Продажа части дома без продажи части земельного участка — как оформить?

В Вашем случае Вам действительно нужно обратиться в суд, при этом, желательно, чтобы обратилась в суд Ваша родственница, поскольку она заинтересована в покупке доли жилого дома. В суде вы также можете заключить мировое соглашение, по которому с Вас не будут взысканы судебные расходы и Вы можете в письменной форме составить соглашение о переходе права собственности на долю жилого дома, которое впоследствии будет утверждено судом.

В соответствии со ст. 35 Земельного кодекса РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу производится вместе с земельным участком, за исключением случаев отчуждения части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка. Но в Вашем случае доли в натуре выделены, что подтверждается Вашим свидетельством на 1/2 дома и земельного участка. Поэтому нотариус и не оформляет Вашу сделку, а регистрационная палата в любом случае откажет Вам в регистрации.

Добрый день! В Вашем случае невозможно продать 1/2 дома без земельного уачстка, который преднозначен для эксплуатации этой 1/2 дома, в суд Вам также бесполезно обращаться, только судебные расходы понесете. Удачи!

Выкуп доли наследства

Поможем юридически правильно оформить выкуп, возьмем на себя все переговоры, подготовку документов, доведем оформление до конца. Звоните или приходите к нам со всеми вопросами!

Если доля находится в квартире

Еще в период оформления наследства, наследственное имущество, которое находится в общей долевой собственности двух или нескольких наследников, может быть разделено по соглашению между ними ( ст.1165 ГКРФ). Причем, наследник, обладавший долей совместно с наследодателем, имеет преимущественное право на получение в счет своей наследственной доли вещи, находившейся в общей собственности, перед другими наследниками, не являющимися такими сособственниками (ст. 1168 и ст.1170 ГК РФ). При этом возможна компенсация другим наследникам иными вещами или деньгами (выкуп).

Например, если муж имел долю в общей квартире с женой, то муж может получить наследуемую долю квартиры в свою собственность, а отцу умершей выплатить компенсацию (есть исключения).

После получения свидетельства о праве на наследство, выкуп доли в квартире проходит по общему правилу: купить можно лишь то, что предложили на продажу. Хотя есть еще один вариант: обсудить условия выкупа, самому предложить цену покупки. А, если выгода более ощутима, предложить продать всю квартиру, поделив доход от продажи в долях.

Частая тема для сделок с недвижимостью — продажа иного имущества, находящегося в собственности (другой квартиры) для покупки желаемой доли или обмен наследственной доли на такое имущество с доплатой или без таковой. При наличии трех и более долей — надо не забывать о преимущественном праве покупке продаваемой доли другими сособственниками.

В случае принуждения продать Вашу долю заинтересованному лицу, или незаконных действий третьих лиц, советуем срочно обращаться к нам за помощью.

Если выкупается доля земельного участка

С выкупом доли земли все почти так же, как и с квартирой. Но добавляется условие о том, что пользователь земельного участка, разрабатывающий его, и использующий по целевому назначению, имеет преимущественное право в его получении (получении наследственной доли). Таким образом, можно говорить о законном выкупе такой доли.

Выкуп доли дома или доли в части дома

Эти понятия разные и, соответственно, правила покупки будут разными. Процедура выкупа доли в таких случаях должна сопровождаться специалистом в области недвижимости. Ошибок при самостоятельном оформлении таких сделок много. Причем, в нашей практике есть случаи, когда ошибались даже нотариусы. И им нельзя поставить это в упрек. Тема чрезвычайно сложная, редкая, и требует повышенного внимания.

Наш опыт проведения сделок с любыми объектами недвижимости дает возможность правильно оформить документы. Обращайтесь к нам за помощью!

Как продать только долю земли, находящейся в общедолевой собственности без продажи доли дома?

Земля 12 соток находится в равных неразделённых долях по 1/4 у 4 собственников. На земле имеется дом на 4 квартиры, который также находится в общедолевой собственности по 1/4 у 4 собственников. Один собственник имеет желание продать другому сособственнику свою 1/4 долю земли, но сохранить 1/4 доли дома для дальнейшего проживания. Как это сделать?

Возможно ли рассчитать долю земли продавца, находящуюся под домом (например 10% от 1/4 доли) и продать оставшиеся 90% от 1/4 доли?

