Оглавление:

Исковое заявление о расторжении договора купли-продажи квартиры (образец)

На данной странице вы можете скачать образец искового заявления о расторжении договора купли-продажи квартиры составленный нашими юристами с учетом действующего законодательства и наработанной судебной практики.

Если вы являетесь продавцом по договору купли-продажи квартиры, а покупатель уклоняется от оплаты суммы по договору, вы можете обратиться в суд с требованием о расторжении данного договора.

Существенным условием для расторжения договора является неисполнение его условий.
Согласно Гражданскому кодексу РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Для избежания данных ситуаций, рекомендуем вам осуществлять передачу денег по договору купли-продажи квартиры с использованием аренды банковской ячейки. В данном случае, банк выступает гарантом исполнения обеими сторонами по договору своих обязательств.
Денежные средства закладываются в ячейку в присутствии продавца и представителя банка. Продавец получит дынные денежные средства только после предъявления зарегистрированного в Росреестре договора купли-продажи.

Вы можете обратиться к нам за помощью в составлении иска и представительства ваших интересов в суде. Мы оказываем юридические услуги уже более 10 лет и никогда не имели жалоб от наших клиентов!
Наш контактный телефон: 8 (495) 510-70-16.

В ________________________
(наименование суда и адрес)
Истец: ________________________
(ФИО и адрес)
Ответчик: ________________________
(ФИО и адрес)
Третье лицо: ________________________
(ФИО и адрес)

Цена иска: 0 рублей;
Госпошлина: 300 рублей.

ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ
о расторжении договора купли-продажи жилого помещения

Между Истцом и Ответчиком заключен договор купли-продажи жилого помещения от «___»________ _____ г. N _____ (далее — Договор).
По Договору Истец (продавец) передал в собственность Ответчика (покупателя) квартиру, расположенную по адресу: ______(далее — Квартира). Квартира принадлежала Истцу на праве собственности, что подтверждается свидетельством о праве собственности/выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N _____, выданной «___»________ _____ г./другими документами.
Договор был зарегистрирован в Управлении Росреестра г. _____ «___»________ _____г. за N _____.
В настоящее время титульным собственником Квартиры является Ответчик, что подтверждается свидетельством о праве собственности/выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N _____, выданной «___»________ _____г./другими документами.
До настоящего момента Истец не получал от Ответчика денежные средства в размере ______ (______) рублей, которые Ответчик обязан был уплатить за приобретенную Квартиру в соответствии с п. _____ Договора.
Квартира расположена по адресу: _______ (указать адрес). Копия свидетельства о праве собственности (или договора соцнайма), а также выписка из домовой книги в приложении.

Согласно п. п. 1, 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с ч. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок.

В п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено следующее. Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании п. 3 ст. 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ.
В силу п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно ст. 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании ст. ст. 1102, 1104 ГК РФ. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. ст. 450, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. ст. 131, 132 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

Считаю, свои требования основанные на законе и подлежащими удовлетворению.
На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 12 ГК РФ, ст.ст. 22, 131-132 ГПК РФ,

  1. Расторгнуть Договор купли-продажи жилого помещения заключенного от «___»________ _____ г. N _____.
  2. Возвратить квартиру расположенную по адресу: ______ в собственность истца.

Приложение:
1. Копия искового заявления для сторон по делу и суда;
2. Копия договра купли-продажи;
3. Копия акта приема-передачи квартиры;
4. Квитанция оплаты госпошлины;
5. Копия выписки из домовой книги;
6. Копия справки об отсутствии задолженности;

Дата подачи заявления «____»____________ 20____г.
Подпись истца ____________

Мы будем рады видеть вас в нашем офисе расположенном по адресу: г. Москва, Щелковское шоссе, д.77, стр.1, офис 111
Записаться на прием осуществляется по телефону: 8 (495) 510-7016.
Режим работы: Пн-пт: с 10:00 до 19:00, Сб: с 11:00 до 15:00, Вск: выходной.

Порядок расторжения договора купли-продажи недвижимости после регистрации в 2018 году

Расторгаемый договор завершает и свое действие. Возвращается все реализованное сторонами. Но не все так элементарно в операциях с недвижимыми объектами.

Как расторгать договор после регистрации права на недвижимость? Теоретически реально расторжение практически любого договора.

Но нормы общепринятого характера касательно сделок с разной недвижимостью таковы, что одностороннее расторжение неосуществимо. Тем более, когда осуществлена регистрация полученного права собственником.

Хотя допустимы и особые ситуации. Какова процедура расторжения договора при покупке или продаже недвижимости после регистрации собственником своих прав?

Важные моменты

Всякая осуществляемая сделка, касающаяся реализации недвижимости, не происходит без оформления надлежащего договора. Документ этот выступает основным.

Согласно ему продавцом передается право полной собственности на объект, а вторая сторона таковое принимает, уплачивая сумму, оговоренную в договоре.

И сделка практически закончена, когда стороны подпишут договор. Покупателю останется зарегистрировать должным образом право собственности.

Но если не реализовываются установленные договорные обязательства, то выходом становится расторжение подписанного договора.

