГМ и что нам делать теперь? Есть ли перспективы оспаривания такого решения в судебном порядке.

Ответ:

Действительно согласно пункту 22 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» заключенный до 1 января 2011 года для целей строительства, реконструкции объекта недвижимого имущества договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах субъекта Российской Федерации — города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга, может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке соответствующим органом государственной власти или органом местного самоуправления в случае существенного нарушения условий договора аренды такого земельного участка и (или) существенного изменения обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении. Основания перечислены далее в этом же пункте.

Одним из таких оснований является отсутствие по истечении пяти лет со дня заключения данного договора разрешения на строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества, строительство которого предусмотрено данным договором, в случае, если в данном договоре не предусмотрен срок окончания строительства, реконструкции этого объекта.

Из текста Вашего вопроса не усматривается срок, в течение которого Вы должны были освоить участок. Однако, по этому поводу имеется обширная судебная практика, в т.ч практика Конституционного Суда. На основании этой практики, теоретически, изложенное Вами дело может иметь положительную для Вас судебную перспективу его разрешения.

Так, в Определении от 6 октября 2015 года N 2317-О Конституционный Суд выявил смысл положений пункта 22 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и части 4 статьи 7 Федерального закона «О внесении изменений в статьи 2 и 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» и сформулировал основные выводы при применении вышеуказанных положений законодательства.

КС пришёл к выводу о том, что при оценке правомерности решения соответствующего органа публичной власти суд должен принимать во внимание обусловившие задержку получения арендатором разрешения на строительство обстоятельства, связанные с действиями (бездействием) как арендатора, так и арендодателя, уполномоченных органов публичной власти, подведомственных организаций, должностных лиц, или обстоятельства непреодолимой силы.

Поэтому, если причинами длительных сроков освоения земельного участка стали процедуры оформления различных разрешительных документов, то это должно быть учтено при разрешении спора и может стать уважительной причиной для сохранения договора аренды земельного участка.

Вы можете подойти на консультацию с имеющимися у Вас документами или направить их в мой адрес для более детальной оценки перспектив дела.

Всю интересующую Вас информацию можно получить, связавшись со мной по телефону 8 (495) 662-74-27 или заполнив форму обратной связи.

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 18 ноября 2014 г. N Ф05-12597/14 по делу N А40-165800/2013 (ключевые темы: нежилые помещения — переустройство — расторжение договора аренды — перепланировка — арендодатель)

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 18 ноября 2014 г. N Ф05-12597/14 по делу N А40-165800/2013

18 ноября 2014 г.

Дело N А40-165800/13-157-1521

Резолютивная часть постановления объявлена 11 ноября 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 18 ноября 2014 года.

Арбитражный суд Московского округа

председательствующего-судьи Чучуновой Н. С.,

судей Борзыкина М.В., Волкова С.В.

при участии в заседании:

от истца Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423) — Бицоев В.В. дов. от 18.12.2013 N 33-Д-848\13-(0)-0

от ответчика ООО «ВЕСТА» (ОГРН 105774622852) —

рассмотрев 11 ноября 2014 года в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ВЕСТА»

на решение Арбитражного суда города Москвы

от 24 апреля 2014 года,

принятое судьей Г.С. Александровой,

на постановление Девятого арбитражного апелляционного суда

от 29 июля 2014 года,

принятое судьями Т.Я. Сумароковой, Е.Н. Барановской, Н.И. Панкратовой

по иску Департамента городского имущества города Москвы

к обществу с ограниченной ответственностью «ВЕСТА»

о расторжении договора аренды от 13.07.2011 года N 07-00050/11 и выселении общества из нежилого помещения общей площадью 209,6 кв. м (1-й этаж, помещение XXVI, комн. 1 — 13), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Бутлерова, д. 4 с передачей указанного помещения в освобожденном виде Департаменту городского имущества города Москвы,

Департамент городского имущества города Москвы обратился в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ООО «ВЕСТА» о расторжении договора аренды N 07-00050/11 от 13.07.2011 г., и выселении ответчика из нежилого помещения общей площадью 209,6 кв. м (1-й этаж, помещение XXVI, комн. 1 — 13), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Бутлерова, д. 4 и передачей указанного помещения в освобожденном виде Департаменту городского имущества города Москвы.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 24.04.2014 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 29 июля 2014 года исковые требования удовлетворены.