Ответы юристов (3)

Положениями статей 36 — 38 ЖК РФ и статьи 290 ГК РФ установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок). Нормы, указанные в ст.38 ЖК РФ являются императивными, т.е. обязательными.

Согласно части 2 статьи 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует
судьбе права собственности на указанное жилое помещение.

Правовая позиция судов высших инстанций такова: отдельно стоимость земельного участка при выкупе жилого помещения не определяется, ибо предназначен он для обеспечения возможности пользования жилым помещением.
Аналогичная позиция выражена и по смыслу правовых позиций Конституционного Суда Российской Федерации (Определение Конституционного Суда РФ от 23.12.2014 N 3002-О):

изъятие жилого помещения, в силу неразрывной взаимосвязи жилых помещений и доли в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, предполагает одновременное изъятие этой доли, а рыночная стоимость выкупаемого помещения определяется с учетом общего имущества (определения от 17 ноября 2011 года N 1504-О-О и от 22 марта 2012 года N 459-О-О).

В Вашем случае, дом на 4 квартиры попадает в категорию многоквартирного дома. Следовательно, продать отдельно свою долю земельного участка Вы не можете.

Уточнение клиента

Есть ли возможность в таком случае перераспределить доли собственности на землю?

Например один сособственник с 1/4 долей на землю уступает половину своей доли другому сособственнику. В итоге у первого собственника остаётся 1/8 доли на землю и 1/4 доли на дом. У другого собственника станет 1/4+1/8=3/8 доли на землю и 1/4 доли на дом.

Можно ли это оформить в Росреестре?

02 Июля 2016, 16:39

Есть вопрос к юристу?

Все сделки с долями возможны только по выделенным в натуре земельным участкам. Но у Вас, как я понимаю, единый и неделимый, под домом?

Судьба доли в собственности земли у Вас следует судьбе права собственности в доме.

Перераспределение долей — тоже сделка. Отдельно от имущества ее провести нельзя.

В Вашем случае, земля будет следовать ТОЛЬКО за сделкой по отчуждению имущества (помещения или его доли), право на которое принадлежит Вам.

Отчуждать свои доли в праве собственности на помещения Вы можете в любом порядке. Это будут либо договор дарения, либо купля-продажа доли.

Вместе с долями по помещениям, к приобретателю перейдет и соответственное право на долю земли

Уточнение клиента

Земля под домом занимает лишь незначительную часть всей земли. Сособственник хочет продать 50% своей доли (1/8 от 1/4 доли) земли находящейся не под домом, а рядом с ним.

Можно ли продать, например, 1% своей доли на дом (1/400) и 50% своей доли на землю (1/8). В таком случае сделка будет и с домом и с землёй, а у собственника останется 99/400 доли на дом и 1/8 доли на землю (которая в эквиваленте квадратных метров больше, чем площадь дома)?

03 Июля 2016, 08:08

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Можно ли продать 1/2 дома без земельного участка

Можно ли продать 1/2 часть дома без земельного участка. Земля по 1/2 с племянником. Я построила СЕБЕ дом, но Регпалата оформила мой дом не на меня а по 1/2 с племянником. Племянник согласен оформить на меня 1/2 дома. Но я хочу чтоб дом был оформлен на меня , а земля так и осталась по 1/2 . Дом расположен с краю участка ( на половине участка) . Можем ли мы оформить простой договор купли-продажи 1/2 дома без земельного участка?

Ответы юристов (6)

Марина, все сделки с недвижимостью оформляются через регистрационную палату, только в этом случае сделка будет иметь юридическую силу. Дом, или долю в праве собственности на дом, можно, в настоящее время, отчуждат и без земельного участка.

Есть вопрос к юристу?

Здравствуйте, не соглашусь с коллегой.

В соответствии со ст. 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание или
сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором
оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право
собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и
необходимый для его использования.

Согласно п. 4 ст. 35 ЗК РФ, отчуждение здания, строения,
сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному
лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих
случаев:
1) отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;
2) отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке изъятом из оборота.

Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем
здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Обратите внимание: отчуждение доли в праве собственности на здание,
строение, сооружение, находящиеся на земельном участке, принадлежащем на
праве собственности нескольким лицам, влечет за собой отчуждение доли в
праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален
доле в праве собственности на здание, строение, сооружение.

