Статья 164 ЖК РФ. Непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме

Новая редакция Ст. 164 ЖК РФ

1. При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений в таком доме заключают на основании решений общего собрания указанных собственников. При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров.

1.1. Утратила силу с 1 сентября 2014 г.

1.2. Утратила силу с 1 сентября 2014 г.

2. Договоры горячего водоснабжения, холодного водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления), обращения с твердыми коммунальными отходами заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени.

2.1. Договоры, заключенные, в том числе в электронной форме с использованием системы, собственниками помещений в многоквартирном доме, осуществляющими непосредственное управление таким домом, в случаях, предусмотренных настоящей статьей, должны быть размещены указанными собственниками в системе в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере информационных технологий, совместно с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

3. На основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, осуществляющих непосредственное управление таким домом, от имени собственников помещений в таком доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме.

Комментарий к Статье 164 ЖК РФ

1 — 3. Комментируемая статья содержит специальные нормы для случая, когда собственники помещений в многоквартирном доме решат, что будут осуществлять непосредственное управление принадлежащим им общим имуществом в таком доме (см. ч. 2 ст. 161 Кодекса и комментарий к указанной статье). Обязанность содержания общего имущества в многоквартирном доме ст. 39 Кодекса возлагает на собственников жилых и нежилых помещений в данном доме.

Поэтому в случаях, когда по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме управление многоквартирным домом осуществляют указанные собственники непосредственно, таким собственникам придется самостоятельно вступать в договорные отношения с юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями, которые будут на возмездных началах оказывать услуги и выполнять работы, связанные с содержанием и ремонтом общего имущества в многоквартирном доме. Примерный перечень общего имущества установлен в ч. 1 ст. 36 Кодекса (см. указанную статью и комментарий к ней).

Представляется, что договоры на оказание услуг и выполнение работ, указанных в ч. 1 комментируемой статьи, могут заключаться в следующем порядке: а) общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме (ст. ст. 44, 45 Кодекса) рассматривает проект соответствующего договора и принимает решение о его заключении по правилам ст. ст. 46 — 48 Кодекса; б) все собственники помещений в многоквартирном доме, голосовавшие на общем собрании за принятие указанного решения, подписывают договор на стороне заказчика; в) юридическое лицо (индивидуальный предприниматель), намеренное оказывать соответствующие услуги и (или) выполнять работы, подписывает договор на стороне исполнителя; г) договор вступает в силу и стороны приступают к исполнению взаимных обязательств.

В порядке, установленном ч. 3 комментируемой статьи, на стороне заказчика по договорам, указанным в ч. 1 данной статьи, вправе выступать один из собственников помещений в многоквартирном доме или иное лицо, имеющее соответствующие полномочия. В таком случае процедура заключения договоров, необходимых для содержания и ремонта общего имущества, упрощается.

Применение положений ч. ч. 1 и 3 комментируемой статьи к отношениям, связанным с заключением договоров, указанных в ч. 2 ст. 164 Кодекса, исключается императивной нормой.

Другой комментарий к Ст. 164 Жилищного кодекса Российской Федерации

1. Непосредственное управление многоквартирным домом означает, что собственники сами заключают договоры с соответствующими организациями (лицами), осуществляющими определенные виды деятельности, — без привлечения управляющей организации и без создания товарищества собственников жилья.

2. В случае непосредственного управления каждый из собственников от своего имени заключает договоры на холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электро-, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление, теплоснабжение (в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления). Соответственно, каждый по отдельности несет ответственность, связанную с неисполнением обязательств по оплате за предоставленные услуги.

Что касается оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, то для этого заключается отдельный договор с соответствующими лицами — по решению общего собрания собственников. При этом все или большинство собственников выступают в качестве одной стороны такого договора.

3. От имени собственников помещений в указанном доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников. Но может быть и иное лицо, имеющее доверенность в письменной форме, выдаваемую всеми или большинством собственников.

Статья 164. Непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме

1. При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений в таком доме заключают на основании решений общего собрания указанных собственников. При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров.

1.1 — 1.2. Утратили силу.

