Оглавление:

Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ ст 552 (ред. от 29.07.2018)

Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости

1. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

2. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Абзац утратил силу. — Федеральный закон от 26.06.2007 N 118-ФЗ.

3. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости

1. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

2. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Абзац второй утратил силу.

3. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Комментарий к статье 552 Гражданского Кодекса РФ

1. Статья содержит общее правило о том, что при продаже зданий, сооружений или другой недвижимости к покупателю одновременно с передачей права собственности на недвижимость переходят соответствующие права на земельный участок.

Комментируемую статью необходимо применять с учетом положений ст. ст. 35 и 36 Земельного кодекса. Последние, при расхождении с требованиями ГК, имеют приоритет относительно общих норм гражданского законодательства (п. 3 ст. 3 Земельного кодекса).

Законодатель, несмотря на провозглашенный им в п. 5 ст. 1 Земельного кодекса принцип «единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов», согласно которому прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе самого участка, в полной мере воплощать его в нормы Земельного кодекса не стал. Об этом, в частности, свидетельствуют допускаемые тем же п. 5 ст. 1 Земельного кодекса исключения из правил, которые могут быть предусмотрены законом.

С учетом реального содержания Земельного кодекса можно утверждать, что принцип «единства судьбы» предполагает неразрывную связь земельного участка и расположенной на нем недвижимости, которая проявляется в том, что недвижимость, как правило, следует судьбе земельного участка, и наоборот, при продаже недвижимости обязательно должен быть решен вопрос о праве покупателя на земельный участок.

2. В тех случаях, когда здание, сооружение или иная находящаяся на земельном участке недвижимость (далее — недвижимость) и сам земельный участок принадлежат разным лицам, сохраняют силу положения п. 1 комментируемой статьи и п. 1 ст. 35 Земельного кодекса.

В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации права собственности на здание, строение, сооружение.

Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно ст. 20 Земельного кодекса земельный участок на этом праве предоставлен быть не может, покупатель как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (п. 2 ст. 268, п. 1 ст. 271 ГК), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (п. 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (Вестник ВАС РФ, 2005, N 5, ст. 17, 18)), далее — Постановление Пленума ВАС РФ N 11).

Если недвижимость переходит к нескольким собственникам, то порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на недвижимость или сложившегося порядка такого пользования (п. 1 ст. 35 Земельного кодекса).

Важно иметь в виду, что к покупателю переходит право пользования только той частью земельного участка, которая необходима для использования недвижимости. В судебной практике вопрос о размере такого участка возникал неоднократно (см., например, п. 1 Обзора практики применения арбитражными судами земельного законодательства, утв. информационным письмом Президиума ВАС РФ от 27.02.2001 N 61 (Вестник ВАС РФ, 2001, N 5)). Теперь ответ на него дается непосредственно в Земельном кодексе (п. 2 ст. 35 и п. 3 ст. 33) и в п. 13 Постановления Пленума ВАС РФ N 11.

3. В п. 4 ст. 35 Земельного кодекса содержится общее правило о том, что здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке и принадлежащие одному лицу на праве собственности, отчуждаются только вместе с земельным участком. Таким образом, находит свое воплощение принцип единства судьбы земельного участка и расположенной на нем недвижимости. Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка, с учетом положений абз. 2 п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ N 11 являются ничтожными.

Но в этом же п. 4 ст. 35 Земельного кодекса содержатся исключения из правила, по которым земельный участок и расположенные на нем здания, строения, сооружения хотя и принадлежат одному лицу, но могут отчуждаться отдельно. Ими являются:
1) отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена вместе с частью земельного участка;
2) отчуждение здания, строения, сооружения, находящегося на земельном участке, изъятом из оборота (ст. 27 Земельного кодекса).

Отчуждение здания, строения, сооружения, находящегося на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащего одному лицу, также проводится вместе с участком, если федеральным законом разрешено предоставлять участок в частную собственность.

Следовательно, п. 2 комментируемой статьи должен применяться с учетом положений п. 4 ст. 35 Земельного кодекса.

4. При продаже недвижимости на условиях, предусмотренных п. 3 комментируемой статьи, согласия собственника земельного участка на продажу не требуется. Однако, если продажа будет противоречить условиям пользования этим участком, предусмотренным законом или договором (например, его целевому использованию для природоохранных целей), продавец недвижимости должен получить согласие собственника земли на продажу здания, сооружения и т.п. Несоблюдение данного требования дает основание считать сделку купли-продажи недвижимости ничтожной (ст. ст. 166 — 168 ГК).

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, приобретает право пользования участком с момента государственной регистрации своего права собственности. При этом право пользования участком переходит к покупателю независимо от того, был ли договор аренды переоформлен между ним и собственником участка (п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ N 11).