При этом суды исходили из того, что ответчиком в арендованном помещении произведена перепланировка помещений без получения соответствующих разрешений, чем существенно нарушены условия договора.

Не согласившись с принятыми судебными актами, ООО «ВЕСТА» обратилось с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление по основаниям несоответствия содержащихся в них выводов имеющимся доказательствам, неправильного применения норм материального права и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

В обоснование своих требований ответчик ссылается на то, что основаниями для удовлетворения заявленных истцом требований послужили составленные последним акты проверок 24.12.2012 г., 11.10.2013 г. и 10.04.2014 г. согласно которым, ответчик использует переданное ему помещение не по прямому назначения, а также в связи с проведенной ответчиком перепланировкой помещения.

По мнению заявителя, если арендатор устранил нарушения, то объективные обстоятельства, предусмотренные статьей 619 ГК РФ, перестают существовать и, следовательно, отсутствует основание, на которое указывал арендодатель при предъявлении иска.

Акты, составленные истцом 24.12.2012 г., 11.10.2013 г. являлись основанием для обращения истца в суд.

Однако, в процессе рассмотрения настоящего дела в материалы дела был представлен акт от 10.04.2014 г., из которого следует:

— помещение подготавливается для использования под медицинский центр;

— представлена копия распоряжения Государственной жилищной инспекции г. Москвы от 07.11.13 г. N ЮЗ-1089-13/А131372 о согласовании перепланировки нежилого помещения и копии справок БТИ;

— размещение сторонних на площадях пользователя на момент осмотра не выявлено.

Из акта от 10.04.2014 прямо следует, что ООО «ВЕСТА» по состоянию на 10.04.2014 г. занимаемое нежилое помещение не использует под продовольственный магазин.

Таким образом, поскольку в соответствии с актом от 10.04.2014 г. нарушения условий заключенного договора аренды, фактически, ответчиком устранены, то в соответствии с разъяснениями Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 «Обзора практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров», исковые требования о расторжении договора не подлежат удовлетворению.

По мнению ответчика, суд первой инстанции сделал ошибочный вывод о проведении перепланировки помещения, без получения соответствующих разрешений основываясь на имеющихся в деле актах (24.12.2012 г., 11.10.2013 г. и 10.04.2014 г.) осмотров нежилого помещения.

Согласно положению о Департаменте городского имущества г. Москвы данный орган не является уполномоченным органом в функциональные обязанности которого входили бы давать заключения о законности проведенной перепланировки.

Специализированной организацией в данной области является Государственное унитарное предприятие города Москвы Московское городское бюро технической инвентаризации (ГУП МосгорБТИ) и именно в компетенцию данной организации отнесены вопросы, связанные с перепланировкой и переустройством помещений на территории г. Москвы.

На основании Постановления Правительства Москвы от 25.10.2011 г. N 508-ПП «Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и жилых домах» конечным документом, подтверждающим законность проведенных работ является акт о завершенном переустройстве и перепланировке, на основании которого ГУП МосгорБТИ вносит изменения в поэтажный план и экспликацию.

Согласно п. 5.4.15. арендатор не вправе производить никаких перепланировок, связанных с его деятельностью, без письменного согласия арендодателя и решения межведомственной комиссии по использованию жилищного фонда города Москвы.

На все проведенные работы по перепланировке ответчик предоставил договор на согласование переустройства и перепланировки помещения N 1/2012-ПП от 15.02.2012 г., заключенный с Государственным унитарным предприятием г. Москвы Дирекция единого заказчика района Коньково и распоряжение Государственной жилищной инспекции города Москвы N ЮЗ-1089-13/А131372 от 07.11.2013 г. о согласовании переустройства и перепланировки помещения в жилом доме.

Кроме того, законность данной перепланировки подтверждается справкой БТИ о состоянии здания (форма 5), выпиской из технического паспорта на здание (форма 1 а), поэтажным планом и экспликацией.