2. Договоры горячего водоснабжения, холодного водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени.

2.1. Договоры, заключенные, в том числе в электронной форме с использованием системы, собственниками помещений в многоквартирном доме, осуществляющими непосредственное управление таким домом, в случаях, предусмотренных настоящей статьей, должны быть размещены указанными собственниками в системе в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере информационных технологий, совместно с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

3. На основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, осуществляющих непосредственное управление таким домом, от имени собственников помещений в таком доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме.

Статья 164. Непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме

1. При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений в таком доме заключают на основании решений общего собрания указанных собственников. При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров.

1.1. Утратила силу с 1 сентября 2014 г.

1.2. Утратила силу с 1 сентября 2014 г.

2. Договоры горячего водоснабжения, холодного водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления), обращения с твердыми коммунальными отходами заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени.

2.1. Договоры, заключенные, в том числе в электронной форме с использованием системы, собственниками помещений в многоквартирном доме, осуществляющими непосредственное управление таким домом, в случаях, предусмотренных настоящей статьей, должны быть размещены указанными собственниками в системе в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере информационных технологий, совместно с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

3. На основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, осуществляющих непосредственное управление таким домом, от имени собственников помещений в таком доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме.

Комментарий к Ст. 164 ЖК РФ

1. При непосредственном управлении многоквартирным домом собственники помещений в таком доме сами решают все текущие вопросы управления многоквартирным домом без создания товарищества собственников жилья и привлечения управляющей организации (управляющего), действующей по договору управления многоквартирным домом, предусмотренному ст. 162 ЖК РФ. Жилищный кодекс РФ не ограничивает число собственников помещений, способных выбрать такой способ управления домом. Ранее действовавшее законодательство ограничивало возможность непосредственного управления кондоминиумом случаями, когда кондоминиум включал в себя «не более четырех помещений, принадлежащих двум, трем или четырем различным домовладельцам». Можно считать, что в соответствии с ч. ч. 1, 1.2 комментируемой статьи оптимальное число квартир в многоквартирном доме, при котором целесообразно использовать этот способ управления, установлено — не более 12. Это объясняется рассредоточением множества видов составляющих деятельности по управлению многоквартирным домом (ч. 1 ст. 161 ЖК) среди нескольких исполнителей и трудностями оперативной выработки единой позиции собственников по различным взаимоувязанным вопросам, относящимся к содержанию общего имущества в многоквартирном доме и предоставлению коммунальных услуг.

2. В соответствии с ч. 1 комментируемой статьи при непосредственном управлении многоквартирным домом, количество квартир в котором составляет не более чем 12, собственниками помещений на основании решения их общего собрания должны заключаться договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме с лицами, осуществляющими указанные виды деятельности. Такие договоры являются двусторонними, в них все или большинство собственников помещений в многоквартирном доме выступают в качестве одной стороны. Для признания любого из указанных договоров заключенным необходимо, чтобы число подписавших договор собственников помещений в многоквартирном доме превышало половину общего числа таких собственников. Нужно обратить внимание на то, что комментируемая норма не использует для признания этих договоров заключенными число голосов, принадлежащих собственникам, подписавшим каждый из указанных договоров. То есть если помещение находится в общей совместной или общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме, то при подписании указанных в комментируемой норме договоров в отношении такого помещения должно учитываться количество всех сособственников.

3. Федеральным законом от 4 июня 2011 г. N 123-ФЗ комментируемая статья дополнена новыми частями 1.1 и 1.2, которые устанавливают особенности непосредственного управления собственниками помещений многоквартирным домом, количество квартир в котором составляет более чем 12. Эти особенности заключаются в том, что:

1) договор оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в данном доме заключается с подрядчиком, который неудачно назван «управляющей организацией». Это может дезориентировать правоприменителей, которым придется каждый раз уточнять, по какому договору действует управляющая организация: предусмотренному ст. 162 или ч. ч. 1.1 и 1.2 ст. 164 ЖК РФ. В отличие от ч. 1 комментируемой статьи в ч. ч. 1.1 и 1.2 подрядчик указан в единственном числе. Но указания на то, что в многоквартирных домах, количество квартир в которых составляет более чем 12, должен быть только один подрядчик (управляющая организация), в комментируемой статье нет. Можно предположить, что такой подрядчик (управляющая организация) в отличие от подрядчиков, указанных в ч. 1 комментируемой статьи, должен отвечать за выполнение не какой-то одной услуги или работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а за определенный набор услуг и работ (см. также комментарий к ст. 161 и ч. 2 ст. 164 ЖК);