Когда позволительно расторгать заключенный договор при покупке или продаже недвижимости? Бланк такого соглашения можно скачать здесь.

Для окончательного прекращения свершенной сделки по согласию сторон потребуется соблюсти тот же порядок, что и при оформлении изначального документа.

Участники заключают соглашение о расторжении. Но обоюдного и добровольного согласия может быть мало.

Причины в нюансах покупки недвижимости, право собственности на каковую подлежит госрегистрации.

Для расторжения ДКП относительно недвижимости после завершенной регистрации собственником своего права надобно наличие весомых оснований.

Например:

  • значительные нарушения сделки;
  • не выполнение обязательств;
  • изменившиеся обстоятельства и т.д.

Основные понятия

Расторжение сторонами договора считается частным случаем завершения договорных отношений.

При этом по ГК преждевременное окончание действительности договора выражаться может разными определениями — «расторжение договора» либо «отказ от выполнения договора».

Зачастую эти понятия анализируются как синонимы, но меж ними есть существенные различия.

Когда договор досрочно расторгается, то обязательства по нему прекращаются на период будущий. Следственно, расторжение вероятно лишь для договора еще действующего.

По этому признаку отличается процесс расторжения от признания договора незаключенным или недействительным.

По ГК договор, касающийся продажи недвижимости признается заключенным только после осуществления госрегистрации.

По ст.558 ГК РФ с 1.03.2013 регистрировать непосредственно договор сейчас не нужно. Но подлежит обязательной госрегистрации передача права собственности (п.1 ст.551 ГК).

Пока в ЕГРП не появится запись о переходе права к иному собственнику, недвижимый объект продолжается числиться за прежним владельцем.

Можно в одностороннем порядке расторгать договор и до регистрации. Но для этого должны наличествовать основательные нарушения наличествующих договорных условий.

Например, покупатель отказывается оплачивать стоимость по договору или продавец не передает недвижимость. Если стороны не могут сговориться, то надобно обращение в суд.

Если одна из участвовавших сторон решает расторгнуть подписанный договор уже после завершенной регистрации, то без судебного урегулирования не обойтись.

И здесь важен такой момент, что уже исполненное по содержанию договора не возвращается. То есть, судья расторгнуть договор имеет право, но переданные деньги или имущество не подлежат возвращению.

Велик риск остаться и без денег, и без недвижимости. Единственный вариант в этом случае признание самого договора неверным, то есть недействительным.

Можно, конечно, подать иск о возвращении исполненного, но не факт что исковое требование будет удовлетворено.

Заключение соглашения

Расторгнуть ДКП в отношении недвижимости по общему согласию сторон можно и до регистрации прав собственником и после. Различается порядок действий.

До регистрации достаточно заключить соглашение о расторжении договорных отношений и вернуть исполненное по договору (деньги, недвижимые объекты).

Расторгнуть договор допустимо без обращения в суд, по обоюдному согласию.

Более того подача иска возможна только после попытки досудебного урегулирования, а именно в случае получения отказа второго участника от расторжения договора.

Заключение соглашения начинается с того, что одна из сторон предлагает расторгнуть договор.

Вторая сторона в тридцатидневный срок (если иной период не предусмотрен договором) должна дать ответ. При отсутствии такового или при отказе можно обращаться в суд.

Если регистрация уже осуществлена, потребуется обратная сделка, когда продавец станет покупателем, а покупатель наоборот продавцом.

В противном случае решение принимает суд, основываясь на обстоятельствах сделки.

Нормативное регулирование

Расторжение договора при купле-продаже относительно недвижимости регламентировано в гл.29 ГК РФ:

Согласно настоящему законодательству для расторжения договора о купле-продаже недвижимости бытует период давности по искам.

Правомерность сделки может оспариваться в трехлетний срок после регистрации в установленном порядке перехода права собственности.

Образец расторжения договора купли-продажи недвижимости после регистрации

Когда покупателем получено полное право собственности на объект договора, отменить сделку возможно лишь в ситуациях, строго предопределенных договором либо положениями законодательства.

Гражданский Кодекс указывает, что договор может аннулироваться исключительно в течение своего действия.

Следственно, после совершенного выполнения всех оговоренных обязательств расторгнуть договор попросту нельзя. И верно это утверждение для сделок с любой недвижимостью.

Как записать ребенка в детский сад в СПб, читайте здесь.

Если сделка частью уже выполнена и право собственности зарегистрировано, то расторжение договорных отношений вовсе не подразумевает возврата переданного имущества.

Чтобы возвратить исполненное по договору, нужно прописать соответствующее условие в договоре либо в заключаемом соглашении о расторжении сделки.

По соглашению сторон

Отменить договор после свершенной регистрации и исполнения обязательств можно по согласию участвующих сторон.

Причем сторонам надлежит согласовать порядок возврата уплаченных денег и объекта договора. Действующим соглашение признается сразу после подписывания его участниками сделки.

Но тут надо учитывать и факт регистрации права собственности. Например, стороны по совместному решению расторгают ДКП до госрегистрации собственности и проблем обычно не возникает.

В соглашении оговаривается, что покупатель возвращает объект, а продавец деньги, если имела место передача таковых. На этом сделка считается расторгнутой.