С истцом письмом от 14.09.2011 г. N 07-11/2523 была согласована перепланировка арендуемого помещения.

В соответствии с Постановлением Госстроя РФ «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» от 27.09.2003 N 170 перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.

Истцом не представлены доказательства, свидетельствующие, что ответчиком осуществлена перепланировка в соответствии с указанным Постановлением Госстроя РФ.

Таким образом, суды не оценили надлежащим образом договор на согласование переустройства и перепланировки N 1/2012-ПП от 15.02.2012 г., заключенный с ГУП г. Москвы ДЕЗ района Коньково, а также распоряжение Государственной жилищной инспекции г. Москвы N ЮЗ-1089-13/А131372 от 07.11.2013 г. «О согласовании переустройства и перепланировки помещения в жилом доме».

При указанных обстоятельствах, по мнению заявителя, предъявление истцом иска о расторжении договора аренды — является злоупотреблением права ( ст. 10 ГК РФ), правовым последствием которого является отказ судом в защите права.

Расторжение договора не является соразмерной мерой ответственности за допущенное ранее нарушение обязательства и не соответствует балансу интересов сторон.

При вынесении решения суд не принял во внимание положения ст.450 ГК РФ, так как истцом не представлены доказательства того, что такие нарушение договора является существенными, и повлекли для арендодателя причинения ущерба, что он в значительной степени лишался того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора и, следовательно, не могут являться основанием для расторжения договора.

Наличие факта нарушения арендатором условий договора не дает арендодателю право незамедлительно требовать расторжения договора. Для начала арендодатель должен направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения последним обязательств в разумный срок.

В пункте 29 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой ( информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66), указано, что по смыслу части третьей ст. 619 ГК РФ предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды, в то время как право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. Так как часть третья ст. 619 ГК РФ не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ.

Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок.

Таким образом, руководствуясь позицией ВАС РФ, можно прийти к выводу, что письменное предупреждение арендодателя должно содержать указание на необходимость исполнения арендатором обязательства в разумный срок, а также предложение расторгнуть договор. И только после направления письменного предупреждения, отвечающего указанным выше требованиям, заявление о расторжении договора аренды подается в суд с соблюдением положений п. 2 ст. 452 ГК РФ.

Цель этого положения заключается в обеспечении защиты экономически более слабой стороны договора — арендатора, ему предоставляется дополнительная возможность устранить допущенные нарушения до расторжения договора

В п. 30 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», разъяснено, что необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.

Однако, представленное истцом уведомление N ДИГМ-ЮЗАО-И-1582/13 от 01.02.2013 г. ответчиком не получалось. Следовательно, ответчик не мог, фактически, исполнить требования истца в досудебном порядке, как следствие, считаем, что со стороны истца не соблюден досудебный порядок урегулирования спора.

Истец со своей стороны не принял надлежащих мер, которые гарантировали бы получение ответчиком (арендатором) соответствующего письменного предупреждения (вручение под расписку, направление заказным письмом или с уведомлением о вручении).

В судебном заседании кассационной инстанции представитель ООО «ВЕСТА» поддержал заявленные в кассационной жалобе доводы.

Представитель Департамента городского имущества города Москвы в судебное заседание явился, возражал против удовлетворения кассационной жалобы, полагает обжалуемые решение и постановление законными и обоснованными.

Суд кассационной инстанции, проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность принятых по делу решения и постановления, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, не находит оснований для ее удовлетворения.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между Департаментом городского имущества города Москвы (арендодатель) и ООО «ВЕСТА» (арендатор) был заключен договор аренды нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы N 07-00050/11 от 13.07.2011 г., по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилой объект (нежилое помещение, здание, сооружение), общей площадью 209,6 кв. м (1-й этаж, помещение XXVI, комн. 1 — 13), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Бутлерова, д. 4.

Пунктом 1.3. договора N 07-00050/11 от 13.07.2011 г. установлено, что нежилое помещение передано в аренду в целях: «медицинский центр (без права переуступки прав аренды, изменения целевого использования и субаренды)».

Согласно п. 2.1. договора срок действия договора аренды установлен с 01.04.2011 г. по 31.03.2016 г.