Таким образом, произвести отчуждение 1/2 дома без соответствующей 1/2 доли земельного участка, на котором находится дом, в случае если оба объекта недвижимости принадлежат Вам, не возможно.

Уточнение клиента

Так ведь земля у нас по 1/2 и дом стоит на половине участка, как раз на той которую я себе и выбрала. А вторая половина участка свободна. Если племянник продаст мне 1/2 дома, то у него останется 1/2 участка земли где нет строений. А у меня будет в собственности мой дом и 1/2 участка на котором и стоит мой дом. Разве так нельзя?

08 Июня 2014, 11:40

Марина, так нельзя. У Вас единый земельный участок, не важно на какой половине стоит дом.

Кроме того в п.п. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ закреплен принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков.

Марина, что Вы можете сделать:

1. Разделить Ваш большой земельный участок (участок 1) на два земельных
участка, в результате чего получится земельный участок под домом (участок 2) и
земельный участок без строений (участок 3). Оба новых земельных участка будут в
Вашей долевой собственности.

2. После этого Вы отчуждаете свою долю в новом участке без
строений (участок 3) племяннику, а он в свою очередь отчуждает Вам свою долю в доме
вместе с долей земельного участка под домом (участок 2).

После этого получается, что Вы являетесь собственником дома и земельного участка 2 под домом, а племянник — собственником земельного участка 3 без дома.

Единственное, что здесь необходимо знать:

— площадь большого земельного участка, чтобы установить возможность его раздела,

— фактическое расположение большого земельного участка, чтобы установить возможность фактического раздела.

Все это Вам могут подсказать кадастровые инженеры.

Но в любом случае советую обратиться к юристу, чтобы процедура раздела земельного участка и последующие сделки были совершены в соответствии с законом.

Уточнение клиента

У нас есть кадастровый паспорт на участок( который по 1/2 принадлежит нам) есть присвоенный адрес участку и дому на нем. Как можно быстро и по возможности просто разделить этот участок? Это стоит немалых денег и большого времени, а мы пока нигде не прописаны, так как дом в оформлении, и не можем из за этого устроиться на работу. Как упростить и ускорить процедуру раздела?

08 Июня 2014, 13:06

Марина, есть определенная процедура раздела земельного участка. Здесь я Вам просто не смогу этого всего объяснить подробно. Суть заключается в том, что между Вами составляется соглашение о разделе земельного участка, Вы заказываете техническую документацию о разделе, после этого осуществляется государственный кадастровый учет новых земельных участков и регистрация прав собственности на них. Да, действительно процесс не быстрый.

И это я только указал саму суть.

Повторюсь, советую обратиться к юристу, чтобы процедура раздела земельного участка и
последующие сделки были совершены в соответствии с законом.

Что касается оформления прав на дом, то не вижу препятствий тому, чтобы оформить права на дом. Кроме того, племянник сможет продать Вам 1/2 долю только после того как его права будут зарегистрированы.

Уточнение клиента

В понедельник-вторник уже будут готовы свидетельства о собственность на дом по 1/2 на каждого а свидетельства на землю по 1/2 у нас уже давно на руках. Племянник молодой ему 24 года и я немогу рисковать СВОИМИ 1/2 дома, который я построила на свои деньги. Как еще я могу себя обезопасить от того что он сможет с этой 1/2 дома чтото сделать?

08 Июня 2014, 13:23

Марина, понимаете, племянник на настоящий момент собственник 1/2 доли дома и земельного участка. Это факт. И как собственник он имеет такие же права на этот дом как и Вы.

В таких случаях как правило составляют соглашения о порядке пользования имуществом в котором все определяют.

Если Вы переживаете, что он может продать свою 1/2 долю без Вашего ведома, то не переживайте, поскольку действует правило в соответствии с которым Вы имеете преимущественное право покупки этой доли. Он обязан будет сначала предложить Вам купить его долю, а если уже Вы не согласитесь, то продать ее третьему лицу.