Другое дело, когда регистрация уже совершена. Даже при наличии соглашения и согласия покупателя на возврат имущества у продавца нет оснований переоформить регистрацию права собственности на себя.

К тому же стороны при расторжении договора и не обязаны возвращать уже полученное. Оптимальный вариант в таком случае заключение обратного договора купли-продажи.

На основании его покупатель, ранее бывший продавцом, может перерегистрировать право собственности на себя.

В одностороннем порядке

Желая расторгнуть договор относительно объекта недвижимости в одностороннем порядке, следует постараться добиться досудебного соглашения с иной стороной.

Для этого отправляется письменное предложение с соответственной просьбой. При отказе или отсутствия ответа в положенный срок инициируется исковое производство.

Но одного желания для одностороннего расторжения недостаточно. Немаловажно присутствие основательных причин – нарушение значимых договорных условий или иные случаи, определяемые судом.

Существенными обстоятельствами для расторжения договора посчитаться могут:

  • отсутствие оплаты или уплата неполной стоимости;
  • обременение в виде жильцов прописанных в на приобретенной жилплощади;
  • заключение сделки с недееспособным субъектом;
  • свершение сделки по принуждению.

В соответствии с действующим законодательством всякому покупателю надлежит оплатить покупаемый товар.

Оплата подтверждается документально, а именно:

Если плата по сделке не поступила, то продавец может потребовать расторжения договора. При этом имущество останется у продавца.

Но если имущество уже было отдано, то суд вправе:

Расторгаться сделка по купле-продаже недвижимых объектов может и вследствие выявленного обременения.

Например, после покупки квартиры обнаруживается, что в ней прописано лицо, располагающее правом пользования жильем.

Видео: расторжение договора купли продажи — неоплата

Когда со времени сделки прошло не больше трех лет, то новый собственник может потребовать расторжения договора и возврата уплаченной суммы.

При подаче иска о расторжении договора важно учесть один значимый нюанс.

Если в заявлении заявлено требование о расторжении, то суд может требование удовлетворить, но дальнейшую судьбу имущества решать не вправе.

Расторжение ДКП по решению суда как таковое не является основанием для прекращения полномочий покупателя на распоряжение имуществом.

Когда нужно вернуть имущество или деньги, то об этом надлежит упомянуть в иске. Иначе придется подавать еще один иск, уже о возвращении исполненного по договору.

Признание документа недействительным

Расторжение заключенного договора и признание его недействительности различается правовыми последствиями. Когда договор недействителен, то и исполнение его незаконно.

Стороны должны возвратить все полученное в рамках сделки, а иногда и компенсировать нанесенный ущерб (ст.167 ГК).

Недействительным ДКП недвижимости может признаваться когда:

  • документ нарушает законодательные нормы;
  • одна из сторон недееспособна или ограниченно дееспособна;
  • договор подписан в момент помутнения рассудка или в состоянии аффекта, то есть человек может быть дееспособным, но по какой-то причине не мог проконтролировать собственные действия;
  • сделка заключена с лицом несовершеннолетним;
  • договор подписан с применением угроз, насилия, обмана и т.д.;
  • сделка являемся мнимой (отсутствуют юридические последствия) или притворной (прикрывает иные правоотношения);
  • иные случаи.

Нужно упомянуть и факт, когда договор расторгается по причине существенного изменения обстоятельств. Например, возникает ситуация, зная о которой заранее стороны отказались бы от заключения договора.

При этом в отношении такой ситуации должны иметь место следующие условия:

  • неожиданность возникновения;
  • непреодолимость;
  • значительный ущерб для стороны;
  • воздействие на интересы обеих сторон.

Существенными изменения считаются, когда все четыре признака наличествуют одновременно.

Возникающие сложности

Как выше упоминалось, для возврата квартиры продавцу надлежит заявить в исковом заявлении соответствующее требование.

Избегнуть лишней судебной волокиты можно, если заблаговременно вписать в договор пункт о порядке возвращения имущества при расторжении договора.

Еще один важный момент касается оплаты. В типовом договоре о купле-продаже имеется пункт, по какому покупатель отдает деньги после регистрации в Росреестре.

И продавец сталкиваться может с неуплатой. Договор можно расторгнуть и потребовать возврата имущества. Но на это уйдет немало времени и порой средств.

В исковом требовании можно заявить просьбу не о расторжении договора, а о привлечении покупателя к оплате.

По ст.395 ГК возможно получить не только плату, но и компенсацию морального вреда и судебных издержек.

Во избежание спорных ситуациях желательно прописать в ДКП конкретные условия, при каких договор прекращает свое действие.

Благодаря этому при необходимости можно договор расторгнуть хоть и через суд, но достаточно быстро. Имеют значения и формулировки договора.

Например, в документе говорится, что продавец обязан передать объект в «разумные сроки». Но в ГК РФ такая «разумность» точно не определена, лучше прописать конкретные даты.

Интересно и расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации ипотеки. Оформление ипотеки предполагает регистрацию договора ипотеки (п.2 ст.10 ФЗ №102).

Значит, при расторжении ДКП по взаимному согласию регистрировать надлежит и заключаемое соглашение сторон. Еще примечательный нюанс это частичная предоплата, какую обычно требует продавец.