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 15.07.2011 г.

Помещения принадлежат на праве собственности г. Москве, на основании свидетельства о государственной регистрации права 27.05.2010 г.

Во исполнение условий договора истец передал ответчику помещения в аренду по акту приема (передачи) нежилого помещения (здания, сооружения) от 26.05.2011 г.

В силу п. 5.1 договора арендодатель вправе:

— изменять или досрочно расторгнуть договор в соответствии с действующим законодательством и договором аренды,

— ежегодно изменять размер арендной платы в соответствии с п. 6.2, 6.3 договора, а также в иных случаях предусмотренных законодательством РФ и города Москвы,

— имеет право на вход в арендуемый объект с целью его периодического осмотра на предмет соблюдения условий его эксплуатации и использования в соответствии с договором и действующим законодательством при наличии документа, оформленного надлежащим образом.

Согласно п. 5.4.1. договора, арендатор обязан использовать объект аренды исключительно по целевому назначению, указанному в п. 1.3. настоящего договора. Арендатор самостоятельно получает заключения региональных отделов пожарного надзора и центров государственного санитарно-эпидемиологического надзора по городу Москве по функциональному использованию объекта.

Пунктом 5.4.15 договора предусмотрено, что арендатор не вправе производить никаких перепланировок, связанных с его деятельностью, без письменного согласия арендодателя и решения межведомственной комиссии по использованию жилищного фонда города Москвы.

Арендатор обязан поддерживать фасад помещения в исправном техническом и санитарном состоянии (п. 5.4.16 договора).

Арендатор обязан в случае принятия решения Правительством Москвы о реконструкции, капитальном ремонте или сносе здания, в котором располагается объект аренды, признания такого здания аварийным, освободить объект в течение 3 месяцев с момента направления арендодателем соответствующего уведомления (п. 5.4.17 договора).

В соответствии со ст. 614 Гражданского кодекса РФ и согласно условиям договора, арендатор обязан своевременно и в полном объеме вносить арендную плату, в установленном порядке и сроки, указанные в договоре.

В разделе 6 договора стороны согласовали платежи и расчеты по договору.

Согласно пункту 8.3 договора аренды N 07-00050/11 от 13.07.2011 г., договор может быть досрочно расторгнут арендодателем в одностороннем порядке, в том числе при передаче помещения арендатором другим лицам без согласия арендодателя; при проведении арендатором переустройства или перепланировок помещения без согласования с арендодателем и соответствующего разрешения межведомственной комиссии, полученного в установленном порядке.

Судами установлено, что Департаментом имущества г. Москвы 24.12.2012 г. была проведена проверка использования нежилого помещения. В ходе данной проверки было установлено, что ответчик использует помещение под магазин продовольственных товаров.

Статьей 619 Гражданского кодекса РФ установлено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В связи с чем, истец направил в адрес ответчика уведомление от 01.02.2013 г. с предложением ответчику устранить допущенные нарушения договора аренды в срок до 28.02.2013 г., а именно:

— восстановить нежилое помещение, переданное в пользование по договору аренды от 13.07.2011 N 07-00050/11, в соответствии с границами и размерами, определенными поэтажным планом и экспликацией, выданных 22.11.2010 Юго-Западным N 1 ТБТИ города Москвы, и являющихся неотъемлемой частью договора аренды от 13.07.2011 N07-00050/11,

— устранить нецелевое использование помещения.

В соответствии с уведомлением от 01.02.2013, в случае неисполнения принятых на себя по договору обязательств в указанный срок, Департамент имущества города Москвы предлагал досрочно расторгнуть договор аренды от 13.07.2011 N 07-00050/11 нежилого помещения по адресу: г. Москва, Бутлерова ул., д. 4 и освободить занимаемое помещение, сдав его по акту.

Арендатором допущенные им нарушения до указанного срока не устранены, что подтверждается актом обследования от 11.10.2013 г. и явилось основанием для обращения истца в суд с требованиями о расторжении договора и выселении ответчика.

Из акта обследования от 10.04.2014 г. следует, что в помещении произведена перепланировка помещений без получения соответствующих разрешений, что подтверждается представленным актом осмотра нежилых помещений города Москвы и фототаблицей.