2) управляющая организация не отвечает за предоставление коммунальных услуг (см. комментарий к ч. 11 ст. 161 ЖК). Если с учетом ч. 11 ст. 161 ЖК РФ сделать вывод, что за коммунальные услуги при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений отвечает управляющая организация, поскольку она отвечает за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, тогда стирается грань между способами управления управляющей организацией и непосредственно собственниками помещений. Такой вывод представляется необоснованным, поскольку законодатель в ч. ч. 1, 1.1 и 1.2 комментируемой статьи не возложил на управляющую организацию ответственность за предоставление коммунальных услуг;

3) собственники помещений в данном доме, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в этом доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора с такой управляющей организацией.

4. Указанные в ч. ч. 1.1 и 1.2 комментируемой статьи обязательства управляющей организации по договору оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества не тождественны обязательствам организации, управляющей многоквартирным домом на основании договора управления (ст. 162 ЖК). Названная в ч. ч. 1.1 и 1.2 комментируемой статьи управляющая организация и указанные в ч. 1 комментируемой статьи лица, заключившие с собственниками помещений возмездные договоры об оказании услуг по содержанию дома и (или) о выполнении работ по его ремонту, должны квалифицироваться по своему статусу как подрядчики или исполнители услуг и (или) работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме. В то же время реализация способа непосредственного управления многоквартирным домом с любым количеством квартир в них не исключает возможность привлечения собственниками помещений в многоквартирном доме профессионального управляющего в статусе исполнителя самостоятельных услуг управления (в частности, услуг по оценке состояния дома, планированию содержания дома, оценке условий договоров с подрядчиками и ресурсоснабжающими организациями, контролю за выполнением условий таких договоров).

5. Комментируемый Кодекс только называет в ч. ч. 1, 1.1 и 1.2 договоры, заключаемые указанными в них подрядчиками. Но существенные условия таких договоров ЖК РФ не регулируются. Поэтому представляется, что такие договоры необходимо относить к смешанным договорам, в которых содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (ч. 3 ст. 421 ГК). К отношениям по вышеназванным договорам применяются правила о договорах возмездного оказания услуг (гл. 39 ГК) и о договорах бытового подряда (§ 2 гл. 37 ГК), обязательные требования и технические регламенты, санитарные и технические нормы и правила, устанавливаемые на федеральном уровне (п. 6 ст. 2, п. 12 ч. 1 ст. 4, п. п. 2 и 17 ст. 12, п. 8 ст. 13, п. 9 ч. 1 ст. 14, ч. 4 ст. 17, ч. 1 ст. 156 ЖК и др.), а также Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491 (ч. 3 ст. 39 ЖК).

6. Часть 2 комментируемой статьи регулирует отношения по предоставлению коммунальных услуг при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений. Несмотря на то что в комментируемой норме нет упоминания коммунальных услуг, с учетом положений ст. ст. 153, 154, ч. 8 ст. 155, ч. 7 ст. 156, ст. ст. 157, 159 и 160 можно утверждать, что упоминаемые в комментируемой норме договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электро- и газоснабжения, отопления являются договорами о предоставлении коммунальных услуг. Это также следует из положений Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 23 мая 2006 г. N 307, и Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 г. N 354.

7. Договоры по поводу холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электро- и газоснабжения (в том числе поставки газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) должны заключаться самостоятельно каждым собственником помещения от своего имени и за свой счет.

Следует отметить, что в комментируемой норме не указано, с кем заключаются такие договоры. Анализ ч. ч. 1 — 1.2 комментируемой статьи и ч. 11 ст. 161 ЖК РФ позволяет сделать вывод, что при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений такие договоры должны заключаться с соответствующими ресурсоснабжающими организациями.