Как правильно снять квартиру, чтобы не обманули, читайте здесь.

Как проводится поверка счетчиков воды на дому без снятия в СПб, смотрите здесь.

Переданный аванс после расторжения договора не возвращается, поскольку сразу после передачи становится непосредственной собственностью получателя.

Если и осуществлять предоплату, то только в качестве задатка. Значимым условием является и стоимость недвижимости.

Нередко стороны указывают меньшую цену с целью уменьшения налогов. При расторжении договора и требовании возврата выплаченных денег, возвращается сумма согласно договору и не более.

Предусмотреть все нюансы обычному человеку сложно, но учесть основные моменты вполне возможно.

И лучше потратить время на изучение договора и его дополнение, чем на судебные тяжбы при расторжении заключенного договора.

Как расторгнуть договор купли-продажи квартиры?

Продажа квартиры влечет за собой не только переход права собственности на недвижимость к другим лицам, но и сопровождается заключением договора, который накладывает на стороны определенные обязательства.

Если на какой-либо стадии условия соглашения нарушены либо же возникли другие обстоятельства, как покупатель, так и продавец могут отказаться от дальнейшей процедуры, но только в порядке, определенном законом.

Общая информация

Договор купли-продажи является основным документом, которые содержит в себе не только права и обязанности сторон, но и является основанием для перехода права собственности уже к другому лицу, конечно, после исполнения всех условий.

При этом окончательную точку, знаменующую окончание процедуры, ставит государственная регистрация.

В силу ст.551 ГК РФ она обязательна в отношении объектов, являющихся недвижимостью.

С момента оформления свидетельства о праве собственности договор считается исполненным, и стороны не вправе предъявлять друг к другу какие-либо требования. Возможны и исключения, которые обусловлены наличием доказательств об изначальной недобросовестности того же покупателя либо же продавца либо же иными обстоятельствами.

А вот повернуть процесс расторжения договора купли-продажи квартиры еще до его регистрации намного проще, учитывая, что юридически факт перехода прав еще не состоялся.

Но даже в этой ситуации существует определенная процедура, а также множество подводных камней, о которых нужно знать изначально.

Любой договор является документом, который всего лишь подтверждает волеизлияние сторон о проведении определенной сделки в срок, установленный ими либо же определенный нормами закона.

Если продавец и покупатель на какой-либо стадии исполнения условий пришли к обоюдному согласию, что более не заинтересованы в окончательном результате, они имеют полное право повернуть процесс вспять и отказаться от взятых ранее обязательств.

Это законом вполне допускается, учитывая многообразие жизненных ситуаций, которые влияют на и на этот вид юридических правоотношений.

Нормативная база

Так, в ст.450 ГК РФ сказано, что на любой стадии оформления сделки стороны могут отказаться от своих обязательств по обоюдному согласию.

Если же тот же продавец не согласен с отменой продажи ввиду одностороннего желания, вопрос можно решить уже в судебном порядке. Но опять же сделать это можно только при наличии веских доказательств, которые подтвердят либо же существенное нарушение условий договора, либо же иные обстоятельства, ввиду которых сделка не может быть завершена.

Стоит отметить, что и сам договор может содержать условие, которое позволит нивелировать сделку в одностороннем порядке, но только при условии, что тот же продавец либо покупатель действует добросовестно.

Кстати, ч.4 ст.450 ГК РФ предполагает, что в подобной ситуации инициатор расторжения договора будет добросовестным по умолчанию. В реальной жизни это не всегда соблюдается и ведет к судебным разбирательствам.

Можно ли и как?

Безусловно, договор является лишь документальной формой соглашения об определенных действиях, которые заключаются, к примеру, в продаже квартиры.

А так как жилое помещение покупка не из дешевых, да и скрытые дефекты могут обнаружиться, не говоря уже о других нюансах, законом и допускается возможность расторжения договора.

По соглашению сторон

В рамках ч.1 ст.450 ГК РФ стороны могут сами отказаться от дальнейших условий исполнения договора путем заключения того же дополнительного соглашения, которое не обязательно аргументировать подробно.

Вопрос решается в досудебном порядке, и смысла доказывать обоснованность действий, которые итак прописаны в договоре, нет.

По инициативе продавца или покупателя

А вот расторгнуть договор уже по инициативе продавца либо же покупателя можно только по их требованию, но только в судебном порядке, в силу ч.2 ст.450 ГК РФ, да и то при наличии веских оснований. Они подтверждают либо же недобросовестность одной сторон либо же веские причины, ввиду которых дальнейшая процедура невозможна.

Причины и основания

Договор купли-продажи не зря считают основным документов, ведь сей акт содержит помимо базовых условий и дополнительные, которые при юридически грамотном оформлении помогут избежать рисков остаться и без жилья и без денег на ее приобретение.

В связи с неуплатой

Наиболее частым является случай невыплаты денег, который вроде бы как обосновывается уважительными причинами — временной задержкой перечисления банком либо же тем же пенсионным фондом, если речь идет о материнском капитале.