Указанное обстоятельство является существенным нарушением условий договора, о котором было указано в уведомлении истца от 01.02.2013 года. Таким образом, представленные истцом доказательства свидетельствуют о соблюдении им порядка урегулирования спора в досудебном порядке с направлением в адрес ответчика претензии с предложением о досрочном расторжении договора аренды.

Поскольку ответчиком допущены существенные нарушения условий договора аренды N 07-00050/11 от 13.07.2011, суды первой и апелляционной инстанции пришли к правильному выводу о том, что требование истца о расторжении договора аренды от 13.07.2011 подлежит удовлетворению.

Согласно ст. 622 Гражданского кодекса РФ при прекращении договора аренды, в том числе в случае расторжения договора по решению суда, арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил.

Таким образом, требования истца о выселении ответчика также подлежат удовлетворению.

Фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены арбитражными судами на основании полного и всестороннего исследования доказательств. Обжалуемые судебные акты приняты при правильном применении норм материального и процессуального права, у суда кассационной инстанции отсутствуют предусмотренные ст. 288 АПК РФ основания для их отмены.

Руководствуясь статьями 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Решение Арбитражного суда города Москвы от 24 апреля 2014 года по делу N А40-165800/13-157-1521, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 29 июля 2014 года оставить без изменения, кассационную жалобу ООО «ВЕСТА» — без удовлетворения.

Отменить приостановление исполнения решения от 24 апреля 2014 года Арбитражного суда города Москвы и постановления от 29 июля 2014 года Девятого арбитражного апелляционного суда по делу N А40-165800/13-157-1521, принятое определением Арбитражного суда Московского округа от 07 октября 2014 года.

Популярное:

  • О внесении изменении в ук рф О внесении изменении в ук рф 10 апреля 2018 года 18 апреля 2018 года Внести в Уголовный кодекс Российской Федерации (Собрание законодательства Российской Федерации, 1996, N 25, ст.2954; 2002, N 44, ст.4298; 2003, N 50, ст.4848; 2007, N 1, ст.46; 2009, N 52, ст.6453; 2011, N 11, ст.1495; […]
  • Уголовный кодекс рф в редакции 2018 года Федеральный закон от 23 апреля 2018 г. N 111-ФЗ "О внесении изменений в Уголовный кодекс Российской Федерации" Документ является поправкой к Комментарии Российской Газеты Принят Государственной Думой 10 апреля 2018 года Одобрен Советом Федерации 18 апреля 2018 года Внести в Уголовный […]
  • Купить земельный участок наро-фоминский район Продажа земельных участков в районе Наро-Фоминский в Подмосковье Киевское или Калужское шоссе 35 км от МКАД, деревня Жедочи, КП Усадьба Жодочи. Участок 8 соток, № 204. Участок 8 соток / ИЖС / земли населенных пунктов / коттеджный поселок. Коммуникации - все по границе участка […]
  • Мировой суд 429 Мировой суд 429 Черемушкинский районный суд города Москвы 48 район Черемушки 117292, Москва, Нахимовский проспект, д.56 Головченко Оксана Васильевна 117418, Москва, ул. Новочеремушкинская, д.49, к.1 50 район Черемушки Склярова Ирина Владимировна 117418, Москва, ул. Новочеремушкинская, […]
  • Истец отказался от иска и отказ принят арбитражным судом Отказавшись от иска, истец теряет возможность в дальнейшем обращаться в суд за защитой своих прав, которые были предметом рассмотрения в споре К сожалению, шансов вернуть деньги в описанной ситуации у компании-кредитора практически нет. В соответствии с ч. 2 ст. 49 АПК РФ истец вправе до […]
  • О внесении изменений в закон о полиции 2018 год О внесении изменений в закон о полиции 2018 год 24 июля 2018 года 28 июля 2018 года Внести в статью 17 Федерального закона от 7 февраля 2011 года N 3-ФЗ "О полиции" (Собрание законодательства Российской Федерации, 2011, N 7, ст.900; 2016, N 27, ст.4160, 4238; 2017, N 50, ст.7562) […]