Уточнение клиента

Но его доля стоит как минимум 800 тысяч по кадастровой стоимости, а я все деньги потратила на строительство дома и еще и в кредиты залезла(((( а у него есть дом в котором он жил раньше, где мама и папа живут. У племянника куча кредитов, которые он платить неможет и я боюсь что эта 1/2 доли уйдут через суд в счет погашений задолженности в банках. И даже если он надумает продавать и предложит мне выкупить эту половину, то я не смогу этого сделать, так как денег таких у меня нет и уже не будет, мне 53 года

08 Июня 2014, 13:58

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Продажа долевой собственности в частном доме и земельного участка

У меня в собственности находится 1/2 доля жилого дома и земельного участка. Общая площадь земельного участка составляет 10 соток. У меня 6 соток у совладельца 4 сотки. Акта раздела границ нет. Когда выкупали земельный участок в собственность в комитете по имущественным отношениям сказали что сначала делается раздел на доли по 1/2 не зависимо от площади а потом устанавливается порядок пользования или раздел границ. Совладелец отказался его делать. Сей час он надумал продать свою долю. У меня нет такой суммы, которую он просит за свою долю.

Вопрос: может ли совладелец продать свою долю другому лицу, без акта раздела границ. И не скажет ли новый совладелец что он приобретал 1/2, т.е 5 соток, а не 4 которые у него сейчас есть и забрать у меня эту сотку?

Заранее благодарю за предоставленный ответ.

Ответы юристов (7)

Уважаемый Андрей! в соответствии со ст. 250 ГК РФ вы имеете преимущественное право покупки доли 1/2 доли жилого дома и участка. Если он вам не предложит вам воспользоваться этим правом, то сделка по продаже может быть признана вами недействительной. Что касается продажи доли без раздела границ то это возможно. В последующем если вам потребуется то через суд можно будет выделить долю в натуре. Мой совет, если вам не поступало письменное предложение, то не делайте ни каких действий. А в последующем можете в суде оспорить сделку по поводу продажи 1/2 доли вашего дома. Если у вас 1/2 доля в праве на земельный учаток вам принадлежит в равных долях, т.е. 5 соток у каждого, и по закону новый владелец жилья может выделить эту долю в натуре и обязать вас вернуть ему эту сотку.

Уточнение клиента

Уведомление о продаже я получил от нотариуса. Ранее когда участок был в аренде мне принадлежало 6 соток, а совладельцу 4 сотки. Но при выкупе его, в комитете по имущественным отношениям сказали, что сразу разделить его на 0,4 доли и 0,6 нельзя (делается по 1/2), а далее устанавливается раздел границ. Свидетельства на право собственности по 1/2 земельного участка и дома есть у каждого из нас.

Могу ли я обратиться к нотариусу, который прислал уведомление о продаже 1/2 доли, отказаться от покупки за указанную цену и приостановить продажу до тех пор пока не сделаем акт раздела границ?

18 Июля 2013, 12:46

Есть вопрос к юристу?

Не оспаривая верность и правильность предыдущего ответа скажите пожалуйста почему вы считаете что у Вас в пользовании 6 соток а не пять? Формально по 1/2 значит по 5 соток от участка.

Уточнение клиента

Ранее участок был одинаковый по 4 сотки. Но в 2003 году я купил у другого соседа ещё 2 сотки. У меня есть акт установления новых границ, подписанный всеми соседями и представителем БТИ, но нотариально он не заверен и печать БТИ на нём не стоит. Но все соседи его подписали.

18 Июля 2013, 12:50

В соответствии со ст. 35 Земельного Кодекса РФ

при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Как я полагаю, у прежнего собственника жилого дома есть свидетельство о праве собственности на 1/2 долю земельного участка площадью 10 соток. Указанный размер земельного участка и будет передан новому собственнику жилого дома.

Согласно ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.
. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле.

Т.о. установление порядка пользования земельным участком, согласно которому Вам в пользование передается 6 соток, а другому сособственнику дома 4 сотки, должно осуществляться по соглашению сторон. Как видно из Вашего письма, такого согласия бывший собственник дома не дал. А соответственно, новый собственник половины жилого дома вправе требовать предоставить ему в пользование земельный участок соразмерный его доле в доме, т.е. в размере 1/2, т.е. 5 соток.

Но в 2003 году я купил у другого соседа ещё 2 сотки.

У вас этот договор купли-продажи земельного участка надлеже оформлен? зарегистрирован в УФРС?