5. В связи с тем что земельные участки относятся к разряду недвижимости (ст. 130 ГК), на сделки с ними либо на переход права собственности (иного вещного права) по ним распространяется общий порядок государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней (ст. 131 ГК, Закон о регистрации прав на недвижимость). Это означает, что государственной регистрации подлежит любой переход права собственности или иного вещного права на земельный участок (ст. 131 ГК, ст. ст. 2 и 4 Закона о регистрации прав на недвижимость, гл. III и IV Земельного кодекса). Напротив, в соответствии со ст. 164 ГК и п. 2 ст. 25 Земельного кодекса государственной регистрации подлежат только те сделки с землей, о которых прямо говорится в федеральных законах.

Ст. 552 ГК РФ — Гражданский кодекс

Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости.

2 ноября 2016

18 сентября 2013

4 сентября 2013

21 мая 2013

1 апреля 2013

Обсуждение статьи

Вопросы по статье

У 1 собственника 2 собственником была приобретена часть нежилого помещения, но земля при покупке не была оформлена на 2 собственника. Сейчас 1 Собственник хочет выставить или аренду на часть Земельного участка под зданием или предлагает ее выкупить. Насколько я слышала что при продаже части помещения автоматически передается часть земли на которой находится помещение

Вопрос относится к городу Тольятти

я приобрела квартиру в двухквартирном доме в собственность в 2005 году, про землю как то забылось, а сейчас выясниловь, что земля в собственности у другого человека в ПНВ, его местонахождение неизвестно. что мне делать куда обратиться??

Вопрос относится к городу Кызыл

Можно ли оформить переход права собственности на объект недвижимости, которы расположен на земельном участке, если право собственности на здание зарегистрированно, а на участок — нет?

что делать если дом в собственности а земля на старого хозяина а хозяин умер

У меня в собственности отдельностоящее нежилое помещение. Вот уже 5 лет не могу выбить земельный участок у администрации. На что я могу расчитывать. Есть ли какие нибудь нормы. Строение капитальное

Организация имеет в собственности объекты недвижимости, расположенные на земельном участке, на который не оформлены правоустанавливающие документы. В настоящее время принимаются меры по заключению договора аренды этого земельного участка, однако в дальнейшем планируется продажа указанных объектов недвижимости, в связи с чем договор аренды может и не быть заключен вовсе. Является ли организация плательщиком земельного налога?

Как отражаются в учете организации операции, связанные с ремонтом асфальтового покрытия на земельном участке, не принадлежащем организации, на котором находится приобретенное организацией производственное здание?

Право собственности на земельный участок, на котором здание расположено, находится в стадии оформления. В июне по производственной необходимости организация силами подрядной организации осуществила ремонт асфальтового покрытия земельного участка. Стоимость работ составила 70800 руб., в том числе НДС 10800 руб. В сентябре зарегистрирован переход права собственности на земельный участок.

Статья 552 ГК РФ. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости

Новая редакция Ст. 552 ГК РФ

1. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

2. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Абзац второй утратил силу.

3. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Комментарий к Ст. 552 ГК РФ

1. Размеры площади части земельного участка, занятой недвижимостью и необходимой для ее использования, определяются в соответствии с п. 3 ст. 33 ЗК исходя из норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

Сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными (Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11).

Другой комментарий к Ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации

1. Одним из неурегулированных является вопрос об отношениях, связанных с возникновением и прекращением права собственности и других вещных прав на земельные участки и с оборотом объектов недвижимости, расположенных на этом участке. В целом российское гражданское законодательство в той части, в какой оно призвано регулировать отношения собственности на земельные участки и расположенные на них здания или сооружения, иные объекты недвижимого имущества и оборот этих объектов недвижимого имущества, рассматривает их, с одной стороны, как объекты самостоятельные и участвующие в обороте независимо друг от друга, для которых могут быть установлены различные правовые режимы, с другой — как физически и юридически связанные друг с другом виды недвижимого имущества.

Особую сложность вызывает государственная регистрация перехода прав на недвижимость в тех случаях, когда нужно зарегистрировать право на недвижимость, расположенную на земельном участке, собственником которого является другое лицо. Действующим законодательством не предусмотрена необходимость государственной регистрации права ограниченного владения чужим земельным участком для использования недвижимости, расположенной на участке.

В рамках гражданского законодательства существует различный правовой режим в отношении указанных объектов. Так, согласно п. 3 комментируемой статьи продажа здания, расположенного на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве собственности, возможна без одновременной продажи тому же покупателю земельного участка, а в соответствии со ст. 69 Федерального закона от 16 июля 1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (СЗ РФ. 1998. N 29. Ст. 3400) ипотека здания или сооружения без одновременной ипотеки земельного участка, на котором оно находится, не допускается.

В п. 1 комментируемой статьи говорится не только о той части недвижимости, которая непосредственно занята недвижимостью, но и части земельного участка, необходимой для прохода к ней.

2. В п. 2 комментируемой статьи речь идет о случаях, когда собственник земельного участка и собственник продаваемой недвижимости совпадают в одном лице. В таких случаях покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка.

При этом возможны ситуации, когда в договоре продажи недвижимости не определена судьба соответствующего земельного участка. В этом случае покупателю переходит право собственности на часть земельного участка, занятую недвижимостью и необходимую для ее использования.