8. В соответствии со ст. 426 ГК РФ договоры электро-, газо-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, а также договоры продажи газа в баллонах и твердого топлива являются публичными договорами. Такие договоры должны заключаться коммерческими организациями с любым обратившимся к ресурсоснабжающей организации собственником помещения, проживающим в многоквартирном доме, на общем собрании собственников помещений в котором в установленном ЖК РФ порядке выбран способ непосредственного управления домом.

9. К отношениям по договорам электро-, газо-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, а также договорам продажи газа в баллонах и твердого топлива применяются Правила предоставления коммунальных услуг, а после утраты ими силы — Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов (ч. 1 ст. 157 ЖК).

10. В соответствии с ч. 11 ст. 161 ЖК РФ ресурсоснабжающая организация как исполнитель соответствующих коммунальных услуг должна одновременно нести ответственность за содержание сетей инженерно-технического обеспечения, входящих в состав общего имущества собственников помещений в данном доме, необходимых для предоставления соответствующих коммунальных услуг. Соответственно, подрядчики, указанные в ч. ч. 1 — 1.2 комментируемой статьи, отвечают за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за исключением содержания указанных выше сетей инженерно-технического обеспечения.

11. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе выбрать в рамках способа непосредственного управления многоквартирным домом несколько путей реализации своего решения.

Во-первых, все текущие вопросы управления могут решаться на общих собраниях собственников помещений в многоквартирном доме.

Во-вторых, собственники помещений в многоквартирном доме могут распределить между собой текущие обязанности по управлению своим домом с обязательным принятием окончательных решений в рамках процедур проведения общих собраний собственников помещений, установленных гл. 6 ЖК РФ (ст. ст. 44 — 48).

В-третьих, названные собственники могут в соответствии с ч. 3 комментируемой статьи выбрать одно управомоченное лицо из своего числа или пригласить иное лицо (не из числа собственников), которое вправе действовать в отношениях с третьими лицами от имени собственников помещений в многоквартирном доме.

12. При выборе в качестве управомоченного лица одного из собственников помещений в многоквартирном доме его полномочия будут основываться на решении общего собрания, отраженном в протоколе. Выдача такому лицу доверенности не требуется.

13. В случае привлечения собственниками помещений в многоквартирном доме управомоченного лица, не являющегося собственником помещения в этом доме, все или большинство собственников помещений в доме вправе выдать такому управомоченному лицу доверенность в простой письменной форме. Выдача такому стороннему лицу доверенности «от лица общего собрания» ЖК РФ не предусмотрена.

14. Лицо, которому собственники помещений в многоквартирном доме выдали письменную доверенность, не может считаться управляющим. Если собственники помещений хотят помимо выдачи доверенности уполномоченному лицу заключить с ним возмездные договоры, предметом которых будет выполнение обязательств, предусмотренных ст. 162 ЖК РФ, то необходимо изменение способа управления многоквартирным домом. Для этого собственники помещений в многоквартирном доме вправе в любое время выбрать на общем собрании предусмотренный п. 3 ст. 161 ЖК РФ способ управления управляющей организацией (управляющим). Заключаемые после этого договоры должны соответствовать требованиям ЖК РФ к договорам управления, а само это лицо должно считаться управляющим.

15. Собственники помещений, осуществляющие непосредственное управление многоквартирным домом, могут поручить по договору одному или нескольким подрядчикам выполнение всех или части услуг по управлению многоквартирным домом. Это не означает отождествления договоров подряда и возмездного оказания услуг (гл. 37 и 39 ГК) с договором управления многоквартирным домом. В многоквартирных домах, количество квартир в которых составляет не более чем 12, заключение договора о предоставлении ряда услуг по управлению многоквартирным домом возможно с отдельным подрядчиком, который ни за какие услуги и работы больше не отвечает, а можно включить такие условия в один общий договор с подрядной организацией. В многоквартирных домах, количество квартир в которых составляет более чем 12, услуги по управлению многоквартирным домом могут быть включены в договор оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме с управляющей организацией. При отсутствии у управляющих организаций при непосредственном управлении многоквартирными домами ответственности за предоставление коммунальных услуг такой набор обязательств будет похож на обязательства большого числа управляющих организаций, которые заключили договоры управления в нарушение требований ст. 162 ЖК РФ. Только при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений это будет правомерно.