Конечно, продавец пытается с понимаем отнестись к сложившимся обстоятельствам и подписывает договор, который затем при отсутствии денег придется опротестовать уже в суде.

При этом дополнительные сложности могут возникнуть, если в договоре не указан срок передачи денег, а также последствия сего действия.

Ведь если соглашение не содержит условия о расторжении договора, в случае отсутствия денег в оговоренный заранее срок продавец жилья лишается и денег.

Естественно в данной ситуации вопрос можно разрешить уже в судебном порядке, то есть пытаться отменить договор и заставить вернуть недобросовестного покупателя средства, полученные в виде незаконного обогащения в рамках ст.1102 ГК РФ.

При обременении в виде прописанных

Также основанием для расторжения договора при покупке квартиры может выступать и своеобразное подселение, которое конечно нового жильца не устроит.

Так, в продаваемом жилье могут быть прописаны лица, которые имеют законное право проживать в квартире практически вечно. Это актуально при отказе в приватизации в пользу одного из членов семьи либо же если человек был выписан временно в связи с пребыванием в местах не столь отдаленных или же в психиатрической лечебнице.

Кстати, договор ренты тоже исключать нельзя, учитывая, что рентополучатель хоть и утрачивает право собственности на квартиру, но приобретает возможность пожизненного в ней проживания.

А так как в вышеуказанных случаях граждане могут проживать в квартире на вполне законных основаниях, причем даже при смене владельца, уже новые хозяева вправе расторгнуть договор купли-продажи, если продавец забыл сообщить им о так называемом обременении в виде старенькой бабушки или бывшего арестанта.

Недействительность сделки

Договор может быть расторгнут и по иным причинам, которые могут быть связаны с семейными проблемами либо же несоблюдением процедуры, установленной законом.

В силу ст.35 СК РФ все имущество, нажитое в браке, включая и денежные средства, являются общими, поэтому распоряжаться им можно только по обоюдному согласию, конечно если нет брачного договора.

Поэтому если тот же муж попытается продать квартиру без согласия супруги, договор будет признан недействительным.

Кстати, возможна и обратная ситуация, прописанная уже в ч.2 ст.35 СК РФ. То есть купить квартиру по идее можно и без согласия супруги, так как предполагается, что та же жена итак действует по согласованию со второй половиной.

Однако если в ходе оформления сделки выяснится, что муж изначально был не согласен с покупкой жилья, но женщина скрыла эту информацию от потенциального продавца, договор будет расторгнут, но уже в судебном порядке.

Также основанием для расторжения может является и игнорирование права преимущественной покупки в рамках норм ст.250 ГК РФ, которое актуально при долевом праве владения.

То есть если продавец своей части жилого помещения забудет уведомить своих соседей по квартире о продаже за месяц до того, договор купли-продажи будет расторгнут.

Договор купли-продажи квартиры может быть нивелирован в одностороннем порядке и по другим основаниям, подпадающим под недействительность:

  • совершение продажи лицом, которое ограничено в дееспособности;
  • продажа под влиянием обмана либо же заблуждения, причем по вине покупателя;
  • передача имущества под угрозой либо с применением шантажа.

И в ряде случаев сделка по продаже может отметить договор если будет выявлена ее мнимость, что случается в следующих ситуациях:

  • при предоставлении поддельных документов;
  • при ущемлении прав несовершеннолетних в ходе приватизации, что подтверждается тем же разрешением органов опеки на отказ от участие в указанной процедуре, вернее при отсутствии оного;
  • переоформлении недвижимости на подставное лицо с целью скрыть имущество от ареста.

Стоимость перевода нежилого помещения в жилое — тут.

Изменение существенных условий

Конечно, в силу ст.421 ГК РФ стороны вправе оговорить в договоре любые условия, которые пожелают, но с соблюдением правил, установленных законом, которые подразумевают наличие обязательных условий.

Соглашение о купле-продаже квартиры должно содержать:

  • описание предмета, то есть квартира;
  • реквизиты сторон, а именно Ф.И.О. продавца и покупателя, а также их паспортных данных;
  • цена, которая в обязательном порядке прописывается в договоре.

Как правило, ни адрес продаваемого жилья, ни стороны договора не меняются. А вот цена в процессе оформления документов может и подвергнуться сомнению, особенно если она необоснованно занижена либо же завышена.

Ведь есть же те же нормативы по среднерыночной стоимости квартирного метра в каждом регионе, которые могут варьироваться в небольших пределах в зависимости от состоянии квартиры и ее месторасположения, но ненамного.

Это и можно выявить, а также предъявить в качестве основания для расторжения соглашения.

Непредвиденные обстоятельства

Как правило, продажа либо же покупка жилья осуществляется в течении нескольких дней. Поэтому у сторон могут возникнуть некоторые обстоятельства, которые и станут препятствием в осуществлении сделки, но не по их вине.

Например:

  • У сторон могут умереть близкие родственники, что собственно и послужит причиной для отмены договора.
  • Отсутствие средств, которые ранее были обещаны, но не поступили вовремя не по вине того же покупателя.
  • Стихийное бедствие либо тот же пожар в соседней квартире, которые привели к частичному разрушению жилого помещения.