Следует иметь в виду, что согласно ст. 35 ЗК запрещается отчуждение земельного участка без отчуждения находящихся на нем зданий и сооружений, если участок и здания (сооружения) принадлежат одному собственнику. Таким образом, налицо противоречие между двумя правовыми актами.

3. При продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности (такая продажа возможна без согласия собственника земельного участка), покупатель недвижимости получает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Однако законом или договором между продавцом и собственником земли могут быть предусмотрены условия пользования земельным участком, не позволяющие продажу находящейся на участке недвижимости либо допускающие ее только с согласия собственника.

Статья 552 ГК РФ. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости

1. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

2. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Абзац утратил силу. — Федеральный закон от 26.06.2007 N 118-ФЗ.

3. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Комментарии к ст. 552 ГК РФ

1. Статья содержит общее правило о том, что при продаже зданий, сооружений или другой недвижимости к покупателю одновременно с передачей права собственности на недвижимость переходят соответствующие права на земельный участок. При этом речь идет о той части земельного участка, которая не только занята недвижимостью, но и необходима для ее использования (например, о части земельного участка, прилегающей к крыльцу здания или необходимой для подхода (прохода) к нему).

Ранее подобная норма содержалась в ст. 37 Земельного кодекса РСФСР и находила закрепление в судебной практике (п. 8 информационного письма ВАС РФ от 31.07.92 N С-13/ОП-171 «О разрешении споров, связанных с применением законодательства о собственности» // Вестник ВАС РФ. 1992. N 1. С. 100). Комментируемая статья расширяет ее содержание, устанавливая различные последствия для покупателя в зависимости от того, обладал или нет продавец правом собственности на землю.

2. В тех случаях, когда продавец недвижимости является собственником земельного участка, он вправе либо продать его, либо передать покупателю на иных правах — праве аренды, праве пользования и т.п.

В ситуации, когда стороны договора продажи недвижимости правовую судьбу земельного участка не определили, к покупателю переходит право собственности на соответствующую часть земельного участка. При этом цена на продаваемую недвижимость и земельный участок определяется по правилам п. 2 ст. 555 (см. комментарий к ней).

3. Иное правило установлено, если продавец недвижимости не является собственником земельного участка. В этом случае к покупателю переходят те же права пользования земельным участком, что принадлежали самому продавцу (право аренды, право постоянного бессрочного пользования и др.) (ст. 216 ГК).

Недвижимость в таких случаях может быть продана без согласия собственника земельного участка. Однако, если продажа будет противоречить условиям пользования этим участком, предусмотренным законом или договором (например его целевому использованию для природоохранных целей), продавец недвижимости должен получить согласие собственника земли на продажу здания, сооружения и т.п. Несоблюдение данного требования дает основание считать сделку купли-продажи недвижимости ничтожной (ст. ст. 166 — 168 ГК).

Популярное:

  • Требования вак беларуси к научным статьям Высшая аттестационная комиссия Республики Беларусь Главное меню Об утверждении Инструкции о порядке формирования перечня научных изданий Республики Беларусь для опубликования результатов диссертационных исследований ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВЫСШЕЙ АТТЕСТАЦИОННОЙ КОМИССИИ РЕСПУБЛИКИ БЕЛАРУСЬ 8 июня […]
  • Продать земельный участок в саранске Земельные участки ИЖС в Саранске Всего 504 объявления Всего 504 объявления Объявление о продаже земли под ИЖС, 10 соток. сегодня в 12:27 214 Агентство Пожаловаться Заметка Купить землю под ИЖС, 5 соток. сегодня в 12:27 174 Собственник Пожаловаться […]
  • Выплаты по увольнению в связи с ликвидацией Гарантии и компенсации при увольнении Какие гарантии, компенсации и льготы предусмотрены законодательством при увольнении сотрудников по инициативе работодателя или в случае ликвидации предприятия? Прежде всего, нужно сказать, что увольнение по инициативе собственника (или […]
  • Ук рф отсрочка приговора Прокуратура Московской области Очередной реализацией принципа гуманизма в уголовном законодательстве Российской Федерации является нормативное урегулирование процедуры отсрочки отбывания наказания беременным женщинам, а также женщинам и мужчинам, имеющим малолетних детей. В этом случае […]
  • Ст29 ск рф Статья 29. Обстоятельства, устраняющие недействительность брака СТ 29 СК РФ 1. Суд может признать брак действительным, если к моменту рассмотрения дела о признании брака недействительным отпали те обстоятельства, которые в силу закона препятствовали его заключению. 2. Суд может отказать […]
  • Исполнительный директор должностные инструкции Должностная инструкция исполнительного директора Утверждаю Генеральный директор АО (ООО) Приказ N ____________________ от "__"_____________ 200 _ г. Должностная инструкция исполнительного директора 1. Общие положения 1.1. Исполнительный директор подчиняется непосредственно Генеральному […]