Статья 164 ЖК РФ. Непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме

1. При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений в таком доме заключают на основании решений общего собрания указанных собственников. При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров.

1.1 — 1.2. Утратили силу с 1 сентября 2014 года. — Федеральный закон от 21.07.2014 N 255-ФЗ.

2. Договоры горячего водоснабжения, холодного водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления), обращения с твердыми коммунальными отходами заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени.

2.1. Договоры, заключенные, в том числе в электронной форме с использованием системы, собственниками помещений в многоквартирном доме, осуществляющими непосредственное управление таким домом, в случаях, предусмотренных настоящей статьей, должны быть размещены указанными собственниками в системе в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере информационных технологий, совместно с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

3. На основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, осуществляющих непосредственное управление таким домом, от имени собственников помещений в таком доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме.

Комментарии к ст. 164 ЖК РФ

1. При непосредственном управлении многоквартирным домом собственники помещений в таком доме сами решают все текущие вопросы управления многоквартирным домом без создания товарищества собственников жилья и привлечения управляющей организации (управляющего). Жилищный кодекс РФ не ограничивает число собственников помещений, способных выбрать такой способ управления домом. Ранее действовавший ФЗ «О товариществах собственников жилья» ограничивал возможность непосредственного управления кондоминиумом случаями, когда кондоминиум включал в себя «не более четырех помещений, принадлежащих двум, трем или четырем различным домовладельцам». Можно считать, что оптимальное число собственников помещений в многоквартирном доме, при котором целесообразно использовать этот способ управления, на практике установлено: непосредственное управление многоквартирным домом, в котором помещения принадлежат более чем 20 различным собственникам, как правило, является тяжело реализуемым. Это объясняется рассредоточением множества видов составляющих деятельности по управлению многоквартирным домом (ч. 1 ст. 161 ЖК) среди нескольких исполнителей и трудностями оперативной выработки единой позиции собственников по различным взаимоувязанным вопросам, относящимся к содержанию общего имущества в многоквартирном доме и предоставлению коммунальных услуг.

2. В соответствии с ч. 1 комментируемой статьи при непосредственном управлении собственниками помещений на основании решения их общего собрания должны заключаться договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме с лицами, осуществляющими указанные виды деятельности. Такие договоры являются двусторонними, в них все или большинство собственников помещений в многоквартирном доме выступают в качестве одной стороны. Для признания любого из указанных договоров заключенным необходимо, чтобы число подписавших договор собственников помещений в многоквартирном доме превышало половину общего числа таких собственников. Нужно обратить внимание на то, что комментируемая норма не использует для признания этих договоров заключенными число голосов, принадлежащих собственникам, подписавшим каждый из указанных договоров.

3. Лицо, заключившее с собственниками помещений возмездный договор об оказании услуг по содержанию дома и (или) о выполнении работ по его ремонту, в зависимости от предмета договора должно квалифицироваться как подрядчик или исполнитель услуг. В то же время реализация способа непосредственного управления многоквартирным домом не исключает возможность привлечения профессионального управляющего, но уже не в статусе управляющей организации (признаком управляющей организации является заключение ею договора управления многоквартирным домом в соответствии со ст. 162 ЖК), а в статусе исполнителя самостоятельных услуг управления (в частности, услуг по оценке состояния дома, планированию содержания дома, оценке условий договоров с подрядчиками и ресурсоснабжающими организациями, контролю за выполнением условий таких договоров).

4. К отношениям по вышеназванным договорам применяются правила о договорах возмездного оказания услуг (гл. 39 ГК) и о договорах бытового подряда (§ 2 гл. 37 ГК), а также обязательные требования и технические регламенты, санитарные и технические нормы и правила, устанавливаемые на федеральном уровне (п. 6 ст. 2, п. 12 ч. 1 ст. 4, п. п. 2 и 17 ст. 12, п. 8 ст. 13, п. 9 ч. 1 ст. 14, ч. 4 ст. 17, ч. 1 ст. 156 ЖК и др.), а также Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491 (ч. 3 ст. 39 ЖК).