Расторжение договора купли-продажи квартиры в 2018 году

Расторгнуть договор купли-продажи можно практически на любой стадии, если есть основание либо же совместное волеизлияние сторон.

Однако в связи с тем, что переход права собственности сопряжен с прохождением процедуры, определенной законом, осуществить указанную процедуру непросто.

Досудебный порядок, условия и этапы

В силу ст.450 ГК РФ отказаться от исполнений условий договора можно по согласию сторон. Это автоматически предполагает использование досудебного порядка, учитывая, что разногласий у сторон нет.

Однако сама процедура будет зависеть от того, на какой стадии оформления возникло желание все повернуть вспять.

Как расторгнуть предварительный договор до регистрации?

В настоящий момент многие стороны указанных правоотношений заключают предварительный договор.

Он имеет массу преимуществ перед основным договором:

  • В рамках ст.429 ГК РФ покупатель и продавец заключают договор, который содержит в себе основные условия будущей передачи квартиры, но в виде предварительной договоренности, которую регистрировать в том же Росреестре не требуется.
  • Договор зачастую сопровождается и передачей задатка или аванса, который сподвигает стороны относиться к сделке более серьезно и как к уже свершившейся, учитывая, что часть денег уже передана.

А между тем, указанный вид договора имеет свои особенности, о которых лучше знать.

Если соглашение не будет содержать окончательного срока выполнения, то есть обязательства заключить уже основной договор, по истечении года стороны будут обязаны это сделать.

Хотя если желание покупать или продавать квартиру пропадет у обоих сторон, но до истечения срока действия предварительного договора достаточно будет оформить соглашение о расторжении.

Если же обоюдного согласия нет, направляется уведомление, а потом при получении отказа вопрос решается уже в судебном порядке.

После регистрации сделки

В силу ч.2 ст.558 ГК РФ договор купли продажи ранее подлежал обязательной государственной регистрации, после 2013 года в связи с вступлением в силу ФЗ от 30.12.2012 N 302-ФЗ данное правило более не считается обязательным.

То есть сделка может быть и исполнена ввиду того, что обе стороны подписали сам договор. Но вот право собственности возникнет только после процедуры госрегистрации уже права собственности через Росреестр.

Именно поэтому если договор уже заключен, но факт перехода права владения не прошел государственную регистрацию, достаточно опять же заключить соглашение о расторжении договора и подать его вместе с заявлением в Росреестр, если процедура выписки свидетельства о владении в Росреестре уже запущена.

Если же свидетельство о праве собственности уже выдано и собственник поменялся, придется квартиру выкупать назад в обратном порядке либо же уже в судебном порядке требовать признания сделки недействительной по основаниям, которые описаны выше.

При оформлении по ипотеке

Как правило, сторонами договорных отношений при покупке продаже квартиры выступает только двое лиц. Однако в случае привлечения средств из банка по договору ипотечного кредитования финансовое учреждение также будет участником данного вида правоотношений, что естественно повлечет за собой некоторые сложности.

То есть при наличии веских причин, к примеру, передачи квартиры со скрытыми дефектами, расторгнуть договор можно в том же договорном либо же судебном порядке.

Но вот за услуги по предоставлению средств банком придется заплатить, учитывая, что сие учреждение понесет некоторые затраты.

Их необходимо возместить, желательно за счет недобросовестной стороны, но только при условии, что данный аспект будет отражен в договоре.

Если оформили в рассрочку

Безусловно, передача денег при купле квартиры в рассрочку предусматривает определенный график платежей.

Естественно, если одна из плановых выплат не предоставлена в установленный срок, условия договора уже считаются нарушенными. Это и дает право тому же продавцу на расторжение договора ввиду неисполнения взятых на себя обязательств, даже если право собственности уже переоформлено.

При покупке у организации (застройщика)

В силу ФЗ от 30.12.2004 N 214 строительные организации, так называемые застройщики, вправе привлекать средства для возведения многоквартирных домов путем заключения договоров купли продажи с физическими лицами, но с обязательством передать квартиру в полностью пригодном состоянии для проживания в установленный договором ДДУ срок.

Если сроки нарушены, покупатель в силу ст.9 ФЗ №214 имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке, причем с правом получения всех затраченных средств в судебном порядке, не говоря уже о неустойке.

Кстати, расторгнуть договор можно не только в связи с истечением сроков, но и ввиду получения помещения ненадлежащего качества либо же в измененном виде, к примеру с другой планировкой, которая изменила общую жилую площадь более чем на 5%.

Если был использован материнский капитал

В силу ФЗ от 29.12.2006 N 256 материнский капитал имеет строго целевое предназначение, описанное в ст.7.

При этом порядок перечисления средств при покупке квартиры установлен, а вот обратный вариант не предусмотрен.

Именно поэтому, если договор купли-продажи расторгается, есть несколько вариантов.

В частности:

  • если деньги еще не перечислены, заявление о выдаче сертификата можно отозвать;
  • если проплата уже прошла, возврат денег осуществляется опять же на основании заявления, но вот права воспользоваться деньгами необходимо будет добиваться уже в суде;
  • если договор был оформлен, а потом расторгнут, деньги можно получить самим и использовать только для покупки жилья причем с кратчайшие сроки, но с подробным документированием всех стадий, которые затем будут проверяться.