Уточнение клиента

Он подписан всеми соседями и представителем БТИ, но нотариально он не заверен и печать БТИ на нём не стоит. Но все соседи его подписали. В УФРС он не зарегистрирован, поскольку в то время кроме БТИ и нотариуса никаких других организаций не было.

18 Июля 2013, 13:00

Ранее участок был одинаковый по 4
сотки. Но в 2003 году я купил у другого соседа ещё 2 сотки. У меня есть
акт установления новых границ, подписанный всеми соседями и
представителем БТИ, но нотариально он не заверен и печать БТИ на нём не
стоит. Но все соседи его подписали

Тогда Вам сейчас необходимо обращаться в суд об установлении порядка пользования земельным участком и тогда проблем быть не должно

Согласна. Необходимо обратиться в суд с исковым заявлением об установлении порядка пользования земельным участком в соответствии с требованиями ст. 247 ГК РФ

В обоснование своих требований указать, что изначально вместе в домом был предоставлен земельный участок в размере 8 сот. Вы приобрели еще 2 сотки, соответственно просите передать Вам в пользование 6 соток.

Здравствуйте Андрей! Вам есть смысл сейчас подать иск об определении порядка пользования участком к нынешнему сособственнику. В качестве обеспечительной меры подайте ходатайство о временном запрете на отчуждение доли (хотя его могут и не удовлетворить, но иск примут). Также предпримите действия, чтобы предполагаемый покупатель узнал о поданном иске. Лучше сейчас разрешить этот спор, иначе впоследствии он с новыми собственниками примет затяжной характер (особенно после того как новый собственник в ускоренном порядке выстроит по предполагаемой им меже забор, снести который вы самовольно не сможете, поскольку это покушение на чужое имущество, даже если оно стоит на вашей части земли — такие случаи нередки). Не исключено, что предполагаемый покупатель узнав о судебном споре в отношении участка, пока откажется от сделки. Это даст вам время на завершение судебного процесса. Также при постановке вопроса об определении порядка пользования вам следует предложить свой вариант границы по участку сделанный землеустроителями.

С уважением. Смирнов В.С.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Популярное:

  • Федеральный закон 120-фз об акционерных обществах Федеральный закон от 7 августа 2001 г. N 120-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "Об акционерных обществах" (с изменениями и дополнениями) Федеральный закон от 7 августа 2001 г. N 120-ФЗ"О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "Об акционерных […]
  • Защита права собственности на природные ресурсы Экологическое право Способы защиты права собственности на природные ресурсы определяются законодательством. Статья 35 Конституции РФ устанавливает, что право частной собственности охраняется законом. Никто не может быть лишен своего имущества иначе, как по решению суда. Принудительное […]
  • Вступление в брак смена документов Какие документы и в какой срок необходимо менять после смены фамилии в связи с вступлением в брак? Юридический Яндекс Дзен! Там наши особенные юридические материалы в удобном и красивом формате. Подпишитесь прямо сейчас. При заключении брака супруги по своему желанию выбирают фамилию […]
  • Куплю земельный участок в смоленской области Земельные участки в Смоленской области Всего 3 755 объявлений Всего 3 755 объявлений Продам земельный участок, 78 га. 2 ноября 262 Агентство Пожаловаться Заметка Продажа земли с/х назначения, 1.6 га. сегодня в 11:32 59 Агентство Пожаловаться Заметка Продаю […]
  • Военный комиссариат по городу мичуринску Военный Комиссариат Города Мичуринск, Мичуринского, Никифоровского и Петровского Районов, ГУ Военный Комиссариат Города Мичуринск, Мичуринского, Никифоровского и Петровского Районов, ГУ зарегистрирована по адресу Тамбовская обл, г.Мичуринск, ул.Красноармейская, д.35, 393760. Военный […]
  • Как перевести пенсию на свой счет ЧТО НУЖНО ЗНАТЬ ПРО НОВЫЙ ЗАКОН О ПЕНСИЯХ Подписка на новости Письмо для подтверждения подписки отправлено на указанный вами e-mail. 04 июля 2011 В Хабаровском крае органы Пенсионного фонда Российской Федерации обслуживают более 389 тысяч пенсионеров. Для получения пенсии все они […]