5. Часть 2 комментируемой статьи регулирует отношения по предоставлению коммунальных услуг. Договоры по поводу холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электро- и газоснабжения (в т.ч. поставки газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в т.ч. поставки твердого топлива при наличии печного отопления) должны заключаться самостоятельно каждым собственником помещения от своего имени и за свой счет.

В соответствии со ст. 426 ГК РФ договоры электро-, газо-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, а также договоры продажи газа в баллонах и твердого топлива являются публичными договорами. Такие договоры должны заключаться коммерческими организациями с любым обратившимся к ресурсоснабжающей организации собственником помещения, проживающим в многоквартирном доме, на общем собрании собственников помещений в котором в установленном ЖК РФ порядке выбран способ непосредственного управления домом.

К отношениям по договорам электро-, газо-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, а также договорам продажи газа в баллонах и твердого топлива применяются Правила предоставления коммунальных услуг, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 23 мая 2006 г. N 307 (ч. 1 ст. 157 ЖК).

6. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе выбрать в рамках способа непосредственного управления многоквартирным домом несколько путей реализации своего решения.

Во-первых, все текущие вопросы управления могут решаться на общих собраниях собственников помещений в многоквартирном доме.

Во-вторых, собственники помещений в многоквартирном доме могут распределить между собой текущие обязанности по управлению своим домом с обязательным принятием окончательных решений в рамках процедур проведения общих собраний собственников помещений, установленных гл. 6 ЖК РФ (ст. ст. 44 — 48).

В-третьих, названные собственники могут в соответствии с ч. 3 ст. 164 ЖК РФ выбрать одно управомоченное лицо из своего числа или пригласить иное лицо (не из числа собственников), которое вправе действовать в отношениях с третьими лицами от имени собственников помещений в многоквартирном доме.

7. При выборе в качестве управомоченного лица одного из собственников помещений в многоквартирном доме его полномочия будут основываться на решении общего собрания, отраженном в протоколе. Выдача такому лицу доверенности не требуется.

8. В случае привлечения собственниками помещений в многоквартирном доме управомоченного лица, не являющегося собственником помещения в этом доме, все или большинство собственников помещений в доме вправе выдать такому управомоченному лицу доверенность в простой письменной форме. Выдача такому стороннему лицу доверенности «от лица общего собрания» ЖК РФ не предусмотрена.

9. Лицо, которому собственники помещений в многоквартирном доме выдали письменную доверенность, не может считаться управляющим. Если собственники помещений хотят помимо выдачи доверенности уполномоченному лицу заключить с ним возмездные договоры, предметом которых будет выполнение обязательств, предусмотренных ст. 162 ЖК РФ, то для этого необходимо изменение способа управления многоквартирным домом. Для этого собственники помещений в многоквартирном доме вправе в любое время выбрать на общем собрании предусмотренный п. 3 ст. 161 ЖК РФ способ управления управляющей организацией (управляющим). Заключаемые после этого договоры должны соответствовать требованиям ЖК РФ к договорам управления, а само это лицо должно считаться управляющим.

Статья 164. Непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме

СТ 164 ЖК РФ.

1. При непосредственном управлении многоквартирным домом, количество квартир в
котором составляет не более чем двенадцать, собственниками помещений в таком доме договоры
оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком
доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений
в таком доме заключают на основании решений общего собрания указанных собственников. При
этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной
стороны заключаемых договоров.

1.1. При непосредственном управлении многоквартирным домом, количество квартир в
котором составляет более чем двенадцать, собственниками помещений в данном доме договор
оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в
данном доме с управляющей организацией собственники помещений в данном доме заключают на
основании решения общего собрания указанных собственников. При этом собственники помещений
в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов
собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого
договора.

1.2. По договору оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего
имущества в многоквартирном доме одна сторона (управляющая организация) по заданию другой
стороны (собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за
плату обязуется оказывать услуги и (или) выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту
общего имущества в данном доме.