Сделка с задатком

Как правило, задаток перечисляется в форме гарантии о дальнейшем заключении договора в силу ст.380 ГК РФ в процессе подписания предварительного соглашения.

При этом, если в указанном документе условие о передаче задатка прописано, он должен быть выплачен.

Если же присутствует только лишь устная договоренность о передаче денег, то средства в рамках закона являются авансом, на который распространяются уже совсем другие правила.

В случае, если договор купли продажи жилья расторгается, задаток в порядке ст.381 ГК РФ должен быть возвращен, но только если основанием для расторжения является согласие сторон.

Для остальных случаев предусмотрен другой порядок.

В рамках ст.381 ГК РФ в случае, если инициатором расторжения договора является покупатель, и причина прекращения действия договора образовалась по его вине, задаток не возвращается.

Если же виновником выступает продавец, задаток возвращается в двойном размере.

При этом в рамках ч.3 ст.381 ГК РФ сторона, виновная в расторжении договора, обязана возместить еще и расходы, понесенные в связи с заключением и расторжением соглашения.

В рамках ст.453 ГК РФ стороны вправе изменить условия договора либо же и вовсе расторгнуть его только в пределах срока его действия.

То есть как только все обязательства по соглашению исполнены, договор считается законченным.

Соответственно расторгнуть его можно только путем признания недействительным уже в судебном порядке в рамках ч.2 ст.181 ГК РФ в пределах одного года со дня, когда сторона договора узнала об обстоятельствах, которые и сделали сделку оспоримой.

Что такое кадастровая стоимость квартиры? Подробная информация о понятии — здесь.

Что такое приобретательная давность? Узнайте тут.

Документальное оформление

Расторжение договора купли продажи подразумевает определенную процедуру в документальном выражении, как правильно которую оформить многие не знают.

А между тем, при разрешения вопроса в досудебном порядке понадобится всего два документа.

Уведомление (образец)

Сей документ направляется в случае, если одна из сторон желает расторгнуть договор по тем или иным причинам, о которых собственно вторая сторона и уведомляется.

С образцом уведомления можно ознакомиться ниже.

Соглашение (образец)

Следующий документ является уже непосредственным основанием для расторжения, учитывая, что именно в нем обсуждаются и условия для прекращения, и дальнейший порядок покрытия понесенных затрат.

Образец соглашения приведен на нашем сайте.

Оформление через суд

Как правило, отмена действия договора купли продажи в судебном порядке требуется только в том случае, если стороны не пришли к согласию и следовательно возникла необходимость в признании указанного документа недействительным по тем или иным причинам.

Сам порядок судебного разбирательства ввиду отмены договора приобретения либо же продажи квартиры ничем не отличается от стандартного.

То есть истцу нужно составить исковое заявление, подкрепить его стандартным пакетом документов, а также доказательствами предъявляемых претензий.

По истечении пяти дней с даты подачи заявления будет назначена дата судебного заседания. И через 2-3 месяцев, если заседаний будет несколько, суд примет решение, которое вступит в силу через 10 дней, при апелляции — через 30 дней.

С даты вступления решения в силу договор будет считаться расторгнутым, что повлечет за собой прекращение всех обязательств.

Подсудность

В силу ст.24 ГПК РФ дела, стоимость претензий по которым превышает 50 тысяч, рассматриваются только в суде первой инстанции, то есть в том же районном суде.

А вот сам иск подается по месту официальной регистрации ответчика, конечно если он не иностранец.

В подобной ситуации претензии предъявляются уже по месту его последнего пребывания либо же нахождения имущества.

Иск (образец)

Пример заявления представлен на нашем сайте.

Финансовая сторона вопроса

Безусловно переход права собственности на квартиру всегда сопровождается не только крупной суммой денег, но и сопутствующими расходами. О них лучше знать заранее, тем более в преддверии расторжения соглашения.

Материальные последствия

Как правило, при покупке квартиры стороны договариваются о передаче так называемого аванса.

Естественно, если соглашение расторгается, аванс должен быть возвращен, если иное не вытекает из условий договора либо же оснований для расторжения договора.

То есть если продажа квартиры срывается по вине продавца, аванс должен быть возвращен в порядке, определенном ст.487 ГК РФ.

А вот, если виновником выступает покупатель, аванс может быть и оставлен в качестве компенсации за потраченное время и понесенные затраты на оформление того же стандартного пакета документов.

Кстати, если договор расторгается в судебном порядке, виновная сторона несет еще и дополнительные расходы. Они относятся к судебным издержкам вдобавок к тем затратам, которые уже были понесены истцом в виду передачи жилого помещения с недостатками либо же с нежелательным подселением, а возможно и переездом, если указанные факторы обнаружились не сразу.

Госпошлина

Практически все иски имущественного характера облагаются государственной пошлиной. Ее необходимо оплатить и в случае расторжения договора купли продажи квартиры в рамках п.1 ч.1 ст.33.19 НК РФ в размере 13200 рублей с учетом 0,5 за сумму, которая превышает 1 миллион рублей, но не более 60000 тысяч в общей совокупности.

Есть ли неустойка?

В силу ст.330 ГК РФ неустойка может быть взыскана только в случае, если сей аспект предусмотрен основным договором.

Если же подобное условие не закреплено, своеобразной компенсацией может выступить задаток, который в некоторых ситуациях может быть увеличен и вдвое.

Налогообложение

Ввиду того, что сорванная сделка каких-либо доходов той же стороне покупателю либо же продавцу не принесет, дополнительному налогообложению они не подвергаются (согласно п.10 Обзора практики по главе 23 НК РФ).

Судебная практика

Имущественные споры, как свидетельствует судебная практика, преобладают в общем массе дел гражданского судопроизводства.

Причем чаще всего причиной расторжения договорных отношений в отношении недвижимости являются:

  • нарушение сроков передачи денег либо же самой квартиры, а в ряде случаев и полный отказ об их предоставлении;
  • обременение в виде подселения.

Порядок продажи квартиры, полученной по наследству — тут.

Существуют ли сроки исковой давности?

Имущественные споры являются одним из самых распространенных разделов права. Люди всегда готовы отстаивать свои интересы, тем более при покупке недвижимости, которая может принадлежать семье на протяжении нескольких поколений.

Естественно предусмотрены для данного раздела и исковые сроки, которые составляют 12 месяцев в рамках ст.181 ГК РФ с момента, когда продавцу либо же покупателю стало известно о нарушении его прав (к примеру, при обнаружении той же плесени за обоями либо же подселением в виде дедушки из психиатрической клиники).

Можно ли оформить у нотариуса?

Нотариальное заверение договора купли продажи квартиры требуется не всегда, а только в случаях, строго определенных законом (к примеру, при продаже доли).

Во всех остальных случаях используется простая письменная форма. Она подойдет и для соглашения о расторжении договора на основании ст.452 ГК РФ, где сказано, что именно указанный документ оформляется в той форме, что и основной договор.

Как обезопасить себя при покупке и продаже?

Переход прав собственности происходит в строгих рамках основного договора купли продажи.

Следовательно для того чтобы избежать рисков, нужно проконтролировать как минимум два аспекта:

  • основной пакет документов на квартиру, то есть каким образом была получена недвижимость предыдущим собственником и кто мог проживать на данной жилплощади ранее, начиная с даты сдачи дома в эксплуатацию;
  • включение в договор не только основных условий, но и сопутствующих с подробным описанием прав и действий сторон в тех или иных случаях, то есть и порядок передачи аванса либо задатка и гарантии при расторжении либо же изменении некоторых нюансов.

Советы и рекомендации

Недвижимость — покупка весьма дорогостоящая, которая в процессе переоформления обременена не только солидным пакетом документов, но и сложной процедурой государственной регистрации.

Именно поэтому во избежание рисков потери как времени, так и части средств желательно заранее побеспокоиться о нескольких моментах:

  • благонадежности покупателя и его платежеспособности;
  • надлежащем состоянии квартиры, которую желательно принять по акту приема-передачи без коммунальных долгов;
  • происхождение права собственности, особенно если квартира получена по наследству либо же является частью имущества бывших супругов;
  • информация по бывшим жильцам на основании данных из домовой книги;
  • условия договора, которые должны быть очень подробными и прописанными на все случаи жизни.

Популярное:

  • Дачная амнистия в 2018г Дачная амнистия продлена до 2020 года - как оформить дом Частые вопросы: "Дачная амнистия" продлена до 2020 года, как оформить дом? "Дачная амнистия" - что это такое? История "дачной амнистии" До какого года продлена "дачная амнистия"? Нужна ли "дачная амнистия"? […]
  • Выплаты за второго ребенка 2018 г На какие выплаты может рассчитывать семья при рождении второго ребенка Каждая семья, в которой родился второй ребенок, имеет право получить от государства единовременную и ежемесячную помощь — как и при рождении первого ребенка. При второй беременности и родах родителям предоставляется […]
  • Исковое заявление залитие квартиры Исковое заявление о возмещении ущерба от залива квартиры Различные аварийные ситуации у соседей – жильцов многоквартирного дома — могут привести к заливу квартиры и отказу в добровольном порядке возместить денежные средства на устранение причиненного ущерба: тогда в суд подается исковое […]
  • Как узнать где находятся водительские права Где написаны серия и номер водительского удостоверения? Водительское удостоверение выдается водителю на 10 лет. Не существует определенных норм, которые обязывают поменять его на новый документ до истечения срока действия. Поэтому не все автомобилисты ознакомлены с видом и формой новых […]
  • Исковые дела алименты Исковое заявление о взыскании алиментов Время чтения: 10 минут Вопрос об алиментах – один из самых популярных среди тех, которые ежедневно приходится решать суду. При правильной подготовке сторон достаточно одного заседания, чтобы всё уладить. Но для этого необходимо соблюдать […]
  • Как написать заявление о согласии на усыновление Образец согласия на усыновление ребенка другим человеком в России Процесс усыновления достаточно подробно разработан в российском законодательстве. Не удивительно, что для его удачного завершения требуется целый ряд соглашений, подробнее о которых читайте ниже. Мы подготовили для вас не […]