2. Договоры горячего водоснабжения, холодного водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления), обращения с твердыми коммунальными отходами заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени.

2.1. Договоры, заключенные, в том числе в электронной форме с использованием системы,
собственниками помещений в многоквартирном доме, осуществляющими непосредственное
управление таким домом, в случаях, предусмотренных настоящей статьей, должны быть
размещены указанными собственниками в системе в порядке, установленном федеральным органом
исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной
политики и нормативно-правовому регулированию в сфере информационных технологий, совместно
с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и
реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-
коммунального хозяйства.

3. На основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном
доме, осуществляющих непосредственное управление таким домом, от имени собственников
помещений в таком доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из
собственников помещений в таком доме или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников
помещений в таком доме.

Комментарий к Ст. 164 Жилищного кодекса РФ

1. Договоры на оказание услуг и выполнение работ в процессе управления многоквартирным домом заключаются непосредственно с собственниками этого дома.

Заключению такого договора должно предшествовать общее собрание собственников об управлении с участием представителей органов местного самоуправления.

На собрании следует рассматривать вопросы, связанные с реальными возможностями всех или большинства собственников взять на себя сложные и трудные обязанности по обслуживанию, вытекающие из договора управления, ответственностью (см. комментарий к ч. 2, 3 ст. 161 Кодекса).

Сторонами договора на самообслуживание (договора непосредственного управления) выступают орган местного самоуправления как заказчик (организатор самоуправления), собственники дома (все или большинство) как исполнители (условий договора в своих интересах).

В договоре должны быть предусмотрены: поименный перечень всех собственников, права и обязанности по содержанию жилого дома.

2. Договор о холодном и горячем водоснабжении, водоотведении, газо-, электроснабжении и т.п. заключается каждым собственником многоквартирного дома со снабжающими организациями (персонифицированные договоры по коммунальному обслуживанию) (см. комментарий к п. «б» ч. 2 ст. 162 Кодекса).

3. Заключения многочисленных персонифицированных договоров являются сложными по организации и обременительными для снабжающих организаций — исполнителей. Поэтому на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме стороной в таких договорах может выступать один из собственников на основе доверенности.

Популярное:

  • Новый закон о гражданстве вид на жительство Новый закон о гражданстве Чешской Республики В Чехии принят новый Закон "О гражданстве", который вступил в силу с 1 января 2014 года. Основной посыл этого нормативного акта состоит в том, что у чешского государства нет никаких обязательств, никаких предпосылок для выдачи гражданства […]
  • Выплаты при рождении 3 ребенка краснодарский край На ежемесячную краевую выплату многодетным семьям в 2018 году предусмотрено 3,3 млрд рублей В Краснодарском крае такую поддержку из регионального бюджета получают 27,3 тысячи семей. По инициативе губернатора Вениамина Кондратьева был принят закон, продливший предоставление ежемесячной […]
  • Оставление места дтп наказание 2014 Ответственность за оставление места ДТП могут ужесточить Депутат Госдумы Олег Михеев в целях уменьшения случаев оставления места ДТП, считает необходимым усилить административную ответственность для водителей за данное деяние. Соответствующий законопроект 1 внесен им на рассмотрение […]
  • Частью 4 статьи 128 коап Статья 12.8. Управление транспортным средством водителем, находящимся в состоянии опьянения, передача управления транспортным средством лицу, находящемуся в состоянии опьянения Информация об изменениях: Федеральным законом от 23 июля 2013 г. N 196-ФЗ статья 12.8 настоящего Кодекса […]
  • Выплаты при рождении ребенка сроки Выплаты при рождении ребенка сроки В Законе «О Государственном бюджете Украины на 2018 год», к сожалению, нет ни слова о выплатах при рождении ребенка, которые к прожиточному минимуму не привязаны.. Повышать их не планируется и в Закон «О государственной помощи семьям с детьми», […]
  • Арест счета налоговым Что делать, если ФНС заблокировала счет в банке Заблокировать банковский счет организации сотрудники налоговой службы могут по разным причинам. Как избежать этой неприятности и как разблокировать расчетный счет заблокированный налоговой инспекцией, если это все же случилось? Федеральная […]